Top những kinh nghiệm thực chiến khi đi mua nhà phố cần nắm !

 

Top những kinh nghiệm thực chiến khi đi mua nhà phố cần nắm

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Tony Hieu)

KINH NGHIỆM THỰC CHIẾN KHI MUA NHÀ PHỐ CẦN NẮM

Chắc hẳn ai đó cũng sẽ có nhu cầu đi mua nhà phố. Cho dù là mua để ở hay mua để kinh doanh, thì đều cần phải nắm những nguyên tắc cơ bản để chọn một căn nhà AN TOÀN. Sau đây là phần chia sẻ từ kinh nghiệm thực chiến, mà mình sẽ chia thành các nhóm tiêu chí để tiện tham chiếu.

Kinh nghiệm giao dịch và mua bán nhà đất an toàn ngay từ hợp đồng cọc.

 

A/ TIÊU CHÍ PHÁP LÝ

Đây là tiêu chí quan trọng nhất trong việc lựa chọn một căn nhà, cho dù để ở hay kinh doanh.

a.1 / Quy hoạch:

Để xác định nhà có dính quy hoạch hay không, trước hết hãy thử trên các phần mềm/App tra qui hoạch hiện có. Ví dụ ở TP.HCM thì có thể tra ở website Thông tin quy hoạch nhé.

Tham khảo thêm cách thức kiểm tra quy hoạch nhà đất:

BẢN CHẤT QUY HOẠCH VÀ CÁCH KIỂM TRA QUY HOẠCH NHƯ THẾ NÀO ?

Tham khảo trên web/App chỉ là bước đầu, không nên hoàn toàn dựa vào đó, vì có thể có những quy hoạch mới chưa được cập nhật, hoặc một số quy hoạch đã bỏ. Để chắc ăn, tốt nhất hãy ra cả phường và quận kiểm tra quy hoạch, thường họ sẽ trả lời miệng, còn chắc ăn thì làm đơn xin trả lời bằng văn bản (thường mất khoảng 10-15 ngày nếu xin trên quận). Trường hợp nếu tra trên web, căn nhà đã dính quy hoạch (v.d quy hoạch đường giao thông), trong khi đó chủ nhà có văn bản trả lời quy hoạch từ phía quận là quy hoạch đó đã bỏ, hoặc khi lên quận hỏi quận cũng có câu trả lời tương tự. Lúc này thường sẽ xuất hiện 2 luồng suy nghĩ, Mua hay Không mua.

Khi gặp những trường hợp này, tốt nhất nên tìm cơ hội khác. Cho dù ở hay sửa lại để kinh doanh, đến khi bạn cần bán thì đa số người mua đều rất ngại mua nhưng căn nhà như vậy, từ lúc họ tra quy hoạch online thấy dính quy hoạch là họ thường bị dội và không muốn đến coi.

Một cách khác để chắc chắn thêm về quy hoạch, đó là vay mua qua ngân hàng. Ngân hàng chính là 1 kênh pháp lý hữu hiệu giúp chúng ta kiểm tra quy hoạch, vì nếu căn nhà có vấn đề về quy hoạch, chắc chắn ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Nguy cơ mất tiền cọc vì tra quy hoạch bằng mồm

a.2 / Tranh chấp: 

Đây cũng là yếu tố vô cùng quan trọng. Thường để xác định ngôi nhà có bị tranh chấp hay không, khi công chứng HĐMB thì VPCC sẽ thường kiểm tra các yếu tố tranh chấp. Tuy nhiên, mình chắc rằng VPCC không thể 100% phát hiện được yếu tố tranh chấp.

Đây là trường hợp thực tế tôi đã gặp phải. Sau khi mua nhà xong, tôi tiến hành sửa nhà, và bị nhà bà hàng xómg qua cà khịa, nói rằng nhà đang tranh chấp, có sửa cũng không bán được. Tìm hiểu sâu sa mới biết bà hàng xóm đã kiện cáo ngôi nhà tôi mua từ rất lâu rồi, gửi đơn khắp nơi từ phường, đến quận và thành phố (đây đúng là tình huống tôi không ngờ tới, mặc dù bà ta không thể đưa ra bằng chứng kiện nhà tôi vì việc gì).

Sau đó, tình cờ tôi đi lòng vòng xung quanh, mới để ý thấy bức tường nhà bà ta có ghi chi chít chữ rằng nhà tôi và một căn nữa bên cạnh đang ở diện tranh chấp. Như vậy, bài học kinh nghiệm là hay quan sát thật kỹ các dấu hiệu có thể liên quan đến yếu tố tranh chấp nhà, hoặc hỏi càng nhiều người hàng xóm xung quanh nhà, bà bán nước đầu hẻm, càng nhiều càng tốt, không thừa.

Thường nếu nhà hàng xóm cạnh nhà mình có vấn đề, thì bà con hàng xóm gần đó sẽ e ngại hoặc từ chối chia sẻ thông tin. Cũng liên quan đến vấn đề này, khi tôi yêu cầu bank đến thẩm định vay cho bên định mua, khi bank đang đo đạc căn nhà tôi, bà hàng xóm ra bỏ nhỏ rằng nhà này đang tranh chấp. Bank liền từ chối cho vay ngay lập tức, yêu cầu tôi phải ra phường làm đơn xác nhận nhà không thuộc diện tranh chấp.

Tưởng chừng yếu tố này không quan trọng, nhưng thực tế khi gặp phải chúng ta rất đau đầu. Hãy cẩn thận, không thừa chút nào.

Một cách nữa có thể kiểm tra việc tranh chấp là thông qua bác tổ trưởng, hoặc anh công an khu vực. Nếu thực sự bạn rất thích căn nhà đó rồi, thì hãy nên hỏi gặp bác tổ trưởng, anh công an khu vực, mua gói quà nhỏ tặng họ và hỏi thăm tình hình khu vực đó. Tôi tin chắc rằnng họ sẽ cho chúng ta thông tin xác thực.

 

a.3/ Nhà bán qua giấy ủy quyền

Có thể bạn gặp trường hợp khi gặp chủ nhà đặt cọc, họ đưa ra sổ hồng không có tên họ, và đi kèm là giấy UQ của người cuối cùng có tên trên sổ, uỷ quyền cho họ bán nhà. Đây là một thủ thuật để bên bán cho bạn tránh không phải đóng thuế TNCN. Tuy nhiên, nếu bạn chấp nhận mua nhà qua UQ, thường mức độ rủi ro rất cao nếu bạn bị chủ trước đó (bên UQ) lật kèo một cách có chủ định. Tôi đã từng mua 1 căn mà bên bán đưa ra HĐUQ, họ nói rằng bên bán cho họ là người em đang ở nước ngoài, không về được nên trước khi đi nước ngoài, họ UQ cho ông ta bán giúp nhà. Tuy nhiên, sau khi tham khảo ý kiến LS, tôi yêu cầu bên bán phải yêu cầu bên UQ cho họ xuất hiện, nếu không tôi sẽ không mua. Sau đó, thì bên bán liên hệ được với bên UQ (thực chất họ vẫn ở SG, không phải ở nước ngoài), tôi yêu cầu họ ra VPCC huỷ HĐUQ, và tôi ký thẳng với bên bán trước đó (người đang có tên trên sổ). Nếu bạn gặp trường hợp tương tự, hãy nên làm như tôi, để tránh những yếu tố pháp lý gây bất lợi cho chúng ta mà chúng ta không thể lường trước được.

Mua bán Nhà Đất: Chủ nào chịu bán dưới giá thị trường ?!

a.4/ Nhà đồng sở hữu:

Nếu người đồng sở hữu, có tên trên sổ không phải là 2 vợ chồng (nếu là 2vc thì cần phải kiểm tra kỹ đăng ký kết hôn), thì khi cọc yêu cầu người đồng sở hữu phải cùng ký bán. Nếu không sau này lúc công chứng HĐMB sẽ gặp rắc rối nếu như các bên đồng sở hữu không chịu ký bán.

 

B/ TIÊU CHÍ CẢNH QUAN, HÀNG XÓM LÁNG GIỀNG

b.1/ Khu vực có bị ngập nước hay không ?!

Ở SG có nhiều khu vực khi mua hoặc triều cường thì ngập rất nặng. Chắc chắn bạn không hề muốn mua 1 căn nhà ở khu vực mà khi mua to hoặc triều cường phải đi xuồng vào nhà. Vì vậy, cần quan sát kỹ khu vực xung quanh nhà.

Thường kinh nghiệm cho thấy nếu khu vực thường xuyên bị ngập, thì chân tường các nhà xung quanh đều có dấu vết của rêu ở trên cao, và nền nhà thường khá cao. Nếu gần đó có nhà xây mới, hãy để ý nền nhà của họ, vì thường nhà xây mới họ sẽ xây nền rất cao nếu khu vực đó thường xuyên bị ngập.

Và câu chuyện hỏi thăm hàng xóm, bà bán nước đầu hẻm thường không thừa. Bỏ ra 10-15k làm chai nước hay ly cafe vỉa hè là có thể hỏi rất nhiều thông tin hữu ích. Nếu bạn mua nhà vào mùa khô, không có mưa lớn để kiểm chứng độ ngập của khu vực đó thì cần phải kiểm tra hết sức kỹ lưỡng.

 

b.2 / An ninh, an toàn xung quanh khu vực căn nhà

- Bằng cảm quan quan sát xung quanh căn nhà, thường chúng ta sẽ cảm nhận được đây là khu vực có an ninh, an toàn hay không. Nếu căn nhà đã ở trong tầm ngắm của bạn, thì đừng vội xuống tiền cọc ngay sau khi coi. Hãy đến coi ít nhất 2-3 lần nữa, vào các thời điểm khác nhau trong ngày, bao gồm ban ngày và buổi tối. Tôi đã đụng phải trường hợp đến coi nhà vào buổi tối, khu vực xung quanh căn nhà rất yên tĩnh, tuy nhiên khi đến coi vào ban ngày, thì rất ồn, vì khu vực đó nuôi rất nhiều gà chọi, chúng gáy liên tục vào thời điểm ban ngày. Hoặc sẽ có trường hợp chúng ta đến vào thời điểm ban ngày rất yên tĩnh, nhưng buổi tối bà con hát Karaoke hoặc nhậu nhẹt ầm ĩ.

- Cũng bằng cảm quan, nếu khi đến coi nhà, chúng ta thấy bà con hàng xóm thường xuyên to tiếng, nói tục chửi bậy, thì mình khuyên chúng ta nên tìm cơ hội khác, trừ khi chúng ta còn chửi hay hơn họ. Chắc chắn chúng ta không muốn bản thân chúng ta và con cái sống trong một môi trường mà bà con suốt ngày nói tiếng Đan Mạch.

Kinh nghiệm, thường các hẻm có treo biển “Khu phố văn hoá” sẽ là hẻm tương đối an ninh và an toàn, dân trí tốt. Không phải lúc nào cũng có nhà cần bán tại khu vực đó, những hãy lưu ý đưa ra tiêu chí cho các bên MG để họ tìm cho mình vị trí phù hợp, càng loại trừ được yếu tố tiêu cực ngay từ đầu thì càng tốt.

 

b.3/ Các tiêu chí khác cần cân nhắc, đánh giá

Như nhà có gần mương thoát nước hay không (thường mùi rất hôi), có gần khu mả mộ hay không, có gần bãi tập kết rác hay không, có gần nơi tiềm tàng nguy hiểm hay không (ví dụ xưởng sản xuất, cửa hàng gas, tiệm hàn, đường dây điện cao thế, v.v.). Cá nhân tôi đã đụng phải trường hợp nhà bà hàng xóm ngay phía bên ngoài hẻm bán bóng bay, mỗi lần khách đến coi mua nhà nhìn thấy cái bình gas bơm bóng, hầu hết đều quan ngại sâu sắc. Nhà gần chùa cũng là một yếu tố cần cân nhắc. Nhiều người rất ngại mua nhà gần chùa, vì họ e ngại vấn đề tâm linh, và chùa thường tụng kinh vào một số thời điểm trong ngày, đặc biệt là sáng sớm (khoảng 4h sáng). Nếu bạn là phật tử, bạn mua để ở thì không phải vấn đề lớn, nhưng nếu bạn mua để kinh doanh, thì cần lưu ý yếu tố này. Nên tránh mua nhà hẻm quá sâu, hoặc hẻm quá nhỏ, cho dù để ở hay kinh doanh bán lại đều khó ra hàng.

Tham khảo thêm:

Đàm phán - Thương lượng khi lần đầu tiên mua bán nhà đất

 

C/ TIÊU CHÍ KỸ THUẬT, CHẤT LƯỢNG CĂN NHÀ

c.1/ Chất lượng công trình

- Nếu mua nhà của chủ gốc, thì nên quan sát kỹ xem chất lượng căn nhà ra sao. Một căn nhà có kết cấu vững chắc, được trang bị các thiết bị tốt thì chúng ta sẽ bớt tiền sửa chữa. Quan sát kỹ các vách tường, nơi tiếp giáp mái xem có nứt, tường có bị ngấm hay không. Một điểm thường mọi người hay bỏ qua, không chú ý đó là đường nước thải. Phải kiểm tra kỹ đường nước thải ra khu vực nào, đi thẳng ra cống phía trước nhà hay đi ra phía sau, đi qua nhà hàng xóm. Chắc chắn nếu bạn ở bạn không muốn rơi vào cảnh đường ống bị nghẹt, trong khi đó bạn không thể đào đường thoát nước nên để kiểm tra sửa chữa.

- Nếu mua nhà của các bên kinh doanh nhà chuyên nghiệp, cho dù họ sửa sang hay xây mới, thì đa phần là chất lượng không đảm bảo. Hãy cân nhắc kiểm thật kỹ, một căn nhà nhìn đẹp nhưng chưa hẳn đã chất lượng. Rất ít người kinh doanh chuyên nghiệp có tâm làm 1 căn nhà chất lượng thật tốt để bán lại (trừ mình là số ít trong đó, vì thường mình cho sửa rất kỹ, trang bị đồ khá tốt).

- Cần đánh giá nhanh mức độ sửa chửa nhà (nhiều hay ít, có cần xin cấp phép hay không) để dự toán chi phí và khả năng khó/dễ khi tiến hàng xây xửa nhà.

 

c.2/ Diện tích nhà đất:

- Nên đem theo thước đo để đo chính xác diện tích nhà xem có sai lệch với dt trên sổ hay không. Nếu sai lệch lớn, có thể cân nhắc thoả thuận trừ tiền mua, hoặc nếu thấy quá rủi ro bất thường, nên tìm cơ hội khác, vì chắc chắn sau này nếu bạn xây sửa, bạn sẽ đụng chạm với nhà hàng xóm.

 

c.3 / Tình trạng nhà so với trên sổ:

- Rất nhiều nhà chờ hoàn công xong là họ sửa chứa, xây lấn dt, hoặc khi họ mua sửa lại không xin cấp phép, không cập nhật sổ. Khi mua nếu bạn đăng bộ ra sổ mới, bên quận sẽ xuống đo lại nhà, kiểm tra lại tình trạng nhà (hiện giờ vấn đề này làm rất chặt). Nếu hiện trạng nhà sai so với sổ, bạn sẽ không đăng bộ được, hoặc sẽ phải chi một số tiền khá lớn để bôi trơn. Căn cứ vào thực trạng căn nhà, bạn có thể quyết định mua hay không, thương lượng giá với bên bán như thế nào tuỳ thuộc vào mức độ sai lệch của căn nhà. Nhiều khi vấn đề tưởng bé lại là vấn đề rất lớn.

 

c.4. / Nhà tóp hậu:

- Đại đa số người mua thường kiêng yếu tố tóp hậu, cho dù họ là dân kinh doanh hay không. Oh My God, đôi khi chúng ta có thể tặc lưỡi vì giá rẻ, hoặc vì chúng ta coi vấn đề đơn giản nên chấp nhận mua. Tuy nhiên, nếu bạn mua để sửa bán, thì cần hết sức lưu ý vấn đề này, vì thường bạn phải mất rất nhiều thời gian công sức, hoặc phải trả bên MG phí rất cao, bán giá rẻ mới có thể ra hàng được. Đôi khi chúng ta hay đi ngược xu hướng đám đông, nhưng trong trường hợp này thì lời khuyên của mình là các bạn hãy đi theo xu thế của đám đông, nó sẽ có lợi hơn cho mình rất nhiều.

 

c.5/ Cần tìm hiểu kỹ quy hoạch xây dựng nơi căn nhà cần mua

Để biết bạn sẽ được phép xây dựng, sửa chửa ra sao (chiều cao xây dựng, bao nhiêu tầng lầu). Nếu sửa chữa ít, có thể gặp bên địa chính phường, có chút tình cảm cafe là có thể xây sửa. Nhưng nếu sửa chữa nhiều, thì khả năng phải xin cấp phép xây dựng trên quận là rất cao, thủ tục này thường rất phức tạp, mất thời gian.

Tham khảo thêm:

Cách thương lượng giá với chủ nhà đất thiện chí văn minh nhất

 

D/ TIÊU CHÍ TIỆN ÍCH

Thường đa số khi chọn vị trí mua nhà, chúng ta thường nhắm tới việc thoả mãn một hoặc vài tiêu chí cụ thể. Có thể là gần trường học của con mình, gần cơ quan, gần bệnh viện, gần trung tâm giải trí, gần chợ, v.v. Hãy chọn ra tiêu chí quan trọng nhất để chúng ta lựa chọn một vị trí cho phù hợp. Ở góc độ mua nhà để kinh doanh, mình hay chọn tổng hoà các yếu tố như gần chợ, bệnh viện, khu ẩm thực, mua sắm, cửa hàng tiện lợi, siêu thị, v.v. Cho dù ở hay bán lại thì đều thuận tiện, dễ ra hàng khi cần bán.

 

E/ TIÊU CHÍ VAY TÀI CHÍNH

Cũng có rất nhiều người không để ý tiêu chí vay ngân hàng, rồi sau khi cọc xong, hoặc mua xong nhà, mới ngã ngửa ra là nhà mình không đủ điều kiện vay. Chắc hẳn nhiều người sẽ hỏi vậy điều kiện để vay được là gì? Hiện giờ các ngân hàng đang đánh giá tiêu chí vay rất chặt chẽ, thường các tiêu chí sau sẽ là các tiêu chí chính để ngân hàng đánh giá tài sản có đủ điều kiện vay hay không:

- Bề rộng hẻm tối thiểu 2m

- Bề rộng nhà tối thiểu 3m

- Tổng diện tích nhà tối thiểu phải là 20m2

- Nhà không bị dính quy hoạch (đương nhiên), và không bị tranh chấp (trường hợp tôi nêu ở trên, chỉ vì một lời bỏ nhỏ của nhà hàng xóm mà ngân hàng thông báo không đủ điều kiện vay).

- Hiện trạng nhà không bị sai lệch so với sổ (về diện tích, về kết cấu)

ĐÂU LÀ YẾU TỐ THEN CHỐT ĐỂ QUYẾT ĐỊNH VIỆC CÓ NÊN VAY NGÂN HÀNG ĐỂ ĐẦU TƯ BĐS HAY KHÔNG

Vậy nên, nếu một căn nhà đã vào tầm ngắm, tốt nhất bạn thử liên hệ với 1-2 bank, yêu cầu họ đến thẩm định cho mình. Cho dù ngay lúc đó bạn có nhu cầu vay thế chấp chính căn nhà đó hay không, thì bạn cũng được ngân hàng (bank) thẩm định pháp lý một cách miễn phí (tất nhiên bạn nên fair, cho em thẩm định hoặc em thụ lý hồ sơ ít tiền cafe cho vui vẻ, nhưng rõ ràng là bạn được lợi về thông tin pháp lý của căn nhà).

Thủ tục vay vốn mua nhà đất thông qua ngân hàng !!!

Những kinh nghiệm, chia sẻ tôi nêu trên đều là kinh nghiệm thực chiến, chiến một cách đúng nghĩa (có thời điểm gần như đã phải sử dụng đến anh em XH để giải quyết mâu thuẫn cao điểm với hàng xóm). Chia sẻ của tôi chưa chắc đã đầy đủ, vì mỗi trường hợp đều có vẻ đẹp riêng của nó, nhưng tôi hy vọng chia sẻ của tôi sẽ giúp ích được cho những ai chưa có nhiều kinh nghiệm đi mua nhà phố. Nếu các anh em có thêm kinh nghiệm nào hữu ích, hãy cùng bổ sung thêm.

P/S: đây là kinh nghiệm của một trong những căn tôi đã từng mua và sửa lại, một trong những căn nhà gặp một số khiếm khuyết lớn. Chỉ có khi thực chiến thì chúng ta mới có được những bài học bổ ích. Chúc anh em cuối tuần vui vẻ.

(Theo Tony Hieu)

 

Van Tran

Bài viết bổ ích nhưng mới đọc sơ qua đã thấy vài chỗ không đúng. HĐUQ ko tránh thuế đc, mà còn bị tính 2 lần thuế nữa. Nhà có dính đơn thưa kiện sẽ không cập nhật sang tên được nha.

Tony Hieu

Văn Trần 1. Bạn xem lại thông tư 111/2013 có qui định cho trường hợp UQ quản lý BĐS mà cá nhân được UQ có quyền chuyển nhượng tài sản thì chỉ bên UQ (bên bán) mới phải nộp thuế. Tuy nhiên, vấn đề tôi muốn đề cập ở đây để lưu ý không phải là lí do UQ, mà là rủi ro nếu như ký mua bán với người được UQ. Đó là bản chất chính của thông tin.
2. Tôi ký HĐMB ở PCC của nhà nước (tôi hạn chế ký ở PCC tư nhân), họ vẫn công chứng bình thường. Có thể trường hợp này có đơn nhưng chính quyền không thụ lý hồ sơ nên không có thông tin trong hệ thống.

Hải Phan

Thực tế nhà tóp hậu mua ở vẫn ok. K vấn đề gì cả. Nhưng đúng như a nói, mua để sửa và bán lại thì rất khó. Vì đa số ng mua k phải ai cũng dễ tính. Với lại giá trị căn nhà cũng k bằng căn vuông vức

Tony Hieu

Hải Phan Căn nhà của anh phải đến khoảng gần 20 lượt khách xem rồi cuối cùng mới chốt được cho 2 anh chị lớn tuổi U60 vì họ không care đến yếu tố tóp hậu. Các khách đến coi đều rất thích căn nhà nhưng khi thấy tóp hậu đều từ chối mua.

David Thanh Tran

Tony Hieu Phần đa những người bên đạo thiên chúa họ mua ở sẽ không xét nhiều về phong thủy như tóp hậu, đâm hông... hay gì đâu anh. Song đó cũng là điều để khách dèm giá tài sản là điều không tránh khỏi anh à.

Giáo Phan

Cảm ơn tác giả đã chia sẻ. Để bổ sung cho bài viết Giáo nêu thêm một số điểm sau:

1.  Quy hoạch: 
- Kiểm tra thêm QHSDĐ đến 2030. Thường đang là bản thảo nên vẫn có thể thay đổi (kể cả đã phê duyệt thì cũng có thể thay đổi). Nên cơ bản kiểm tra để giúp bạn định hướng đầu tư và tránh được rủi ro bị thu hồi, chờ đền bù giải tỏa (ít nhất tại thời điểm mua và vài ba năm sau đó).
- Quan sát thêm xung quanh nếu có nhiều mảng xanh, nhiều chỗ trống…thì chú ý vì dễ bị lập dự án bởi các CĐT lớn hoặc căn nhà đó có nguồn gốc đất không ổn (phù phép đất CVCX thành đất ở).

- “Ngân hàng chính là 1 kênh pháp lý hữu hiệu giúp chúng ta kiểm tra quy hoạch”?. Điểm này Giáo không hoàn toàn đồng ý, ngân hàng chỉ nên là kênh tham khảo. Tại sao vậy? Đã có tình huống người mua nhà có đất ODT, sau đó đem thế chấp ngân hàng nhưng khi Giáo kiểm tra thì toàn bộ đã bị quy hoạch thành CVCX hoặc có trường hợp thành TMDV. Về chủ đề ngân hàng kiểm tra quy hoạch không thì trước đây Giáo và em Lưu Mạnh Tuấn cũng đã mổ sẽ vấn đề này trong cộng đồng như sau: “Tùy vào quy định của từng ngân hàng, cơ bản có 2 loại: 
+ Loại 1: Ngân hàng có giao thẩm quyền cho chi nhánh tự định giá BDS (có GCN). Thì tùy vào nghiệp vụ (hoặc sự chỉ đạo) các bạn nhân viên bank có thực hiện kiểm tra quy hoạch, có bạn không?
+ Loại 2: Ngân hàng bắt buộc sử dụng kết quả định giá của công ty định giá độc lập (có lấy chứng thư định giá). Thì phụ thuộc vào nghiệp vụ định giá của công ty định giá. Về lý thuyết thì để đảm bảo rủi ro tài sản cho ngân hàng thì bắt buộc tài sản phải kiểm tra quy hoạch trước khi định giá, còn thực tiễn thì tùy nghiệp vụ và cơ sở dữ liệu của từng bên (vì quy hoạch mang tính thời điểm, dữ liệu lịch sử luôn trễ hơn hiện tại) => Nếu có sự sai khác giữa thông tin hiện tại và dữ liệu lịch sử thì ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải đi xác minh thông tin quy hoạch (có chứng từ chứng minh) trước khi ngân hàng đồng ý nhận thế chấp tài sản.” 

 

2. Pháp lý/Phong thủy và một số yếu tố khác:

- Pháp lý thì kiểm tra thêm: Đồng sở hữu, sở hữu hộ gia đình, hôn nhân (có một số trường hợp cũng khá rắc rối), nợ thuế, ủy quyền nhiều lần, bị cầm cố thế chấp, bị chiếm hữu, chủ thật, chủ giả, sổ thật, sổ giả, bị ngăn chặn giao dịch, bị kiện tụng, bị kê biên, bị nợ xấu, vay nhiều người (đồng thời vay cả ngân hàng và vay xã hội), nhận cọc nhiều người (bị rất nhiều nên khi đặt cọc nên chọn cọc công chứng để giảm thiểu rủi ro này), bị chồng ranh, bị lấn chiếm (mấy chỗ hẻm xe hơi hay bị chiếm thành chỗ bán đồ ăn xe bạn không ra vào được)…

- Phong thủy: Có người tự tử, bị giết hại trong nhà, trọng tâm lô đất cân xứng không, bị đâm đường, đâm hông, đâm lưng, hoặc bị các lô đất khác đâm vào, cống nước thải, hố ga, cây đa, tủ điện, đường điện cao thế, cột điện, chùa, miếu, sát nghĩa địa, nhà xác, bãi rác hoặc đơn giản chỗ bố trí WC, kho nhà bên cạnh lại giáp với các vị trí quan trọng nhà mình định mua.

- Các yếu tố an toàn xã hội, môi trường xung quanh: Tệ nạn xã hội, bảo kê, cờ bạc, đá gà, buôn bán chất cấm, trộm cướp, mại dâm, cắt tóc dịch vụ, móc túi, ồn ào (bạn Giáo đã từng phải bán một căn nhà ở Thủ Đức vì hàng xóm hát Karaoke thường xuyên), dân trí khu vực, dân cư thân thiện, hòa đồng không?…

- Nhà có gần các dự án đang triển khai, khai khoáng, tháo dỡ….thông thường dự án khai thác đất, cát, đá kéo dài nhiều năm nên việc xe ben di chuyển khá phức tạp, các dự án triển khai khác thì kéo dài vài ba năm…bị sạt lở, lún…

- “Trào ngược” WC, nước thải rút kém, hôi thối từ cống thải, mùi từ các cơ sở sản xuất, từ kênh rạch, khu xử lý thải…

- Chỗ kiểm tra mồ mã nên đồng thời kiểm tra cả trên Maps, quy hoạch và thực tế vì nhiều chủ họ sẽ quây tôn, trồng cây rất cao… để che chắn nên bạn chú ý khi thấy tường thì nhòm qua khe chắn, leo rào để xem…

 

3. Để khảo sát thực địa khả thi nên đi nhiều ngày trong tuần và nhiều khung giờ khác nhau:

Ngày thường, ngày nghỉ lễ, ban ngày, ban đêm, ưu tiên đi vào những ngày mưa. Ví dụ: Sáng ghé ăn sáng, chiều uống cà phê, tối thuê khách sạn ngủ (có một số đường lớn sau 22h có xe container chạy rất ồn)…Lưu ý ở chỗ hỏi thông tin hàng xóm nhé vì cũng có tình huống vì “ân oán hay tư lợi” họ sẽ đưa các thông tin bất lợi của căn nhà để không ai mua (dù không có tranh chấp). Ví dụ: Hàng xóm hay để nhờ xe trước sân nhà bạn, khi nghe chào bán thì họ bịa chuyện gì đó để từ từ bán có chỗ mà đỗ xe.

 Và thêm một phương án nữa nếu bạn tập trung mua để ở là nếu không vội và có điều kiện “hãy sống thử”, bạn có thể thuê trọ ngay chính căn đó nếu cho thuê hay thuê nhà trọ, khách sạn gần đó sống mấy hôm để cảm nhận thực tế khu vực.

Chúc các bạn chọn được căn nhà ưng ý!

Tony Hieu

Giáo Phan Ngân hàng kiểm tra pháp lý: nên làm việc với các ngân hàng lớn, vì qui trình của họ thường rất chặt chẽ. Quy trình thẩm định của ngân hàng giờ đã chặt chẽ hơn rất nhiều so với ngày xưa. Kết hợp ngân hàng thẩm định với các yếu tố khác để đảm bảo thêm yếu tố pháp lý, chứ không phải chỉ dựa 100% vào ngân hàng.

Phạm Hùng

Để chắc ăn, tốt nhất hãy ra cả phường và quận kiểm tra quy hoạch, thường họ sẽ trả lời miệng, còn chắc ăn thì làm đơn xin trả lời bằng văn bản (thường mất khoảng 10-15 ngày nếu xin trên quận). ---> anh Tony Hiếu ơi, cái này sai nha anh, em ra hỏi họ trả lời anh không phải chính chủ nên họ ko tra loi nha anh

Tony Hieu

Phạm Hùng Em chưa thực hiện đúng cách rồi. Nếu hỏi miệng, em có thể đến với tư cách bên mua. Cầm tờ photo sổ hồng (cần thiết thêm bản photo Hộ khẩu, CMND bên bán, nhưng thường anh chỉ cần bản photo sổ hồng), họ tra cứu và trả lời ngay lập tức (tất nhiên nhanh hay chậm tùy thuộc em có tí cafe hay không). Nếu lên quận xin văn bản trả lời, thì phải là chủ nhà làm đơn (em có thể yêu cầu chủ nhà làm đơn theo yêu cầu của mình. Nếu họ từ chối quyết liệt, có nghĩa là căn nhà đang có mùi quy hoạch. Việc check trả lời miệng, có thể địa chính các nơi làm mỗi khác, nhưng thực tế anh đã thực hiện. Nhưng nên yêu cầu chủ nhà xuất hiện cùng thì làm sẽ nhanh hơn, 3 mặt một lời rõ ràng hơn.

Phạm Hùng

Vậy nên, nếu một căn nhà đã vào tầm ngắm, tốt nhất bạn thử liên hệ với 1-2 bank, yêu cầu họ đến thẩm định cho mình. Cho dù ngay lúc đó bạn có nhu cầu vay thế chấp chính căn nhà đó hay không, thì bạn cũng được bank thẩm định pháp lý một cách miễn phí (tất nhiên bạn nên fair, cho em thẩm định hoặc em thụ lý hồ sơ ít tiền cafe cho vui vẻ, nhưng rõ ràng là bạn được lợi về thông tin pháp lý của căn nhà).---> phí thẩm định 1trieu500k đó anh ơi, phí hso cũng 1trieu500k nữa, năm ngoái em vay em biết

Tony Hieu

Phạm Hùng Hiện tại nhiều bank đều offer miễn phí nếu thẩm định trong nội thành SG. Giả sử họ tính phí, em thấy có nên trả một chút phí nhỏ như vậy để yên tâm đầu tư số tiền lớn không? Có nên cân nhắc thiệt hơn việc đó không? 

Cập nhật lãi suất ngân hàng T3/2022:

Cập nhật Lãi suất ngân hàng cho vay mua nhà đất Tháng 3 2022 !

 

Tham khảo thêm:

10 rủi ro bất biến khi đầu tư bất động sản

 

Kinh nghiệm mua bán đất đai: Giá như tôi biết điều này trước khi mua

 

Bài viết chưa đáp ứng thông tin bạn đang tìm kiếm ?

Hãy để lại câu hỏi cần tư vấn cho Chợ Đất !

 

Hoặc gõ vào ô tìm kiếm dưới đây:

 

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

 

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com.vn0@gmail.com nhé.

 

 

Tham khảo thêm: Cơ hội đầu tư SecondHome Nhà phố - Biệt thự biển nghỉ dưỡng Phan Thiết

 

Đầu tư nhà phố biệt thự biển nghỉ dưỡng secondhome Novaworld Phan Thiết - Mũi Né - Bình Thuận

 

 

 

Liên hệ

0901231679

chodat.com.vn0@gmail.com

Park 1, Vinhomes Central Park, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh.

Anh/Chị cần tư vấn mua bán nhà đất ? Chỉ cần để lại câu hỏi cho chúng tôi

Để nhận thông tin tư vấn chi tiết qua điện thoại hoặc email, vui lòng điền vào thông tin dưới đây, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay !

biet-thu-bien-novaworld-thiet
biet-thu-bien-san-golf-mui-ne-novaworld-thiet