HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ CẦN GHI RÕ SẼ KÝ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG CỤ THỂ KHÔNG ?!

(Nếu thường xuyên giao dịch chuyển nhượng nhà đất, nên đọc bài viết này)

Các HĐ đặt cọc hiện nay các bên chỉ thỏa thuận chung là: trong thời hạn 30 ngày (kể từ ngày…đến ngày…) hai bên sẽ ra tổ chức công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Thực tế có tình huống như sau: đến hạn công chứng, ông Hoàng (bên nhận cọc) gọi cho bà Sương (bên đặt cọc) yêu cầu ra VPCC A để ký HĐ. Nghe điện thoại, bà Sương chỉ nói Ok và tắt máy. Sau đó ông Hoàng đến VPCC A chờ mãi nhưng không thấy bà Sương đến. Ông Hoàng yêu cầu Thừa phát lại đến lập vi bằng, ghi nhận sự kiện mình đã đến VPCC A để chờ ký HĐ nhưng bà Sương không đến. 

Thực tế bà Sương “lướt cọc”, “ăn lúa non” nhưng chưa tìm được người mua và bà Sương cũng chưa chuẩn bị đủ tiền nên không thể ký công chứng HĐ chuyển nhượng với ông Hoàng như đã thỏa thuận. Nhưng không thể để mất cọc được nên sau khi nghe điện thoại của ông Hoàng xong, bà Sương đã nhờ ông bạn làm Luật sư tư vấn. Sau khi được tư vấn, bà Sương đã đến VPCC B ngồi đợi. Tại VPCC B, bà Sương có lập phiếu yêu cầu công chứng, ghi rõ yêu cầu công chứng HĐ chuyển nhượng đúng thửa đất, tờ bản đồ mà các bên đã đặt cọc và ghi tên bên chuyển nhượng là ông Hoàng. Hết giờ làm việc hôm đó, bà Sương nhờ VPCC B lập biên bản làm việc ghi nhận hôm đó bà có đến VPCC B ngồi chờ nhưng không thấy bên chuyển nhượng đến ký HĐ. 

Các bên tranh chấp nên dẫn nhau ra Tòa. Ông Hoàng cho rằng mình đã đến VPCC chờ nhưng bà Sương không đến là từ chối việc chuyển nhượng, vi phạm HĐ đặt cọc nên phải mất cọc. Bà Sương nộp cho Tòa án phiếu yêu cầu công chứng và biên bản làm việc đã lập ở VPCC B. 

Giải quyết vụ án, Tòa án cho rằng hợp đồng đặt cọc các bên không thỏa thuận rõ sẽ ký HĐ công chứng tại tổ chứng hành nghề công chứng nào. Trong 30 ngày đó các bên cũng không có thỏa thuận thêm về vấn đề này. 02 bên đều không đưa ra được chứng cứ chứng minh đã thỏa thuận sẽ đến 01 tổ chức hành nghề công chứng cụ thể để ký HĐ trong khi đó bà Sương thì đến VPCC B, ông Hoàng thì đến VPCC A. Do đó, trường hợp này lỗi dẫn đến hợp đồng công chứng không ký kết được là thuộc về cả 02 bên. Từ đó ông Hoàng phải trả lại tiền cọc cho bà Sương và không phạt cọc/mất cọc trong trường hợp này (coi như hòa).

Đáng ra với sự thật khách quan thì vụ án này bà Sương phải mất cọc nhưng do các bên lập hợp đồng không rõ ràng nên bà Sương đã lấy lại được mấy trăm triệu tiền cọc. Nghe nói về sẽ thưởng lớn cho Luật sư đã tư vấn cho phương án này không biết có thực hiện không.

Mình không cổ súy cho những người không ngay tình, do đó, nêu ra tình huống này để nhắc nhở mọi người. Tốt nhất, có thể ghi rõ trong HĐ đặt cọc là đến ngày công chứng thì sẽ đến tại VPCC A để ký hợp đồng.

Nếu VPCC A lúc đó đóng cửa hoặc ngừng hoạt động thì chuyển qua phòng công chứng số 1, số 02 gì đó.

Nếu tất cả tổ chức công chứng đã thỏa thuận nêu trên đều không thể công chứng thì công chứng tại tổ chức nào sẽ do bên đặt cọc (hoặc bên nhận cọc) quyết định và thông báo cho bên kia biết (bằng văn bản chẳng hạn) hoặc nếu HĐ không ghi rõ tổ chức công chứng nào thì trong thời hạn đặt cọc hai bên nên xác nhận với nhau 01 tổ chức công chứng cụ thể (bằng văn bản, tin nhắn điện thoại (đừng nhắn zalo vì dễ xóa)./.

(Theo Trịnh Văn Bình  - Lê Hồng Sơn)