TOD TP.HCM: Nghị quyết mới cấm xây nhà thấp tầng bán kính 1km

TPHCM 'lệnh' cấm xây nhà ở riêng lẻ thấp tầng trong khu TOD (nhà ga, depot và vùng phụ cận được xác định đến tận ranh các thửa đất nằm trong phạm vi bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga, depot)

PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU: NGHỊ QUYẾT TOD VÀ CUỘC CÁCH MẠNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM

Nghị quyết mới về TOD đang định hình lại thị trường bất động sản TP.HCM. Phân tích chuyên sâu về tác động của quy hoạch này đến giá trị nhà ở, tiềm năng đầu tư và sự phát triển bền vững của thành phố.

I. TOD: XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CỦA THỜI ĐẠI MỚI

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) không còn là khái niệm xa lạ trên thế giới. Đây là mô hình tập trung phát triển các khu dân cư, thương mại và dịch vụ xung quanh các ga, nhà chờ của hệ thống giao thông công cộng như metro, xe buýt nhanh, nhằm tối đa hóa việc sử dụng phương tiện công cộng, giảm áp lực giao thông cá nhân và tạo ra các khu đô thị sầm uất, hiện đại.

Tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, nơi có mật độ dân số cao và vấn đề ùn tắc giao thông ngày càng nghiêm trọng, việc áp dụng mô hình TOD là một giải pháp tất yếu. Tuy nhiên, để TOD thực sự hiệu quả, cần có những chính sách mạnh mẽ để điều chỉnh quy hoạch và phát triển không gian đô thị.

II. NGHỊ QUYẾT MỚI: CÁC QUY ĐỊNH MANG TÍNH ĐỘT PHÁ

Nghị quyết do HĐND TP.HCM vừa thông qua về việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch TOD đã tạo nên một làn sóng thảo luận mạnh mẽ trong giới chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản. Ba điểm cốt lõi của nghị quyết này được xem là "cuộc cách mạng":

1. "Lệnh" cấm xây nhà ở thấp tầng: Đây là quy định gây sốc nhất. Trong khu vực TOD (ranh giới bán kính 1.000mtừ tâm các ga, depot), việc xây mới các dự án nhà ở riêng lẻ thấp tầng bị cấm. Mục tiêu là chuyển đổi mô hình từ đô thị dàn trải, thiếu kết nối sang đô thị nén, tập trung và hiệu quả hơn.

2. Tăng hệ số sử dụng đất: Để khuyến khích phát triển các công trình cao tầng, nghị quyết cho phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần. Đây là một ưu đãi lớn, giúp các chủ đầu tư tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng lợi nhuận.

3. Quy hoạch đa chức năng: Khu vực TOD sẽ không chỉ dành riêng cho nhà ở. Thay vào đó, quy hoạch sẽ hướng tới mô hình hỗn hợp, bao gồm nhà ở, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng và các dịch vụ công cộng. Điều này tạo ra một hệ sinh thái sống - làm việc - giải trí trọn vẹn.

III. TÁC ĐỘNG SÂU RỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Phân khúc nhà ở:

• Giá trị căn hộ tăng vọt: Với việc hạn chế nhà ở thấp tầng, các dự án căn hộ cao tầng trong khu vực TOD sẽ trở nên khan hiếm và có giá trị gia tăng vượt trội. Vị trí gần các tuyến metro không chỉ giúp cư dân di chuyển thuận lợi mà còn được hưởng lợi từ các tiện ích hiện đại xung quanh. Nhu cầu mua để ở và cho thuê tại đây được dự đoán sẽ tăng mạnh, đẩy giá bán và giá thuê lên cao.

• Nhà phố, đất nền trở nên "đắt giá": Dù bị cấm xây mới, nhưng các sản phẩm nhà phố, đất nền hiện hữu trong khu vực TOD sẽ trở thành "hàng hiếm". Giá trị của chúng sẽ được củng cố và có thể tăng lên đáng kể do tính khan hiếm. Tuy nhiên, việc khai thác sẽ phải tuân theo quy định chung của quy hoạch.

2. Phân khúc thương mại - dịch vụ:

• Shophouse và văn phòng lên ngôi: Với quy hoạch đa chức năng, các sản phẩm shophouse, văn phòng và trung tâm thương mại trong khu vực TOD sẽ trở thành "gà đẻ trứng vàng". Sự tập trung dân cư, luồng khách vãng lai và hoạt động kinh doanh sẽ tạo ra một môi trường thương mại sôi động, đảm bảo dòng tiền cho thuê ổn định.

• Phát triển các khu phức hợp: Các chủ đầu tư sẽ chuyển hướng sang phát triển các khu phức hợp lớn, kết hợp nhiều loại hình BĐS, đáp ứng đa dạng nhu cầu của thị trường.

IV. CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CHO NHÀ ĐẦU TƯ

1. Cơ hội:

• Đón đầu quy hoạch: Những nhà đầu tư nhanh nhạy, nắm bắt thông tin quy hoạch TOD sớm sẽ có lợi thế lớn. Việc đầu tư vào các khu vực tiềm năng, nơi các tuyến metro sắp đi qua sẽ mang lại lợi nhuận kép.

• Tận dụng ưu đãi: Tăng hệ số sử dụng đất là cơ hội vàng để các chủ đầu tư tối ưu hóa nguồn lực, phát triển các dự án có quy mô lớn hơn, tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.

2. Thách thức:

• Rủi ro pháp lý: Các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể gặp khó khăn trong việc nắm bắt và tuân thủ các quy định phức tạp của nghị quyết.

• Cạnh tranh: Các dự án trong khu vực TOD sẽ thu hút sự cạnh tranh khốc liệt từ các "ông lớn" trong ngành, đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược rõ ràng và tài chính vững mạnh.

V. KẾT LUẬN

Nghị quyết về quy hoạch TOD của TP.HCM không chỉ là một chính sách, mà là tầm nhìn chiến lược cho một thành phố phát triển bền vững, hiện đại. Dù mang đến nhiều thách thức, nhưng đây chính là cơ hội vàng để các nhà đầu tư khai thác những tiềm năng mới, định vị lại giá trị BĐS và góp phần vào sự phát triển chung của thành phố.

Bạn có tin rằng việc áp dụng TOD sẽ giúp giải quyết triệt để vấn đề ùn tắc giao thông và nâng cao chất lượng sống tại TP.HCM?

#TOD #QuyHoạch #BấtĐộngSảnTPHCM #PhânTíchĐầuTư #ChợĐất