ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VEN KHU CÔNG NGHIỆP TRÀO LƯU MỚI CỦA CHU KÌ BẤT ĐỘNG SẢN 2023

(Bài viết chia sẻ theo quan điểm cá nhân của tác giả Ngô Đạt)

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VEN KHU CÔNG NGHIỆP, TREND MỚI CỦA CHU KÌ BẤT ĐỘNG SẢN 2023

• Trong 1-2 năm trở lại đây (trước dịch và trong dịch) trên các mặt báo đề cập nhiều đến 1 trong các Trend đó là BĐS KCN Công Nghiệp. BĐS KCN đang là điểm sáng mới, thu hút lượng vốn lớn đầu tư vào của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Những NĐT nhỏ lẻ như chúng ta cũng sẽ có cơ hội bảo vệ - tích luỹ - gia tăng số tiền mặt của mình. 

1. THÔNG TIN TỔNG QUAN

Hiện nay Việt Nam đã có 15 Hiệp định thương mại tự do (FTA) song phương và đa phương là có hiệu lực. FTA lớn được kể đến như CPTPP và EVFTA và RCEP.

- Theo thông tin Tôi tìm hiểu thì đang đàm phán 2 Hiệp định bao gồm: Việt Nam - EFTA (Thụy Sĩ, Na uy, Iceland, Liechtenstein) và Việt Nam - Israel.

- Còn RCEP thì sắp có hiệu lực. 

—> Các hiệp định chắc chắn và sẽ mang lại ảnh hưởng tích cực đến thị trường BĐS KCN của Việt Nam.
Nhờ những Hiệp định FTA trên đem lại rất nhiều lợi thế về nguồn vốn nước ngoài khi đầu tư vào VN. Tôi tổng hợp lại 2 số liệu bên dưới:

•  Cuối 2020, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt 28,5 tỷ USD, giảm 25% so với năm 2019.

• Giải ngân vốn FDI năm 2020 là 19,98 tỷ USD bằng 98% so với năm 2019

Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành, lĩnh vực, trong đó:

• Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 13,6/28,5 tỉ USD

• Tiếp theo là lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, với tổng vốn đầu tư trên 5,1/28,5 tỉ USD

• Sau đó lần lượt là các lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, bán buôn bán lẻ với tổng vốn đăng ký tương ứng gần 4,2/28,5 tỷ USD

Top các Tỉnh/TP FDI đầu tư nhiều nhất

• TP. Hồ Chí Minh 4,36/28,5 tỷ USD.

• Tỉnh Bạc Liêu 4/28,5 tỷ USD.

• TP. Hà Nội 3,6/28,5 tỷ USD

• Tiếp theo lần lượt là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, TP. Hải Phòng,…

—> Đa số dòng vốn FDI đều là từ Châu Á. Đòn bẩy từ Hiệp định EVFTA và UKVFTA hoặc mơ mộng thêm là là Hiệp định với Mỹ - Châu Mỹ sẽ tác động rất lớn mở ra nhiều cơ hội cho chúng ta đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp. 

Tuy nhiên, Để có dòng vốn FDI đổ về nhiều và ổn định (cạnh tranh so với Indo và Ấn độ) Điều VN cần làm chuẩn bị: 

•  Sẵn sàng quỹ đất sạch để đáp ứng nhu cầu của những dự án "khủng". (Cơ hội cho BĐS ven KCN giai đoạn 1 - thông tin)

•  Thông tin quy hoạch được công khai minh bạch để NĐT nước ngoài dễ dàng nắm bắt - lên kế hoạch trước khi đầu tư (vì Việt Nam thuộc nhóm các nước “bán minh bạch” được Bảng xếp hạng Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI).

•  Hệ thống hạ tầng đồng bộ, giảm thiểu chi phí logistics —> Vì theo Tôi tìm hiểu chi phí logistics của Việt Nam vẫn ở mức cao trong khu vực Đông Nam Á, các khâu vận chuyển, đóng gói, làm thủ tục... tại Việt Nam vừa đắt đỏ hơn, vừa chậm trễ hơn so với vận chuyển từ nước ngoài về Việt Nam. (Liên hệ tại sao HPG lại xây dựng nhà máy sản xuất Cont tại Phú Mỹ, điều này sẽ có lợi hơn những khu vực có cụm cảng phát triển)

•  Nguồn lao động có số lượng, chất lượng để đáp ứng khi KCN đi vào hoạt động (Điều này theo dõi trên tổng cục thống kê dân số Việt Nam - Theo từng Xã/Phường - Huyện/Quận - Tỉnh/TP)

•  Các yếu tố về xử lý môi trường - mô hình phát triển KCN (nặng - nhẹ - KCN cao .v.v..)

2. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VEN KHU CÔNG NGHIỆP

-  Chúng ta là những NĐT BĐS Ven KCN theo sóng - theo thông tin - theo phân tích - theo quy hoạch - tài chính không quá lớn thì những thông số trên chỉ mang tính tham khảo để biết, Game này thắng là những người nắm sớm/nhiều thông tin đề xuất - Ranh giới quy hoạch —> Auto Thắng.

- Hơn hết là chúng ta đang đầu tư vào giai đoạn phát triển nào của KCN để có kế hoạch đầu tư - thanh khoản. 

- Tôi đánh giá thì có 4F Giai đoạn đầu tư BĐS Công Nghiệp (Tôi chỉ liệt kê 4 gạch đầu dòng ngắn gọn):

•  GIAI ĐOẠN - F0

Khi chỉ mới có thông tin một CĐT lớn nào đó xin quỹ đất để làm dự án (CHƯA CÓ BẤT KÌ VỀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, NGHIÊN CỨU. TIỀN KHẢ THI, RANH GIỚI..v.v)

•  GIAI ĐOẠN II - F1

Đầu tư khi KCN đã được phê duyệt, có quyết định chính thức của UBND Tỉnh hoặc TT.Cp. Giá đất lúc này chắc chắn cao hơn GĐ hoặc 1-2tr/m2, nhưng an toàn hơn.

•   GIAI ĐOẠN III - F2

Khi chủ đầu tư triển khai. Giai đoạn này thường sôi động nhất, dễ thanh khoản nhất và là giai đoạn chốt lời của nhóm nhà đầu tư GĐ I(F0) và GĐ II(F1).
Dấu hiệu là: CĐT có khung giá đền bù, cắm ranh, họp dân đền bù, chi tiền đền bù, bàn giao mặt bằng dự án.

•  GIAI ĐOẠN IV - F3

Khi các thông tin của các GĐ trên đã hiện thực hoá về hạ tầng KCN, các Cty, lúc này khu công nghiệp đã hình thành, các công ty đổ về và tuyển dụng. 

—> Mỗi giai đoạn sẽ có những khẩu vị đầu tư BĐS khác nhau của mỗi người (Đất sào, đất thổ cư diện tích <500m2 ..v.v)

Ghi chú: 

- CPTPP là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (12 Nước)

- EVFTA là Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu-Việt Nam

- RCEP là Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (15 Nước)

Nguồn: Tổng hợp số liệu từ Bộ Công Thương

Ghi chú:

- CPTPP là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (12 Nước)

- EVFTA là Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu-Việt Nam

- RCEP là Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (15 Nước)

Theo Ngô Đạt (Viết và tổng hợp số liệu từ Bộ Công Thương)