Bất động sản Nhật Nam : Bài học cay đắng dành cho người đầu tư

(Bài viết chia sẻ góc nhìn cá nhân của Luật sư Đỗ Thanh Lâm - Luật Kiến Việt)

Thấy gì qua việc người dân đầu tư vào các công ty như bất động sản Nhật Nam?

Thời gian qua báo đài, các video trên mạng Facebook, Youtube, Tiktok đưa nhiều về trường hợp một số công ty như bất động sản Nhật Nam, Capel, Thăng Long Việt Nam huy động vốn của người dân thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh, góp vốn, trả tiền được một thời gian đầu sau đó dừng trả lãi và trả gốc.

1. Bản chất của việc hợp tác kinh doanh, góp vốn theo Luật pháp là gì ?

Hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn là một trong những loại hợp đồng hợp pháp được Bộ luật dân sự quy định. Loại hợp đồng này được dùng trong trường hợp các cá nhân, pháp nhân cùng nhau bỏ tài sản hoặc lợi thế nào đó của mỗi bên vào một dự án hoặc việc kinh doanh nào đó. Đúng bản chất của loại này là các bên phải có tham gia vào việc kinh doanh hoạc dự án đó.

• Kết quả của nó là "lời ăn lỗ chịu".

Hợp đồng này không phải rủi ro hơn các loại hợp đồng khác. Vì hợp đồng, giao dịch nào cũng rủi ro nếu chúng ta không làm đúng bản chất của nó và quan tâm thích đáng tới pháp lý và phòng ngừa rủi ro. Ví dụ Ngân hàng cho người dân vay vẫn có rủi ro. Nhưng nhờ Ngân hàng là đơn vị được cấp phép cho vay, họ có hoạt động kinh doanh tài chính (ăn chênh lệch gửi tiền và cho vay), họ ký đúng loại hợp đồng cho từng giao dịch (HĐ tín dụng, hợp đồng thế chấp), có thẩm định khách hàng (uy tín, khả năng trả nợ, mục đích vay), đặc biệt là có biện pháp bảo đảm cho khoản vay (thế chấp, cầm cố...), mà rủi ro của việc cho vay tiền được giảm thiểu.

Tới khi công ty tài chính hoặc cá nhân cho cá nhân khác vay mà không có được những biện pháp kể trên, thì mức độ rủi ro đã tăng lên rất nhiều.

Cái khó của hợp đồng hợp tác kinh doanh là các bên phải quy định được việc quản lý, kiểm soát, giám sát quá trình thực hiện góp vốn và kinh doanh như thế nào. Ngay cả luật sư, để soạn được một hợp đồng hợp tác kinh doanh tốt, chặt chẽ cho khách hàng (nếu nhu cầu của khách hàng là như vậy) thì cũng không hề đơn giản, phải có tư duy, kinh nghiệm nhất định và hiểu rõ việc hợp tác của khách hàng.

2. Vì sao đầu tư như vậy rủi ro lại lớn ?

Trong trường hợp của các công ty được đề cập trong video (Bất động sản Nhật Nam, Capel, Thăng Long Việt Nam) hay rất nhiều các trường hợp đầu tư khác, có 3 cái rủi ro lớn nhất có thể thấy:

- Bản chất giao dịch giữa các bên ở đây là CHO VAY chứ không phải HỢP TÁC KINH DOANH. Khách hàng chỉ đưa tiền cho công ty và được hưởng lại "lợi nhuận" được quy định sẵn từ trước. Như vậy phần lợi nhuận này thực chất là "lãi". Khách hàng không hề tham gia vào việc kinh doanh, hay "lời ăn lỗ chịu" như bản chất của hợp tác kinh doanh đã phân tích ở trên. Thậm chí khi ký hợp đồng cũng không rõ kinh doanh gì, góp vào dự án nào. Hợp đồng chắc chắn cũng không quy định rõ các dự án cụ thể. Như vậy các bên đã ký hợp đồng không đúng bản chất của giao dịch.

- Khách hàng không tiến hành kiểm tra, thẩm tra các yếu tố về năng lực, uy tín, tài sản, dự án... của công ty mình đưa tiền vào. Việc đưa tiền cũng không có một biện pháp bảo đảm nào cho khả năng thu hồi tiền. Tất cả chỉ dựa các các lời quảng cáo, cam kết (thậm chí bằng miệng) của phía nhận tiền và những hình thức "phông bạt" khác như hay thấy ở Việt Nam (hình thức hoành tráng, có sự tham gia của những cá nhân "uy tín" này kia...).

- Lợi nhuận/lãi quá cao. Như video đã đề cập, các cam kết trả lãi trên 12%/năm là đã bắt đầu có rủi ro. Vì hiện nay ít có việc kinh doanh nào lợi nhuận để đủ trả lãi mấy chục %/năm cả. Vì nếu có, họ đã vay ngân hàng hoặc người thân để kinh doanh rồi, không kêu gọi người ngoài ngồi không hưởng lợi vậy cả. Thực chất các trường hợp này chỉ là dùng tiền của chính họ trả thời gian đầu hoặc của người sau trả người trước.

Và với những yếu tố rủi ro như vậy, đây được coi là đầu tư cực kỳ rủi ro, hoàn toàn không thích hợp cho những người: Đầu tư số tiền lớn, đem hết tiền của mình gửi vào, dùng khoản tiền tiết kiệm để hưởng già, rút tiền từ ngân hàng ra đầu tư, giấu chồng đi đầu tư...vì hậu quả của những trường hợp như này khi bị mất tiền là hoàn toàn không tốt.

3. Chứng minh các công ty trên có lừa đảo như thế nào ?

Trong các trường hợp này khách hàng đã gửi đơn tố cáo, báo đài để đưa tin. Tuy nhiên về mặt pháp lý không dễ như nhiều người nghĩ. Vì trách nhiệm chứng minh hành vi phạm tội thuộc về cơ quan tố tụng.

• Cơ quan công an muốn chứng minh công ty "lừa đảo" hay "lạm dụng tín nhiệm" chiếm đoạt tài sản thì cơ quan công an phải mời và căn cứ thêm lời khai của lãnh đạo công ty.

Cơ quan công an phải chứng minh được dòng tiền trong các trường hợp này. Cụ thể phải chứng minh công ty sau khi nhận tiền người dân đã không dùng vào việc kinh doanh, mà dùng vào những mục đích lạm dụng như chuyển cho cá nhân, tuồn ra nước ngoài…

• Chỉ cần công ty có những cố vấn chuyên nghiệp "phù phép" dòng tiền thành các khoản hoạt động, đầu tư thua lỗ hoặc chưa hoàn được tiền thì vụ việc sẽ thành tranh chấp dân sự chứ không phải là hình sự. Đó là chưa nói tới yếu tố khác như tính trách nhiệm, mức độ chứng minh của cơ quan, cán bộ có thẩm quyền…

Khi đó không những cơ hội lấy lại tiền của các nhà đầu tư sẽ rất mong manh mà lãnh đạo công ty các công ty này còn không bị trừng phạt.

(Theo Luật sư Đỗ Thanh Lâm - Luật Kiến Việt)