Môi giới bất động sản và những hướng dẫn cơ bản dành cho người mới

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà)

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CƠ BẢN (P1)

---------

Tôi là một môi giới Bất Động Sản đã hoạt động trong nghề được 1 vài năm. Có 1 vài kinh nghiệm nho nhỏ nhất định. Nên tôi muốn viết seri này để chia sẻ cũng bạn, những người đang có ý định trở thành đồng nghiệp của tôi, hay bạn, những người đã, đang và sẽ tiếp tục là đồng nghiệp của tôi, hoạt động trong nghề môi giới Bất Động Sản. Những gì chia sẻ cũng nho nhỏ, hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cá nhân cùng các kiến thức góp nhặt được trên hành trình làm nghề. Không theo khuôn mẫu nào, tất cả đều rất riêng.

Có thể bạn đã gặp 1 vài điều tương tự ở đâu đó hoặc chưa từng gặp, chẳng sao cả, dù gì thì chúng ta là đồng nghiệp, rồi sẽ đụng nhau ở đâu đó, trước tiên là ở nơi những con chữ này. Nó không có gì to tát cả, rất nhỏ thôi. Có lẽ đủ để tạo dựng cho bạn 1 nền móng cơ bản để bắt đầu hành nghề. Chúc bạn tìm được gì đó ở đây

---------

Khái Niệm:

Môi giới BĐS ( theo tôi) là người thực hiện các công việc để 1 giao dịch nhà đất diễn ra và hoàn thành

Tại đây bạn sẽ thấy có 2 phần. Phần “Diễn Ra” và phần “Hoàn Thành”.

Để 1 giao dịch có thể diễn ra bạn cần tìm kiếm sản phẩm BĐS như nhà, đất hay chung cư, dự án, nhà xưởng…và tìm đến người đang có nhu cầu mua nó, chào bán cho họ. Đây là cách để 1 giao dịch BĐS diễn ra

Khi bạn đã kết nối để bắt đầu giao dịch rồi thì bạn cần phải làm các bước tiếp theo để giao dịch có thể hoàn thành. Các bước có thể bao gồm việc đàm phán giá cả, lo liệu các thủ tục pháp lý cho 2 bên như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng công chứng, thủ tục sang tên đổi chủ hay các thủ tục khác cốt để giao dịch đi đến cuối cùng là bên mua nhận được đủ BĐS và bên bán nhận được đủ tiền

Trên đây là định nghĩa về công việc của bạn. Còn 1 phần định nghĩa khác là định nghĩa về chính người môi giới. Người làm nghề môi giới cũng như vận hành 1 công việc kinh doanh cho riêng mình. Các công việc kinh doanh khác thì người ta bán sản phẩm còn bạn thì bán dịch vụ. Dịch vụ triển khai và hoàn thành giao dịch bất động sản. Như vậy sản phẩm của “doanh nghiệp” bạn chính là bạn. Bạn dùng các kỹ năng, dịch vụ của mình để cạnh tranh với các “doanh nghiệp” khác. Có khoảng 200.000 môi giới hoạt động trên toàn quốc cho đến thời điểm này. Vì vậy tỉ lệ cạnh tranh là rất khốc liệt. Bạn muốn tồn tại thì cần phải liên tục cải thiện, nâng cao dịch vụ của mình. Còn muốn vươn lên dẫn đầu, đứng top trong những người môi giới được nhiều người biết đến thì bạn cần nhiều hơn thế nữa

-------

Hoạt Động:

Đầu tiên để chính thức hoạt động trong nghề môi giới BĐS đúng pháp luật. Bạn  cần tìm hiểu, học và thi “Chứng chỉ hành nghề Môi Giới Bất Động Sản”

Sau khi có chứng chỉ về môi giới bđs rồi thì bạn đã có thể sẵn sàng hành nghề rồi đấy

Để hành nghề hiệu quả, một lời khuyên dành cho bạn là hãy chọn lấy 1 phân khúc, loại hình, khu vực BĐS mà bạn cảm thấy hứng thú nhất và hoạt động chuyên sâu với nó

-    Có nhiều loại hình BĐS bạn có thể cân nhắc như : Đất nền, nhà ở xây sẵn, chung cư, các dự án sơ cấp ( bán sớm khi dự án chưa hình thành) hoặc chuyển nhượng thứ cấp ( chủ đầu tư đã bán cho 1 người khác và người đó muốn bán tiếp) hay những loại hình BĐS công nghiệp, nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, cơ sở kinh doanh, cho thuê…

-    Về phân khúc thì bạn hãy chọn giá tiền của bất động sản. Với 1 người mới bắt đầu thì lựa chọn phân khúc dưới 10 tỷ hay thậm chí dưới 5 tỷ là hợp lý

-    Về khu vực. Bạn có thể hoạt động ngay trong khu vực mình sinh sống, trong bán kính 20 hay 30 cây số gì đó. Bạn hoàn toàn có thể hoạt động rộng hơn, thậm chí trên toàn quốc. Tuy nhiên sẽ có nhiều lợi thế ở ngay khu vực của bạn. Bạn có thể nắm được lịch sử giá giao dịch trước đây nếu bạn đã từng quan tâm tới BĐS trước đó, hoặc thậm chí chưa từng quan tâm thì bạn cũng có thể dò hỏi các khoảng giá của các con đường, loại hình BĐS trong khu vực của bạn sinh sống. Ngoài ra bạn có thể quen biết với hệ thống chính quyền địa phương rất giúp ích cho bạn khi cần làm giấy tờ, thủ tục. Hay những người chủ bán đã quen biết bạn từ trước đó, họ có thể tin tưởng giao bđs của họ cho bạn bán. Khi cần làm thủ tục giấy tờ cũng tin tưởng để ủy quyền cho bạn mà không phải lo lắng. Đây là những thuận lợi rất lớn để bắt đầu

Sau khi đã lựa chọn được loại hình, phân khúc, và khu vực hoạt động cho mình rồi. Bạn hãy tiếp tục tìm hiểu sâu hơn về nó. Bạn càng hiểu rõ nó bao nhiêu thì càng dễ dàng bán nó bấy nhiêu, vì khi bạn hiểu nó thì bạn sẽ hiểu rằng ai sẽ là người cần nó, khi đó bạn sẽ biết tìm kiếm khách hàng ở đâu, thậm chí người ta có thể tìm đến bạn nhờ bạn mua nó và trả tiền cho bạn

Ở đây. Tôi sẽ cố gắng nói chi tiết nhất 1 số loại hình bất động sản mà tôi biết cùng các đặc thù của nó để bạn có thể tham khảo

-    Đầu tiên là đất. Đất là loại hình bđs khởi nguồn của tất cả, bạn muốn xây nhà ở , nhà xưởng, làm khu du lịch hay bất cứ gì đó thì đều cần đất cả

-    Có nhiều loại đất khác nhau nhưng có 2 loại đất thường được mua bán phổ biến nhất là đất ở (ONT/ODT) và đất nông nghiệp ( Cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản)

-    Đất ở ký hiệu ODT là các loại đất trong các đô thị như thị trấn , thị xã, thành phố và thường có giá trị cao hơn là đất ở ký hiệu ONT là các loại đất tại các khu vực nông thôn như xã. Để xây lên 1 căn nhà để ở, sinh hoạt bạn bắt buộc phải có đất ở

-    Đất nông nghiệp thì có nhiều loại hơn nhưng mua bán phổ biến là đất Cây lâu năm ( CLN) , cây hàng năm ( HNK), đất nuôi trồng thủy sản (NTS). Có nhiều loại đất khác trong nông nghiệp nữa như đất lúa (LUC) hay đất rừng sản xuất (RSX) tuy nhiên nó ít được giao dịch hơn do cần 1 số điều kiện để giao dịch như chứng nhận làm nông nghiệp hay do mục đích sử dụng không được đa dạng như đất RSX

-    Ngoài các loại đất phổ biến ở trên có 1 số loại đất khác cũng có thể được mua bán nhưng kén khách hàng hơn như đất thương mại dịch vụ (TMDV) hay đất công nghiệp SKK, SKN, SKT vì nó được sử dụng vào 1 số mục đích đặc thù như xây khách sạn, khu du lịch, khu công nghiệp. Chỉ những người kinh doanh nó mới cần mua nó. Tại sao người ta phải phân biệt ra các loại đất này mà không để hết vào 1 loại đất ở vì rằng đất ở được làm mọi thứ trên đó. Đúng là như vậy. Bạn hoàn toàn có quyền xây 1 cái nhà máy trên đất ONT, ODT. Tuy nhiên khi xin phép xây dựng 1 số nhà máy lớn, đặc thù sẽ có các bước xét đến các yếu tố tác động đến môi trường xung quanh về khí thải và tiếng ồn, hoạt động. Nếu như nhà máy của bạn làm ảnh hưởng quá lớn thì sẽ không được cấp phép. Mà đất ở thì hay tụm lại trong 1 khu dân cư nên điều ảnh hưởng là sẽ có và khả năng cao là bạn sẽ không được cấp phép xây dựng. Vì vậy, những loại đất đặc thù như thế này được chia ra và gom vào 1 khu cũng vì lý do ấy.

-    Ngoài những loại đất để mua bán ở trên. Cũng có 1 số loại đất không thể mua được bạn cần biết để phòng tránh cho khách hàng của mình. Ví dụ như đất được quy hoạch để làm trụ sở cơ quan, hay làm đường, làm công viên cây xanh. Đây là những loại đất sẽ bị giải tỏa đền bù để xây dựng những công trình như vậy. Giá đền bù thường rất thấp, mà kể cả rằng giá đền bù có cao đi nữa thì trong thời gian chờ đền bù sẽ không thể làm gì được với mảnh đất đó cả. Rất là bất tiện. Hãy lưu ý

-----

Hết phần 1

MÔI GIỚI BĐS CƠ BẢN ( P2)

-----

Ở phần trước chúng ta đã nói về khái niệm, 1 vài loại kiến thức về Đất. Ở phần này, chúng ta nói về 1 loại hình BĐS khác là “Nhà ở xây sẵn”

-----

Việc môi giới 1 căn nhà ở xây sẵn sẽ phức tạp hơn với đất. Với đất thì cái chúng ta quan tâm phần nhiều nhất là pháp lý của đất, diện tích, ranh mốc xem có đúng đủ chuẩn hay chưa. Còn với việc bán 1 căn nhà, chúng ta cần xét thêm đến căn nhà trên đất. Đối với nhà liền thổ ( khác với chung cư) thì tôi sẽ tạm chia theo 3 cấp độ như sau

-    Cấp độ an toàn nhất là nhà có hoàn công trên sổ hồng. Với 1 căn nhà đã được hoàn công trên sổ hồng thì nó có giá trị hơn rất nhiều so với nhà chưa hoàn công thể hiện trên sổ hồng. Vì tính sở hữu, khi hoàn công thì có tính pháp lý trong sở hữu, làm gì cũng được đền bù. Thật ra đối với đất nông nghiệp cũng có 1 dạng hoàn công là phần thể hiện cây trồng trên đất, nhưng hầu như không ai làm vậy cả. Quay lại việc nhà ở, hoàn công ngoài giá trị kinh tế, pháp lý nó còn có giá trị về an toàn. Vì để được hoàn công thì trước đó đã có giấy phép xây dựng, nghiệm thu an toàn vật liệu, kết cấu, phòng cháy chữa cháy…..Bạn có thể xin nguyên bộ hồ sơ này để kiểm tra và tư vấn cho người mua

-    Cấp độ tiếp theo. Chưa hoàn công trên sổ nhưng do công ty xây dựng chuyên nghiệp thi công có hợp đồng, nghiệm thu, bản kê vật liệu, bản phân tích kết cấu. Việc chưa hoàn công trên số có thể vì 1 số lý do gì đó như khi bắt đầu xây dựng người ta quên hoặc không biết đến việc phải xin giấy phép khiến khâu hoàn công bị trục trặc. Tôi sẽ chia sẻ phương cách làm sao xử lý việc này ở những phần sau. Với loại nhà này, bạn có thể xin lại bộ hồ sơ xây dựng cũ để kiểm tra lại mọi thứ về tính an toàn vật liệu, kết cấu. Bạn có thể tham khảo thêm hoặc nhờ chuyên gia trong lĩnh vực này đọc qua bộ hồ sơ. Việc biết đọc các hồ sơ này sẽ giúp bạn rất nhiều trong việc định giá 1 căn nhà

-    Cuối cùng là những căn nhà cũ ở đã lâu. Loại hình này thường thì không có hoàn công trên sổ cũng không có hồ sơ xây dựng. Bạn cần phải dựa vào mắt thường để kiểm tra thôi. Vì đã lâu nếu không tu sửa thì màu sơn, vẻ bề ngoài gần như rất cũ. Nên cái bạn cần kiểm tra là độ dày tường, thiết kế có tiện dụng không, các đường cấp điện, cấp nước trong nhà. Chỉ sơ bộ thế thôi

Đấy là ngay nội tại căn nhà. Nhưng đối với khách hàng mua nhà để ở thì họ rất cần những cơ sở , hệ thống an sinh để sinh sống hàng ngày. Vì vậy bạn hãy nhìn ra xung quanh. Tối đa là bán kính 3km thôi, đừng hơn. Nó cần có các tiện ích cơ bản như chợ, trạm y tế, trường học tối thiểu là cấp 1, trụ sở ủy ban hoặc chốt dân phòng, an ninh

Còn với giao thông, bạn hãy xem nó có kết nối được dễ dàng các cung đường không. Ngay trước nhà có bị ngập nước ở những ngày mưa lớn, mưa lâu hay không

Cuối nữa. Châu Á hay đặc biệt là Việt Nam là những quốc gia có tín ngưỡng đa dạng. Khi bàn giao nhà, bạn hãy nhắc chủ nhà cũ dọn đi tất cả các bàn thờ, vật phẩm tâm linh mà chũ củ sử dụng. Vì rằng để lại sẽ rất bất tiện cho người sau, người sau dọn cái đó họ rất sợ bị thất lễ gì đó ( kể cả sót 1,2 cái chuông gió hay kính bát quái, bịch muối treo đâu đó trong nhà cũng là không nên)

Bạn nắm được những thứ cơ bản như thế này, sẽ giúp bạn chọn được 1 căn nhà tốt, 1 sản phẩm tốt để chào bán cho khách hàng của bạn

---------

Hết phần 2

MÔI GIỚI BĐS CƠ BẢN ( P.3)

----

Chúng ta đã nói về Đất, Nhà Ở Xây Dựng Sẵn. Tiếp theo chúng ta tìm hiểu 1 chút về các “Dự Án Nhà Ở/Chung Cư/Đất Nền Hình Thành Trong Tương Lai”

----

Đây thực sự là 1 môn phức tạp, nên hay xảy ra tình trạng căng băng-rôn. Người môi giới khi bán phân khúc này đa phần là cũng chỉ bán theo chỉ đạo của các sếp chứ thường cũng không đủ thẩm quyền để tiếp cận đầy đủ hồ sơ dự án để biết rằng dự án của mình đang bán có an toàn cho khách hàng hay không. Nếu bạn mong muốn là 1 người môi giới lâu bền, giữ uy tín cá nhân cho mình thì bạn có thể tìm hiểu đến 1 số thứ sau đây.

----

Một dự án để đủ điều kiện mở bán thông thường sẽ cần 2 loại giấy

1. Nghiệm thu hạ tầng. Tức là đường xá, điện nước trong dự án đã được xây dựng đầy đủ cho các lô, có thể về sinh sống rồi. Một số địa phương thì yêu cầu phải nghiệm thu phần móng đối với chung cư hoặc đối với các dự án nhà ở rồi sau đó mới cấp giấy phép cho huy động vốn. Tôi sẽ để trong phần hình ảnh 1 mẫu nghiệm thu

2. Xác nhận đủ điều kiện mở bán (huy động vốn). Tôi sẽ để trong phần hình ảnh 1 mẫu đủ điều kiện mở bán

Cái quan trọng nhất vẫn là biên bản đủ điều kiện mở bán. Vì khi có thông báo này thì gần như mọi pháp lý khác của dự án đã hoàn thành rồi ( hãy xem trong phần căn cứ)

------

Việc đủ điều kiện huy động vốn nó lại chia thành 2 giai đoạn khác nhau

- Giai đoạn huy động vốn để xây dựng hạ tầng sau khi hoàn thiện pháp lý căn bản. Ở đây thì không được tính là có quyền sở hữu, phân chia về nhà ở trong tương lai. Coi như là góp vốn và phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phần. ( Xem văn bản mẫu đính kèm)

- Giai đoạn 2 là sau khi xong hạ tầng thì huy động kèm theo quyền sở hữu

2 giai đoạn này hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên, 1 số chủ đầu tư đã bán khi chỉ mới có giấy phép huy động ở giai đoạn 1. Hoặc thậm chí kể cả khi chưa có giấy phép đó. Đây thực sự là điều có thể gây nên nhầm lẫn nếu không đọc kỹ văn bản mà chỉ xem qua tiêu đề văn bản

1 số chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà ngay từ giai đoạn 1 bằng “Hợp Đồng Góp Vốn” và thường hay xảy ra rủi ro ở đây . Rủi ro có thể là huy động không đủ vốn để triển khai hạ tầng, hoặc không triển khai, hoặc triển khai nhưng không đủ chất lượng để nghiệm thu đi đến các bước tiếp theo dẫn đến cả dự án treo lại. Khi này người dân lại căng băng-rôn để biểu tình. Tuy vậy, để xử lý việc này theo đúng luật là rất lúng túng vì rằng các hợp đồng góp vốn chắc chắn sẽ rất chuẩn về pháp lý, CĐT hoàn toàn có quyền ký nếu không có cam kết về việc bán cho lô đất nào hay căn nhà nào. 1 số NĐT cá nhân căng băng-rôn kêu cứu đến chính quyền thì thực sự chính quyền cũng không có cách nào. CĐT họ không bỏ tiền vào xây dựng hạ tầng thì làm sao nghiệm thu, làm sao ra sổ, không lẽ nhà nước bỏ tiền ra làm tiếp. Vì sao điều này lại khó khăn như vậy, tôi sẽ trình bày tiếp với quý bạn ở bên dưới đây về quy trình thực hiện 1 dự án, khi bạn nắm được nó bạn sẽ hiểu tại sao lại lúng túng đến nhường này

Nếu huy động vốn sau khi có giấy phép đủ điều kiện mở bán. Tức phần hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành và được nghiệm thu. Dù là chủ đầu tư có bỏ dở thì vẫn an toàn hơn. Có thể cấp qua cho chủ đầu tư khác làm tiếp, hoặc thậm chí cấp sổ ra cho người dân và người dân tự xây dựng tiếp theo giấy phép xây dựng đã được phê duyệt. Dù gì vẫn có đường gỡ. Nhưng thường rất hy hữu khi đến đoạn này mà CĐT còn bỏ ngang, gần như không có, trừ khi tới đây cái vô tình vướng lao lý gì đó ở 1 dự án khác. Đấy là đối với dự án nhà ở, chung cư. Còn đối với dự án đất nền, khi xong hạ tầng kỹ thuật, có giấy phép mở bán thì coi như là đã quá an toàn rồi, không chủ đầu tư nào sẽ bỏ dở lúc này cả

-------

Chúng ta tiếp tục đi chi tiết hơn 1 chút xíu về quy trình thực hiện 1 dự án. Tôi sẽ không viện dẫn các điều khoản luật chi tiết ở đây, chỉ trò chuyện thật dễ hiểu. Bạn có thể tìm kiếm các văn bản, điều luật tại google

Để thực hiện 1 dự án đầu tiên là phải có chủ trương. Chủ trương thì cũng có nhiều loại chủ trương, không chỉ là chủ trương đầu tư không. Trước đây thì chỉ có 1 chủ trương đầu tư thôi. Vì khi đó sẽ tài trợ quy hoạch, hoặc xin lập quy hoạch vào các vùng đất rồi cấp ra chủ trương từ đó sẽ giải tỏa đền bù cho người dân để thu hồi đất đó làm dự án. Hoặc giao các quỹ đất sạch có sẵn cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, sau này vì nhiều việc xảy ra. Nhà nước gần như không hỗ trợ giải tỏa đền bù cho các dự án nhà ở thương mại nữa nên việc quỹ đất chủ đầu tư sẽ cần tự giải quyết. Nhưng nếu mua 1 quỹ đất thuần là đất ở hoặc thậm chí là chỉ có quy hoạch đất ở thì giá tiền sẽ rất cao, đầu tư không có lợi nhuận nên thông thường các chủ đầu tư sẽ thỏa thuận mua quỹ đất thuần nông nghiệp quy hoạch nông nghiệp rồi sau đó xin một loại chủ trương gọi là “Chấp thuận chủ trương cho nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp”

Từ đây nó đi liền kề hoặc song hành tùy từng địa phương rồi mới ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ chủ trương đầu tư này rồi lại tiếp tục làm“Quy hoạch chi tiết 1/500 căn cứ vào chủ trương đầu tư”. Nếu bạn để ý sẽ thấy, trong chủ trương đầu tư, số lượng lô đất, diện tích luôn là “Khoảng”. Sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500 thì mới là chính xác

Tại quy hoạch 1/500 này sẽ thể hiện rõ từng con đường mở mới đi qua từng lô đất, diện tích của mỗi lô đất, số tờ, số thửa lô đất, loại hình sử dụng đất (ONT bao nhiêu ODT bao nhiêu, nông nghiệp bao nhiêu nếu có….)

Rồi từ cái quy hoạch 1/500 này CĐT sẽ tiến hành xin phép xây dựng hạ tầng dựa trên bản quy hoạch này

Sau khi có được giấy phép xây dựng này thì CĐT được quyền nhận góp vốn GIAI ĐOẠN 1 như đã nói ở trên. Tuy nhiên 1 số chủ đầu tư lại lập lờ nhận góp vốn ngay tại người mua cá nhân sau này.

Vì sao không thể cấp ra sổ ngay đây dù đã có số tờ, số thửa và bản vẽ đường. Vì rằng để 1 khu dân cư vận hành ngoài con đường hiển thị trên sổ ra thì nó phải có con đường thực tế trên đất, con đường đó phải đảm bảo an toàn đi lại, các hệ thống như cấp thoát nước phải được đấu nối đồng bộ vào hệ thống của cả 1 địa phương hay thành phố. Rồi kéo điện vào nữa. Nếu không có những thứ này mà vẫn cấp sổ ra thì người dân căn cứ vào sổ đó kéo về xây nhà ở thì khi đó điện xài ở đâu, nước sài ở đâu, thoát nước đi đâu, nếu bạ ai nấy làm nấy kéo thì nó sẽ trở thành nhếch nhác cho cả 1 khu vực, như 1 khu ổ chuột vậy. Vì vậy nhất định chưa thể cấp ra sổ ở giai đoạn này, vì cấp rồi thì người ta hoàn toàn có quyền xây dựng, cấm không được.

Rồi sau khi có giấy phép xây dựng hạ tầng thì mới bắt đầu nhận vốn góp. Rồi xây dựng và nghiệm thu hạ tầng, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng các thuế chuyển đổi mục đích ( vì bản chất ban đầu là đất nông nghiệp, khi chuyển đổi phải đóng thuế, số tiền này đối với cả 1 khu dân cư là rất lớn) rồi tiếp sau đó mới là được mở bán ra cho từng cá nhân

------

Trên đây là 1 vài thứ cơ bản về “Dự án hình thành trong tương lai” chia sẻ cùng quý bạn trong seri này. Ngoài ra nó còn nhiều chi tiết khác và nhiều sự khác nhau giữa những địa phương. Quý bạn có thể từ đây tìm hiểu thêm hoặc kiểm chứng thêm với địa phương, dự án của mình đang bán, sắp bán, có gì thì đều có thể bổ sung bên dưới này. Chúng ta học hỏi lẫn nhau chứ không “hạch hỏi” lẫn nhau

----

Hết phần 3

MÔI GIỚI BĐS CƠ BẢN (P.4) - NHẬN SẢN PHẨM VÀ BÁN HÀNG

-------

Sau khi đã hiểu về các loại hình BĐS, lựa chọn được loại hình, phân khúc cho mình thì bước tiếp theo bạn cần làm là tiếp cận các BĐS đang cần bán để nhận sản phẩm về chạy bán

Bạn sẽ có thể tiếp cận qua liên kết với các người làm môi giới khác trong nghề. Họ đăng bán BĐS ở đâu đó trong khu vực của bạn sinh sống thì bạn nhắn tin cho họ xin thông tin để liên kết chạy phụ rồi chia hoa hồng. Cách này thì dễ dàng, nhanh chóng, tuy hiên có nhiều khuyết điểm ví dụ như bạn không nhận được đầy đủ thông tin bất động sản hay nhận về giá đã kê lên khiến cho việc bán bđs khó khăn hơn, hoặc khi hoàn tất giao dịch, các cầu chia nhau quá nhiều cũng khiến cho % hoa hồng của mỗi người còn lại không bao nhiêu

------

Vậy, có 1 cách khác. Bạn có thể đi dọc các con đường nơi bạn sống, xem ở đâu có treo bảng bán nhà mà nhà có mở cửa thì vào thẳng nhà hỏi về việc nhận thông tin BĐS để bán. Những bảng treo để sđt nhưng không mở cửa bạn có thể bỏ qua, vì rằng đó có thể không phải là sđt của chủ nhà đâu.

Với cách này bạn có thể nhận được sản phẩm chính chủ, đầy đủ thông tin. Chủ nhà sẽ không ngại đưa toàn bộ thông tin cho bạn vì họ không sợ luồn cò hay gì nữa. Và bạn cũng sẽ nhận được giá chính xác của chủ bán mong muốn. Khi khách có nhu cầu thương lượng bạn cũng có thể thương lượng chính chủ cho khách hàng. Những điều này làm tăng lợi thế cạnh tranh của bạn rất nhiều. Bạn có đủ thông tin, nắm chính xác giá, hiểu rõ về sản phẩm

Ngoài ra, bạn hoàn toàn có thể tư vấn cho chủ nhà, đất về khung giá chung của khu vực nếu bạn nắm được nó và bạn thấy rằng người chủ bán đang kêu giá quá cao hoặc quá thấp để họ có thể điều chỉnh lại. Đôi khi họ không nắm được khung giá và thời giá. Bạn có thể tư vấn cho họ điều đó

------

Sau khi họ đã tiếp đón bạn, lấy đầy đủ thông tin, chụp hình ảnh sản phẩm. Bạn có thể ký thêm 1 hợp đồng môi giới. Không cần quá phức tạp, ghi vài dòng lên tờ giấy học sinh về hoa hồng, công việc 2 bên, giá bán rồi 2 bên ký vào là được thôi. Chủ yếu là phòng ngừa trường hợp xấu nhất xảy ra hay 1 trong 2 bên quên gì đó thì có cái đưa ra làm căn cứ nói chuyện thôi chứ mấy vụ này thường cũng không có đưa ra tòa được nên không cần cầu kỳ quá làm chi

Mỗi lần bạn có thể nhận khoảng 10 bđs không sao cả, nếu bạn có thể quản lý và nhớ hết nó. Hãy nhớ là bạn phải nhớ được từng bđs của mình nhận về nhé, nếu không nhớ thì ghi vào giấy ấy. Đừng để khách gọi hỏi rồi ậm ờ là mất điểm lắm

-----

Rồi sau đó bạn tiếp cận khách hàng bằng cách đăng tin để chào bán. Phần này là phần bạn phải kiên trì nhất này

Mới đầu bạn chưa có kinh phí để chạy quảng cáo hay đăng tin có phí thì hãy tận dụng các group facebook của khu vực mình, và các trang đăng tin miễn phí. Đăng lên đó. Cứ mỗi 3 ngày bạn đăng lại, up tin lại 1 lần. Mỗi BĐS bạn hãy kiên trì đăng tin cho nó tối thiểu là 2 tháng. Khả năng bán được của bạn sẽ là có

Nếu sau 2 tháng cả 10 bđs bạn đều không bán được thì hãy tìm kiếm tiếp tục 10 bđs khác và làm xoay vòng như vậy. Liên tục trong 6 tháng và qua 30 bđs rồi nếu bạn vẫn không bán được cái nào thì thực sự là bạn không có duyên với nghề rồi. Đổi nghề. Cố gắng nhưng không cố chấp. Cái đất đai này nó cần tí duyên

-----

Rồi nếu bạn có khách thiện chí mua, họ sẽ mong muốn trả giá, đàm phán, thương lượng. Bạn có thể kết nối trực tiếp cho 2 bên đàm phán giá với nhau, hoặc tốt hơn là bạn hãy làm người trung gian truyền lời qua lại, không phải vì sợ luồn cò hay gì, nhưng khi chưa đi đến các bước tiếp theo sâu hơn thì việc 1 người môi giới đàm phán sẽ tốt hơn và hiệu quả hơn cho cả 2 bên. Bạn hãy truyền đạt đúng ý của 2 bên nhưng hãy làm nhẹ lại từ ngữ nếu bên nào có nói gì đó hơi khó chịu. Đừng truyền đạt y chang giọng điệu của người trả giá và người từ chối trả giá. Hãy linh hoạt làm sao đó để 2 bên giữ tâm trạng tốt nhất có thể thì mới có lợi cho việc xúc tiến giao dịch. Đây không phải là lươn lẹo mà là bạn giữ nhịp giao dịch thôi, bạn là người trung gian, nên việc nhận cảm xúc tiêu cực của cả 2 bên là nhiệm vụ của bạn. Bạn hãy giữ nó lại ở nơi mình thôi, đừng truyền đi tiếp, chỉ truyền đi những thứ tích cực. Sự tích cực luôn có lợi cho các bên. Còn nếu 1 bên quá đáng quá thì bạn có thể khéo léo sao đó để dừng giao dịch lại cũng được

------

Sau khi đã thành công chốt giá thì triển khai giao dịch thôi. Các bước triển khai sao cho an toàn nhất cho các bên mình sẽ chia sẻ tiếp trong phần tiếp theo

------

Hết phần 4

Môi Giới BĐS Cơ Bản ( P.5 ) – Kiểm Tra & Bảo Vệ Giao Dịch

------

Việc kiểm tra BĐS và Bảo Vệ Giao Dịch cho 2 bên là 1 trong những nhiệm vụ của người môi giới

------

Đối với đất, bạn có thể kiểm tra theo các bước như sau

- Kiểm tra quy hoạch qua các app tra quy hoạch ( vd như guland, thongtinland, remaps,…) Những app này có độ tin cậy khoảng 70%. Không phải do họ cập nhật sai, đôi khi cập nhật chưa kịp các quy hoạch mới thôi. Kiểm tra xem nó thuộc quy hoạch loại đất nào, có dính các loại đất không nên giao dịch hay không ( mình đã chia sẻ ở những phần trước)

- Sau bước kiểm tra sơ bộ như vậy là bạn đã có thể bắt đầu chào bán rồi.

- Sau khi đàm phán giá bạn hãy tiến hành các bước kiểm tra sâu hơn. Lúc này có người đồng ý mua rồi nên bạn có thể nhờ bên chủ bán phối hợp để kiểm tra

- Kiểm tra kê biên, tranh chấp: Có thể đem sổ ra hỏi các phòng công chứng hoặc tốt nhất là hỏi ngay tư pháp xã/phường

- Kiểm tra quy hoạch chính xác lần 2: Cái này xin trích lục tại 1 cửa của huyện, sáng xin chiều có

- Kiểm tra diện tích ranh mốc, vị trí đất: Nếu sổ có sẵn tọa độ thì nhập tọa độ vào các app tra tọa độ rồi có thể tự đối chiếu cũng được, nhưng cái này chỉ kiểm tra được vị trí của đất thôi. Tốt nhất nên nhờ anh em bên địa chính đem máy đo tới kiểm tra đo đạc ngoài giờ cho. Hoặc thuê công ty đo đạc cũng được. Không nên tự đo bằng dây vì sẽ không chính xác, ngoài ra đo máy theo tọa độ cũng sẽ phát hiện ra các trường hợp có chồng lấn ranh hay không còn xử lý tiếp ở các bước tiếp theo

- Nếu ở bước trên mọi sự đều ổn thỏa thì tiến hành ký hợp đồng đặt cọc chờ ngày công chứng thôi. Hợp đồng đặt cọc nên tự soạn 1 mẫu chi tiết, không nên dùng mẫu sẵn có vì thiếu nhiều điều. Ví dụ như các điều khoản bất khả kháng nếu xảy ra thì gia hạn bao lâu, nếu hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa xử lý được thì sẽ xử lý tiếp như thế nào…. ( Mình sẽ để 1 mẫu bên dưới cho các bạn tham khảo)

- Ngoài ra trong các đợt bàn giao tiền, đất các bạn cũng nên có văn bản cho 2 bên ký nhận lẫn nhau

- Nếu trong lúc kiểm tra phát hiện ra việc chồng lấn ranh mốc, hao hụt diện tích nhiều thì phải thương lượng để 2 bên cùng làm các thủ tục bổ sung lại như cấp đổi sổ hay đính chính…. Điều này phải đưa luôn vào hợp đồng đặt cọc hoặc làm 1 hợp đồng hứa mua hứa bán trước hợp đồng cọc

- Sau khi xử lý mọi việc xong xuôi thì ra công chứng. Nêu rõ trách nhiệm bên nào mang đi đăng bộ sang tên. Thông thường 2 bên cùng ủy quyền cho người môi giới là xong

-------

- Đối với nhà ở xây sẵn nếu có hoàn công trên sổ thì kiểm tra lại có chênh lệch gì trên thực tế so với bản vẽ hoàn công hay không. Nếu chênh lệch không nghiêm trọng thì thôi, nếu cơi nới nghiêm trọng quá thì coi các phương án bổ sung thủ tục nếu cần thiết

- Nếu nhà cũ chưa hoàn công thì giao dịch như đất

------

- Nếu là nhà ở hình thành tronng tương lai thì kiểm tra tính pháp lý của dự án coi đã đủ điều kiện mở bán hay chưa ( mình đã chia sẻ chi tiết ở những phần trước)

----

Hết phần 5

Môi Giới BĐS Cơ Bản (P.6) – Định Giá Đất

-----

Đây là nội dung chia sẻ phương pháp định giá để áp dụng vào thực tiễn để có thể ra giá giao dịch luôn, không mang nặng tính học thuật

----

Thông thường sẽ có 5 phương pháp định giá cơ bản

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Tức so sánh với các mảnh đất trong cùng con đường, cùng khu vực, cùng diện tích, cùng mục đích sử dụng để lấy giá “khoảng khoảng

2. Phương pháp thặng dư: Tức là tính trên tiềm năng phát triển của miếng đất. Thông thường là tính trên quy hoạch thay đổi ( từ CLN=> ONT) hoặc quy hoạch xây dựng, giao thông phát triển => tăng thu nhập, dòng tiền

3. Phương pháp chiết trừ: Cái này thường thì trong giao dịch ta sẽ không dùng tới. Vì nó là phương pháp trừ giá trị các tài sản gắn liền với đất ra để ra bảng giá đất. Này chỉ nhà nước hoặc ngân hàng dùng thôi

4. Phương pháp thu nhập. Tức tính trên tổng giá trị thu nhập sau khi trừ chi phí đi và so sánh với lãi suất tiền gửi của ngân hàng trong thời kỳ 12 tháng. Vd như lãi suất của ngân hàng là 6%. Miếng đất tạo ra dòng tiền là 30tr/năm thì ta sẽ có công thức định giá trong phương pháp này là 30/6*100=500 triệu

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tức là xem trên bảng giá đất trực tiếp của địa phương

-----

Ta đi vào VD chi tiết để ra được giá có thể giao dịch của 1 miếng đất

Thông thường, cá nhân mình hay sử dụng phép tính trung bình + của 4 phương pháp so sánh, thặng dư, hệ số, thu nhập

Ví dụ có 1 miếng đất 200m2 có sẵn căn nhà nho nhỏ đang cho thuê với giá 3tr/tháng được kêu với giá 1 tỷ 1

- Dùng phương pháp so sánh trực tiếp: Tham khảo giá khu vực là từ 1 tỷ đến 1 tỷ 4. Lấy khoảng giữa là 1 tỷ 2

- Dùng phương pháp thu nhập: 36/6*100 = 600 tr

- Dùng phương pháp hệ số đất: Đặt giả định khu vực đang có giá đất niêm yết là 2tr5/m2 tức là 200x2.5 = 500tr

- Dùng phương pháp thặng dư: Đặt giả định có quy hoạch mở rộng đường kết nối với trục chính, từ vị trí 3 lên thành vị trí 2. Như vậy ở phương pháp này sẽ có 2 thông số

+ Thông số tăng giá trị cho thuê giả định lên 5tr/tháng = 60/6*100= 1 tỷ

+ Thông số giá đất thay đổi vị trí 3 lên vị trí 2 đặt giả định là 3tr6: 3,6x200=720tr

- Như vậy tổng hợp lại ta đã có 5 con số: 1 tỷ 2 + 600tr + 500 tr + 1 tỷ + 720tr = 4 tỷ 020tr chia trung bình cho 5 chúng ta sẽ có được con số là 804tr

Hãy quay lại nhìn lại mức thu nhập cho thuê hiện tại là 36tr/năm và mua với giá 804tr thì có dòng tiền là 4,5%/năm. Đây chính là 1 bất động sản tốt

---

Hết phần 6

Môi Giới BĐS Cơ Bản (P.7) – Phân Biệt Trích Lục Và Trích Đo

-------------------

- Đầu tiên Trích Lục Bản Đồ Địa Chính tức là scan nguyên hình dạng và kích thước của thửa đất đó từ bản đồ địa chính qua 1 tờ giấy A4 gọi là trích lục. Giống như tờ họa đồ của trang 3 sổ hồng thôi. Cái này chỉ để tham khảo. Không chứng minh được rằng diện tích và họa đồ này có khớp với thực địa hay không.

- Thông thường trích lục này được yêu cầu cung cấp khi mua bán với những sổ đỏ cũ không có họa đồ tại trang 3 hoặc sổ đã quá lâu. Yêu cầu trích lục lại để xem trên tờ bản đồ địa chính có thay đổi gì khác so với sổ đất hiện có hay không

---------------

- Tiếp theo là trích đo. Tùy theo đơn vị đo đạc và mục đích đo đạc mà sẽ có những loại trích đo khác nhau với tính pháp lý khác nhau

+ Loại trích đo có tính pháp lý cao nhất là loại có chữ ký của chủ sử dụng đất, ký giáp ranh của các hộ dân xung quanh ngay tại chân máy, ký xác nhận của địa chính xã,ký xác nhận của từ cấp phó chủ tịch xã trở lên, ký xác nhận của cán bộ đo đạc, ký đóng dấu xác nhận của văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Với mục đích " Cấp đổi hoặc cấp mới GCN quyền sử dụng đất". Ở loại trích đo này. Văn phòng đăng ký đất đai họ chỉ cung cấp cho mình diện tích hiện trạng đang sử dụng không có tranh chấp, không bị chồng sổ , chồng thửa nào. Tức là kể cả hiện trạng là 10.000m2 nhưng có 3.000m2 bị cấp chồng qua sổ khác thì bản trích đo này cũng chỉ cung cấp số liệu là 7.000m2 mà thôi. Vậy nên bản trích đo này có giá trị như 1 phôi sổ. Có khả năng cấp sổ thành công tới 99% không bị trả hồ sơ.

+ Loại trích đo thứ 2 là loại trích đo dùng để tham khảo. Loại này thường do các cán bộ đo đạc ngoài giờ hoặc công ty tư nhân đo đạc. Giấy trích đo này lại phân thành nhiều loại nhỏ nhỏ khác nữa

1. Loại có tính pháp lý yếu nhất là đo theo chỉ dẫn của chủ sử dụng đất. Chủ đất chỉ ranh mốc ở đâu thì đo tới đấy. Có con đường thì đo hiển thị con đường vào luôn kể cả con đường đó có được công nhận hay chưa. Nên nhiều khi xem cái trích đo thì có đường. Đến khi ra sổ thì đường đâu không thấy. Ở dạng trích đo này thường sẽ có câu "đo theo sự hướng dẫn ranh mốc của người yêu cầu" và cuối trang là chữ ký của "người yêu cầu" thay vì là "chủ sử dụng đất". Đây là loại trích đo rủi ro. Vì không có trừ ra các diện tích đang không rõ ràng hoặc đưa vào cả đường chung chưa được công nhận hay thu hồi đất

2. Loại có tính pháp lý mạnh hơn chút là các công ty tư nhân có link chặt chẽ với văn phòng đăng ký đất đai. Vẫn đo và trừ đường xá theo đúng quy hoạch. Vẫn có ký giáp ranh. Nhưng cung cấp đầy đủ diện tích theo giáp ranh không trừ diện tích chồng lấn. Loại này khi nộp để yêu cầu chỉnh lý cấp đổi sổ hay gì đó vẫn được nhận. Nhưng sau đó sẽ bị trả hồ sơ về ngược lại văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra và trừ lại phần diện t