Các vấn đề Pháp lý khi mua Dự Án Bất Động Sản hình thành trong tương lai

Câu hỏi từ bạn Luong Gia Cat:

Xin các cao nhân cho mình hỏi về các dự án Hình Thành Tương Lai chút:

•    Khi nào ký HĐ mua bán, khi nào ký HĐ đặt cọc?

•    Tại sao có dự án đã hình thành nhưng pháp lý mua bán vẫn là HĐ đặt cọc chứ không phải là HĐ mua bán?

•    Sự khác nhau của 2 loại hợp đồng này là gì? 

•    Rủi ro nếu không ra được sổ là gì?

•    Làm sao để đánh giá 1 dự án để có thể yên tâm mua?

XIN CẢM ƠN!

Hôm qua có một bạn đăng một post thắc mắc về BĐS nhà ở hình thành trong tương lai và việc ký hợp đồng mua bán theo đúng luật. Mình mạn phép trả lời nhé.

1. Cơ sở lý luận pháp lý về BĐS hình thành trong tương lai:

- Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Luật Đầu tư năm 2020.

- Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

- Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 

Các điều này các bạn tự search Google để nắm rõ hơn nhé

2. Điều kiện để một Dự Án Bất Động Sản nhà ở hình thành trong tương lai được ký hợp đồng mua bán:

- Dự Án phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

- Dự Án phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Phải giải chấp mảnh đất đang có công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai (nếu CĐT đang cắm ngân hàng bank) 

Sau khi có đủ 3 điều kiện trên thì CĐT chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh/TP về việc nhà ở đầy đủ kiện được bán, cho thuê mua và tiến hành ký HĐMB với người mua theo đúng thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD. HĐMB sẽ được công chứng, chứng thực theo đúng Luật nhà ở

3. Tại sao Dự Án đủ điều kiện pháp lý nhưng chỉ ký hợp đồng cọc (hoặc các Hợp đồng giả cách khác) mà không ký HĐMB

- Hiện đa phần mọi người đều cho rằng DA đã được nghiệm thu móng là có thể thực hiện HĐMB nhưng điều này không đủ. Nếu DA chưa thoat mãn đủ 3 điều kiện Vũ nêu ở mục 2 thì k ký được HĐMB. Các CĐT lách luật bằng cách ký các HĐ khác vs mục đích huy động vốn để thực hiện DA. 

- Điều này rất rủi ro vì các HĐ khác này đều theo luật dân sự 2015 và k được bảo hộ chặt chẽ như HĐMB nên nếu DA hay CĐT có dấu hiệu lừa đảo hay sai phạm thực hiện HĐ thì rủi ro 100% thuộc về người mua vì quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Như muối bỏ bể so với lợi nhuận mà CĐT thu được

4. Tiến độ đóng tiền thực hiện HỢP ĐỒNG MUA BÁN (HĐMB)

- Lần đầu k quá 30%

- Các lần sau theo tiến độ công trình nhưng k quá 70% nếu chưa bàn giao nhà

- khi chưa được cấp sổ thì quá 95%

5. Các rủi ro người mua có thể gặp phải nếu không ký HĐMB mà ký các HĐ giả cách trá hình:

- Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu còn các CĐT nếu không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại (sau đó đi đòi tiền mệt nghỉ, nghỉ hết mệt đi đòi tiền tiếp, tin mình đi, thi hành án cái này chua cay lắm)

- Thị trường sốt nóng lên quá cao CĐT hoàn toàn có thể tự thanh lý hợp đồng vs ng mua rồi đem bán lại với giá cao hơn

- Không được Bank bảo lãnh 

6. Nếu đã ký HĐMB có còn rủi ro không?

Trả lời vẫn có những rủi ro nhất định tuy nhiên loại bỏ được những rủi ro ở mục 5, các rủi ro gánh chịu bao gồm:

- Dù ký HĐMB có Bank bảo lãnh nhưng Bank k kiểm soát được dòng tiền của Doanh nghiệp vì theo pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình.

Vậy nên việc CDT sử dụng tiền ứng trước từ ng mua rồi dùng vào mục đích khác hoàn toàn có thể diễn ra. Lúc đó công trình đắp chiếu, trễ bàn giao là thường

- Dù ký HĐ nhưng đôi khi nhận nhà xong thì nhà nhận k giống vs thiết kế, diện tích, chất liệu v.v…thì người mua cũng chịu vì quy định Pháp luật hiện tại không có biện pháp chế tài cái này 

7. Mua BĐS Nhà ở hình thành trong tương lai thế nào cho an toàn?

- Kiểm tra pháp lý đầy đủ như những liệt kê của mình bên trên

- Lựa chọn CĐT lớn, nền tảng tài chính mạnh, không có nhiều phốt trên thị trường

- Làm việc vs Môi giới đủ năng lực (đến Đà Nẵng Quảng Nam thì ghé Vũ nhé

(Theo Trần Vũ)

Nho Trương

Thời buổi này dự án bàn giao rồi vào mua thì giá còn rẻ hơn dự án mở bán 10-20%. Dại gì mà đi mua dự án hình thành trọng tương lai bạn ơi

Nguyễn Minh Xuân Vũ

Nói với kẻ có tiền phải vẽ tương lai, rồi ôm mớ giấy lộn đi cầu cứu. Chê nha.

Minh Le

Hđmb chỉ đc ký khi dự án đủ điều kiện

Xong được phần móng. Còn đặt cọc chỉ có ý nghĩa giữ chỗ cđt cam kết bán cho căn hộ với giá abc....Nếu cđt không huy động đc vốn , ko đủ tiền thì kết cục cũng là xyz kể cả hđmb ký xong và giải ngân theo đúng tiến độ đã ký trong hđmbch

Luong Gia Cat

Minh Le Tại sao có dự án đã hình thành nhưng pháp lý mua bán vẫn là HĐ đặt cọc chứ không phải là HĐ mua bán?

Minh Le

Luong Gia Cat chỉ được phép bán khi đã xong phần móng. Còn dự án hình thành thì mới chỉ là được phê duyệt đó là điều kiện cần , còn đủ là phải xong móng . HĐ đặt cọc là hình thức huy động vốn trước thôi để có thể làm xong phần móng để đc phép ký hđmbch

Luong Gia Cat

Minh Le Có một số dự án đã vào vận hành, dân đã ở nhưng vẫn hợp đồng đặt cọc là sao nhỉ. Do xây mà chưa hoàn thành giấy phép hay sao nhỉ

Minh Le

Luong Gia Cat đấy là 2 ông đều liều. Ko bao giờ cư dân làm được sổ đỏ. Luật quy định rõ trong hđmb thì chủ dự án bàn giao sổ đỏ khi khách hàng đóng đủ 95% số tiền căn hộ và sẽ nhận sổ khi đóng nốt 5% còn lại. Ngoài ra dự án đưa vào vận hành khi có thông báo chấp thuận dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng . Cư dân nếu ko ký hđmbch là quá liều vì ko có gì đảm bảo bằng hđmbch

Van Vien Tran

Khi làm xong phần móng . Tính theo tiến độ dự án

Minh Trinh

Theo tôi thời buổi này bạn không nên quan tâm dự án tương lai NÓ LỪA ĐẢO lường gạt đó

Lê Đức Sang

Minh Trinh muốn ko bị lừa thì kiếm chủ đầu tư xem mặt mũi nó ,đủ uy tín thì bình thường chả sao .

Minh Trinh

Lê Đức Sang CĐT nó hiền lắm trên mặt còn có chữ phúc lúc hết tiền thành chữ vô lương

Phuong Trần

Xem điều 55.56 luật kinh doanh bất động sản

Luong Gia Cat

Phuong Trần Tại sao có dự án đã hình thành nhưng pháp lý mua bán vẫn là HĐ đặt cọc chứ không phải là HĐ mua bán?

Phuong Trần

Luong Gia Cat vì họ 1 bị sai phạm. 2 họ đem thế chấp dư án để đầu tư cái khác. 3 mua qua đơn vi trung gian

Trần Vũ

Luong Gia Cat chưa giải chấp và k có bank bảo lãnh thì k dc ký hđmb

Lê Văn Tú

1,Hđ đặt cọc -> HDMB. Mua cái gì cũng phải cọc. Đa phần là bước đầu của dự án hình thành trong tương lai ( nói chung là huy động vốn, ưu tiên vị trí).

2, Dự án đã hình thành nhưng chưa ký HDMB thường là do chưa hoàn thiện pháp lý.

3,Khác nhau chủ yếu là tình trạng pháp lý của HDMB cao hơn.....

4, Nếu không ra sổ thì căn cứ theo hợp đồng mà tính. Còn làm hay không thì còn tùy vào uy tín CDT. Thường sẽ thanh lý trả lại tiền.

5, Pháp lý, hạ tầng, uy tín CDT.....quan trọng nhất vẫn là hỏi vợ.

Chúc bác "Hồng phát"

Trịnh Văn Bình

Chỉ khi nảo ký HD mua bán có văn bản xá nhận của sở xây dựng mấy đúng và dú pháp lý

Các HD dấu hiệu của dự án chưa hoàn thiện pháp lý

Vũ Chuẩn

Sợ rủi ro thì mua sổ sẵn, nhưng khổ nỗi cứ thích lướt ván lướt sóng cơ. Kiếm đc thì cười tươi, thua kèo thì ôm băng rôn chửi rủa nó lừa.

Teo Tomas

Ăn ít no lâu

Tham bát bỏ mâm

Lê Đức Sang

Các dự án nhà ở ( dự án hình thành trong tương lai ) ở đâu thì mình không biết còn mình bán nhiều khu BBCI bắc lương bèo chợ mới bà hom rồi ,đây là dự án của cty đầu tư xd bình chánh cũ bán theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Thủ tục như sau .khách mua kí HD mua bán với chủ đầu tư( BBCI) theo lộ trình thanh toán ( giá đất-giá xd-tiền giữ lại đảm bảo) lúc đó 1 căn 6x20 xd 3,5 tấm tầm 500tr( 1996-1997) sau khi kí khách có nhu cầu xây thì cty tiến hành xd hoàn công ra sổ hồng ,giao nhà .còn khách ko có nhu cầu xây thì mua đất nền có biển bản giao nền mã nền,sơ đồ nền ,bản vẽ mẫu xd , thời đó cty qly hồ sơ cho khách luôn sang nhượng chỉ qua cty kí và sang tên. Nay thì khác hản 2 bên phải làm đơn xin chuyển nhượng qua cty kí đồng ý cho chuyển nhượng thì mang toàn bộ hồ sơ cty BBCI giao ra pcc kí HD sang nhượng đi đóng thuế cho nhà nước rồi mang cả vào BBCI nộp cập nhật chủ mới xong thì mang hồ sơ đầy đủ về ,nếu muốn xây thì làm gpxd theo bản vez mẫu của dự án rồi xd cty kí hoàn công ra sổ thẳng người mua , không như trước kí sang nhượng tại cty nên ra sổ là người đầu tiên trên HD mua bán. Dự án này o bình tân khu chợ mới bà hom p tân tạo A

Nguyễn Hữu Trọng Nhân

1. HĐMB là văn bản xác nhận việc giao dịch giữa 2 bên bằng các điều khoản . Còn VBTT Cọc là văn bản xác nhận bước đầu của việc mua bán về vị trí , giá bán ....

2. Đối với một vài dự án đã hình thành , nhưng vẫn ký VBTT Cọc , điều này có nghĩa CĐT đang sai phạm các bước trong quá trình xin giấy phép như : GPXD phần móng , sai cái này là sai ngay từ đầu cmnr .

3. Sự khác nhau của HĐMB và Cọc là có sự quản lý của cơ quan chức năng . Một dự án , sau khi làm móng xong , sẽ đóng nắp phần móng , nghiệm thu , sau đó trình cơ quan chức năng văn bản HĐMB , nếu được phê duyệt HĐMB thì có thể ký HĐMB với ng mua .

4. Rủi ro khi không ra được sổ là khó mua bán về sau , nhà nước không công nhận quyền sở hữu và sử dụng khi có công tác bồi thường tái định cư .

5. Kiểm tra pháp lý dự án , pháp lý thì nhiều , nhunge chỉ cần một vài pháp lý sau là ổn : chủ trương đầu tư , quyết định giao đất , GPXD , văn bản được phép huy động vốn . Cái tờ văn bản được phép huy động vốn nó gần như là chủ chốt của pháp lý , nhưng mấy ông CĐT toàn bán lúa non khi ĐANG XIN GPXD Móng .

Tóm lại , để nhận biết được 1 dự án an toàn , người mua cần :

- Kiểm tra pháp lý quỹ đất , pháp lý dự án .

- Không nên tin tưởng CĐT quá nhiều hoặc sale

- Liên hệ ít nhất 3 sale khác nhau của 1 dự án để hỏi pháp lý nếu CĐT không công khai pháp lý .

- Cuối cùng là hi vọng 

Minh Hải 

Hầu hết các bác đang báo là HĐMB chỉ được ký khi đủ điều kiện xong phần móng -> Cái này áp dụng cho dự án cao tầng ạ. Vì không biết bác đang hỏi dự án cao tầng hay thấp tầng nhà ở hình thành trong tương lai, Em xin chia sẻ theo góc nhìn cá nhân ạ

1 - Khi nào ký HĐMB, khi nào ký HĐ Đặt Cọc ???

- Chính xác thì không có cái gọi là HĐ Đặt Cọc theo Luật kinh doanh Bất Động Sản 2014 cho loại hình dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

- HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC được duy định trong Luật Dân Sự về việc bên mua sẽ đưa một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho bên bán trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm sẽ giao kết và thực hiện hợp đồng trong tương lai. Do đó HĐ Đặt Cọc thường dùng trong các giao dịch dân sự về việc mua bán nhà đất. HĐ Đặt Cọc không được dùng trong việc mua bán các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thường các CĐT hay Cty sẽ dùng các từ khác như là "Văn bản thỏa thuận đặt mua" hay cái gì đó tương đương để hợp thức hóa vấn đề đặt cọc này.

- HĐMB được quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2014, là chứng nhận pháp lý cao nhất cho việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. HĐMB các dự án đều phải được phê duyệt bởi các cơ quan chức năng nhà nước (Sở công thương hay sao ấy ạ) trước khi ban hành. CĐT sẽ được phép ký HĐMB với người mua khi mà các điều kiện về pháp lý của dự án đó đã đầy đủ.

+) Đối với dự án cao tầng (chung cư) thì phải xây xong phần móng, có giấy phép xây dựng phần thân, có khá nhiều thứ nữa như: phòng cháy chữa cháy, an toàn môi trường, thiết kế kỹ thuật ...... blabla .....

+) Đối với dự án thấp tầng (nhà liền kề, shophouse, đất nền, biệt thự) thì phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng như: điện, đường, cống, nước thải ...... Tất cả phải đấu nối vào cơ sở hạ tầng hiện hữu, có giấy phép nghiệm thu ..... bla bla ....

=> Cơ mà quan trọng nhất và có lẽ người mua chỉ cần xem 1 cái thôi, đó là "Văn bản của Sở Xây Dựng về việc đủ điều kiện bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai". Có cái này là coi như đầy đủ pháp lý và ký HĐMB được rồi.

2 - Tại sao có dự án đã hình thành nhưng pháp lý mua bán vẫn là HĐ đặt cọc chứ không phải là HĐ mua bán?

- Như em có nói bên trên. Đã là dự án nhà ở hình thành trong tương lai đầy đủ pháp lý thì không có cái gọi là HĐ Đặt Cọc. Khi việc này xảy ra thì đơn giản là Cty đó đang đánh tráo khái niệm để đem lại những bất lợi cho người mua khi dự án chưa đầy đủ pháp lý.

3 - Sự khác nhau của 2 loại hợp đồng này là gì? => Đã phân tích bên trên.

4 - Rủi ro nếu không ra được sổ là gì?

- Có nhiều lý do mà CĐT chưa ra được sổ, mặc dù dự án đã đủ điều kiện hoặc đã xây dựng xong và hoạt động 3 -5 năm mà vẫn chưa ra được sổ ( nợ thuế, cầm cố ngân hàng, chưa định giá đất, điều chỉnh quy hoạch chung, vướng giải tỏa, thi công 1 phần ..... )

- Dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã đi vào hoạt động chắc chắn sẽ ra được sổ vì sẽ có nhà nước hỗ trợ tháo gỡ giải quyết, chỉ là ... bao lâu thì có thôi =))). Những cái pháp lý không chính xác thì mình không bàn tới nhé ^^!. Còn rủi ro cao nhất mà không ra được sổ thì đương nhiên là không có "Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu tài sản gắn liền với mảnh đất đó".

Mong các cao nhân góp ý thêm để pháp lý của em được thêm hoàn chỉnh ạ