VÌ SAO AMAZON CHỈ THUÊ KHO CHỨ KHÔNG MUA

VÌ SAO AMAZON THUÊ KHO CHỨ KHÔNG MUA

• Người thuê thường than rằng thuê là ném tiền qua cửa sổ, kỳ hạn thuê kết thúc là không có gì trong tay, chỉ tổ nộp tiền giúp chủ sở hữu trả tiền vay ngân hàng. Amazon chiếm hơn 14 triệu mét vuông bất động sản công nghiệp nhưng họ chủ yếu thuê để làm các trung tâm xử lý hàng và kho. Không phải họ ném tiền qua cửa sổ mà bởi vì họ đầu tư vào thứ khác kiếm được nhiều tiền hơn là đầu tư vào bất động sản.

Khi công ty xem xét mua tài sản, phòng tài chính thường soạn thảo dự toán (projection) phân tích xem tài sản sẽ thể hiện ra sao, chia theo từng giai đoạn tương lai (proforma), tính toán mọi luồng tiền, ước đoán giá bán, họ sẽ tính lãi suất hoàn vốn nội bộ (IRR). Nghe phức tạp nhưng thực chất chỉ là tính toán khoản hoàn vốn từng năm trong thời gian nhiều năm.

Bất động sản thương mại trung bình mang về 9,4% mỗi năm trong bảy năm qua, khác nhau tùy thị trường và thời gian đầu tư nhưng cứ lấy mức 10%. Một công ty khôn ngoan không chỉ xem xét mức này mà còn xem xét chi phí cơ hội (opportunity costs). Tức họ xem xem công ty đầu tư vào thứ khác có mang về nhiều tiền hơn không. Và họ có hàng tá sự lựa chọn: đầu tư vào máy móc, thiết bị, thành lập chi nhánh mới, cho ra dòng sản phẩm mới, xâm nhập thị trường mới, mua lại công ty khác...

Amazon có thể lời khoảng 10% nếu đầu tư vào bất động sản nhưng sự tăng trưởng ấn tượng của họ lại đến từ những khoản lời cao hơn. Vậy nếu sở hữu cổ phiếu của Amazon, bạn muốn họ mua hay thuê kho?

Việc mua một bất động sản thường có thứ hạng thấp trong danh sách các cách kiếm IRR, trừ khi là công ty lâu năm ít hướng triển khai vốn. Thậm chí trong nhiều giao dịch, người mua lại một doanh nghiệp theo mô hình mua và cho thuê lại bất động sản đó để cởi trói đồng vốn dùng vào việc khác IRR cao hơn. Ví dụ nếu thị trường đi xuống, đến cuối kỳ hạn thuê, công ty sẽ không có gì trong tay nhưng như vậy còn hơn là bị ép bán lỗ (vì thị trường đi xuống). Chuyển sang chỗ mới cũng dễ hơn là phải hoàn tất cả quy trình mua bán phức tạp – linh hoạt là tối quan trọng đặc biệt khi công ty chưa xác định rõ nhu cầu trong trung và dài hạn. Thông thường chủ cởi mở cho phép người thuê mở rộng sửa sang bất động sản miễn sao vẫn là loại bất động sản trong danh mục đầu tư của chủ. Nhưng nếu là mua và sở hữu, công ty sẽ không được hưởng đặc quyền mở rộng mà không bị phạt này so với thuê.

Nói vậy không có nghĩa mua là không nên. Lịch sử cho thấy, bất động sản có mức lời ổn định, nhất là trong thời gian lâu. Trong một số thị trường nóng, đầu tư bất động sản lời hơn các kênh khác, nhiều người giàu lên nhờ bất động sản. Thử quên đi các con số tài chính sẽ thấy việc sở hữu cho phép sự ổn định. Nếu thuê, người thuê nằm trong tay chủ, chủ muốn bán hay cho người khác thuê thì người thuê phải dọn đi khi hợp đồng hết hạn, hoặc tiền thuê tăng. Vì thế đương nhiên mua sở hữu bất động sản sẽ tránh được những vấn đề đau đầu này.

Nói ra để thấy có nhiều thứ chi phối quyết định thuê hay mua. Thực tế ngày càng có nhiều công ty thuê thay vì mua, điều này cho thấy có nhiều cơ hội đang chờ đón nhà đầu tư mua bất động sản công nghiệp cho công ty thuê lại. Từ giờ có thêm sự lựa chọn đầu tư bên cạnh bất động sản ngụ cư (nhà, đất, căn hộ). Đó là bất động sản thương mại: văn phòng, bán lẻ, khách sạn, kho xưởng, y tế, khách sạn, nhà hàng...

(Theo Thúy Anh dịch)

Ngo Van

Căn bản các nhà bán lẻ là đi thuê. Các công ty cho thuê kho hoạt động hiệu quả hơn. Cái này rất bình thường trong logistic thôi.

Tùng EveryLand

Các cty nước ngoài khi hoạt động tại nước sở tại thường không mua mà chỉ đi thuê từ xe , văn phòng, nhà xưởng… vì

- 1 là do nước đó quy định về pháp lý

- 2 là để chuyển giá

- 3 là để dễ dàng thay đổi thị trường kinh doanh mà không cần tốn thời gian xây dựng vs hàng loạt thủ tục giấy tờ và chi phí bôi trơn không hoạch toán được.

Nam Tran

Nếu bđs thương mại dc cấp sổ đủ 50 năm thì nên mua, nhưng ở các kcn thì hiện tại có chỗ chỉ còn 20 năm, vậy thuê sẽ hợp lý và linh hoạt trong tương lai hơn

Nguyen Thanh Phuong

4h sáng Ra chợ đầu mối mua bó rau 2000₫ ,,, 6h sáng bán bó rau í 10.000₫ ,,, 5x lần rồi ,,, nhiều người ko phân biệt được : đầu tư và kinh doanh. Đem gà so với ngỗng