Quản trị rủi ro trong chiến lược đầu tư bất động sản

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nguyễn Duy Thịnh)

QUẢN TRỊ RỦI RO

PHẦN 1 : Rủi ro chiến lược.

•    Kiếm tiền có rất nhiều cách, bạn chỉ có cần gõ trên Google “cách kiếm tiền” có hơn 286 triệu kết quả cho bạn đọc.

•    Còn rủi ro ít người nói đến.

•    Thịnh sẽ cố gắng tóm tắt những gì mình biết về bất động sản cho những người mới tham gia nắm được phòng tránh rủi ro khi đi đầu tư

-KHÔNG MẤT TIỀN CŨNG LÀ KIẾM TIỀN-

“Nếu bạn không thiết kế kế hoạch cuộc sống của riêng bạn, rất có thể là bạn sẽ rơi vào kế hoạch của người khác. Và đoán những gì họ đã lên kế hoạch cho bạn?” KHÔNG GÌ CẢ.

-Jim Rohn-

Nhà đầu tư khi đầu tư thì họ nghĩ rất đơn giản chỉ cần mình có tiền và tìm 1 cơ hội để đầu tư vào thôi thế là thành công.

Vâng! đó là bạn nghĩ.

Còn thực tế thì không như giấc mơ.

Sai lầm 1 :

•    Đi họp lớp, gặp đứa bạn củ, thấy bạn học kiếm tiền giỏi, nên xin đầu tư theo.

•    Lúc đầu người bạn dự tính mua ngôi nhà rồi bán, nhưng vì không như dự toán, thời gian kéo dài ra. ngôi nhà không thể bán được. Thế là tiền bị kẹt, cả nhà tiết kiệm được 300 triệu đi đầu tư hết với đứa bạn, dự kiến là 1 năm sẽ bán được.

•    Nhưng mà không được bất động sản không có thanh khoản, năm sau thì đứa con gái đầu lên đại học cần 1 khoản chi tiêu cho con đi học.

=> Tài sản không bán được, tình cảm bạn bè mất, con cái phải xoay sở cho đi học.

Sai lầm 2 :

•    Đầu tiên thằng bạn rủ mua 1 căn nhà để lướt, mỗi đứa góp 1 tỷ, giá trị căn nhà là 2 tỷ, mua xong, sơn sửa lại 2 tháng rồi bán, Mua nhà xong thấy căn nhà đẹp quá, kêu thôi để mua lại suất của đứa bạn luôn, để thêm vài tháng nữa rồi bán.

=>Thế là vì cảm xúc mà giữ luôn tài sản không chịu bán.

CÓ CHIẾN LƯỢC GIỐNG NHƯ BẠN CÓ TẤM BẢN ĐỒ TRONG TAY

Bạn sẽ biết là mình cần khoảng bao lâu sẽ tới đích, hiện tại mình đang có những nguồn lực gì có thể hỗ trợ, và trên con đường mình đi sẽ cần bổ sung thêm những thứ gì mới.

Mọi người chỉ đi vào thị trường với 1 ý tưởng duy nhất là kiếm tiền và không có 1 chiến lược nào cụ thể.

Sai lầm hay gặp Khoản đầu tư ngắn hạn thành trung - dài hạn

Sai lầm 3 :

•    2 vợ chồng có công việc kinh doanh tốt, có dòng tiền tốt, có ý tưởng đi đầu tư.

•    Tiền nguyên liệu được công nợ gối đầu 3 tháng, thấy dòng tiền nhàn rỗi không làm gì.

•    Mang đi bỏ vào bất động sản, thế là tiền ngắn hạn biến thành dài hạn,

=> Thay vì hoạt động kinh doanh đang tốt, giờ tiền bị thiếu phải đi vay mượn khắp nơi, tối ăn ngủ không ngon, đất thì bán không được, tiền thi bị nhà cung cấp đòi, chỉ vì không có chiến lược mà dùng tiền sai.

Sai lầm 4 :

•    Bạn có một người thân làm môi giới, vì tin tưởng người thân này bạn đi mua 1 bất động sản theo lời khuyên của họ, và bất động sản đó chính là Condotel (bản chất pháp lý thực sự cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi)

•    Mãi tới giờ pháp lý Việt Nam vẫn chưa công nhận tài sản này, bạn giữ cho thuê không được, bán thì không ai mua, bán lỗ cũng không ai mua, thế là bạn bị kẹt lại, vì không có chiến lược, vì quá tin môi giới, người thân.

Tóm lại : Đây là những sai lầm rất phổ thông ai cũng sẽ trải qua 100 người 80 người đều lặp lại lỗi này.

Nhưng nặng nề nhất là bạn đi đầu tư còn không có chiến lược luôn

Chỉ có 1 niềm tin duy nhất là đầu tư vào đó và kiếm tiền

Khi bạn đánh cược tất cả vào 1 thứ, thì đó không còn là đầu tư nữa mà là đỏ đen , xanh chín.

Tất nhiên vẫn có người thắng kẻ thua, nhưng 90% sẽ thất bại vì không có chiến lược.

NẾU KHÔNG CÓ BẢN ĐỒ, MỤC TIÊU BẠN SẼ MÃI CHẠY LÒNG VÒNG KHÔNG BIẾT ĐÂU LÀ ĐÍCH.

•    Và chỉ cần sai 1-2 lần bạn đã hết vốn và mất thanh khoản

•    Bạn cần 3-5 năm để phục hồi lại, để sửa sai, và bạn đã trễ 1 chuyến tàu mang tên là cơ hội chỉ vì không có chiến lược.

•    Nếu ai đi đầu tư mà không có chiến lược thì kết quả luôn luôn có sẵn cho bạn đó là thất bại, thất bại ở đâu không phải là không kiếm được tiền mà là tiêu tốn thứ tài sản quý giá nhất của mình đó là “THỜI GIAN” là “CHI PHÍ CƠ HỘI”.

Khi đi đầu tư chỉ cần bạn có chiến lược thì bạn đã giảm đi 50% thất bại rồi đó.

Chiến lược ở đây là xác định rõ thứ mà mình sẽ đầu tư:

•    Vào vị trí nào,

•    Phân khúc sản phẩm nào,

•    Vào con người nào,

•    Vào thời điểm nào,

•    Vào mức tài chính nào,...

Khi bạn hình dung rõ thứ bạn làm thì kết quả sẽ cho bạn 1 kết quả xứng đáng, nếu không siêng năng làm bài tập trước khi ra trận, bạn sẽ tổn thất nhiều lắm đó, nhất là túi tiền của bạn, xin hãy cẩn thận.

Phần 2 : Rủi ro vị trí khu vực

“Thao trường đổ mồ hôi thì chiến trường bớt đổ máu”

Nâng cao kiến thức, kinh nghiệm, mối quan hệ. Học những bài học, nỗi đau, vấp ngã của các bậc đàn anh đi trước sẽ giúp nhà đầu tư mới sớm thu được quả ngọt, không bị lùa gà, đu đỉnh khi tham gia vào thị trường bất động sản đầy chông gai này.

Khi một người bạn mới bắt đầu đầu tư, chỉ cần hỏi bạn đó đầu tư ở khu vực, vị trí nào là mình có thể ước chừng được biên độ lợi nhuận của người đó.

• Nếu mua đất trong thành phố thì tăng trưởng : 10-30%

• Nếu mua đất vùng ven trung tâm thì tăng trưởng : 20-50%

• Nếu mua đất vùng trũng ở tỉnh thì tăng trưởng : x1 x3 x5

• Nếu mua đất giấy tờ tay, không có cột mốc rõ ràng, đất chỉ, chỉ từ đồi này qua đồi kia, từ gốc cây này thì tới bụi chuối kia thì tăng trưởng có thể x10 x20 x50 lần.

Nó giống như chứng khoán vậy đó, khi bạn chọn mã nào rồi thì bạn đã biết mức độ tăng trưởng dự toán hằng năm của nó rồi.

VỀ RỦI RO VỊ TRÍ KHI ĐI ĐẦU TƯ

Khi đi đầu tư chúng ta luôn có bài toán rủi ro và lợi nhuận

Đất ở thành phố mọi thứ quá rõ ràng rồi, diện tích đất bao nhiêu, hàng xóm là ai, giá trên tuyến đường đó bao nhiêu, vì mọi thứ quá rõ ràng nên cơ hội không có nhiều , sự tăng trưởng chỉ đạt ở mức 5-10-20% mỗi năm thôi.

Khi đi càng xa lợi nhuận càng cao đồng thời đi kèm với các rủi ro mà ít ai dự đoán được.

Bài học 1 :

1 người bạn của Thịnh làm việc ở thành phố, mua đất ở tỉnh 2000m2, vì ở xa không ai trông coi được, 1 năm mới ghé ở đó 1 - 2 lần, có năm cũng không ghé luôn, mọi việc không có gì, cho tới 1 ngày, hàng xóm xây lấn ranh mình hết 200m, họ xây lên đất mình, sinh hoạt cả gia đình bình thường, trồng cây trồng rau nữa.

Thế là kiện tụng xảy ra, Việc đòi đất gian nan hơn bao giờ hết, vì mình ở xa mỗi lần chạy lên chạy xuống tốn bao nhiêu thời gian, còn hàng xóm cứ ở ngay đó, thích thì họ gặp, không thích thì báo bận. Mình kêu chính quyền , công an xã vào, họ cũng chỉ trên quan điểm là hoà giải 2 bên, làm sao 1 người phương xa có thể lợi thể hơn người dân ở đó được, bỏ đất thì không xong, mà chạy lên chạy xuống vừa tốn thời gian, vừa bực mình, vừa không giải quyết được việc, khi mua tài sản ở xa không biết cách quản lý.

Ai cũng nói rất hay, thao thao về việc, xây hàng rào, cắm cọc, khi bạn lơ là, người hàng xóm chiếm đất thì bạn sẽ có 1 bài học ngay.

Tương tự như vậy 2 nhà có 1 con đường chung, bạn mua đó 1 năm không quay lại, người hàng xóm chiếm đường thế là dẫn nhau lên phường kiện tụng vì hàng xóm chiếm lối đi chung. Người đầu tư luôn ở xa bị thua thiệt.

Bài học 2 :

Khách của mình 1 nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ là người thứ 3 thừa kế sự nghiệp của gia tộc đi đầu tư bất động sản, đang quản lý hơn 30 triệu đô và chỉ đi đầu tư vào bất động sản vùng ven.

Khi ai nói với bạn, đi mua đất ở xa, lợi nhuận x2 x3 x5 thì họ chỉ mới nói cho bạn 1 nửa sự thật thôi, còn 1 nửa câu chuyện họ không nói, đó là bạn có thể mất trắng nếu đất đó dính quy hoạch.

Quay lại vị khách của mình, mua 1 tài sản 10 tỷ, sau 4 năm tài sản tăng lên 70 tỷ, 40.000m2 (4ha) mặt tiền đường dài hơn 200 mét. Có người trả 70 tỷ không bán, đùng 1 ngày, Quy hoạch trên tỉnh thay đổi, vì khu đất quá đẹp nên đưa vào Quy hoạch đất cộng đồng ( có thể làm công viên, trường học, bệnh viện,…) thế là từ 70 tỷ, miếng đất đó trở về 3 tỷ, giao dịch mua bán cũng không ai mua.

BẠN MÌNH KINH NGHIỆM 3 THẾ HỆ, MẤY CHỤC KHU ĐẤT NHƯ VẬY, NHƯNG RỦI RO PHẢI CHẤP NHẬN VÌ ĐẦU TƯ Ở TỈNH XA LÀ VẬY.

Ở xa mọi thứ chưa rõ ràng, nên quy hoạch thay đổi liên tục, nếu quy hoạch tốt cạnh tài sản bạn tăng 3-5-7 lần,

Nếu dính quy hoạch bạn sẽ mất trắng, có ai đã nói với bạn rủi ro này chưa, khi đưa bạn đi đánh bắt xa bờ.

Bài học 3 :

Câu chuyện này chỉ dành cho 5% dân chuyên nghiệp bất động sản thôi. Những cũng là bài học đầy đau thương.

Nhà đầu tư xác định mua những bất động sản viết giấy tay, pháp lý không có, họ chấp nhận mất trắng hoặc x10 x20.

Câu chuyện xảy ra là, khi mảnh đất đó được phường thông báo, xác minh cập nhật sổ, người dân bán cho bạn 10 đồng, bây giờ tăng 100 đồng. Họ nảy sinh tâm tham.

Họ lật kèo không bán nữa, bạn sẽ làm được gì họ.

Đất họ ở đó canh tác mấy chục năm, hàng xóm đều quen biết hết, bạn ở xa tới chỉ cầm 1 tờ giấy trên tay ai sẽ bảo vệ bạn,

Chưa kể nếu có công nhận đất của bạn, bên kia cứ đăng đất tranh chấp, bạn phải chia cho họ thêm tiền hoặc là không thể giao dịch .

Đi mua bán gặp người tử tế không sao, gặp người có lòng tham , họ sẽ quay lại tranh chấp với bạn.

Câu chuyện này ít người gặp nhưng cũng là 1 bài học nếu bạn đi mua những thứ quá rủi ro thì cũng nên biết những rủi ro đó là gì và tìm cách phòng tránh chúng.

KHI BẠN LỰA CHỌN VI TRÍ ĐẦU TƯ BẠN ĐÃ ƯỚC ĐOÁN ĐƯỢC LỢI NHUẬN CỦA MÌNH HẰNG NĂM CÓ THỂ ĐẠT.

Ước đoán lợi nhuận rồi thì cũng nên có quản trị rủi ro để tối có thể ngủ ngon trong mọi tình huống xảy ra.

Mình gặp rất nhiều người mua đất và hô là x3 x5 x7, nhưng không bao giờ nói cái rủi ro phía sau đó là mắt trắng.

Nhà đầu tư họ luôn biết tính toán được và mất, nhưng ai cũng ghét nhất sự lừa dối,

Bạn là 1 người môi giới, giới thiệu nhà đầu tư 1 cơ hộ x3 x5 x7 thì cũng nên nói những rủi ro mất trắng có thể xảy ra để nhà đầu tư chuẩn bị tâm lý

Nếu không nói rõ, tới lúc mất thật thì tình cảm anh em , bạn bè, khách hàng mất hết chỉ vì mình giấu cái rủi ro đó đi.

“Miếng phomat chỉ nằm trên bẫy chuột" nếu thấy cơ hội được giới thiệu x3 x5 x7 hãy tự tìm hiểu nó và quản trị rủi ro.

PHẦN 3: RỦI RO CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NHỎ LẺ KHI MUA CHUNG :

☕ Hôm qua mình có Café với nhóm bạn có cả luật sư, có cả giám đốc kinh doanh tập đoàn : tất cả đều đồng ý là từ 2020 hiện trạng mua chung bất động sản diễn ra rất nhiều .

Luật sư thì nói rằng : cũng đơn giản thôi mà, giờ đất giá tiền nhỏ không thể mua được, thì mọi người phải góp lại mua chung thôi.

Bạn giám đốc kinh doanh thì nhận định : vài năm gần đây vấn đề mua chung xảy ra rất nhiều, và vài năm sau mọi người hãy đón xem hệ quả của vấn đề mua chung.

Cái mình chen ngang vào, không cần đợi vài năm sau đâu, bây giờ có quá nhiều rủi ro khi mua chung rổi , ngồi đó đi để mình kể cho bạn nghe nhé:

♻️ CÂU CHUYỆN THỨ NHẤT :

David và Adam 2 người bạn đi học chung 1 lớp học tài chính với nhau, thấy cùng tư duy, cùng túi tiền nên rủ nhau hùn hạp mua chung, 2 người đó mua mảnh đất ở Đồng Nai từ 2019 giá 3 tỷ, giờ miếng đất lên 6 tỷ mà David không chịu bán.

Lý do rất đơn giản David kỳ vọng lên 8 tỷ mới bán, và có tài chính tốt nên không bán , Adam thì cần tiền mà không thể làm gì được.

Sau đó mảnh đất lên 8 tỷ, Adam kêu bán đi, David kêu cái này David góp chung với chị bạn thân nên chị đó kêu để chị tìm được mảnh đất khách để mua rồi mới bán. Thế là mua chung không có điểm ra.

=> Không có kế hoạch bán hàng, chốt lãi

Chốt lãi sẽ dựa trên 2 thông số :   1. Mua sau thời gian bao lâu là chốt 1-2-3-5 năm hoặc   2. Lãi 30-50% là chốt .

♻️ CÂU CHUYỆN THỨ HAI :

Có 1 nhóm bạn đại học chơi chung với nhau, sau này đi làm ai cũng có sự nghiệp, thế là mọi người rủ nhau đầu tư chung, ai cũng bận rộn nên thôi để cho lớp trưởng đứng tên bán đất cho tiện, nhưng vấn đề là chuyện gia đình lớp trưởng có vấn đề, thế là tài sản của nhóm bị Toà mang ra xử, lúc đó người vợ tinh thần tình cảm không tốt, nên cái gì chia đôi thì là chia, không thể nói tình, nói lý được nữa . Cả nhóm vừa phải đợi quan toà xử vụ ly dị, rồi đợi thời gian bán tài sản ra nữa .

=> Không có hợp đồng khước từ tài sản vợ/ chồng khi mua chung

♻️ CÂU CHUYỆN THỨ 3 :

3 anh em hàng xóm đầu tư cùng nhau .Vì nhậu với nhau bao nhiêu năm trời nên ai cũng tin tưởng ai hết , Rồi một hôm nhậu, người anh cả kêu có cơ hội tốt mấy anh em đầu tư cùng không, cả hội đồng ý góp tiền vào mua đất.

• Hàng xóm lớn tuổi nhất, Anh cả góp 50%
• Hàng xóm lớn tuổi nhì, Anh ba góp 40%
• Hàng xóm nhỏ tuổi nhất , em út góp 10%

=> Vì 3 anh em tin nhau nên chỉ thoả thuận miệng với nhau.

Sau 1 thời gian, vô tình người em út đi ra đường và bị tai nạn tử vong, Trên sổ đỏ thì 3 người đứng tên như nhau, nên người vợ em út đòi chia đều 3 người 33% . Lúc này nói lý, nói tình không xong lại lôi nhau ra toà .

=> Không có kế hoạch dự toán kinh doanh, tỉ lệ góp vốn thoả thuận trên văn bản.

♻️ CÂU CHUYỆN THỨ 4 :

Có 3 thằng bạn chơi thân với nhau 20 năm.

• Thằng thì làm nhà hàng
• Thằng thì làm thầy giáo
• Thằng thì làm bác sĩ

Trong 3 thằng thì thằng làm nhà hàng phú quý kinh doanh tốt nhất, cũng rủ nhau đầu tư hùn hạp chung, thầy giáo với bác sĩ kêu thôi 3 anh em chơi với nhau cả 1/2 cuộc đời rồi còn gì đâu mà không tin nhau. Thế là cho bạn chủ nhà hàng đứng tên tài sản mua chung 1 mình.

Mọi chuyện rất bình thường êm đềm . Nhưng tới 1 ngày công việc kinh doanh của bạn chủ nhà hàng đi xuống, áp lực nợ chồng chất, lương nhân viên, lãi ngân hàng, lãi xã hội đen.

Thế là người chủ nhà hàng làm liều, lấy sổ đỏ đó đi cầm xã hội đen để xoay dòng vốn, nhưng vì thất bại khó khăn chồng chất, người chủ nhà hàng phải bỏ xứ đi luôn không còn dám quay về nữa .

=> vì họ quá tin người mà không có cơ chế quản lý giám sát chéo nhau .

⚠️ Đầu tư chung điểm mạnh của nó là ít tiền vẫn tham gia mua bất động sản được, và mình có thể phân bố tiền nhiều nơi để tối ưu các cơ hội

Song song với đó cũng có rất nhiều rủi ro khi đầu tư chung.

Làm việc thì cứ mất lòng trước được lòng sau, mình rõ ràng từ đầu từ sau này mọi người sẽ sòng phẳng, minh bạch chơi với nhau lâu dài được .

Dù bạn là người tổ chức cho người khác mua chung, hay là tham gia góp vốn nhỏ thì cũng nên hiểu và đòi hỏi quyền lợi của mình, bạn cần phải có các hợp đồng để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư .

Một số kinh nghiệm đầu tư của chính mình tổng hợp lại và gửi tới mọi người nhé:

Các quyền lợi nhà đầu tư góp vốn yêu cầu phải có :

•    Phiếu cọc với người bán

•    Công khai số người góp vốn mua chung và chi tiết % số vốn từng người góp

•    Hợp đồng góp vốn kinh doanh

1)    Phụ lục 1 : Khước từ tài sản vợ/ chồng

2)    Phụ lục 2 : Di chúc thừa kế

3)    Phụ lục 3 : Kế hoạch kinh doanh chốt lãi

•    Tốt nhất tài sản mua chung nên có 2 người đồng sở hữu để giám sát chéo nhau

•    Trong nhóm nhà đầu tư với nhau : bầu lên ban giám sát.

Khi bạn rõ ràng, minh bạch, kỹ tính thì túi tiền của bạn luôn được bảo vệ và gia tăng. Còn chỉ tin tuyệt đối vào 1 người khác mà không có thứ gì được pháp luật bảo hộ thì đồng nghĩa với việc bạn không biết trang bị kiến thức bảo vệ túi tiền mình.

Mình đã đầu tư rất nhiều đội nhóm, được, mất rất nhiều, tiền mất có thể kiếm lại được, nhưng tình cảm bạn bè, anh em thì không. Chúng ta có thể thua lỗ nhưng nếu rõ ràng minh bạch thì tất cả mọi người sẽ vui vẻ thôi vì đó là thị trường, còn những người có gắng “lấp liếm” “mập mờ” thì chỉ được 1-2 lần là nhà đầu tư phát hiện ra ngay.

Chúc các anh chị nhà đầu tư nhỏ lẻ góp vốn mua chung, có thêm nhiều kiến thức để bảo vệ túi tiền của mình.

(Theo Duy Thịnh - Sói Tài Chính)

Đồng Nai 21.04.2022️

Phan Phước

E hỏi xíu, miếng đất 4ha lúc mua 10 tỷ, sau này mới dính quy hoạch thì nó phải đền bù chứ nhỉ, hông lẽ đền bù hông tới 100k/m ???

Nguyễn Duy Thịnh

1/ em bị mất thanh khoản

2/ đền bù giá bao nhiêu

3/ khi nào đền bù

4/ phương thức đền bù

5/ em bị mất đi CHI PHÍ CƠ HỘI

Nói chung bị rơi vào tình huống này thì nên xác định trước, quản trị rủi ro.

Khi đi đầu tư các tài sản x2 x3