Rủi ro khi lần đầu đầu tư đất nền là gì ?!

3 RỦI RO CHÍNH mà khách hàng LẦN ĐẦU TIÊN rất lo lắng khi đầu tư đất nền đó là:

1. PHÁP LÝ

-  Đầu tư những mảnh đất sổ chưa có sẽ đem lại lợi nhuận rất cao, thậm chí cao gấp 1,5 – 2 lần so với chính nó khi hoàn thiện xong sổ đỏ nhưng nó cũng có rủi ro nếu như mảnh đất đó không thể ra sổ.

Trường hợp này để an toàn nhất, bạn nên đàm phán với chủ nhà cọc 1 số tiền nhất định và hiệu lực trong 1 khoảng thời gian 2 bên tự thỏa thuận thể hiện sự thiện chí mua. 

Trong khoảng thời gian đó, nếu chủ nhà làm được sổ thì mua, không làm được sổ thì thu hồi lại tiền đã cọc.

-  Với những nhà đầu tư mới nên chọn những mảnh đất  Đã có sổ và pháp lý rõ ràng sẽ an tâm hơn. Không gì cân đo đong đếm bằng quả ĐẦU TAY.

2. GIÁ CẢ

- Đưa ra phép so sánh cùng 1 loại, cùng 1 khu vực bằng cách tìm hiểu rất nhiều thông tin, càng nhiều thông tin thì càng đưa ra được 1 quyết định chính xác:

• Không thể so sánh giá loại không sổ với loại có sổ.
• Khu nhiều tiện ích với khu ít tiện ích.
• Sự khác nhau về đơn vị chủ đầu tư triển khai dự án.

Hôm qua tôi có nghe 1 chủ đầu tư phân khúc này chia sẻ, giá bán lẻ của chủ đầu tư này đưa ra thậm chí có 1 chủ đầu tư có thương hiệu lớn trên thị trường sẵn sàng mua rẻ hơn 1 chút hoặc bằng giá để thêm 1 chút tiện ích bán tiếp cho khách hàng với giá còn cao hơn nữa.

-  Có ngân hàng thẩm định khu vực đất nền đó và cho vay tối thiểu 50%.

Thông thường ngân hàng sẽ định giá 75-85% giá  và cho khách hàng vay 70% của 75-85%. Dự án nào mà ngân hàng không có vay thì bạn nên cân nhắc tùy khẩu vị đầu tư rủi ro của mỗi người.

3. THANH KHOẢN

- Nếu đảm bảo 2 yếu tố ở trên thì việc thanh khoản sẽ an tâm hơn rất nhiều.
- Khi mới bắt đầu đầu tư thì bạn nên chọn 1 chủ đầu uy tín và 1 người môi giới uy tín để giao dịch yên tâm hơn và có thể nhờ họ thanh khoản sau này.

- 1 chủ đầu tư uy tín là 1 chủ đầu tư đã có kinh nghiệm giúp khách hàng thắng ở nhiều thị trường.

- 1 sale uy tín thì khái niệm này nó bao la lắm tùy bạn cảm nhận, nếu có thể hãy lựa chọn những người sale mà bạn cảm thấy rằng họ sợ mất uy tín hơn sợ mất tiền.

Tôi biết 1 số ít nhà môi giới uy tín đến mức khách hàng còn phải trả thêm tiền để họ đi tìm cơ hội cho khách.

NHỮNG ƯU- NHƯỢC ĐIỂM KHI ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN MUA CỦA DÂN:

- Ưu điểm CỰC LỚN đó là GIÁ RẺ hơn so với đất dự án và đất phân lô.
- Lưu ý phải check pháp lý kĩ tránh mua xong dính quy hoạch, lừa đảo. 
- Nhiều sản phẩm sở hữu nhiều người, thừa kế, tranh chấp…mua bán khá phức tạp. 

- Đi tìm 1 sản phẩm ưng ý cũng khá mất thời gian và công sức. 
- Vì hàng tự do thì yếu tố xung quanh mảnh đất đó cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá và độ thanh khoản của mảnh đất. 

- Quy hoạch hạ tầng không đồng bộ, không vỉa hè, không phù hợp xu hướng phát triển của toàn xã hội. 
- Thanh khoản : Khá vất vả khi phải dẫn khách xa nếu bạn không sống ở khu vực đó, phù hợp với những môi giới nằm vùng hoặc môi giới địa phương.

- Mua đất nền của dân qua Online là câu chuyện gần như không tưởng. Khách hàng phải đi xem tận nơi mới dám giao dịch.

Các phân khúc đất nền dự án và phân lô dù thị trường đang bị cách ly, khách hàng không thể đi tận nơi nhưng cũng đã có những giao dịch thông qua bán đất nền online cho dù không nhiều. 

Khách hàng đã có niềm tin mua đất online thông qua sự hiểu biết cá nhân, chủ đầu tư uy tín đã từng thắng ở nhiều thị trường và người môi giới đáng tin cậy với họ.

 Phân khúc này THÍCH HỢP NHẤT với nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm đã quen thủ tục mua bán chuyển nhượng, pháp lý tài sản ở địa phương và có nhiều thời gian đi săn.

Bổ sung 1 Tip nhỏ cho những nhà đầu tư muốn săn được sản phẩm giá rẻ thì hãy tham gia vào 1 doanh nghiệp bất động sản ở địa phương chuyên về đất nền để chủ động nguồn hàng.

Ở quê, những vùng ven xa xa, đại đa người dân có thói quen ký gửi người thân người quen làm bất động sản thay vì đăng báo truyền thông.

Sàn bất động sản to, hoành tráng đông người khu vực trung tâm có chi nhánh tại địa phương chưa chắc đã có nhiều nguồn ngon, giá rẻ như mấy văn phòng nhỏ lẻ, thưa thớt.

NHỮNG ƯU - NHƯỢC ĐIỂM KHI ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN DỰ ÁN:

- Ưu điểm : 

+ Quy hoạch hạ tầng đồng bộ, nếu Chủ đầu tư uy tín, tiềm lực mạnh thì cảnh quan đẹp. 
+ Thường được Chủ đầu tư xây dựng hiện đại với hệ thống đèn chiếu sáng, cây xanh, vỉa hè, cống thoát nước,...

+ Quy mô lớn, có thể lên đến hàng trăm hecta.
+ Hiệu ứng thị giác tốt. Có thể mua bán từ xa.

+ Được Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù, hoàn tất mọi thủ tục pháp lý.
+ Các vấn đề liên quan đến pháp lý và thủ tục mua bán đơn giản.

+ Hầu hết dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể của địa phương, phù hợp kế hoạch và chủ trương phát triển của vùng. 
+ Rủi ro pháp lý được giảm thiểu (Tất nhiên còn phải xét đến năng lực chủ đầu tư và tính khả thi của dự án).

- Nhược điểm : 

+ Giá cấu thành sẽ cao và tính thanh khoản thấp hơn đất nền của dân và đất nền phân lô.
+ Thời gian xin phê duyệt dự án lâu (khoảng 2 năm).
+ Biên độ tăng giá có tiềm năng đột biến hay không phụ thuộc vào giá đầu vào.

=> Phù hợp hầu hết với nhà đầu tư tài chính tốt, mua từ giai đoạn còn là hợp đồng góp vốn (giá thấp). 
=> Nếu chọn sản phẩm loại này có 2 yếu tố QUAN TRỌNG đó là :

Chủ đầu tư uy tín năng lực tốt hoặc giá rẻ.

Cảm ơn anh chị em đã đọc bài viết. 

Hy vọng giúp được điều gì đó cho cả nhà, mong có những ý kiến bổ sung để em được học hỏi thêm anh chị em.

(Theo Đoàn Đức Thịnh)

THAM KHẢO THÊM: