Bất động sản Việt Nam đã bước sang một chu kỳ mới

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT - ĐÃ BƯỚC SANG MỘT CHU KỲ MỚI !

• Mấy ngày trước, Trong chuyến đi cuối cùng của năm 2022. Khi biết tôi làm việc trong lĩnh vực Bđs, nhiều Cô chú và Anh chị hỏi quan điểm của tôi về thị trường bđs thời điểm này và tương lai, tôi có chia sẻ góc nhìn của mình. Xin chia sẻ lại đây cùng mọi người:

I. Hiện trạng thị trường lúc này:

- Có nhiều ngôn từ đang được dùng cho thị trường bđs lúc này như: Lao dốc, Bong bóng, suy thoái,…. Nhưng cá nhân tôi cho rằng thị trường đang bước vào NGÃ RẼ, một chu kỳ mới đã bắt đầu. 
- Tất nhiên chu kỳ này đang không bắt đầu theo cách mà phần lớn các tổ chức/cá nhân hoạt động tronh lĩnh vực bđs mong muốn. Nó bắt đầu bằng việc lao dốc, rồi mới bắt đầu điều chỉnh. Nhưng tôi cho rằng ngã rẽ này là ĐIỀU TẤT YẾU PHẢI XẢY RA, và nó TỐT CHO THỊ TRƯỜNG về lâu về dài, đặc biệt cho những tổ chức/cá nhân đi theo các giá trị thật: Làm thật - Tạo giá trị thật - Minh bạch - Giá thật - Tiêu dùng thật !

II. Những nguyên nhân dẫn tới kết quả như hiện tại:

- Sau một chu kỳ gần nhất kể từ 2014 đến đầu 2020, dựa theo những điều chỉnh vĩ mô bằng Luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2013, luật kinh doanh bđs 2013. Thị trường đã gặt hái đc nhiều thành công và chuyên nghiệp dần.
- Covid 19 diễn ra trong 2 năm 2020-2021 khiến cho thị trường “bị ảo” do nguồn tiền quá nhiều, lãi xuất thấp trong khi cách nghành sản xuất, dịch vụ, xuất khập khẩu, Logistics,…thì đình trệ không vận hành được (hoặc vận hành rất kém). Dẫn đến việc tiền ồ ạt đổ vào các kênh phi sản xuất, đầu cơ: bđs, chứng khoán, tiền ảo, chứng chỉ quỹ, trái phiếu,…. Bởi vậy dẫn đến hệ quả như vừa rồi mà chúng ta chứng kiến nhà nước có những điều chỉnh về tín dụng, lãi suất, tỷ giá,… thậm chí có nhiều vụ bắt bớ. Và tôi cũng cho rằng đó là điều tất yếu phải xảy ra - vì nếu vĩ mô không điều chỉnh thì hậu quả sẽ rất trầm trọng cho cả nền kinh tế nói chung.

III. Một chu kỳ BĐS mới đã bắt đầu: 

Tôi cho rằng thị trường sắp tới sẽ điều chỉnh theo những hướng dưới đây, chu kỳ này sẽ khá dài - khoảng 10 năm, được điều chỉnh từ từ, đỉnh điểm sẽ rơi vào năm 2025-2027:

(1). Các bộ luật mới ra đời (Luật đầu tư, luật đất đai, luật kinh doanh bđs, luật các tổ chức tín dụng,…) sẽ điều chỉnh thị trường dần theo hướng thắt chặt hơn, minh bạch hơn, chống thất thoát thuế và ngân sách, mua và bán phải đủ điều kiện.

(2) Các thành phần tham gia thị trường buộc phải chuyên nghiệp hơn nữa:

- Nhà nước: Trước đây, việc xin-cho, các cơ chế chỉ định chủ đầu tư, cách tính thuế đất, tài trợ lập quy hoạch, chuyển đổi đất lúa/đất rừng…. Đều khá dễ thở. 
Thì nay mọi việc trở lên chặt chẽ hơn, ngoài việc phải đấu thầu/đấu giá, giá thuế sd đất tăng, điều kiện tham gia đấu thầu/đấu giá khắt khe thì thời gian xem xét kỹ hơn (đồng nghĩa với kéo dài thời gian hơn). Sẽ khiến cho thị trường càng ngày càng rõ ràng hơn. 
Điều này tốt cho thị trường, tốt cho nguồn thu ngân sách. Nhưng điều đó cũng đồng nghĩa là nguồn cung ít hơn, giá đầu vào của CĐT cao hơn.

- CĐT dự án chỉ có thể kiếm đc tiền từ việc TẠO THÊM GIÁ TRỊ GIA TĂNG cho sản phẩm bđs. 
Vì giá đầu vào bđs sẽ rất cao: giá đấu thầu/đấu giá; giá GPMB; thuế sd đất, chi phí vốn, thời gian thực hiện dự án dài,…. Bởi vậy các CĐT sẽ phải nghiên cứu và làm rất kỹ thì dự án mới có thể thanh khoản tốt. 
Từ Quy Hoạch - Thi Công - Maketing - Bán Hàng - Hậu Mãi,…. Đều phải hoàn chỉnh và kết nối với nhau ngay từ khi nghiên cứu thực hiện dự án, thì mới có thể có lãi.
- Các Ngân hàng: để cho vay các dự án bđs (cả cho CĐT hay Khách mua bđs) sẽ có thêm các điều kiện chi tiết hơn, bị giám sát thường xuyên hơn, dòng tiền dễ sẽ gần như không có. 
Và ngay chính bản thân ngân hàng cũng phải thẩm định rất kỹ mới có thể cho vay thực hiện dự án bđs, nếu không thì tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng rất cao và nhanh.
- Các đơn vị môi giới bđs - một hoạt động kinh doanh có điều kiện: 
Sẽ bị kiểm tra thường xuyên hơn, gắt gao hơn để tránh những đợt làm giá-thổi sóng, việc bán các sản phẩm bđs chưa đủ điều kiện để bán sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Và hơn nữa, do điều kiện của thị trường, chi phí bán hàng sẽ bị cắt giảm ngày càng nhiều nên các đơn vị môi giới cũng phải có chiến lược đổi mới toàn diện mới có thể tồn tại được. 
Phương án thay thế sales bằng AI sẽ được đẩy mạnh, sẽ dần xuất hiện những sàn giao dịch điện tử cho sản phẩm bđs.
- Người đầu tư: Cũng phải chuyên nghiệp để phân biệt các GIÁ TRỊ trong trung hạn hoặc dài hạn của sản phẩm để đầu tư, nếu không thì câu chuyện bị đọng vốn, lỗ hoặc mất thanh khoản có xác xuất cực cao. Chuyện đầu tư lướt sóng hay kỳ vọng X2-X3 là gần như không thể.

(3) Các sản phẩm phải tập trung vào việc TẠO GIÁ TRỊ THỰC. 

Việc này không chỉ đòi hỏi CĐT dự án phải tạo giá trị cho sản phẩm để thanh khoản, mà bản thân các đơn vị môi giới và cả Nhà đầu tư cũng phải có những chuyên môn nhất định để nhận biết thế nào là Giá Trị của sản phẩm bđs trong trung hạn và dài hạn để đầu tư và phân phối, câu chuyện đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sẽ ngày càng bị hạn chế và khó tạo ra lợi nhuận.

Câu hỏi: Thế nào là Sản phẩm có GIÁ TRỊ? GIÁ TRỊ LÀ NHỮNG GÌ?…. Thì khá dài nếu mọi người quan tâm mình có thể chia sẻ riêng 1 bài khác

Ảnh minh hoạ: Bình minh chào chu kỳ mới :)

(Theo Tú Anh)