Kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất và những điều cần lưu ý

Kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất và những điều cần lưu ý

Chiều hôm qua mình có đi cùng hai anh chị khách hàng để khảo sát một số khu đất để làm dự án ở khu vực Lâm Hà, Lâm Đồng.

Mình có đưa anh chị đi xem một vài khu đất quy hoạch toàn bộ là đất ở theo đúng yêu cầu để anh chị khảo sát. Tới khu đất thì mình mở bản đồ quy hoạch lên test trực tiếp tại đất cho anh chị xem quy hoạch.

Tuy nhiên có 1 vấn đề xảy ra là anh chị dùng ứng dụng của một trang website khác (mình không tiện nhắc tên) để test lại và ra kết quả không giống như mình test cho anh chị xem nên nói mình đưa thông tin không chính xác.

Mặc dù đã giải thích cho anh chị là file quy hoạch anh chị xem là bản dự thảo trước đó, file quy hoạch đã cũ, website chưa cập nhật bản quy hoạch sử dụng đất 2030 được UBND tỉnh phê duyệt nên có sự khác nhau nhưng anh chị vẫn không tin và tỏ vẻ khó chịu. Sau đó mình đưa anh chị về và nói anh chị tự lên địa chính để kiểm tra lại. 

Qua câu chuyện này thì mình có một vài điều chia sẻ để các bạn và các anh chị khi đi kiểm tra quy hoạch nắm rõ hơn: 

•    Thứ nhất: Đối với Quy hoạch sử dụng đất ở Lâm Đồng, tới thời điểm hiện tại chỉ có các huyện sau đã được UBND tỉnh phê duyệt QH SDĐ 2030 gồm: Đơn Dương, Đam Rông, Lâm Hà, Di Linh, Đạ Tẻh và Đạ Hoai. 

•    Thứ hai: Hầu hết các file quy hoạch trên các app và website kiểm tra quy hoạch miễn phí mà các bạn đang sử dụng đều là bản DỰ THẢO chứ không phải bản chính thức được UBND tỉnh phê duyệt. Các bạn cần phải hiểu, quá trình lập quy hoạch phải trải qua rất nhiều bước.

• Mình tóm tắt sơ qua như thế này để các bạn hiểu: Sở TNMT là cơ quan được UBND tỉnh giao nhiệm vụ chính phụ trách lập quy hoạch sử dụng đất. Trong quá trình lập quy hoạch, Sở TNMT sẽ phối hợp với các sở ban ngành khác và UBND các huyện, Tp để tiến hành lập quy hoạch. Quá trình lập quy hoạch thường kéo dài 1-2 năm và phải điều chỉnh rất nhiều lần nên sẽ có nhiều bản dự thảo khác nhau (VD: Di Linh có tới 5 bản dự thảo và mỗi lần điều chỉnh đều có sự thay đổi). Chính vì vậy, khi kiểm tra quy hoạch các bạn phải xem bản quy hoạch mình xem có phải là bản đã được UBND tỉnh phê duyệt hay chưa ?

•    Thứ ba: Các file bản đồ địa chính (thể hiện số tờ, số thửa và kích thước các cạnh) các bạn xem trên web hầu hết đều không chính xác. Tại sao mình lại khẳng định như vậy. Mình sẽ giải thích cho các bạn hiểu.

•    Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện số tờ, số thửa, kích thước các cạnh, diện tích của từng thửa đất. Bản đồ này sẽ được cập nhật hàng ngày lên hệ thống phần mềm địa chính. Chỉ có anh em cán bộ trong cơ quan TNMT và Vp đăng ký đất đai mới được cấp quyền truy cập vào hệ thống phần mềm này. Cơ sở dữ liệu từ việc (tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích, đăng ký biến động...) diễn ra liên tục và được update hàng ngày nên chỉ có các anh em cán bộ phòng TNMT hoặc Vp đăng ký đất đai kiểm tra quy hoạch mới chính xác, còn lại tất cả các dữ liệu trên các app hoặc website kiểm tra quy hoạch chỉ nên để tham khảo. 

•    Ví dụ: Trường hợp các bạn thấy rõ nhất đó là khi kiểm tra các thửa đất được phân lô từ thửa đất lớn trên các app, website quy hoạch thì hầu như không ra kết quả theo số tờ, số thửa ghi trên sổ mà chỉ ra thửa đất lớn trước khi tách sổ. Hoặc có trường hợp nhập số tờ, số thửa theo sổ (thường là sổ đỏ hoặc sổ hồng cấp trước 2016 ở Lâm Đồng) nhưng không có kết quả hoặc ra kết quả không đúng do số thửa và tờ bản đồ đã được điều chỉnh. 

Cuối cùng, điều mình muốn nhấn mạnh ở đây là các bạn cần phải hiểu rõ về từng loại quy hoạch, cách kiểm tra từng loại quy hoạch để tránh khi đi mua đất bị môi giới dụ dỗ. Tốt nhất là nên kiểm tra tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền phụ trách về đất đai để có kết quả chính xác nhất. 
 

(Theo Phạm Văn Đình)

Tran Tuyen

Các app kiểm tra quy hoạch thường là miễn phí hoặc thu 1 khoản phí rất nhỏ, tất cả đều mang tính chất tham khảo nên sẽ có đúng có sai. Nếu các app kiểm tra quy hoạch đúng 100% thì các đơn vị như địa chính xã, văn phòng đăng ký đất đai, sở tài nguyên môi trường, phòng công chứng, dịch vụ... lại nhàn quá.

Trần Đức Thành

Lâm Đồng thì có Qh 2030-2050 rồi. Cứ thế mà phang thôi,  còn mấy ông web thì chưa update đâu.

Phạm Văn Đình

Trần Đức Thành Quy hoạch cấp tỉnh đang trình Bộ TNMT phê duyệt. Hiện tại mới có một số huyện được UBND tỉnh duyệt quy hoạch sdd thời kỳ 2021-2030 thôi bạn.

Đặng Minh Trường

Lâm đồng đã có quyết định phê duyệt chung của tỉnh chưa nhỉ, bạn nào có quyết định o cho mình xin

Phạm Văn Đình

Đặng Minh Trường Quy hoạch cấp tỉnh mới có bản dự thảo trình Bộ TNMT, chưa phê duyệt chính thức.

Đăng Minh Trường

Phạm Văn Đình thế thì mấy bản quy hoạch trước kia o có ý nghĩa nhiều

Lê Đào

Đưa bước kiểm tra tại cơ quan nhà nước bất kể là bất động sản lớn hay nhỏ trước khi quyết định là nên có và khôn ngoan, huống chi là khảo sát để làm dự án. Còn chưa kể trường hợp, vì thời mua - xin - duyệt dự án quá dài, quy hoạch có thể điều chỉnh, nếu không theo sát, một phần dự án cũng có thể nằm ngoài quy hoạch loại đất cần thiết. Trường hợp một phần dự án nằm ngoài quy hoạch có khả năng xảy ra cao với loại dự án có diện tích lớn/siêu lớn. Nên, nếu nhận chuyển nhượng những dự án đang trong quá trình tiến hành pháp lý thì cần nhất là lưu ý yếu tố thay đổi này.

Rất cảm ơn bài viết, nhưng đối tượng thụ hưởng giá trị là số ít những anh/chị có quan tâm tới đất dự án, nhưng khi làm đất dự án pháp lý vững và quan hệ là chắc ăn phải có, nên bước check tại cơ quan chắc chắn sẽ phải tiến hành, kể cả là chuyển nhượng giữa chừng chứ không kể là dự án mới.
Đóng góp cùng bạn. Mong bạn trở thành consultant của những dự án!

Đàm Tử Quân

Lê Đào các bạn nói rất đúng nhưng chỉ đúng với đất nhỏ thôi. Chứ đất lớn dự án to các quan gạch đến đâu thì dự án đến đó chuẩn ko cần chỉnh

Vũ Phan

Nội dung này bạn nói rất chuẩn, nhưng để xem được file dc cập nhật từ phòng đăng ký thì đâu phải ai cũng tiếp cận được nên..... có khi khách ko tin.

Van Vien Tran

Chuẩn anh  chính xác thì chỉ có lên huyện hỏi địa chính. Áp chỉ tham khảo thôi 
Có nhiều người mua  chưa qh xong mấy bữa ngủ dậy  thấy quy hoach 
Có người ngủ dậy thấy đường chạy trước nhà

Alibaba Sinbad

Khu Lâm Hà, Bảo Lộc a e check cản thận. với mấy bản đồ năm 2021 chưa có vẽ đường cap tốc Tân Phú - BL đi ngang, khu đất đó còn đang để full hồng. Vừa áp quy hoạch đén 2030 vào má ơi. Nguyên cái cao tốc đỏ lè đi ngang các khu như Đạm Ri, Bảo Lâm... toàn bộ vùng phủ hồng của quy hoạch trước đó biến thành màu cam(vành đai hành lang cao tốc và đất cảnh quan của nhà nước quản lý).. không tin anh em cứ áp thử hai bản đồ quy hoạch 2021 và 2030 vào map sẽ tháy ngay luôn... bà con mua đất khu vực này check kỹ nha, đang phủ hồng thành cam lè thì nghỉ khoẻ đấy

Phạm Văn Đình

Alibaba Sinbad Nhất là đất ven mấy cái hồ, đang màu hồng thổ cư chuyển thành đất công viên cây xanh với đất văn hóa. Ai mua là khóc luôn

Alibaba Sinbad

Phạm Văn Đình uhm. đúng đó bro, hôm trước tôi check dùm cho một bà chị mua đất ở khu này năm 2019, 500m2 phủ hồng... bả để làm của, ai dè tháng trước check lại, nguyên cái cao tốc đi ngang sát đất, biến 500m2 của bả thành cam lè... giờ thì đúng là để làm của thiệt chứ bán giờ dân nó check ra này ông nội nó cũng không dám mua, năm ngoái sốt đất có người giả 3-4 tỷ không bán, giờ khỏi ai mua

Nguyễn Hoàn

Chưa bao giờ tôi tin vào các web kiểm tra quy hoạch, tham khảo là chính thôi.

Bản thân vẫn phải đến tận xã chi xíu cho cán bộ để check quy hoạch là bth.

Quan trọng là đa số các app web check quy hoạch họ không bao giờ ghi rõ dòng chữ kiểu "đây chỉ là tham khảo, bà con nên đến Phòng tài nguyên địa phương để kiểm tra ... " hoặc ghi rõ "Quy hoạch bạn đang xem thuộc đề án Quy hoạch số ... năm ... và chúng tôi không có chắc chắn nó có giá trị chính xác ở thời điểm hiện tại, bà con nên xem xét kỹ ! "

Toàn lập lờ đánh lận con đen. Chán.

Trần Thanh Quang

Khách làm "dự án" mà suy nghĩ hạn chế quá.

Hoàn Nguyễn

Trần Thanh Quang nếu khách làm dự án thì có thể ng ta từ chối khéo khi thấy giá ko ưng đấy. 

Vì giờ các NĐT có tâm lý săn hàng ngộp là chính và giá tầm 50-60% so vs giá thị trường ng ta ms suy nghĩ xuống tiền.