TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ VẬT LIỆU XÂY DỰNG LEO THANG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 2022

(Bài viết chia sẻ thông tin thị trường giá VLXD đầu năm 2022 của tác giả Lê Quốc Kiên)

"Lúc giá nguyên vật liệu xây dựng giảm so với giá nhận thi công, có nhà thầu nào tự chủ động giảm giá phần này cho chủ nhà/ Chủ đầu tư không nhỉ, hay lẳng lặng cười mỉm bỏ túi phần lợi nhuận tăng thêm này. Đến khi giá nguyên vật liệu tăng so với hợp đồng thi công, nhà thầu lại đòi chủ nhà/ Chủ đầu tư hỗ trợ thêm giá nguyên vật liệu."

Đâu là giải pháp Win - Win cho cả Nhà Thầu và Chủ Nhà/ Chủ đầu tư, hạn chế tình cảnh "Lời thầu ăn một mình, lỗ bắt chủ nhà/ Chủ đầu tư chịu chung"?

Những ngày đầu tháng 3/2022, thép xây dựng 3 lần tăng giá đang gây “choáng váng” cho thị trường BĐS xây dựng, liên đới thị trường BĐS. Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng vật liệu xây dựng khác như ximăng, cát, đá, gạch ống, gạch men... đều nhích giá ngay đầu năm 2022.

Nhà mặt đất gồm nhà & đất, trong đó đất sẽ tăng giá theo thời gian, nhà sẽ bị khấu hao dần nhưng bù lại bằng trượt giá xây dựng. Qua thời gian, chi phí mua đất dần vượt qua chi phí xây nhà. Ví dụ năm 2013 mua đất 1,5 tỷ, xây nhà 4 tầng 110m2 hết 2,5 tỷ, tổng là 4 tỷ; hiện căn nhà có diện tích, quy mô và chất lượng xây dựng tương đương kế bên xây hết 4 tỷ,  chi phí mua đất 8 tỷ, bằng 12 tỷ. Chi phí xây nhà đầu vào tăng chắc chắn sẽ trực tiếp làm giá nhà đất bán ra tăng theo.

Với các công trình đang thi công, nhà thầu khó đàm phán hỗ trợ giá từ chủ nhà/chủ đầu tư để tăng giá với lý lẽ "sau khi ký hợp đồng thi công, trường hợp "giá nguyên vật liệu giảm, anh cũng có giảm giá cho tôi đâu". Với các công trình mới chưa ký hợp đồng, chắc chắn nhà thầu phải điều chỉnh tăng giá thi công. Và khi tăng giá thì công thì chắc chắn số lượng công trình sẽ bị sụt giảm do ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người có nhu cầu xây nhà.

Với những người xây nhà ở, giá thi công tăng có thể sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của họ trong việc xây nhà, trong khi bản thân thu nhập chưa bắt kịp. Điều này dễ làm giảm quyết tâm của họ trong việc xây nhà. ví dụ : Một căn nhà ở Q.Bình Tân, Tp.HCM tháng 2/2021 thầu báo giá thi công phần thô 2 tỷ thì tháng 1/2022 đã phải điều chỉnh thành 2,4 tỷ, tăng 20%. Giả sử kế hoạch tài chính cho phần thô ban đầu là 1 tỷ tiền mặt và 1 tỷ tiền vay, khoản tiền vay đóng gốc và lãi cho ngân hàng 15 triệu/tháng. Nay chi phí tăng lên 2,4 tỷ, khoản vay phải tăng từ 1 tỷ lên 1,4 tỷ, tiền trả ngân hàng tăng từ 15 triệu/tháng lên 21 triệu. Đó là chưa kể các chi phí khác trong phần hoàn thiện như : gạch ốp lát - sơn - nhôm kính - nội thất gỗ - đá - thiết bị điện nước cũng tăng lên theo.

Với các nhà đầu tư theo mô hình "Xây Nhà - Bán": Nhà chưa kí hợp đồng thi công với thầu chắc chắn phải tăng giá bán ra để bù đắp chi phí thầu tăng giá thi công. Thậm chí, nhà dù đã kí hợp đồng thi công nhưng cũng sẽ tăng giá bán ra để kiếm thêm lợi nhuận, dù có thể họ chưa chắc đã chấp nhận hỗ trợ giá thi công cho nhà thầu do giá nguyên vật liệu tăng. Rủi ro vì chi phí nguyên vật liệu tăng cao bất định cũng làm nhà đầu tư ngại xây nhà hơn, chỉ muốn để đất đó cho tự tăng giá, giảm thiểu rủi ro tăng chi phí đầu vào trong khi khó đẩy nhanh việc tăng giá bán đầu ra.

"Ví dụ thay vì mua một miếng đất 6 tỷ rồi bỏ thêm 6 tỷ nữa để xây dựng thành căn nhà 12 tỷ, họ sẽ có khuynh hướng mua 2 miếng đất 6 tỷ thành 12 tỷ rồi cứ đó để không đó chờ tăng giá bán", ông Kiên lấy ví dụ.

Việc các chủ nhà xây ở và các nhà đầu tư xây nhà bán chùn chân trong các kế hoạch xây dựng của mình sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến bộ mặt đô thị, bất động sản sẽ chỉ toàn là đất để không cỏ mọc hoang hoá hoặc nhà xây dựng lụp xụp tạm bợ.

Với các dự án đã mở bán: Chủ đầu tư cũng "bối rối" do rất khó để tăng thêm giá so với mở bán cũng với lý lẽ phổ biến "Vậy khi vật liệu Xây dựng giảm giá, anh có bớt tiền bán Nhà cho tôi không". Lúc này, chủ đầu tư sẽ đứng giữa 2 lựa chọn: Đồng hành hỗ trợ giá cho nhà thầu thì bản thân sẽ bị lỗ; hoặc nếu kệ bỏ mặc nhà thầu cứ "theo hợp đồng mà làm" thì nhà thầu sẽ chết, chất lượng công trình bị ảnh hưởng và thời gian thi công kéo dài. Với các khu chưa mở bán trong dự án, hoặc đã mở bán nhưng mới là giá "rumor" chưa có giá chính thức, hoặc các dự án mới, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh tăng giá bán ra.

Với những người đang sở hữu nhà đã xây dựng trước 2021, dù không chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng đầu vào của những đợt tăng giá nguyên liệu liên tiếp trong 1 năm nay, cũng không lý do gì mà họ không neo giá nhà của họ ăn theo giá thị trường của những người bị ảnh hưởng trực tiếp chi phí xây dựng đầu vào.

Với những lý do trên, trong 2022 nguồn cung Nhà Xây Sẵn sẽ giảm, cộng với lạm phát thì giá nhà liền thổ tại các khu vực dân cư ổn định sẽ tăng khó dưới 20%. Tuy vậy, nếu không phải là các Nhà Đầu Tư chuyên nghiệp thì nhu cầu mua đất bỏ không sẽ cao hơn nhu cầu mua nhà xây sẵn. Nhà đất xây sẵn nếu muốn thu hút được người mua cần phải có những điểm nhấn thật sự khác biệt về vị trí, tiềm năng tăng giá, thiết kế đẹp lạ đẳng cấp, chất lượng xây dựng, khả năng kinh doanh tạo thu nhập.

(Theo Lê Quốc Kiên)

Lê Quốc Kiên

1 giải pháp vừa chôm được từ ông Đinh Hoài Nam - Chuyên Phát triển dự án Nhà Cho Thuê

"Đối với mảng nhà phố dân dụng, 1 nghịch lý chủ quan vẫn tồn tại trong thói quen của rất nhiều các chủ đâu tư nhà phố là khi ký hợp đồng thì luôn mong muốn được neo giá tại thời điểm hiện tại & rất hiếm có chủ đầu tư cùng chia sẻ khoản “phát sinh” do trượt giá nguyên vật liệu. Đương nhiên, chiều ngược lại lý lẽ của họ cũng hợp lý là “Khi giá nguyên liệu giảm thì nhà thầu đâu có giảm giá cho tôi”. Có trường hợp nhà thầu tôi biết vừa ký hợp đồng thi công cuối tháng 2/2022, ngày dự định khởi công là 11/3/2022 nhưng bây giờ toàn bộ hạng mục ép cọc, thép & bê tông móng đã tăng lên gần 10% nhưng chưa biết phải trình bày với chủ đầu tư thế nào để có thể cập nhật đơn giá mới. 

Tôi nghĩ càng ngày nhà thầu, các đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng và chủ nhà cần phải “Win - win - win” với nhau hơn, cùng nhau chung tay vượt qua khó khăn đưa dự án về đích tốt đẹp thay vì “Ai chết kệ họ, miễn không ảnh hưởng mình là được”. Ví dụ 1 giải pháp công bằng win - win giữa nhà thầu và chủ đầu tư là: Khi ký hợp đồng, đưa luôn khung giá nguyên vật liệu thời điểm đó vào. Nếu trong quá trình thi công, giá nguyên vật liệu tăng hay giảm so với giá lúc ký hợp đồng thì phần này thầu với chủ nhà cùng chia đôi. Và dĩ nhiên, giữa nhà thầu và đơn vị cung cấp VLXD cũng vậy."

Thuý Uyên

Biết nói sao cho ngầu...cuối cùng thì người đầu tư, người mua nhà cũng "gánh phần nào"

Nguyễn Thái

Thuý Uyên vậy mới có đơn vị, tư vấn, thiết kế và giám sát riêng biệt! Và họ cũng cần nguồn thu nhập để sống chứ

Dũng Phan

Vế 1 chưa chắc đâu anh. Vì khi đấu thầu thì sẽ dựa vào giá thị trường. Đen đủi hay may mắn là ở chỗ lúc ký xong hợp đồng, và bắt tay vào thi công thì giá thép tăng hay giảm. Giảm thì lời mà tăng thì lỗ. Đây là cuộc chơi rất rủi ro.

Lê Quốc Kiên

Dũng Phan Ý mình là lấy mốc sau khi ký hợp đồng đó kỹ sư. 

nếu anh em thầu ràng buộc luôn điều khoản "giá ký hợp đồng theo giá nguyên vật liệu cụ thể abc, nếu giá này thay đổi tăng hay giảm thì sẽ điều chỉnh lại giá ký hợp đồng xyz", thì sẽ tự giảm thiểu được rủi ro nguyên vật liệu. 

hoặc các nhà thầu sử dụng tiền ứng đúng mục đích, và có tiềm lực tài chính đủ mạnh sẽ đặt hàng để giữ giá ngay khi chốt được hợp đồng thi công.

Dũng Phan

Lê Quốc Kiên a thử tính đến hàng tồn kho đi. Ví dụ CTY thép trữ 3 tấn thép giá 3000đ, ký hợp đồng ở thời điểm giá thép thị trường 9000đ. Đang làm thì thép tăng 12000đ chẳng hạn. Nói chung muôn hình vạn trạng.

Vu Thanh Dong

Dũng Phan chính xác bác ạ. Nhất là đối với hạng mục thuần về vật liệu. Như bên em, cũng là tập đoàn về phụ kiện xây dựng, bão giá 2 năm nay mà giá sản phẩm chỉ thay đổi 1-1,5%. Nhưng giờ hạng mục báo giá trụ lan can chỉ có hạn sử dụng trong 10 ngày. 

Lê Quốc Kiên

Nhiều nhà thầu sau khi ứng tiền không dùng tiền đó để đặt cọc giữ giá nguyên vật liệu, mà mang đi làm việc khác sai mục đích như Đầu tư (mua bất động sản, chơi chứng khoán), tiêu xài (mua điện thoại, mua xe).

Cũng có rất nhiều nhà thầu không có năng lực tài chính, không có vốn đối ứng để bỏ ra trước giữ giá nguyên vật liệu xây nhà, chỉ chờ chủ nhà ứng tiền mới có tiền mua đồ làm.

Nguyễn Thái

Lê Quốc Kiên thuê nhà thầu lớn thì cdt ko có đủ tiền, thuê nhà thầu mới vào nghề thì vậy đúng r; để nhà thầu nhỏ còn có cơ hội thực tập cọ sát nữa chứ @@

Minh Đức

Giá thép XD nhà thầu đã tính trượt giá trong đó rồi (đối với các công trình nhà dân dụng, thi công kết cấu đưới 9 tháng) chưa tính trong dự toán nhà thầu cũng tính hao hụt vật tư trong đó rồi. Lấy cớ tăng giá để vòi thêm tiền thôi. Chứ nếu đúng ra khi ký HD thi công ví dụ giá sắt thép 20 tr/tấn thì nhà thầu phải cọc giá với đơn vị cung cấp thép bao nhiêu % khối lượng (nhằm giảm thiểu rủi ro 1 phần), nhà thầu ko làm thì gánh chịu

Lê Quốc Kiên

Minh Đức Cám ơn chia sẻ của anh.

Nhiều nhà thầu sau khi ứng tiền không dùng tiền đó để đặt cọc giữ giá nguyên vật liệu mà mang đi làm việc khác như Đầu tư (mua bất động sản, chơi chứng khoán) tiêu xài (mua điện thoại, mua xe).

Cũng có nhiều nhà thầu không có năng lực tài chính, không có vốn đối ứng để bỏ ra trước giữ giá nguyên vật liệu xây nhà, mà chỉ chờ chủ nhà ứng tiền mới có tiền mua đồ làm.

Long Phạm

Minh Đức  với nhà tư nhân bạn biết cđt ứng cho nhà thầu bao nhiêu ko? Bạn cọc được bao nhiêu % phần thép? Mà xây dựng đâu chỉ có thép đâu bạn? Tiền gạch ,cát đá ,XM và nhân công nữa? Chưa nói bạn ứng tiền cọc thép nhà cũng cấp có tính tiền lưu kho ko?
Ý kiến của tôi thôi!

Minh Đức

Long Pham lần trước mình xây nhà, ứng 30% giá hợp đồng, làm móng xong đổ sàn 1 ứng 10%, cất nóc (3 tấm rưỡi 5x20) ứng 30%. Phần còn lại rãi rác. Nhà phố bt thép chiếm tầm 12-18 tấn, gạch cát đá xi măng trong ngắn hạn 6-8 tháng ko tăng đột biến (trong giá dự thầu họ đã tính: trượt giá, hao hụt %, vào giá rồi nên phần này ko tăng kiểu như thép do trong nước sx đc, thép phải nhập phôi). Bạn ứng tiền cọc cho nhà đại lý thép, đại lý thép cọc cho nhà cung ứng giữ giá và trong thời gian thường 30-45 ngày thanh toán đủ, hàng có thể giao sau. Nhà anh mình làm phân phối cho 1 hãng đồ điện, hãng trước khi tăng giá có báo nhà PP, ai ôm hàng thì bỏ tiền ra ôm, còn khi nào cần thì báo họ chở xe giao tận nhà. Nhà phố bình thường xây thô (kết cấu) tầm 2 tháng là xong.

Long Pham lần trước mình mình xây giá thép đang tăng, thầu nói cọc 30% HD giữ giá thép, cọc xong qua tết thi cônh thép giảm giá, thầu im re lun. Mình củng chả nói vì ký rồi, thứ 2 tổng k/l thép tầm 12 tấn giảm vài trăm ngàn cũnh chả nhiều. Còn bài báo nói 1 tháng đổi giá 3 lần theo hướng tăng chứ có nói 1 tháng tăng gấp 3 lần

Long Phạm

Minh Đức vậy theo bạn với mức lên giá xăng như tên lửa kiểu này gạch, cát đá xm có tăng trong ngắn hạn ko?

Minh Đức

Long Pham tăng nhưng đã nói rồi, trong dự toán (nhà phố tư nhân) họ tính trượt giá rồi, và % hao hụt nữa. Ví dụ giá 1 viên gạch họ mua 1800 đồng họ tính bạn 2000 rồi, họ đâu ngu mà ko.tính, giá ổn định thì ăn đc phầ  này lời thêm

Long Phạm

Minh Đức vậy bạn ra lãnh thầu đi, cũng dễ ăn lắm!

Minh Đức

Long Pham nói vậy chắc thầu phá sản hết àh. Nói rồi, nhà phố tầm 3 tấm đổ lại làm kết cấu 2 tháng. Lúc ký hd mấy ông cũng dự trù rồi, giờ thấy giá thị trường tăng đòi chủ nhà bù lỗ, thế ký hd và cọc để làm gì? Lúc giảm giá mấy ông có giảm ko?Bài báo đăng là mấy công trình lớn thi công lâu dài. Còn nhà phố làm thô tầm 2 tháng mấy ông cũng tát nước theo mưa. Nãy giờ tui nói sai chỗ nào?

Trần Đình Thành

Gia thép thế giới đang có dấu hiệu theo chân dầu thế giới

Nguyễn Thái

Vậy mới có tổng thầu và chìa khoá trao tay

Thuý Uyên mấy cái này gồ là ra mà e; nôm na nó là làm A-Z; lời ăn - lỗ chịu; thi công trọn gói; cdt chỉ thanh toán theo tiến độ hoặc bảo lãnh ngân hàng