Mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền toàn phần có rủi ro ?!

MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TOÀN PHẦN :

Hôm nay có 1 người bạn đang có ý định mua 1 căn nhà tuy nhiên hiện giấy tờ pháp lý của căn nhà đó không phải chính chủ đứng tên sổ đỏ mà lại là 1 người khác được chủ nhà ủy quyền toàn phần.

Tiện hôm nay mình sẽ viết 1 bài về pháp lý của việc ỦY QUYỀN TOÀN PHẦN NÀY :

1) Chúng ta phải hiểu rõ không có bất ki văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về cái gọi là "mua bán bất động sản công chứng ủy quyền toàn phần ".

Thực tế " mua bán bất động sản công chứng ủy quyền toàn phần " là việc các bên không công chứng hợp đồng chuyển nhượng BDS mà thay vào đó là công chứng hợp đông ủy quyền .

Theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua được phép chuyển nhượng , tặng cho , đổi , thế cấp , góp vốn , cho thuê ( ủy quyền toàn bộ các quyền mà bên bán có được theo quy định pháp luật )

2) Thế tại sao lại phải ỦY QUYỀN TOÀN PHẦN mà không phải ký HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG :

- GIẢM THỜI GIAN SANG TÊN TRONG NHỮNG THỜI ĐIỂM THỊ TRƯỜNG SỐT NÓNG ( trung bình thực hiện các thủ tục trên mất khoảng 30 ngày ) .

- LỢI DỤNG HIỂU BIẾT HẠN CHẾ CỦA NGƯỜI MUA ĐỂ KHÔNG PHẢI NỘP THUẾ .

Tại điểm e , khoản 5 , điều 2 thông tư 111/2013 BTC hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định 65/2013/NĐ-CP do bộ trưởng bộ tài chính ban hành quy định : "Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật." phải nộp thuế cá nhân .

Thường thì bên mua sau cùng sẽ gặp khó khăn khi sang tên sổ ( do chủ đất hoặc bên được ủy quyền chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân ) do đó người mua sẽ phải nộp x2 lần thuế thu nhập cá nhân . Mà thường trường hợp này người nhận ỦY QUYỀN thường sẽ yêu cầu người mua thanh toán toàn bộ tiền trong khi công chứng .

Tuy nhiên người nhận ỦY QUYỀN TOÀN PHẦN cũng phải gánh chịu các rủi ro kèm theo đó chính là : Người ỦY QUYỀN ( chủ BDS ban đầu ) chết .

Điêu 422 Bộ Luật Dân Sự Năm 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng như sau :

Khoản 3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

Tuy nhiên để hạn chế rủi ro này trong nhiều trường hợp bên ủy quyền yêu cầu chủ BDS lập di chúc để quyền thừa kế đất đó cho mình . Nhưng đổi lịa thì " chiêu bài " này vẫn có rủi ro vì :

Điều 644 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau :

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.

Với quy định này mặc dù chủ đất có lập di chúc để lại thửa đất cho bên nhận ủy quyền nhưng ( cha , me, con chưa thành niên , con đã thành niên nhưng mất khả năng lao động của chủ BDS ) vẫn được hưởng một suất bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật .

Chính vì lý do đấy nên cái gọi là " mua bán BDS công chứng ủy quyền toàn phần " đem lại rủi ro cho cả người ủy quyền , nhận ủy quyền , mua BDS cuối cùng . Nên là ai có ý định làm việc này thì nên tìm hiểu kĩ trước khi thực hiện bất kì giao dịch nào liên quan đến việc này nhé .

Xin cảm ơn .

(Theo Tô Anh Hùng)