Giá bất động sản quá cao nhưng vẫn hợp lý ?! Tại sao ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Nguyen Hong Diep)

SỰ HỢP LÝ CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY !

Nếu có cuộc khảo sát về giá nhà đất tôi tin rằng có 99% người dân sẽ trả lời là hiện nay giá quá cao.

Nhưng chính những người này lại luôn tìm cơ hội để mua BĐS nếu phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Như vậy suy nghĩ giá BĐS cao chỉ là vô thức, còn thực ra lý trí họ nghĩ giá còn có thể tăng nữa.

• Trong bài viết hôm nay, tôi xin được chia sẻ góc nhìn cá nhân về sự hợp lý hay không của giá bất động sản hiện nay !

Khi đất nước phát triển hơn, cái ăn cái mặc, chiếc xe hay TV tủ lạnh, không còn là vật quá hiếm, thì nhà đất đã được nhìn với góc độ khác.

Dân cư tăng lên tập trung ở các thành phố lớn càng làm nhu cầu mua nhà đất tăng.

Đúng như câu các cụ nói "Người thì sinh ra được, chứ đất có nở ra đâu", rõ ràng bất động sản trung tâm là hữu hạn.

Những thành phố được người dân ưu tiên chọn làm nơi sinh sống như Hà nội, Sài gòn, Đà nẵng, đang ngày một phát triển hơn.

Nếu khái niệm "khu trung tâm" của 20 năm trước chỉ quanh vài quận nội thành, thì ngày nay những khu vực được gọi là quận đã tăng lên rất nhiều.

Hạ tầng phát triển cùng với sự gia tăng của tiện ích và dịch vụ đã kéo nhiều người dân đến sinh sống ở các khu vực có bán kính khoảng 10-15 km so với chợ Bến Thành.

Bên cạnh đó thói quen sinh sống ở khu vực quận số cũng làm nhu cầu thực tăng lên. 

Thị trường bất động sản "trước dịch" : Năm 2019 !

Bây giờ chúng ta cùng xem xét câu hỏi "liệu giá BĐS hiện nay có hợp lý hay không ?!".

Không thể đánh đồng tất cả, mà phải chia bất động sản thành nhiều phân khúc khác nhau.

1. Nhà phố mặt tiền:

Đây là phân khúc chỉ dành cho giới có tiền.

Giá mặt tiền ở Tp.HCM đang dao động khoảng 400 triệu - 2 tỷ / m2.

Những căn nhà mặt tiền chủ yếu để kinh doanh hoặc cho thuê.

Nhưng với tình hình dịch bệnh suốt 2 năm qua, kinh doanh hay cho thuê đều không hiệu quả.

Giả định một căn nhà phố mặt tiền có giá 16 tỷ, cho thuê được khoảng 30 triệu / tháng, có nghĩa là sau khi trừ thuế sẽ mất khoảng 60 năm sẽ thu hồi vốn.

Với P/E = 60 thì có vẻ giá đắt và không hợp lý.

Nhưng giống như trong chứng khoán, hàng Bluechips phải chấp nhận ở P/E cao.

• Tôi tin rằng dù có thể tăng chậm hơn các phân khúc khác, nhưng giá nhà mặt tiền vẫn không thể giảm.

2. Nhà phố hẻm:

Đây là phân khúc được nhiều người ưa chuộng bởi tính tiện dụng trong giao thông, có thể xây cao cho đại gia đình nhiều người sinh sống.

Giá hiện nay của phân khúc này khoảng 150 triệu - 300 triệu / m2 tùy là hẻm rộng hay hẹp.

Đa số những căn nhà ở đây dùng để ở. Đây là nhu cầu thực, cho nên không tính được P/E vì họ mua không phải để đầu tư.

"Ở đâu quen đó" là thói quen của nhiều người dân VN.

Chính vì thế những nơi trung tâm dù có hơi chật chội vẫn sẽ là phân khúc được săn đón.

• Tôi tin rằng giá của phân khúc này sẽ tăng.

3. Nhà chung cư - Căn hộ:

Đây là điểm rất thú vị khi tư duy trước đây của người Việt Nam "ghét ở nhà tập thể".

Những khu tập thể của Liên xô xây cho VN thời bao cấp ở HN luôn là nỗi ám ảnh bởi sự chửi bới, bừa bộn, lấn chiếm và chung đụng.

Chính vì vậy giá chung cư cách đây 10-15 năm còn khá mềm.

Nhưng khi nhiều người được trải nghiệm cuộc sống chung cư tầm trung và cao cấp, họ nhận ra sự ưu việt hơn hẳn so với nhà mặt đất.

Đó là không gian sống, môi trường xanh và những tiện ích nổi trội khác.

Giá chung cư khu trung tâm ngày càng tăng, kể cả chung cư cũ tầm 15 năm giá cũng tăng.

Với quy hoạch mới không phải là kiếm miếng đất, rồi cứ chồng tầng lên thành chung cư, mà phải có cảnh quan, có công viên nội khu, thì chung cư tầm trung và cao ngày càng hiếm.

• Giá phân khúc này tôi tin là sẽ tăng mạnh. Đặc biệt những khu vực có sông ngòi, có không gian rộng như Thủ thiêm, Nhà bè, sẽ có sự bứt phá về giá.

4. Dự án đất nền và chung cư:

Phân khúc này chủ yếu phát triển vùng ven và cận thị, đa phần đều đóng tiền theo tiến độ.

Nhưng người mua hầu hết đều là dân đầu tư, coi kênh này là kênh kiếm lợi nhuận.

Tuy nhiên có một nghịch lý đang xảy ra ở phân khúc này là giá thứ cấp đang rẻ hơn giá do CĐT tung ra.

Ngoài ra một khi chính phủ siết chặt hơn Trái phiếu sẽ có thể gây khó khăn trong việc tìm nguồn vốn của nhiều dự án.

Thiếu vốn, giá vật liệu tăng, cũng làm cho giá bán từ gốc CĐT tăng.

Còn một vấn đề nữa khi lãi suất tăng lên, sẽ có một bộ phận NĐT bán tháo dự án để chuyển kênh GTK.

• Cho nên đây là phân khúc rất cần thận trọng, vì có thể bị mắc nghẹn ở đỉnh trong ngắn hạn.
• Dù về dài hạn có lẽ vẫn sẽ có lời, nhưng tỷ lệ lợi nhuận không như kỳ vọng.

5. Dự án nghỉ dưỡng hoặc nhà đất tỉnh:

Đây là phân khúc cũng mang tính đầu tư đón đầu, chứ không có giá trị sử dụng ngay.

Có thể những người mua cách đây 5 năm bây giờ thấy giá cũng tăng, nhưng bản chất thanh khoản thấp, đôi khi chỉ là những cơn sóng do con người tạo dựng, thao túng.

• Tôi không đánh giá cao phân khúc này dù nói về tiềm năng thì có thể có, nhưng để phát triển thực sự cần quá nhiều vốn và thời gian đủ lớn, chắc tuổi tôi không đợi được đến lúc hái quả ngọt.

Trên đây là 5 phân khúc chính của BĐS khu vực phía nam và Tp.HCM. Những khu vực của sự tiện dụng, của nhu cầu thực luôn có khả năng tăng giá.

Còn những khu vực chỉ là "vẽ" theo tôi đang ở vùng đỉnh ngắn hạn. BĐS không chỉ là một phần của đời sống chúng ta, mà còn là một kênh đầu tư.

Cho nên việc ra vào đúng nhịp cũng là sự khôn ngoan của nhà đầu tư.

Còn ở thể loại mua nhà để ở thì rất nên cân nhắc về tài chính, càng xuống tiền sớm để mua càng tốt, giá sẽ ngày càng tăng.

P/s: Tôi chia sẻ một góc nhìn với suy nghĩ không nói về sự hợp lý cần phải có của bất động sản.

Mỗi người sẽ có cách thức riêng như dựa vào thu nhập, dựa vào khả năng sinh lời của bất động sản.

Tôi chỉ đánh giá theo những hiểu biết cá nhân về thị trường. Chuyện đúng sai cần kiểm chứng sau này.

Rõ ràng tôi không đánh giá cao những BĐS mang tính đầu tư, đặc biệt vùng xa, đất tỉnh.

Vì có thể phải dùng Margin, chứ không phải tiền thật.

• Rủi ro về thanh khoản là có thể giảm giá ngắn hạn. Nhất là khi lãi suất tăng lên, có thể có một bộ phận bị ảnh hưởng.

(Theo Nguyen Hong Diep)

Xem thêm:

Nguyen Hoang Vi

Năm 1992, giá 4 cây vàng sao có thể mua 200m2 khu Phổ Quang được vậy anh?

Gia đình em mua nhà cấp 4, 40m2 9 cây vàng. 

Nguyen Hong Diep

Nguyễn Hoàng Vi chính xác là 4.3 cây cho miếng đất 7×31m tại khu K30 Phổ quang, nay là mặt đường Thích Minh Nguyệt

Nguyễn Thị Triều

Có so sánh nào giá bds VN so với các nước có cùng trình độ phát triển không anh?

Nguyen Hong Diep

Nguyễn Thị Triều anh không muốn đi tìm sự hợp lý kiểu định giá, mà muốn phân tích sự hợp lý dưới góc độ thị trường

Hà Phương

Nhà mặt tiền 120m × 6 tầng cho thuê vp 10usd/m là thu nhập 140tr/ tháng chứ k ai cho thuê 30tr/ tháng đâu ạ. Thu nhập mỗi năm 1.6 tỷ trên tổng đầu tư 27 tỷ là hơn 6% năm anh nhé. Nhà em, quận 7 mặt đường huỳnh tấn phát dưới chân cầu Tân thuận.

Nguyen Diep Anh

Hà Phương nhà mình mặt tiền  lý thường kiệt quận 10 gần sân vận động phú thọ.có người trả 45ty  mà mình cho thuê đc có 35~45tr 1 tháng thôi bạn .chưa nói h còn nhiều nhà bị trả mặt bằng.nguyên căn xung quanh thì đc 70tr/căn

Hà Phương

Chien Nguyen chuyện bao giờ chìm mình k rõ nhưng như đã nói với P/E là 16x có nghĩa 16 năm hoàn vốn sau đó ví dụ 20 năm nó chuẩn  bị chìm thì nguồn thu đó sẽ là lợi nhuận ròng, như thế là được rồi. Mình không đầu tư kiểu "đoán" vì cũng không giỏi đoán mà chỉ định giá tài sản trên dòng tiền.

Chien Nguyen

Hà Phương khu này trũng thấp, tương lai sẽ chìm dần, ít ai đầu tư nên tỷ suất lợi nhuận tốt. Mặt bằng chung thì ko được như vậy.

Hà Phương

Phạm Minh Mẫn mình thấy cũng bt thôi mình mua để diversify chứ đầu tư chứng khoán (mua và để trên 5 năm) thì return của mình là 20%. Mình để lâu được vì mình làm.ngành này và hiểu DN mà mình mua cp. Khuyến khích mọi người cũng bắt đầu làm như vậy, tỷ trọng cổ phiếu thấp hơn của dân chuyên nghiệp nhưng hãy cứ mua mà tìm hiểu, suy nghĩ và rút kinh nghiệm. Tất cả đều phải đi lên từ số 0 chứ đòi 2x 3x lại là trường phái khác.

Nguyen Hong Diep em mua 19 tỷ rồi xây. Kiểu cho thuê 50tr là ng ta không đầu tư gì đợi lên giá. Em cũng dân chứng khoán hệ cơ bản nên mua nhà cũng thế thôi. Capital rate cứ 6% nghĩa là P/E 16x là mua được chứ mua gì loại P/E 40x cho xa xôi

Nguyen Hong Diep

Hà Phương đó là kinh doanh đặc thù, chứ đa phần căn nhà mua giá 27 tỷ chỉ cho thuê được tầm 50 triệu / tháng thôi.

Đặng Tiến Đạt

Em nghĩ tính theo p/e cũng chỉ là tương đối một góc nhìn thôi. Cũng như cổ phiếu vậy có khi p/e cao lại tốt

Nguyen Hong Diep

Minh Levan chính xác. Chúng ta đa số đều không nhiều tiền, vì vậy phải chọn kênh đầu tư. CK có vẻ phù hợp hơn bởi vốn ít hơn.

Đặng Sang

Đó là góc nhìn của a theo sự phát triển của đất nước. Còn bất kỳ sp nào đều phải có thước đo là sức lao động của con người. Người Mỹ mất 4 năm lao động để mua đất ở Cali, còn người Việt mất khoảng 140 năm để mua 1 miếng đất có ở 1 TP trực thuộc tỉnh. Đó là sự bất hợp lý của giá đất VN.

Tiếp theo là đất k đẻ ra được là sai

Tốc độ tăng trưởng đất thổ cư đang lớn hơn rất nhiều tốc độ sinh. Và tương lai k xa tỷ lệ sinh ở VN sẽ dừng lại hoặc âm như các nc phát triển khác.

Trung Huynh

Đặng Sang So giá thì cũng cùng phân khúc thị trường chứ. Bất động sản khu VIP thành phố nhỏ so sánh với khu bình dân Cali.

Chứ Cali giá trung bình hiện nay cũng 800k-1.4trUSD. Tiền này đủ mua 160m2 đất khu quy hoạch TPHCM hay HN.

Xin thưa, kể cả chính phủ Anh, Mỹ cũng chưa thành công trong việc kiềm hãm đà tăng giá nhà.

Thử so sánh tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập 5 năm gần đây là rõ. Giá cả phù thuộc vào quy luật cung cầu.

Hưng Nguyễn

Đặng Sang ko so với Mĩ bác nhé. Tiếp nữa là tốc độ làm các dự án đất thổ cư ở VN còn chậm và lâu lắm đó bác, dự án xin thì nhiều nhưng tiến độ thì rất chậm bác nhé

Đặng Sang

Vũ Thanh Bình  đây là ở Cali 645m2, đang đc giao bán trên sàn bds bên đó giá khoảng 4.7 tỷ vnd, ( thu nhập bình quân ng Mỹ 60.000usd, sẽ mất khoảng 4 năm k ăn tiêu để họ mua miếng đất này).

Với diện tích nv ở Nam Vĩnh Yên, là ngoại thành TP Vĩnh Yên sẽ có giá trên 25 tỷ.( VN đang phấn đấu thu nhập bình quân đầu ng năm 2022 là 3900usd/năm. Vậy sẽ mất khoảng 270 năm để 1 ng có thể mua miếng đất ntn ở Việt Nam.

Đó là sự bất hợp lý, và bất hợp lý thì chính phủ sẽ sớm có biện pháp can thiệp.

Tu Nguyen

Đặng Sang mình nghĩ giá bds là phụ thuộc chính sách đất đai và tâm lý văn hóa bản địa chứ không phải phụ thuộc nền kt.

Nguyen Hien

Đặng Sang Người Việt hay người châu Á có tâm lý mua tài sản đất đai tích lũy để cho con cháu, trong khi phương tây thì có quan điểm " đời ai nấy lo " nên giá đất vẫn lên theo nhu cầu.

Thanh Nguyen

Đặng Sang  năng suất lao động của ng Mỹ là luôn đứng top thế giới, hàng trăm năm nay. VN thì sao, còn đứng trung bình ở Đông Nam Á . Vì vậy so sánh là k hợp lý, k hợp thời

Lucky Man

Nguyen Hong Diep thị trường luôn luôn đúng, ngoại trừ những giao dịch thao túng anh ạ

Vũ Thanh Bình

Đặng Sang so sánh khập khiễng.

Đưa ra ví dụ cụ thể về thành phố trực thuộc tỉnh mà người dân mất 140 năm để mua giúp? Diện tích, vị trí, thu nhập?

Nguyen Hong Diep

Đặng Sang trong khi bạn và một số người đi tìm điểm bất hợp lý (kể cả có đúng theo tư duy của bạn) thì giá bđs sẽ đi theo cung cầu.

Có câu nói "thị trường luôn đúng", không ai có thể duy lý ép được thị trường. Vì thế việc nên làm là dự báo kịch bản và lên chiến lược hành động.

Vu Pham

Các dự án chung cư mới gần trung tâm hiện tại giá cũng khá cao rồi anh ....

Ngô Như Quỳnh

Nguyen Hong Diep e mua chung cư của Keppeland 2019, giờ 2022 tăng gấp đôi.

Nguoi Rac

Năm 2008 thằng em của em học ở q9 thuê cc ở, e nói ba nó mua luôn đi cho nó ở. Phải chi mua luôn giờ giá x3 x4

Lê Nghĩa

Người Nhặt Rác thời điểm tốt nhất để mua đất là 10 năm trước, thời điểm tốt thứ 2 là hôm nay.

Nguoi Rac

Nguyen Hong Diep cc mấy chủ đầu tư xây đợt đầu chất lượng tốt anh ạ, như kinh nghiệm của em như him lam chợ lớn, dragon hill 1 (của chị Thảo VJ). cùng chủ dau tu mà mấy cc sau này thương mại hóa quá, chất lượng đi xuống

Linh Pham

4-5 nếu là đất hoặc đất có nhà thì vẫn tăng rất tốt đều 20-30-40% pa trong 3 năm qua và sử dụng luôn anh nhe, e chuyên 2 cái này. but yes, mua phải có chọn lọc

m nghĩ đất hàng tuyển rồi thì vẫn đc 20%pa năm đều đặn, chưa nói sốt hay ko nhe

Bùi Tuyết Chinh

Vậy theo a là đầu tư loại hình giá vừa phải và có thể ở được là hợp lí ạ.

E mua loại hình ở được mức tăng 2 lần. Nếu Mua loại đất rộng nghỉ dưỡng thì sẽ tặng đc 10 lần liền. Huhu

Trang Van Anh

Đất tăng, tuy nhiên phải tăng tối thiểu 10-12% thì mới bù được chi phí vốn ( vay ngân hàng, hoặc trái phiếu)

Nếu tăng dưới 10% năm thì coi như lỗ, thấp hơn cost of capital.

Nên giống chứng khoán, vẫn phải mua lúc giá hợp lý hoặc thấp thì mới có lời thực.

Lương Ngọc Khuyên

Chốt câu cuối của bác Diệp " càng xuống tiền sớm để mua càng tốt, giá sẽ ngày càng tăng".

Huy Quoc Phan

Lợi nhuận từ chứng khoán nếu đầu tư tốt cũng k kém bds trong khi vốn ít hơn. Để mua dc đất nền thì nghiên cứu chứng khoán kĩ để đầu tư. Xác xuất 35 lần đúng 20% vs số vốn 40tr thì vẫn có cơ hội kiếm 1triệu usd từ chứng khoán

Nguyen Hao

Đọc bài của anh tôi cũng thấy có phần tương đồng của từng phân khúc của Hà Nội

Trung Tam

Quan trọng tầm nhìn và nguồn tài chính của mỗi người. 
Cách đây 2 năm , mảnh đất thổ cư 350m2 ở Hóc Môn giá 10 tỷ. Bây giờ x2 rồi Anh.
Mới đây các d/n lớn đầu tư mạnh vào Củ Chi , Hóc Môn , nhiều ng nói giá đất lên cao quá rồi không dám mua . Quan trọng họ mua khu vực nào ? Đất gì ? dự định bao nhiêu năm ?...

Vu Thuong

Hôm nay bàn đến BDS chắc chuông rút tiền ra khỏi TTCK đã điểm?!

Truc Nguyen

Phân tích rất chi tiết và tường minh về các phân khúc BDS,  cảm ơn bài viết của anh!

Momo Luck

Giá nhà đất ở VN nhìn chung chỉ có tăng hoặc chững giá ít, chứ ko bao giờ giảm giá trừ khi có chiến tranh hoặc kinh tế khủng hoảng dây chuyền

Nhat Do

Bất động sản mặt Phố lớn và hiếm nó đắt mà không giảm, thanh khoản vẫn tốt. Nhiều khi không phụ thuộc vào PE, cũng như sự trồi sụt của thị trường chung. Nó mang tính biểu tượng, thể hiện đẳng cấp của giới siêu giàu nữa anh ah. 

Còn dòng nghỉ dưỡng, codotel sẽ là thảm họa cho nhà ĐT nhỏ lẻ, bởi sự mất uy tín của các nhà CĐT cũng như bên vận hành. Hành lang pháp lí cũng chưa theo kịp!

Phạm Nguyễn Công Đức

Nhận định của Anh khá chuẩn xác, ngành gì cũng có tính chu kỳ và Bất động sản cũng vậy, nhưng có những thời điểm BĐS tăng rất mạnh trong vòng 1-2 năm so với một khoảng thời gian khác, nhà đầu tư hay người mua ở nên lựa chọn kỹ càng và xuống tiền ngay càng sớm càng tốt!

Master Hùng

Bài viết hay quá anh ! Bh chỉ lo cho thế hệ tương lai để ra trường kiếm việc làm rồi góp nhặt để sở hữu một căn nhà thật quá khó khăn !

Nguyễn Đình Kiểm

Theo a cổ bds hiện nay la rẻ hay đắt a.! Khi ng ng bảo rẻ mà vẫn tụt hoài a nhỉ

Nhat Nguyen

Theo mình tỉ lệ tăng giá của bds nó còn phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng của Quốc gia/khu vực đó nữa! 

- Việt Nam đang ở pha lên ngưỡng cửa là nước phát triển thì bds mặc nhiên sẽ phải tăng nhưng tới 1 giai đoạn nào đó sẽ chững lại và đi ngang để hấp thụ bởi những người mua dần và tiếp tục tăng chứ bds chắc chắn sẽ ko giảm, 

- 99% người Việt Nam khi dư ăn dư mặc thì cái dc gọi là tài sản họ chỉ nghĩ tới bất động sản

- Văn hoá Á Đông cũng quyết định giá bds rất lớn vì ai cũng nghĩ an cư lạc nghiệp, ai cũng phải giữ tài sản cho con cho cháu

- Và bất động sản là nơi để tạo ra nhiều nguồn thu nhập trên nó như: Chăn nuôi, trồng trọt, cho thuê, kinh doanh…! Nếu ko có bds sẽ ko có các nghề khác 

Nhưng bất động sản ko nên dùng đòn bẩy quá lớn với thu nhập là ok

Quốc Đạt

Đọc đoạn đầu đã k thể đồng tình đc rồi. Ngta mua vì nhu cầu có thực chứ chả phải nghĩ bds cao là vô thức, mồm nói cao mà tay vẫn mua. Có ý thức hẳn hoi nhé. Cứ tính giá bds tại khu vực sinh sống làm việc/ thu nhập trung bình 1 năm xem bao nhiêu năm k ăn uống mua dc căn nhà. Rồi so sánh vs các nước xem đắt hay rẻ

Phaolo Phạm Hiếu Hùng

Có thể CK a là chuyên gia nhưng về BĐS nhận định của a nó khá chung chung. Về BĐS mặt tiền và hẻm HCM, các quận TT hay các quận ven. Giá a đưa ra nó không thể hiện cho giá của khu vực. còn Căn Hộ a đánh giá ưu việt hơn nhà đất thì chưa chính xác. Những dự án nhà đất khép kín có đầy đủ tiện ích như căn hộ thì sao a nhỉ.

Chí Phèo

Anh thử nhìn hộ em thị tt lan var, rồi lá cây nọ rễ cây kia xem" thị trường có luôn đúng" không ạ? Em thấy bạn trên nói "bất cứ sản phẩm nào đều phải có thước đo là sức lao động" là hợp lý ạ.

Dựa vào lịch sử vài chục năm gần đây, không phải là một chỉ báo tốt về những gì có thể xảy ra trong tương lai.

Mt Tran

Tiền mất giá và người đẻ ra người ngày một nhiều. Đất thì triệu năm vẫn y nguyên . Nên giá đất chỉ có tăng theo thời gian mà thôi

Hải Trương

Chứng khoán Việt Nam dạo này đạp lên đạp xuống có phải là muốn “đuổi khách” hay chỉ đang bắt đầu một con sóng lớn ạ. Em vẫn tin vào tương lai nền kinh tế Việt Nam trong năm nay mà giữ cổ phiếu đau tim quá a Nguyen Hong Diep