Có nên đầu tư bất động sản khu công nghiệp

(Chia sẻ từ chuyên gia Mai Quốc Bình - CEO Thế Giới Giấy)
 

ĐẦU TƯ BĐS KHU CÔNG NGHIỆP: BÂY GIỜ HOẶC KHÔNG BAO GIỜ !

Thời điểm này nếu có tiền đầu tư Bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) sẽ  thắng lớn, điều này tôi nói ra không phải ngẫu nhiên mà đó là thứ được đúc kết từ những thông tin, trải nghiệm tôi có được sau khoảng 3-4 năm chuẩn bị cho kế hoạch xây dựng nhà máy TGG và thường xuyên tiếp xúc với quản lý cấp to của các cty trong các KCN.

Ở đây có 4 câu hỏi lớn cần trả lời

(1) Tại sao lại là BĐS KCN?

(2) Đầu tư ở đâu thì tốt ?

(3) Miền Tây có tốt không?

(4) Sau khi hết thời hạn sử dụng 50 năm thì sao?

TẠI SAO LẠI LÀ BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP ?!

Thứ nhất, khoan hãy đề cập đến yếu tố nước ngoài. Trong những năm gần đây, chính phủ bắt đầu thắt chặt quy định về PCCC, ô nhiễm môi trường, tiếng ồn đối với các nhà xưởng nằm xen kẽ trong dân cư.

• Đặc biệt, thời gian vừa rồi có nhiều vụ cháy nổ nghiêm trọng gây tổn thất lớn về kinh tế và con người càng làm  cho chính quyền quyết liệt hơn. Vì vậy, những cơ sở này nếu muốn yên ổn làm ăn hoặc không muốn  bị đóng cửa thì buộc phải di dời vào các KCN.

Thứ hai, phần lớn các nhà xưởng nằm rải rác trong khu dân cư là của các cơ sở nhỏ lẻ, khi càng lớn họ càng muốn bài bản, chuyên nghiệp. Để làm điều này, vào KCN là giải pháp tốt nhất => Bán hàng cho nhà giàu bao giờ cũng sướng hơn bán hàng cho nhà nghèo.

Thứ ba, thủ tục pháp lý của các dự án KCN khá ổn vì đa số nó được đầu tư bởi các doanh nghiệp lớn và đặc biệt là được hậu thuẫn bởi chính quyền địa phương ở đó. Vì vậy sẽ ít có các dự án ma, dự án trên giấy, phân lô đất nông nghiệp… Còn đối với các dự án khu dân cư thì chỉ cần một vài cá nhân gom được khu đất vừa vừa rồi lập lên một cty và phân lô bán, sau đó biến mất.

Thứ tư, hầu hết các lĩnh vực sản xuất đang ngày càng hiện đại hóa công nghệ theo hướng tự động hóa. Tự động hóa sẽ giảm nhân công nhưng sẽ cần nhiều diện tích nhà xưởng hơn.

Thứ năm, Việt Nam nằm ở vị trí rất lý tưởng cho trung chuyển hàng hóa quốc tế. Vì vậy nhu cầu kho vận sẽ vẫn tăng cao trong thời gian tới. Đặc biệt lĩnh vực kho vận, logistic của VN vẫn còn rất sơ khai và vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn. Bằng chứng là mấy năm gần đây lĩnh vực ship hàng đang ăn nên làm ra.

Thứ sáu, cái này tôi may mắn được gặp sếp lớn của nhiều tập đoàn đa quốc gia ở VN. Họ nói rằng biển Đông có một vị trí chiến lược vô cùng quan trọng.

• Vì vậy chính phủ các nước Phương Tây muốn các DN tăng cường đầu tư vào VN rồi xuất đi để tăng lưu lượng hàng hóa của họ lưu thông ở Biển Đông, từ đó tăng cường sự hiển diện và sự ảnh hưởng của họ ở Biển Đông, làm giảm sự hung hăng của thằng hàng xóm khát máu.

Thứ bảy, từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung nổ ra đã có một lượng lớn các DN chạy từ TQ sang VN. Trong thời gian tới khi đẩy lùi được dịch bệnh chắc chắn Mỹ và Phương Tây sẽ đánh hội đồng cha đẻ của Cô Vy, như vậy sẽ có thêm một lượng lớn doanh nghiệp tới VN. 

Thứ tám, diện tích đất lớn càng ngày càng hiếm, các KCN mới không dễ để mở mới nên quỹ đất càng ngày càng hiếm và giá sẽ tăng. Giữa năm 2018 tôi đi tìm hiểu để mua đất xây nhà máy giá 1,7tr/m2; đến cuối năm 2018 tăng lên 2,2tr/m2; đến giữa năm 2019 lên 2,5tr/m2; cuối năm 2019 tăng lên 3,3tr/m2 và giờ là 3,5tr/m2.

• Năm 2016 tôi đi với anh bạn là cty nhựa mua 10,000m2 đất KCN chỉ 900,000đ/m2, tháng 10/2019 sang lại giá 2,6tr/m2. Giữa năm 2018 đến hiện tại về BĐS nhà phố, căn hộ cơ bản đứng nhưng BĐS KCN vẫn tăng đều. Nhà ở nếu hết quỹ đất thì họ có thể xây những tòa chung cư chọc trời để tăng số căn hộ nhưng nhà xưởng không làm được như vậy.

Thứ chín, đất KCN thường được mua trả góp, nếu đến kỳ hạn thanh toán mà bạn không có tiền thì chủ đầu tư KCN sẽ bắt bạn phải chịu lãi suất theo lãi suất cho vay kỳ hạn 6 tháng của ngân hàng. Như vậy coi như chủ đầu tư KCN cho bạn vay tiền để đầu tư với lãi suất thấp.

Thứ mười, sau khi mua đất, bạn có thể xây nhà xưởng cho thuê. Giá xây nhà xưởng hoàn thiện đưa vào hoạt động khá rẻ, chỉ khoảng 2-3tr/m2 nhưng giá cho thuê lại khá cao, khoảng 120-150,000₫/m2.

• Ngân hàng có thể cho vay xây dựng nhà xưởng theo giá trị hợp đồng xây dựng dự toán và sau khi hoàn công thì thế chấp chính nhà xưởng đó cho ngân hàng.
• Ngoài ra, đối với nhà ở dân dụng thường nó sẽ mất giá theo thời gian, khi bán nhà thì thường được định giá chỉ được khoảng 50% số tiền bỏ ra xây nhà. Nhưng với nhà xưởng nó ít mất giá, thậm chí còn tăng theo thời gian.
   

ĐẦU TƯ Ở ĐÂU SẼ TỐT?

Tôi chưa có cơ hội đi và học hỏi nhiều ở khu vực miền Bắc và Trung nên không dám nói. Ở đây chỉ nói về miền Nam. Ở Miền Nam đầu tư vào các KCN ở miền Đông Nam bộ vẫn tốt nhất. Lý do là:

Thứ nhất, TP. HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất nước, đây là đầu tàu kéo cả vùng Đông Nam Bộ đi lên do có kết nối con người và giao thông tốt.

Thứ 2, khu vực này kéo được một lượng lớn công nhân và tri thức từ miền Trung, Tây Nguyên, miền Tây và thậm chí cả miền Bắc tụ họp về đây. Vì vậy công tác tuyển dụng, tìm kiếm nhân sự từ thấp đến cao đều rất dễ dàng.

Thứ 3, cơ sở hạ tầng , giao thông thủy, bộ, hàng không khu vực này khá tốt, nó giảm được rất nhiều chi phí logistic, ăn ở, đi lại, thuê chuyên gia…

MIỀN TÂY RẺ NHƯNG HÃY CẨN THẬN!

Tôi có anh bạn từng làm CEO của một khách sạn lớn nhất Bến Tre và phải kêu trời về vấn đề nhân sự. Mặc dù lương cao hơn ở Saigon cho vị trí tương tự và doanh thu/ đầu khách thấp hơn rất nhiều so với ở Saigon. Tôi cũng có một khách hàng xây dựng một nhà máy mới diện tích tới 6ha nhưng xây xong không thể hoạt động được vì nhu cầu cần 8,000 công nhân nhưng chỉ tuyển được 300 người. Tại sao lại như vậy?

Thứ nhất, Đối với những người đã lên Saigon đi học đa số họ không muốn quay về quê để làm việc vì ở đó không có bất kỳ một tiện ích sống gì cả. 

Thứ 2, Một lượng lớn công nhân quê miền Tây đã lên  miền Đông lập nghiệp và họ cũng không có ý định quay về quê lại. Chính vì vậy mới có hiện tượng cửa ngõ miền Tây về Saigon sau mỗi đợt nghỉ lễ kẹt cứng, điều tương tự cũng xảy ra theo hướng miền Đông, Trung về Saigon. Và nếu bạn làm một khảo sát nhỏ sẽ thấy người miền Bắc, Trung, Tây Nguyên cũng chỉ vào miền Đông lập nghiệp, rất ít người vào miền Tây lập nghiệp. Như vậy miền Tây không  có sức hút đối với người lao động cả thấp và cao.

Thứ 3, Những người ở lại miên Tây làm việc họ coi công việc đi làm ở các nhà máy là công việc thời vụ. Thu hoạch mùa xong đi làm công nhân mấy tháng, đến mùa lại về làm ruộng. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều công nhân đang mếu vì vấn đề này. Anh quản lý khách sạn ở Bến Tre nói với tôi rằng “Ở đây họ kỳ lắm, hơi nói nặng một xíu, hơi có gì đó không hài lòng là họ nghỉ. Họ về nhà lúa có trong dạ, rau ngoài vườn, cá có dưới mương nên không lo chết đói. Còn ở trên Saigon họ không vậy, họ xác định đã bỏ quê đi làm ăn là phải cày, phải chịu cực, ngày nào không làm là đói ngày đó’’. 
Thứ 4, cơ sở hạ tầng, khả năng kết nối vùng của miền Tây quá yếu, thời gian gần đây lại mọc thêm mấy trạm thu phí Bố Ông Trời (BOT) sẽ làm cho miền Tây mất đi rất nhiều lợi thế cạnh tranh.

 ĐẤT KCN SAU 50 NĂM RỒI SAO?

Đất KCN có thời hạn sử dụng được cấp cho chủ đầu tư là 50 năm. Như vậy khi bàn giao cho các doanh nghiệp sử dụng thường còn khoảng 40-45 năm sau khi hoàn thiện hạ tầng.

Vậy nếu 50 năm sau nhà nước thu thì sao?

Thứ nhất, khi hết hạn 50 năm chủ đầu tư KCN cũng sẽ tìm mọi cách để lobby và thuê tiếp để tiếp tục thu tiền sử dụng đất, thu phí quản lý vận hành của các DN trong đó.

Thứ 2, có hàng trăm doanh nghiệp ở trong đó, nếu bọ giải tỏa, thu hồi thì cũng cả hàng trăm doanh nghiệp cùng chịu trận, đâu phải mỗi một mình mình đâu mà lo!?

Thứ 3,  đất thuê 50 năm bạn cứ sử dụng thoải mái. Nếu bạn bước vào đó lúc 30 tuổi thì 40-50 năm sau bạn cũng đã ở tuổi ‘’xưa nay hiếm’’. Cứ lo và sống thật tốt đời mình đi đã, đời con tự nó lo.

Bài viết hơi dài vì tôi cần nói rõ từng khía cạnh một, cảm ơn tất cả những ai đã kiên trì đọc.

Tôi không phải là chuyên gia tư vấn, cũng không phải là chuyên gia về BĐS. Tất cả những vấn đề tôi nêu trên đây hoàn toàn dựa vào góc nhìn và quan điểm cá nhân, nghe/ thấy sao thì viết ra vậy, không có động cơ chính trị hay phân biệt, đối xử; cũng không có tính định hướng hay rao bán đất KCN.

Những con số, nhận định hoàn toàn dự vào trải nghiệm của bản thân, chưa có bất kỳ sự kiểm chứng nào. Tôi hy vọng sẽ nhận được những ý kiến góp ý, tranh luận đa chiều hơn dựa trên sự tôn trọng và thẳng thắn, không nói tục, chửi bậy. Tôi viết ra hy vọng nó sẽ có giá trị cho một vài người và nếu có cơ hội thì nên nắm bắt ngay.

(Theo CEO Thế Giới Giấy)