Mong chờ thị trường bất động sản sụp đổ ai sẽ là người hưởng lợi

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Phạm Hồng Phong)

Mong Chờ Thị Trường BĐS Sụp Đổ, Ai Sẽ Là Người Hưởng Lợi ?

Phong từng thấy vài anh chị chia sẻ rằng : " cái bọn đầu tư mua bán BĐS hoặc những chủ đầu tư các đại đô thị BĐS ở Việt Nam thì có gì mà giỏi có gì mà hay, có giỏi thì hãy đi nghiên cứu để lấy giải Nobel đem về cho Việt Nam đi, hoặc sản xuất kinh doanh được như các Chaebol của Hàn Quốc là Samsung, Hyundai, SK Group, LG và Lotte đi rồi mới hay mới giỏi chứ có cái quần gì đâu mà giỏi giang, có mang đến giá trị gì cho xã hội đâu mà đi khoe khoang hay tự hào, đi cứu cái bọn người giàu kiếm tiền bằng BĐS làm gì cho chúng chết hết đi ".

Tại sao phải giải cứu thị trường BĐS, phải cứu các chủ đầu tư phát triển bền vững, vì họ đã phát triển các khu đô thị như : Vinhomes, Ecopark .v.v. ở phía Bắc hoặc Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc City .v.v. ở phía Nam. Vì các chủ đầu tư này phát triển các đại đô thị góp phần thay đổi cả diện mạo của 1 thành phố 1 khu vực đó, chứ không phải giải cứu mấy người phân lô bán nền như khầy Tần Nguyễn, lùa chicken mua đi bán lại kiếm lời người cuối cùng mua ôm bơm, phân lô bán nền triền miền không thu hút được người dân về ở hay tạo ra giá trị gì để giúp phát triển và thay đổi diện mạo cho khu vực địa phương đó. Còn các chủ đầu tư ví dụ như Novaland hay Sun Group .v.v. nếu họ phát triển khu đô thị thu hút người dân về ở thì không nói, còn nếu họ phát triển phân khúc biệt thự biển cao cấp nghỉ dưỡng dành cho giới siêu giàu, có giá trị 50 - 100 - 150 tỷ hoặc thậm chí 300 tỷ thì không cần cứu họ, vì nó là vấn đề của Cung gặp Cầu nếu làm mà bán không được thì họ tự khắc chết, đối với người có 2 3 tỷ thì mua tài sản này đúng là khùng điên nhưng đối với người có tài sản hàng ngàn tỷ thì đó câu chuyện riêng của họ mà người cầm 2 3 tỷ sẽ không sao hiểu được. 1 chiếc túi xách ở chợ bình dân có giá bán 300.000 VND dùng để xách tay và đựng đồ nhưng 1 chiếc túi xách ở store hàng hiệu có giá bán 300.000 USD cũng chỉ để xách tay và đựng đồ nhưng 2 chiếc túi này đều có tệp khách hàng khác nhau, nên đừng phán xét hoặc chửi người khác điên khùng vì họ ở vị trí và có suy nghĩ khác mình.

Ngành BĐS liên quan tới 50 ngành nghề khác. Hiện tại tín dụng cho vay của ngân hàng chiếm hơn 21% tổng dự nợ tín dụng của toàn nền kinh tế, nhưng nếu cộng thêm tài sản được đảm bảo bằng các : hợp đồng mua bán, sổ đỏ, sổ hồng thì nó lên tới hơn 70% tổng dự nợ tín dụng của toàn hệ thống. Thị trường BĐS mà sụp đổ thì toàn bộ các khoản vay giảm sút và tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng sẽ gia tăng. Khiến cho các ngân hàng này có nguy cơ bị nhà nước thu mua lại với giá 0 VND như đã từng xảy ra ở giai đoạn năm 2010 - 2014, lúc này sự sụp đổ hàng loạt của thị trường kinh tế như khối Domino khiến các ngành nghề khác chung số phận. Ngăn việc này xảy ra thì không phải là nên cứu hay không mà là phải cứu, nhưng cứu ai và cứu như thế nào để mang tới sự lan tỏa tích cực cho thị trường đi lên phát triển.

Chi tiêu của người này là thu nhập của người khác thì kinh tế mới phát triển và xã hội mới thịnh vượng, đây là căn bản trong việc vận hành để phát triển một nền kinh tế xã hội. Đó là lý do tại sao Mỹ lại là một nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới, xã hội sẽ thịnh vượng khi người dân có nhiều tiền để chi tiêu, càng chi tiêu nhiều thì người này vay tiêu dùng chi tiêu giúp người kia có thu nhập người kia giúp người lại người đầu tiên có thu nhập để trả khoản vay tiêu dùng đó, xoay vòng thu nhập và tiêu dùng không bị tắc nghẽn, sẽ khiến cho kinh tế phát triển và GDP tăng trưởng. Theo tổng cục thống kê, bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, quy mô GDP theo giá hiện hành năm 2022 ước đạt 9,513 triệu tỷ đồng, tương đương 409 tỷ USD. Như vậy, có thể thấy quy mô nền kinh tế Việt Nam đã tăng hơn 10 lần so với năm 2000, con số này thật ra không tăng quá nhiều nếu so sánh với các nước phát triển vượt bậc trong khu vực, vì Việt Nam còn là một đất nước tiềm năng đang trên đà phát triển. Còn ngược lại nếu khi người dân chi tiêu kém đi sẽ khiến nhiều người mất thu nhập, tín dụng chi tiêu sẽ yếu đi khi ngân hàng không cho vay cộng với nền kinh tế khó khăn. Sẽ khiến cho vòng xoáy nền kinh tế đi xuống thì sự kém thịnh vượng, nghèo đói sẽ xuất hiện.

Vậy nếu thị trường BĐS sụp đổ thì người trung lưu và người nghèo càng không thể mua được BĐS ! Trái ngược với suy nghĩ đơn giản của nhiều người cho rằng khi cho thị trường BĐS chết đi, thì giá sẽ giảm đi 50% hay thậm chí là 70% thì người nghèo và người trung lưu sẽ mua được các BĐS này. Nhưng họ chỉ nhìn thấy sự đơn giản là giá BĐS sẽ giảm, mà họ quên rằng công việc và thu nhập của họ sẽ bị ảnh hưởng ra sao, liệu nó có đứng yên hoặc sẽ tốt lên khi thị trường kinh tế đi xuống ? Khi thị trường BĐS sụp đổ khi các chủ đầu tư chết, thì hơn 50 ngành nghề liên quan tới BĐS cũng sẽ chết theo, trong đó điển hình có thể kể tới các ngành nghề như Vật Liệu Xây Dựng và các người làm nghề Môi Giới BĐS. Còn nếu muốn nhìn thấy sự đi xuống của thị trường BĐS kéo theo các ngành nghề khác ra sao, có thể nhìn báo cáo tài chính quý 4 của năm 2022 của các thương hiệu lớn có niêm yết trên sàn như Điện Máy Xanh, Thế Giới Di Động, FPT Shop .v.v. là các thương hiệu tiêu dùng còn rớt thê thảm, chứ chưa nói tới các ngành nghề du lịch, ăn chơi, thời trang, giải trí hay điển hình là thương hiệu xây dựng sụt giảm như Hòa Phát mã HPG của bác Long. Khi thị trường BĐS quý 4 năm 2022 còn thở ngoi ngóp đã gây ra ảnh hưởng thế nào !

Hiện tại có vài triệu người đã mất việc ở các lĩnh vực xây dựng, tư vấn thiết kế, nhà thầu .v.v. thì chắc chắn chi tiêu của họ phải bị giảm sút khi thu nhập của họ bị mất, vì chi tiêu của họ là thu nhập của bạn nên cho tới anh hớt tóc hay cô bán nước đầu ngỏ cũng bị ảnh hưởng mà giảm đi thu nhập. Khi vòng xoáy thu nhập bị ảnh hưởng, thì công việc của đại đa số người như bạn phải bị giảm là điều tất yếu. Còn công việc của bạn phải có sự phát triển hoặc đơn giản, là công việc của bản phải giữ được nó thì mới có thể mua được BĐS giá rẻ. Ví dụ một điển hình : nếu bây giờ bạn mua được một tài sản giá cũ 5 tỷ, rớt xuống rất nhiều khiến giá mới chỉ còn 2 tỷ và bạn đã tiết kiệm được 800 triệu, rồi vay ngân hàng thêm 1 tỷ 200 triệu để chuẩn bị mua tài sản 2 tỷ này, nhưng hiện bạn đang làm thuê cho 1 doanh nghiệp bán đồ thiết kế nội thất, khi thị trường BĐS chết đi các chủ đầu tư không gồng được nữa họ tuyên bố phá sản, doanh nghiệp bán đồ nội thất của bạn bị ảnh hưởng khi mất hợp đồng thiết kế nội thất cho 500 căn hộ của chủ đầu tư này, buộc phải sa thải bớt nhân lực và bạn nằm trong diện bị sa thải, khi ngành nghề công việc của bạn bị ảnh hưởng, thì liệu bạn có dễ dàng tìm được công việc mới tương tự và chưa tính tới công việc đang ổn định có nguồn thu nhập lo cho gia đình, mà bị mất đi thì không còn có khả năng lo cho gia đình và nguồn tiền tiết kiệm 800 triệu này sẽ còn bị bào mòn theo thời gian nữa. Vậy liệu bạn còn có thể mua được tài sản BĐS giá rẻ 2 tỷ này nữa không ?

Lượng người đăng ký chạy Grab hiện tại tăng chóng mặt, sự cạnh tranh trong nghề chẳng liên quan gì tới ngành BĐS đã khó khăn nay còn khó khăn hơn, khi lượng thất nghiệp gia tăng người đăng ký càng đông trong khi nhu cầu tiêu dùng ăn uống lại giảm, ngày trước bình thường có thể giao 1 ngày 20 30 đơn thu nhập khá ổn nhưng bây giờ 1 ngày chỉ có thể giao 10 đơn là tốt, vì người tiêu dùng không còn thoáng trong việc chi tiêu ăn uống, mỹ phẩm sang xịn như trước mà người dùng hiện tại chuyển quá tiết kiệm chi tiêu khi thu nhập bị ảnh hưởng, chưa tính tới việc anh chị Grab cũ còn phải cạnh tranh với các anh chị Grab mới. Vậy có phải khi thị trường BĐS sụp đổ, thì người chiệu ảnh hưởng lớn nhất có phải là những người nghèo và người trung lưu không ? Chắc chắn người giàu cũng sẽ bị ảnh hưởng, họ sẽ phải bớt giàu đi. Nếu họ đã tự do tài chính chắc chắn sẽ có được dòng tiền nguồn thu nhập ổn định hàng tháng hàng năm, có thêm số tiền tiết kiệm đủ nhiều và họ quản trị tốt được các khoản vay nợ không dùng đòn bẫy tài chính quá đà. Thì chắc chắn họ hiểu rằng " sau cơn mưa trời lại sáng " và chắc chắn họ cũng không phải dân đầu cơ mà phải bán khống bán tháo các tài sản của họ khi thị trường đi xuống. Có thể chắc chắn khi thị trường hiện tại khiến cho các đại gia như bác Long Hòa Phát bị bớt giàu đi, nhưng các tài sản của bác có giảm hay cổ phiếu của công ty bác có giảm thì bác Long vẫn để đó chứ chưa có bán đi, giống như một câu trong đầu tư Chứng Khoán chưa bán là chưa lỗ. Thay như mọi năm làm ăn tốt bác Long kiếm được vài ngàn tỷ, năm nay không tốt lãi ít được vài chục tỷ hay lỗ nhẹ chút vài chục tỷ hay trăm tỷ, nhưng rồi bác Long sẽ kiếm lại được con số hàng ngàn tỷ 1 năm thôi. Như bác Vượng dùng Vinhome nuôi Vinfast lỗ lên bờ xuống ruộng nhưng nếu thành công bác ấy sẽ kiếm lại được gấp bội nhờ Vinfast. Nên chắc chắn người giàu sẽ không chết đi khi thị trường khủng hoảng, mà chỉ bớt giàu thôi còn người nghèo và người trung lưu mới là người bị thiệt thòi.

Nếu muốn hình dung thị trường BĐS trong quá khứ bị sụp đổ và gây hậu quả ra sao, có thể lên internet tìm tài liệu để hình dung được thị trường kinh tế tháng 10 năm 2009 tới năm 2014 thị trường lúc đó khổ cực và toàn bộ xã hội đi xuống như thế nào. Liệu nhà nước và người dân có sẵn sàng cho nó lặp lại như vậy lần thứ 2 hay không ? Vượt qua thời điểm này chắc chắn thị trường BĐS sẽ minh bạch và tốt cho nhà đầu tư hơn, không còn tăng một cách vô lý không kiểm soát của bất động sản vùng ven hoặc bất động sản giá rẻ xa các thành phố lớn như 2 3 năm nay. Thị trường BĐS sẽ không còn có thể một tài sản tăng 100 - 200%/năm như trước, nhưng khi Việt Nam còn là một đất nước phát triển, khi có dân số vàng người trẻ và mật độ đô thị hóa chưa cao thì kênh đầu tư BĐS này vẫn còn rất tiềm năng.

Cứu thị trường BĐS hiện nay không phải để nó tăng cao nữa, mà thị trường hiện tại đã tự điều chỉnh tăng giảm theo khả năng Cung Cầu của từng sản phẩm BĐS và chắc chắn không phải để cứu người giàu. Mà là cứu người trung lưu và người nghèo không bị ảnh hưởng, để họ không có thêm khó khăn trong công việc với cuộc sống hiện tại. Điều quan trọng là giúp cho dòng chảy tiêu dùng của hàng hóa với tín dụng trở lại quỹ đạo bình thường của nó, giúp xã hội để phát triển đi lên chứ không phải xuống như hiện nay.

Hãy đọc cuốn Chiến Tranh Tiền Tệ và bạn sẽ hiểu ra được ở một cấp độ lớn hơn, đại diện cho giới siêu giàu cấp quốc tế là FED, họ rất muốn xảy ra các cuộc khủng hoảng như thế này để thừa cơ hội giúp gia tăng tài chính của họ ra sao. Vậy mọi người cứ nghĩ những người giàu thật sự sợ khủng hoảng, và khi thị trường sụp đổ thì liệu người nghèo và người trung lưu có thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi ?

Xu hướng ùa theo đám đông nó đang là hành vi bản năng, vô thức của loài người. Nhưng khi bước chân vào cuộc chơi đầu tư tài chính, thì hãy cố gắng kiểm soát và làm chủ được bản năng đó. Đi ngược lại số đông có thể là kẻ điên khùng nhưng cũng có thể là kẻ chiến thắng, hãy làm chủ cuộc chơi tài chính của bản thân và quan tâm vào sự an toàn cao hơn là lợi nhuận cao.

Một huyền thoại một người thầy vĩ đại tiến sĩ Alan Phan từng chia sẻ : quan trọng nhất của việc đầu tư kiếm tiền lâu dài và bền vững, không phải là bạn có bao nhiêu tài sản, hay trong túi bạn có bao nhiêu tiền. Mà thứ quan trọng nhất là bạn kiếm được bao nhiêu từ dòng tiền, mà tài sản đó đem đến cho bạn hàng năm.

Đây có thể là 1 bài viết không hoàn toàn đúng, nhưng sẽ tạo thêm nhiều góc nhìn về thị trường đầu tư mà anh chị quan tâm.

(Theo Phạm Hồng Phong)

Linh Kim

Cứu rồi còn gì, rà soát tháo gỡ pháp lý, 110k tỷ hỗ trợ lãi suất cho dự án NOXH. Gỡ từ từ thôi, gỡ nhanh quá tuột nút, giá bds lại bay lên giời luôn.

Duc Ha Minh

Khi nào thì thị trường bđs sụp đổ vậy? Mình toàn nghe nói như vậy nhưng chưa bao giờ thấy.

Trần Vũ

BĐS k cần cứu. Cứ để thị trường tự điều chỉnh theo cung cầu
Bđs có sập hay không cũng chả sao hết vì nó vận hàh chung trong nền kinh tế
Cái khó là chính sách điều hành kinh tế gây gãy vỡ cho doanh nghiệp. K phải BĐS chết mà nó bị bóp chết, và nhiều nghành nghề khác cungz bị bóp vs cách điều hành hiện tại. Và vs chính sách ảnh hưởng nhiều DN thế này thì ng càng nghèo càng bị ảnh hưởng. Hết

Trần Giang

Tiền không tự sinh ra cũng không tự mất đi nó chỉ chuyển từ người túi người này này sang người khác, chết và tái sinh, do vậy những thứ yếu kém nên để nó chết... cũng như muốn một cái cây vươn cao và khỏe mạnh vậy, bạn bắt buộc phải cắt đi những cành thấp thừa, xấu, hỏng....

Nguyễn Phước Thiện

Thị trường nào cũng phải trải qua các chu kì Sinh Lão Bệnh Ỉa ... giảm để tăng tăng rồi giảm đó là quy luật .. cty nào đòn bẩy quá đà đi sai thị yếu thì chết phải rùi

Dang Tan Duong

Một ngành nghề gọi là sụp đổ khi xã hội không cần đến nó nữa, về bđs nhu cầu xã hội vẫn luôn có hàng năm dựa trên tỉ lệ tăng dân số, kết hôn, người trưởng thành ra riêng, du lịch, thương mại, khu công nghiệp

Nếu có sụp đổ thì một số phần tử hoạt động trong ngành đó sụp thôi, lí do tại sao họ sẽ sụp thì ai cũng biết rồi không cần phải nhắc lại nữa, nhưng khỏi lo cây này chết đi thì mầm khác lại mọc lên trong vườn cây bđs

Phan Hong Bao

Chú P thật ngây thơ và bài viết này cũng rất ư lạ cạn vì đứng ở vai trò là sale. 
Tầm nhìn sales chỉ ở mức đó thôi!!

Phạm Hồng Phong góc nhìn ích kỷ mà k thấy những thiệt hại và hệ luy của bọn chủ đầu tư. Chết 1 lần để sống lại tốt hơn

Tran Nhan

Phạm Hồng Phong  đúng là chú này nói trên quan điểm của sale quá cạn về kiến thức, 
Thứ 1: bất động sản không chết được mà cứu làm gì ( một vài cty nhỏ nhoi ngáo ngơ như Novaland...v.v mà có thể đại diện cho nền bds của một đất nước ah)
Thứ 2: rom tính dụng giải ngân cho bds là 21% rồi quá lớn rồi không thể giải ngân nữa
Thứ 3: chính vì mấy cty ngáo ngơ không có tiền mà làm một hơi 50-60 dự án ( giống đa cấp), rồi tiền đâu mà xây dựng???, rồi đi vay ngân hàng, huy động vốn, rồi tiếp tục đi làm dự án, chứ có bỏ vô xây dựng cho hoàn thành chương trình trước đó đâu, rồi tới khi Rom tính dụng hết chỗ giải ngân , lãi suất cao thì lăn đùng ra ăn vạ.
Thứ 4: có chết thì mấy cty ngáo ngơ đó chết như Evergrande của Trung Quốc, thì tự nhiên phần Rom tính dụng của tụi nó sẽ đóng ( ngân hàng siết nợ) vậy thì khi đó người thu nhập trung bình với thấp mới có thêm Rom mà vay,

Pham Hong Phong

Phan Hồng Bảo dạ nhưng nếu nó chết sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, cả nền kinh tế ảnh hưởng tới đại đa số người nghèo ạ

Tran Nhan dạ em có nêu trong bài viết là không phải cứu toàn bộ, mà sẽ cứu ai và cứu như thế nào để vực dậy lại thị trường ạ, còn các doanh nghiệp mà làm 1 lần 50 60 dự án theo dạng Ponzi, thì chắc chắn phải cho họ trả một cái giá ạ

Trung Viet

Tại sao cứ đinh ninh là bđs sẽ chết và dùng từ "cứu"? Từ xưa đến nay đã khi nào bđs đã chết? Có thở oxy cũng đâu phải là chết?
Viết thì dài, lan man, toàn đưa nhận định cá nhân rồi tự khẳng định.

Nguyen Ba Hoang

Nội dung này lấy nguyên trong video của Thái Phạm. Cha này cũng chỉ luyên thuyên a bờ cờ, mục đích là tìm học viên cho lớp học đầu tư của lão thôi.
Thực tế Ngành bđs chưa bao giờ chết và cũng chẳng có chuyện thằng nào cứu thằng nào.

Nguyen Quoc Dung

Xu hướng bds đang vào chu kỳ kinh tế giảm, bản chất của thị trường là cung cầu tự điều chỉnh ở mức phù hợp, nếu hàng hoá sản xuất ra không đáp ứng thị hiếu và nhu cầu của người tiêu dùng ắt sẽ phải gặp khó khăn cho nhà sản xuất, không thể sản xuất xe sang cho tầng lớp công nhân và bắt họ phải đi trên chiếc xe siêu đắt đỏ đó. Do vậy nói ngành sản xuất ô tô mà sụp thì kéo theo 40-50 ngành phụ trợ gặp khó khăn thì phải cứu ngành ô tô... theo tôi cần sự can thiệp của chính phủ vào điều tiết thị trường bds để cung cầu cân bằng tạo thanh khoản. Chuyển các căn hộ cao cấp chiểm tỷ trọng cao về tỷ trọng thấp để phù hợp nhu cầu xã hội, các chủ đầu tư nên đặt lợi ích dn ở phía sau lợi ích quốc gia

Linh Võ

Trong nguy luôn có cơ, nguy của người này lại là cơ hội của ng  khác . Bđs muôn đời vẫn tồn tại. Chỉ là tính chu kỳ và sự thay đổi để phù hợp hơn . 
Điều quan trọng nhất là chính nđt  bit nắm bắt và chịu thay đổi để thích ứng với sự thay đổi  có tính chu kỳ hay ko thôi.

Nguyen Van Thanh

Cứ giảm khoảng 50 đến 70% tương đương với thu nhập bình quân đầu người của dân

Quoc Hung

Bank toi trước thì toàn bộ sụp đổ theo. Tiền tệ là mạch máu của nền kt

Eric Nguyen

Bạn này chưa hiểu rõ vấn đề mà TT nêu, thị trường bds vẫn phải tồn tại nhưng là bds phân khúc trung cấp trở xuống, còn phân khúc cao cấp thì đã quá dư thừa & ko còn phù hợp với thu nhập ng dân vietnam, yêu cầu cđt phải cơ cấu lại, ko chỉ là dòng sản phẩm phù hợp thị trường mà còn phải cơ cấu việc đầu tư, đầu tư & hoàn thiện dự án phù hợp thị trường, khả thi, ko làm tràn lan, dẫn đến vay quá lớn làm mất an toàn tín dụng, cụ thể trong 2 vấn đề như vậy, đừng làm sai lạc vấn đề