SÁP NHẬP tỉnh thành 2025 – Cơ hội hay thách thức cho nhà phát triển bất động sản ?

SÁP NHẬP tỉnh thành 2025 – Cơ hội hay thách thức cho nhà phát triển bất động sản?

Mình có một câu hỏi.

Nếu bạn đang làm bất động sản, đang theo dõi thị trường, hoặc đơn giản là quan tâm đến sự dịch chuyển của nền kinh tế, thì hẳn bạn đã nghe về làn sóng sáp nhập tỉnh thành.

Câu hỏi là: nó có thực sự mở ra một cơ hội lớn như nhiều người đang nghĩ? Hay, giống như một số trường hợp ở Nhật Bản, có những vùng đất chỉ sáng lên trong chốc lát, rồi lại bị bỏ quên?

.

Chúng ta đang đứng trước một sự thay đổi lớn. Nhưng không phải cứ thay đổi là sẽ tốt.

Hãy thử nhìn bài học từ thế giới,

-------------------------------------------

Nhật Bản đã làm gì? Và họ rút ra bài học gì?

-------------------------------------------

Nhật Bản từng có hơn 3.200 thành phố, thị trấn và làng xã. Sau cuộc cải cách Heisei (平成の大合併), đến năm 2005, giảm xuống còn hơn 1.700. Một làn sóng sáp nhập lớn đã diễn ra, với kỳ vọng sẽ tạo ra các khu vực hành chính lớn hơn, tối ưu hóa nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng.

Thoạt nhìn, đó là một bước đi hợp lý. Một thành phố lớn hơn nghĩa là có nguồn lực tốt hơn, chính sách quy hoạch đồng bộ hơn, thu hút đầu tư dễ dàng hơn.

___

Nhưng thực tế thì sao?

Ở một số nơi như Fukuoka, sáp nhập đã thực sự giúp thúc đẩy kinh tế, khi chính quyền tái cấu trúc đô thị, quy hoạch lại quỹ đất công nghiệp và đầu tư mạnh vào hạ tầng. Các khu công nghiệp mới ra đời, dân số dịch chuyển hợp lý hơn, tạo ra sức bật mạnh mẽ.

.

.

Nhưng không phải nơi nào cũng may mắn như vậy.

Một số khu vực sau sáp nhập lại không được đầu tư như kỳ vọng. Hạ tầng không cải thiện kịp, dân số không tăng trưởng, thậm chí chính quyền địa phương còn lúng túng trong việc quản lý vùng đất mới. Giá đất từng bị đẩy lên cao khi có thông tin sáp nhập, nhưng sau đó lại rớt mạnh khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng phát triển không như mong đợi.

___

Mình nghĩ đây là một bài học rất đáng suy ngẫm. Bởi khi Việt Nam cũng đang bước vào một giai đoạn tương tự, câu hỏi đặt ra là: liệu chúng ta sẽ đi theo con đường của những khu vực thành công, hay sẽ mắc phải những sai lầm như những nơi bị lãng quên ở Nhật Bản?

-----------------------------------------

Đô thị vệ tinh: Cơ hội thực sự nằm ở đâu?

-----------------------------------------

Nếu nhìn lại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, bạn sẽ thấy rõ một xu hướng: trung tâm đã quá tải. Hạ tầng, dân số, giao thông – tất cả đều đang chịu ÁP LỰC khổng lồ.

Điều này khiến mình tin rằng, các khu đô thị vệ tinh sẽ là điểm sáng trong làn sóng sáp nhập. Khi ranh giới hành chính mở rộng, những khu vực như Đông Anh, Sóc Sơn, Long Thành, Nhơn Trạch, Long An, Cần Giờ… có thể không còn là vùng ven nữa, mà sẽ trở thành những trung tâm phát triển mới.

.

.

Nhưng, có một điểm mấu chốt.

.

.

Hạ tầng giao thông chính là CHÌA KHOÁ. Nhật Bản đã chứng minh rằng, khi hạ tầng đi trước, sự phát triển sẽ theo sau. Khi các tuyến cao tốc, metro, đường sắt đô thị được xây dựng trước, dòng vốn đầu tư, dân số và doanh nghiệp sẽ đổ về. Nhưng nếu hạ tầng đến sau, rất có thể khu vực đó sẽ rơi vào tình trạng "đô thị giấy" – trên bản đồ thì có, nhưng thực tế lại không ai muốn đến.

Mình thấy nhiều người vẫn chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn, nhưng điều thực sự cần quan sát chính là kế hoạch quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Không phải cứ đất ven đô là sẽ lên giá, mà còn phụ thuộc vào việc nó có được kết nối với trung tâm hay không.

Bất động sản công nghiệp: Sự dịch chuyển của dòng vốn

Có một điều rất thú vị trong làn sóng sáp nhập ở Nhật Bản: khi các tỉnh nhỏ nhập vào nhau, họ có thể quy hoạch lại quỹ đất công nghiệp một cách hiệu quả hơn.

Trước sáp nhập, mỗi tỉnh có một chiến lược thu hút đầu tư riêng, nhưng không phải lúc nào cũng đồng bộ với tỉnh bên cạnh. Sau sáp nhập, họ có thể tạo ra những cụm công nghiệp liên kết chặt chẽ, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng và thu hút FDI một cách có hệ thống hơn.

___

Ở Việt Nam, nếu các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An được quy hoạch lại theo hướng này, thì sẽ có một sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp. Các doanh nghiệp sản xuất sẽ có nhiều lựa chọn hơn, từ đó đẩy nhu cầu về nhà xưởng, kho vận, logistics lên cao.

Mình tin rằng, đây là cơ hội thực sự cho những ai đang đầu tư vào phân khúc BĐS công nghiệp. Nhưng, giống như đô thị vệ tinh, hạ tầng logistics sẽ là yếu tố quyết định. Những khu vực có cao tốc, cảng biển, sân bay sẽ chiếm ưu thế lớn trong cuộc đua này.

----------------------

Vậy, điều gì cần lưu ý?

----------------------

Mọi sự thay đổi lớn đều đi kèm với rủi ro.

Làn sóng sáp nhập này không chỉ tạo ra cơ hội, mà cũng có thể kéo theo những hệ lụy nếu chúng ta không đánh giá đúng tình hình.

Một trong những rủi ro lớn nhất là BONG BÓNG GIÁ ĐẤT. Khi thông tin sáp nhập xuất hiện, giá đất ở một số khu vực bị đẩy lên cao một cách thiếu kiểm soát. Nhưng không phải nơi nào cũng có tiềm năng phát triển thực sự. Nhật Bản đã có nhiều trường hợp giá đất tăng vọt theo tin đồn, nhưng sau đó lại lao dốc khi mọi thứ không diễn ra như kỳ vọng.

Thêm vào đó, sự quá tải hạ tầng cũng là một vấn đề. Nếu quy hoạch không đi kèm với đầu tư hợp lý vào giao thông, y tế, giáo dục, thì rất có thể việc sáp nhập sẽ trở thành gánh nặng thay vì động lực phát triển.

----------------------------------------

Doanh nghiệp và nhà đầu tư nên làm gì?

----------------------------------------

Lúc này là thời điểm để các doanh nghiệp, nhà đầu tư đánh giá lại chiến lược của mình.

(*) Nếu bạn đang làm bất động sản, hãy nhìn xa hơn trung tâm thành phố. Những đô thị vệ tinh có quy hoạch rõ ràng, có kế hoạch hạ tầng bài bản, sẽ là nơi thực sự đáng quan tâm.

(*) Nếu bạn đang đầu tư vào BĐS công nghiệp, hãy theo dõi kỹ những khu vực có tiềm năng trở thành trung tâm sản xuất mới sau sáp nhập. Hãy để ý đến dòng vốn FDI, đến sự dịch chuyển của các nhà máy, đến chính sách thu hút đầu tư của từng tỉnh.

(*) Nếu bạn là một doanh nhân, đây là cơ hội để mở rộng quy mô, tối ưu chi phí và tận dụng lợi thế từ sự dịch chuyển của thị trường.

Sáp nhập không đơn thuần chỉ là một quyết định hành chính. Nó là một cuộc tái cấu trúc toàn diện.

Những ai nhìn ra xu hướng sớm, và có chiến lược đúng, sẽ là những người dẫn đầu.

(Theo Võ Nhật Liễu)