Dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa đất hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối v

Dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 2022

• Mình liệt kê những thay đổi/so sánh của cái dự thảo này với Quyết định 15 cũ. Mục đích điều chỉnh lại Quyết định 15 cũ để khắc phục các bất cập trong việc lên thổ cư, tách, hợp thửa.

1. Điểm e khoản 2 Điều 1 (Phạm vi điều chỉnh -Quyết định này không áp dụng cho các trường hợp)

• Quyết định 15 cũ: e) Các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế theo di chúc.

• Quyết định mới: e) Các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế đã được pháp luật công nhận;

—> Bãi bỏ cụm từ "theo di chúc" và bổ sung thêm cụm từ "đã được pháp luật công nhận" để quy định được hiểu rõ ràng việc tách thửa để phân chia thừa kế đã được pháp luật thừa nhận thì công dân được thực hiện việc tách thửa để phân chia thừa kế và để tránh mâu thuẫn với khoản 4 Điều 5 của dự thảo Quyết định này.

2. Điểm b khoản 1 Điều 3 (Điều kiện chung)

• Quyết định 15 cũ: b) Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

• Quyết định mới : Bãi bỏ quy định này

—> Do quy hoạch chi tiết xây dựng của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chưa được bao phủ hết tại các địa bàn trên tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nên đã gây khó khăn vướng mắc trong việc tách thửa cho người sử dụng đất trong thời gian qua. Nội dung này chỉ đưa vào làm căn cứ quy định cho việc tách thửa đối với những khu vực đã có đầy đủ quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)

3. Điểm c, điểm d khoản 2, Điều 3 (Đối với thửa đất trong đô thị, ngoài đô thị - Điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân)

• Quyết định 15 cũ:

c) Đối với thửa đất trong đô thị: thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt hoặc quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và đồng thời có quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc được duyệt.

d) Đối với thửa đất ngoài đô thị: thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt hoặc quy hoạch tỷ lệ 1/2000 được duyệt và theo quy chế quản lý kiến trúc (nếu có).

• Quyết định mới: Hợp nhất điểm c và điểm d thành c như sau: c) Đối với thửa đất thuộc phường, thị trấn, xã: thực hiện tách thửa theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

—> Đã Sửa đổi cụm từ "trong đô thị" thành "thuộc phường, thị trấn", cụm từ "ngoài đô thị" thành "xã" để quy định rõ ràng, cách giải thích từ ngữ được rõ hơn và phù hợp với tình hình thực tế tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bãi bỏ từ "kế hoạch sử dụng đất" ra khỏi Dự thảo, lý do: kế hoạch sử dụng đất là điều kiện chỉ áp dụng trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó bãi bỏ cho phù hợp với thủ tục tách thửa.

4. Điểm đ khoản 2 Điều 3 (Điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất nông nghiệp)

• Quyết định 15 cũ: Chưa quy định

• Quyết định mới: Bổ sung thêm điểm đ. đ) Đối với thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất nông nghiệp không áp dụng quy hoạch xây dựng tại điểm c khoản 2 Điều 3 của Quyết định này khi giải quyết thủ tục tách thửa.

—> Để quy định rõ ràng hơn đối với trường hợp thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất nông nghiệp không áp dụng quy hoạch xây dựng khi giải quyết thủ tục tách thửa.

5. Khoản 3 Điều 3 (Điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức)

• Quyết định cũ: 3. Điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức. Việc thực hiện tách thửa theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết, bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án (đối với dự án không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định hiện hành về xây dựng) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Quyết định mới: 3. Điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức được chia thành 03 điểm gồm điểm a và điểm b như sau:

a) Việc thực hiện tách thửa theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết, bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án (đối với dự án không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định hiện hành về xây dựng) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạ tầng kỹ thuật toàn bộ dự án phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

b) Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì việc tách thửa được thực hiện theo điểm a khoản 3 Điều 3 của Quyết định này.

c) Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trường hợp phải thực hiện xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư phải hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở hoặc xây dựng hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài nhà ở. Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

—> Bổ sung thêm và quy định rõ ràng hơn đối với việc tách thửa đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhằm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất và xây dựng nhà ở của các dự án này nhằm tránh các hệ lụy phát sinh như trong thời gian qua.

6. Khoản 2, Điều 4 (Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp)

• Quyết định 15 cũ: Quy định điểm a và điểm b như sau: 2. Đối với đất nông nghiệp

a) Thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp: diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.

b) Thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như quy định tại điểm a khoản này và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý.

• Quyết định mới: Hợp nhất, sửa đổi điểm a và điểm b lại thành khoản 2 như sau:

2. Đối với đất nông nghiệp

Thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: các thửa đất sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp không nhỏ hơn 5m. Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.

—> Quy định chặt chẽ hơn, nhằm hạn chế tình trạng tách thửa đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch đất nông nghiệp diễn ra tràn lan trong thời gian qua và tiếp thu ý kiến góp ý, thống nhất của UBND các huyện, thị xã, thành phố về việc các thửa đất sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp không nhỏ hơn 5m.

7. Khoản 4 Điều 5 (Các trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất)

• Quyết định 15 cũ: 4. Việc phân chia tài sản thừa kế (trừ trường hợp có quyết định hoặc bản án của Tòa án phân chia thừa kế theo di chúc), ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Quyết định này.

• Quyết định mới: 4. Việc phân chia tài sản ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Quyết định này.

—> Bãi bỏ cụm từ "thừa kế (trừ trường hợp có quyết định hoặc bản án của Tòa án phân chia thừa kế theo di chúc)" cho phù hợp với điểm e khoản 2 Điều 1 của Quyết định.

8. Khoản 6 Điều 5 (Các trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất)

• Quyết định 15 cũ: Chưa quy định

• Quyết định mới: Sửa đổi, bổ sung như sau: 6. Hợp thửa đất tại khu vực đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 phân lô chi tiết.

—> Tiếp thu ý kiến của các huyện, thị xã, thành phố: Bổ sung thêm điểm khoản 6 Điều 5 của Quyết định nhằm quy định rõ không được hợp thửa đất tại ctại khu vực đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phân lô chi tiết, để đảm bảo việc xây dựng, sử dụng đất phải theo quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 phân lô chi tiết được phê duyệt.

9. Khoản 1 Điều 7

• Quyết định 15 cũ: 1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận sau khi tách thửa

• Quyết định mới: 1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận sau khi tách thửa và chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân tỉnh nếu để xảy ra tình trạng tự ý làm đường, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, nhà ở vi phạm pháp luật trên đất thuộc địa bàn quản lý.

—> Bổ sung thêm trách nhiệm thực hiện của UBND các huyện, thị xã, thành phố; UBND các xã, phường, thị trấn nhằm quản lý tốt địa bàn.

(Theo Ngô Đạt biên tập)