Chia sẻ kinh nghiệm xây dựng và cải tạo nhà phố

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Tony Hieu)

KINH NGHIỆM XÂY DỰNG & CẢI TẠO NHÀ PHỐ

• Bài viết chào mừng 77 năm ngày Quốc khánh nước CHXHCN Việt Nam.

Bài chia sẻ này tiếp theo bài chia sẻ lần trước về kinh nghiệm khi đi mua nhà phố. Chắc hẳn một lần trong đời sẽ có nhiều người trong số chúng ta đi mua nhà phố. Có người mua nhà dự án dạng chìa khoá trao tay, chỉ việc về trang trí nội thất và sách valy về ở. Cũng có rất nhiều người chọn phương án mua nhà phố cũ, rồi về đập đi xây mới hoặc cải tạo sửa chữa tuỳ theo nhu cầu ở và khả năng tài chính của mình.

Trong quá trình cải tạo sửa chữa nhà, không phải lúc nào cũng suôn sẻ như kế hoạch. Chắc chắn sẽ có những tình huống khó khăn, dở khóc dở cười, nằm ngoài kế hoạch và sự tính toán của mình. Bài viết này nhằm chia sẻ các bước cần chuẩn bị, những lưu ý trong quá trình chuẩn bị và thi công.

Bước 1: Lên ngân sách cải tạo sửa chữa

• Các cụ ta có câu: Làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn. Câu nói này chưa bao giờ sai. Vậy bạn cần phải lên ngân sách cải tạo sửa chữa sao cho chi tiết và sát thực để tránh được phát sinh chi phí mà không kiểm soát được.

Việc đầu tiên cần làm là phải hoạch định được các hạng mục sửa chữa chính, ý tưởng về bố trí không gian, số tầng, số phòng, kiểu dáng thiết kế, v.v.. Sau đó, bạn liên hệ làm việc với ít nhất 2-3 công ty chuyên cải tạo sửa chữa nhà (đừng nên kêu công ty nào quá lớn, mấy công ty vừa và nhỏ là được nếu ngân sách của bạn hạn hẹp). Nên nhớ đừng liên hệ với chỉ 1 công ty, như vậy bạn sẽ không thể đánh giá được mức giá, chất lượng được, và mỗi công ty họ sẽ có ý tưởng thiết kế khác nhau. Một số công ty họ offer bản vẽ 2D miễn phí, rồi lên báo giá cải tạo sửa chữa. Nên kêu những công ty nào mà họ đã từng làm dự án ở gần khu vực nhà của bạn, họ sẽ có nhiều kinh nghiệm trong việc làm việc với chính quyền, mua VLXD, v.v. Nếu liên quan đến việc xin cấp phép xây dựng cải tạo (coi thông tin ở bước sau), thì có thể yêu cầu bên thi công đưa luôn hạng mục xin cấp phép vào (nếu họ có kinh nghiệm và đảm nhận phần này).

Sau khi coi khái toán của bên thi công nào phù hợp, bạn có thể khảo sát giá một số hạng mục VLXD để so sánh. Nếu chênh lệch quá nhiều, có thể thương lượng để giảm giá, điều chỉnh vật liệu ít tiền hơn, hoặc bạn tự quyết định kêu nhóm thợ nhỏ làm thay vì kêu công ty thi công chuyên nghiệp. Giá VLXD thì rất vô cùng, tuỳ thuộc vào túi tiền của mình để chọn vật liệu, thiết bị cho phù hợp. Giá có thể kết hợp check online trên website của nhiều cửa hàng hoặc/và kết hợp đi coi trực tiếp tại cửa hàng. Nếu bạn có thời gian giám sát, và ngân sách hạn hẹp, bạn có thể kêu 1 đội thợ thi công nhỏ để làm, tuy nhiên bạn sẽ mất nhiều thời gian và công sức hơn để giám sát họ, và phải tự đi mua VLXD. Sau khi lên khái toán xong, bạn nên đưa thêm vào chi phí dự phòng khoảng 15-20% vì kiểu gì cũng sẽ có những hạng mục phát sinh chi phí. Các hạng mục phát sinh phổ biến như: xây xong rồi sửa lại, thất thoát NVL trong quá trình thi công, bổ sung các hạng mục mới, chi phí NVL tăng, thời gian thi công kéo dài hơn dự kiến phát sinh công thợ, v.v.

Bước 2: Xin giấy phép xây dựng cải tạo sửa chữa

Đây là bước cũng khá phức tạp, thường mất khá nhiều thời gian và công sức, nhưng nếu xử lý khéo thì sẽ trở thành đơn giản. Việc trước tiên cần làm là phải gặp “thổ công”, ra UBNDP gặp chào hỏi cán bộ phụ trách địa chính. Nếu sửa chữa nhỏ lẻ đơn giản thì thì cứ thủ tục ĐẦU TIÊN chào hỏi là xong (đôi khi cũng có thể xử lý được một số trường hợp cải tạo sửa chữa lớn mà lẽ ra phải xin giấy phép). Nói chung là cần chủ động trong khâu chào hỏi này, việc khó khăn sẽ trở nên đơn giản.

Còn đối với trường hợp cải tạo sửa chữa mà phải xin cấp phép (thường là các trường hợp thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi mặt tiền, xây thêm tầng, v.v (chi tiết các bạn có thể google vì nếu liệt kê ở đây thì khá dài) thì thủ tục khá phức tạp. Trường hợp này phải xin giấy phép trên UBND quận/huyện. Bạn cần phải có bản vẽ, liệt kê hạng mục sửa chữa, phải có thẩm định kết cấu móng, v.v., nói chung là khá phức tạp, đôi khi còn phức tạp hơn cả xây mới. Để hoàn tất việc xin cấp phép này cũng phải mất từ 1-2 tháng.

Bước 3: Ký hợp đồng thi công

Bước này có thể thực hiện song song với bước 2 ở trên, hoặc sau khi bước 2 gần hoàn thành để tiết kiệm thời gian. Việc chọn được 1 đơn vị thi công phù hợp cũng phải mất nhiều thời gian liên hệ, lựa chọn và đàm phán giá. Nếu làm việc với đơn vị thi công chuyên nghiệp, thì bạn cần ký HĐ thi công. Còn nếu bạn tự kêu nhóm thợ nhỏ đến làm, thì mình chỉ cần trả công thợ theo ngày công (hoặc một số đội thợ cũng nhận khoán gọn luôn).

Lưu ý nếu ký hợp đồng thi công, cần phải thoả thuận và ghi rõ những hạng mục công việc nào họ phải thực hiện, điều khoản bảo hành công trình, v.v, và áp dụng việc thưởng/phạt nếu họ vi phạm hoặc không thực hiện đúng cam kết. Nếu không cài kỹ các điều khoản trong HĐ, sau này tranh cãi sẽ rất mệt, tuyệt đối không nên thoả thuận miệng, lời nói gió bay. Cứ giấy trắng mực đen mà thực hiện.

Một lưu ý nữa là nên trao đổi hỏi thăm bạn bè người thân quen, nếu họ đã từng cải tạo sửa chữa nhà mà chất lượng thi công tốt thì họ có thể giới thiệu đội thợ quen. Việc chọn một đội thợ thi công tốt, có tâm là cực kỳ quan trọng. Trong quá trình thi công sẽ có rất nhiều phát sinh xảy ra, nhiều đội thợ không uy tín họ có thể làm ẩu, hoặc bỏ ngang thi công công trình, dẫn đến việc mất rất nhiều thời gian công sức đi tìm đội thợ mới, và khi đó chi phí lại phát sinh thêm. Việc này cũng xảy ra thường xuyên đấy nhé, có những nhà thay đến cả 2 đội thợ rồi mới hoàn tất được công trình.

Bước 4: Gõ cửa nhà hàng xóm láng giềng

Tưởng chừng việc này nhỏ nhưng không hề nhỏ. Trong quá trình thi công, chắc chắn sẽ đụng chạm đến hàng xóm láng giềng.

Chuyện bé có thể xé ra to nếu bạn không xử lý khéo mối quan hệ với láng giềng, đặc biệt là bạn mua nhà ở khu mới mà không phải là khu bạn đang sinh sống.

Đã nhiều trường hợp hàng xóm vác dao sang làm quen, hoặc tìm nhiều cách gây cản trở công việc thi công, gửi đơn kiện lên phường.

Việc này chắc hẳn bạn không hề muốn xảy ra. Trước đó, bạn nên tìm gặp chào hỏi trước tổ trưởng dân phố, hỏi thăm tình hình hàng xóm láng giềng, để tiên liệu trước các tình huống khó khăn có thể xảy ra.

Sau đó, bạn cũng nên gặp anh CAKV chào hỏi, làm quen, xin số điện thoại (đề phòng trường hợp hàng xóm gây hấn thì có thể liên hệ nhờ hỗ trợ).

Tranh thủ thời gian cuối tuần thu xếp đến gặp hàng xóm láng giềng, đặc biệt các nhà sát vách chào hỏi, nói họ thông cảm trong quá trình xây dựng sửa chữa chắc chắn sẽ gây tiếng ồn, bụi, VLXD để bừa bãi. …

Miếng trầu là đầu câu chuyện, có túi trái cây cầm theo, cho câu chuyện thêm xôm tụ tình cảm, ai mà chẳng thích nhận quà. Nếu nhà nào có con gái xấu xấu chút, đừng tiết kiệm lời khen, cứ khen đẹp thật mạnh vào, có khi hàng xóm lại có cảm tình, tạo điều kiện cho bạn, kkk. Bạn làm tốt được công tác dân vận, lấy được cảm tình của hàng xóm láng giềng thì sẽ gặp rất nhiều thuận lợi trong quá trình thi công.

Cho dù bạn khoán gọn cho bên thi công thì cuối cùng nếu có vấn đề gì xảy ra, thì người phải xử lý tất cả các vấn đề có liên quan đến căn nhà cũng sẽ phải là bạn. Đã có nhiều trường hợp bên thi công va chạm với láng giềng, buông súng bỏ chạy, bạn sẽ phải đi dọn hậu quả.

Bước 5: Đo đạc, chụp hình hiện trạng, ký biên bản

Nhà bạn chắc chắn phải tiếp giáp với ít nhất 1 nhà, nhiều trường hợp còn tiếp giáp với 3 nhà hàng xóm.

Trước khi tiến hành thi công, bạn cần phải chụp hình hiện trạng, đo đạc và nhờ nhà hàng xóm xác nhận vào biên bản giúp.

Việc này cần thực hiện thật khéo léo, để sau này tránh được việc kiện cáo (ví dụ xây lấn ranh, làm nứt tường, làm đột thấm nhà hàng xóm, v.v.).

Đôi khi chúng ta không thể kiểm soát chắc chắn 100%, nhưng nếu chúng ta làm cẩn tỉ ngay từ đầu, sẽ hạn chế được rất nhiều việc phát sinh có thể xảy ra.

Trường hợp bạn buộc phải xin cấp phép xây dựng thì công tác đo đạc, chụp hình hiện trạng cũng là một hạng mục bắt buộc trong hồ sơ xin cấp phép.

• Nhiều người thường không lưu ý điểm này, hoặc chủ quan bỏ qua bước này, nhưng thực tế trong quá trình thi công thì thường xuyên phát sinh kiện cáo, tranh chấp, muôn hình vạn trạng, cực kỳ mệt mỏi.

Bước 6: Thi công cải tạo sửa chữa

Trước và trong quá trình thi công thì cần phải lưu ý một số việc nên làm như sau:

- Kiểm tra định vị vị trí của đường ống kỹ thuật, đường cấp thoát nước, đường điện, bể phốt, hố ga thoát nước để trong quá trình thi công biết cách né chúng ra. Ví dụ khoan tường mà khoan vào đường ống nước là rất mệt. Tốt nhất trước khi bên bán bàn giao nhà, yêu cầu họ cho xin bản vẽ kỹ thuật trước đó (nếu nhà mới xây gần đây), hoặc nhờ họ chỉ cho vị trí của các hạng mục kể trên, đánh dấu lại để lưu ý cho thợ biết trong quá trình đập phá tường.

- Đánh giá tổng quan an toàn thi công, việc ảnh hưởng có thể xảy ra đối với hàng xóm để lên phương án cho phù hợp. Nên che bạt quây kín tránh văng bụi và xà bần qua nhà hàng xóm, đồng thời cũng giúp giảm tiếng ồn trong quá trình thi công. Đây cũng là phần thường gây ảnh hưởng đến hàng xóm nhiều nhất, nhiều đơn vị thi công thường cố tình bỏ qua tác nghiệp này.

- Trước khi chính thức thi công nên cho test lại kết cấu chịu lực (móng, cột) bằng cách khoan thử và/hoặc đo lại kích thước xem có đảm bảo mặt chịu lực hay không. Nếu không đảm bảo về mặt chịu lực (đặc biệt khi lên thêm tầng), thì phải trao đổi với đơn vị thi công để có phương án gia cố sao cho phù hợp.

- Nếu thi công vào mùa mưa thì cần lưu ý kỹ tình hình thời tiết, đặc biệt khi phải thi công phần mái nhà, chọn những ngày thời tiết nắng ráo để thi công dứt điểm phần mái nhà trước khi làm các hạng mục khác bên trong nhà.

- Thời gian thi công cần đảm bảo không ảnh hưởng đến giấc ngủ trưa của hàng xóm.

- Vị trí tập kết VLXD, đặc biệt trong các hẻm nhỏ cần trao đổi thảo luận với hàng xóm để họ thông cảm, VLXD nên tập kết đủ trong ngày và cần dọn sạch sẽ vào cuối ngày, tránh gây cản trở và bụi bẩn ra đường.

- Nếu bạn không khoán gọn mà chỉ trả công thợ, thì cần phải tính toán mua VLXD đầy đủ trước 1 ngày để tránh việc thợ phải chờ đợi vật liệu ảnh hưởng tới tiến độ thi công.

- Nếu bạn khoán gọn cho thợ, thì cần phải lưu ý kiểm tra kỹ hạng mục vật liệu, để đảm bảo đúng chủng loại và chất lượng (v.d mác vữa, kích thước dây điện, thương hiệu ổ cắm, công tắc. v.v.). Nếu không kiểm tra kỹ, thường họ sẽ bớt vật liệu, và mua những vật liệu rẻ tiền, không đúng qui cách mà mình sơ ý không thể kiểm soát hết được.

- Một số hạng mục cần lưu ý nhất đó là công tác chống thấm (sàn toilet, mái nhà, vách nhà) và thoát nước mái. Những hạng mục này làm không tốt sau này ở sẽ phát sinh rất nhiều phiền khoái, khó sửa chữa, nên cần phải làm cẩn thận ngay từ đầu. Mái cần có độ dốc tốt và ống thoát lớn đề phòng trường hợp mưa lớn nước có thể thoát nhanh. Đã có nhiều trường hợp đường ống thoát làm quá nhỏ, mưa lớn không thoát kịp nước tràn ngược vào nhà.

- Cầu thang và cửa nhà, cửa phòng ngủ cần phải được thiết kế với kích thước phù hợp để vận chuyển đồ đạc, thiết bị ra vào một cách phù hợp. Tránh trường hợp làm nhỏ quá sau này vận chuyển đồ đạc, thiết bị rất khó khăn. Nên tham khảo trước kích thước thiết bị định lắp đặt để tính toán cho phù hợp (v.d tủ lạnh side-by-side thì cần phải cầu thang, cửa có kích thước lớn để vận chuyển).

- Có van nước riêng biệt cho từng tầng, để nếu xảy ra sự cố thì chỉ cần khoá van tầng đó để xử lý, tránh ảnh hưởng đến việc cấp nước của toàn bộ nhà. Thường nhà cũ không thiết kế hệ thống van cấp nước cho từng tầng, nên cần phải lưu ý để bố trí lại cho hợp lý. Nguyên tắc tương tự với hệ thống điện.

- Cửa thoát hiểm cần phải được tính toán thiết kế cho mặt trước, hoặc mặt sau, hoặc bên hông căn nhà, đặc biệt trong các hẻm nhỏ để có thể thoát hiểm ở bất kỳ vị trí nào khi xảy ra hoả hoạn. Nếu làm hàng rào thép bao quanh thì có thể thiết kế 1 ô thép có chốt/khoá để có thể dễ dàng thoát ra ngoài. Nhiều người thường không để ý yếu tố này, nhưng nó lại cực kỳ cần thiết.

- Quan sát tình trạng ngập, thoát nước chung của khu vực (nên tham khảo thông tin từ hàng xóm) để lấy độ cao cốt nền cho phù hợp.

- Nếu thi công phần nội thất mới thì nên làm việc với xưởng thi công nội thất 1-2 tuần trước khi hoàn thiện công trình, để tiết kiệm thời gian thi công lắp đặt cũng như có những phần điều chỉnh về phần xây tô sao cho hợp lý. Thời gian thi công nội thất thường mất trung bình 2 tuần tuỳ thuộc vào số lượng nội thất.

- Thợ xây họ thường nghỉ ngày chủ nhật. Đây là khoảng thời gian tốt để bạn có thể review lại các hạng mục thi công, lên kế hoạch tốt cho tuần tiếp theo.

Và một số trường hợp nhỏ lẻ khác cần lưu ý, các bạn có thể tìm hiểu thêm, phù hợp với từng điều kiện cụ thể của mỗi người.

Bước 7: Hoàn thiện, hoàn công

Nếu bạn phải xin cấp phép cải tạo sửa chữa, thì sau khi hoàn tất việc sửa chữa, về nguyên tắc bạn phải hoàn công xây dựng. Còn nếu bạn không xin cấp phép, thì không cần phải hoàn công sau khi hoàn tất việc sửa chữa.

Nếu các bạn dành thời gian trước để lưu ý cho các bước chuẩn bị trên, công việc thi công sửa chữa nhà sẽ trở nên đơn giản và được kiểm soát tốt. Mình cũng đã từng va vấp rất nhiều cho việc xây nhà mới và cải tạo nhà cũ, có khá nhiều bài học xương máu được rút ra, không bài học nào giống bài học nào, thậm chí có những trường hợp phải huy động anh em buôn mực in đến hỗ trợ.

Hy vọng phần chia sẻ này là hữu ích, và chúc các bạn thi công được căn nhà như ước mơ của mình. Anh em nào có thêm thông tin bổ ích thì cùng chia sẻ.

SHARING IS LEARNING …

Tony_buổi_chiều

(Theo Tony Hieu)