KIẾN NGHỊ KHÔNG CẦN THIẾT CỦA HOREA VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC MẤT TIỀN KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của luật sư Đỗ Thanh Lâm)

KIẾN NGHỊ KHÔNG CẦN THIẾT CỦA HOREA VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC MẤT TIỀN KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liệu có nắm rõ bản chất và quy định pháp luật đất đai?

"Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng góp ý một số điều Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

1. "Trong văn bản, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định bắt buộc thực hiện giao dịch sản phẩm phân lô bán nền (không thuộc dự án bất động sản) phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền..."

Nếu dạng đất mà không thuộc dự án bất động sản (của chủ đầu tư là công ty kinh doanh bất động sản) thì là đất đang đứng tên cá nhân/hộ gia đình. Những cá nhân này tách thửa dưới dạng cá nhân và giấy chứng nhận pháp lý vẫn là của cá nhân/hộ gia đình. Họ chỉ ủy quyền cho công ty đứng ra quảng bá, bán thôi. Mà đất của cá nhân/hộ gia đình, Luật đất đai đã có các quy định về điều kiện được chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn...(Điều 188) và các điều kiện liên quan. Hợp đồng chuyển nhượng của đất đứng tên cá nhân/hộ gia đình vẫn đang bắt buộc công chứng, chứng thực cơ mà (Điều 167).

HoREA nói giao dịch là giao dịch gì?

Ngoài các giao dịch của Luật Đất đai nêu tại điều 188 thì chắc chỉ còn hợp đồng đặt cọc. Mà hợp đồng đặt cọc theo quy định của Bộ luật dân sự (luật nền tảng của lĩnh vực dân sự) thì hợp đồng đặt cọc (một biện pháp bảo đảm) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Mà điều này là hợp lý. Các luật chuyên ngành phải phù hợp với BLDS. Nếu muốn bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực thì phải sửa đổi BLDS, mà mình cho rằng hoàn không cần thiết và không phù hợp, vì đi ngược với xu hướng tôn trọng thỏa thuận của các bên trong lĩnh vực dân sự và đơn giản hóa thủ tục, hình thức.

2. "Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, cần quy định bên bán chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định, hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư."

Theo quy định pháp luật thì từ trước đến nay thì cũng chỉ cho phép bên bán/chủ đầu tư huy động vốn khi đủ điều kiện. Ngoài ra đề xuất của HoREA về bên bán chỉ được nhận tiền đặt cọc "khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" là mâu thuẫn với ý trước "chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh".

Vì dự án mới  có "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" là chưa đủ điều kiện. "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" mới chỉ là "giấy khai sinh" ra dự án. Các chủ đầu tư hiện nay cũng huy động vốn từ khách hàng (nhận cọc, góp vốn, thỏa thuận...) khi đã có giấy này (chứ không phải không có), nhưng trước khi đủ điều kiện .

Đủ điều kiện theo luật kinh doanh BĐS hiện nay là: công văn cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc cho phép huy động vốn của Sở Xây dựng (khi xong móng với chung cư hoặc đã nghiệm thu hạ tầng với dự án khác).

3. Nguyên nhân của vấn đề hiện nay

"Theo Hiệp hội, trong thời gian qua đã xảy ra nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” để phân lô, bán nền, thậm chí phân lô, bán nền trái phép hoặc lợi dụng việc lập biên bản thừa phát lại trái quy định pháp luật.

Việc này dẫn đến các đợt “sốt ảo” giá đất và làm mất trật tự, an toàn xã hội tại một số địa phương và gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư."

Nguyên nhân của việc này không phải bắt buộc công chứng hay không công chứng (vì họ vẫn tự ký với nhau thôi) mà theo mình phải nằm ở 2 nguyên nhân cơ bản sau:

THỨ NHẤT: là quy định và việc quản lý của cơ quan nhà nước về cấp phép các dự án.

Đa số các chủ đầu tư hiện nay là yếu, thiếu điều kiện để làm dự án. Ví dụ, ngay cả quy định chủ đầu tư phải đáp ứng tối thiểu 15% hoặc 20% vốn chủ sở hữu của tổng vốn dự án, thì nhiều chủ đầu thực tế cũng không đáp ứng được. Giấy tờ chứng minh điều này trong hồ sơ xin cấp phép chỉ mang tính hình thức hoặc "bùa" được. Vì thế các chủ đầu tư phải huy động vốn sớm (khi chưa đủ điều kiện) từ các khách hàng. Ngoài ra việc quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước trong quá trình chủ đầu tư làm dự án cũng đang có vấn đề. Một ví dụ điển hình là chủ đầu tư xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, hoặc xây dựng không đúng giấy phép nhưng không bị ngăn chặn kịp thời trên thực tế. Điều này làm cho pháp lý bị làm không đúng quy trình, bị vướng, người mua nhìn thực tế xây dựng lầm tưởng là dự án ok.

THỨ HAI là thói quen không coi trọng pháp lý và không có người hỗ trợ pháp lý của người dân:

Về phía khách hàng thì các khách hàng giao dịch các loại hình bđs, dự án rủi ro này đa số mình thấy đều không coi trọng pháp lý. Rất nhiều khách hàng đều không coi giấy tờ, không tìm hiểu và thẩm tra pháp lý của dự án/khu đất giao dịch, không có người am hiểu pháp lý như luật sư để tư vấn, thẩm tra trước khi quyết định xuống tiền. Tới khi xảy ra chuyện thì họ mới bắt đầu tìm hiểu dự án/bđs đủ điều kiện giao dịch chưa.... Chứ những dự án/bđs này không khó để biết đủ điều kiện hay chưa hoặc nó đang ở tình trạng pháp lý như thế nào, những rủi ro là gì (ít nhất là với những luật sư như mình). Khi giao dịch, anh đã nắm rõ tình trạng pháp lý và những rủi ro thì việc anh giao dịch hay không là do mình. Vì nhiều khách hàng trong đó là nhà đầu tư (tức chấp nhận rủi ro để đạt lợi nhuận hoặc giá thấp).

Do đó vấn đề là làm sao nâng cao nhận thức pháp luật, làm cho người dân hiểu rằng muốn không bị mất tiền, không muốn bị rủi ro thì cần quan tâm, hiểu rõ về pháp lý khi giao dịch trong xã hội, cần có người hỗ trợ pháp lý. Trong một bài viết trước đây mình đã đề cập, các nhà đầu tư, công ty nước ngoài thường ổn định, ít bị rủi ro hơn nhà đầu tư trong nước mặc dù cùng làm ăn ở Việt Nam. Vì họ có nhiều tư duy coi trọng pháp lý và rủi ro. Họ có đội ngũ hỗ trợ, thẩm định phía sau (luật sư, tài chính, kỹ thuật...).

Bởi lẽ nếu những người dân mà không có khái niệm về pháp lý, không cẩn trọng khi giao dịch trong xã hội thì dù ở lĩnh vực nào cũng sẽ dễ bị rủi ro, bị lừa đảo, mất tiền chứ không chỉ trong lĩnh vực BĐS.

Theo Ls Đỗ Thanh Lâm

Nguyen Huu Son

Thôi các ông im mẹ mồm đi cho dân nhờ. Không biết đóng góp gì thì nói là tôi ko có ý kiến. Nói ra lòi ra toàn cái ngu

Võ Khắc Điều

Hiệp hội ở vnam thì mấy cái có tác dụng đâu

Trịnh Văn Bình

Nếu chỉ đọc tiều đề bài bảo chửi thì nghe có vẻ không chuẩn lắm.
Nhưng đọc rồi thì thấy kiến nghị nó cũng rất buồn cười.
Phân lô bán nền không thuộc dự án bất động sản thì chắc chắn phải công chứng theo quy định hiện này đã là bắt buộc,
vậy ông kiến nghị gì nhỉ?
Còn cái các công ấy sợ nó lại không liên quan lắm.