Bí quyết săn nhà phố giá rẻ 2024: Cẩm nang sống còn cho người mua nhà thông minh

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Phan Vi)

BÍ KÍP NHỎ BỎ TÚI GIÚP BÀ CON MUA NHÀ PHỐ GIÁ RẺ NHƯ Ý

Gửi quý anh chị cách tìm nhà theo tài chính và nhu cầu cần kiếm Mua Nhà Phố 2024.

Những điều cơ bản anh chị cần có và chuẩn bị .

Tài chính :

Tiền mặt : nếu có sẳn 100% đây là điều kiện tốt nhất để a chị đi đàm phán, sáng cọc chiều công chứng hoặc đi công chứng ngay.

Vay ngân hàng mua nhà : đây cũng là khoảng thời gian tốt nhất cho anh chị lựa chọn đòn bẩy để sở hữu ngay cho mình căn nhà, ăn chắc mặc bền, vì hiện tại lãi suất cho vay khá thấp mình nên tranh thủ cơ hội này.

Nhưng anh chị cần cân nhắc kỹ dòng tiền hàng tháng của mình để không bị dính nợ nhiều nhé.

Hiểu về thị trường Bất Động Sản

Khi đi mua nhà phố Anh Chị thường đi xem rất nhiều bài đăng và các trang web đăng tin về bất động sản, thông tin thật giả lẫn lộn khá nhiều, anh chị đã có ít nhiều 1 2 lần mua nhà rồi mà vẫn còn mông lung về giá trị thật, do cứ chênh nhau tầm 3 tháng , 6 tháng thị trường nó thay đổi rồi, cộng thêm một số biến động chung từ thị trường.

Cơ bản cho anh chị mốc chung nhất để Anh Chị có cơ sở so sánh và tìm kiếm nhà phù hợp.

Hẻm xe hơi : các tuyến chính cũng như các quận trung tâm ( 3,5,10,Phú Nhuận, Bình Thạnh..) nhà từ 3m5 ( nhà 1 sẹc ngắn)

*** Đất: từ 110 triệu đến 135 triệu m2 ( nhà từ 4m ngang , vị trí đẹp từ 160 triệu đến 200 triệu m2)

*** Nhà : trệt 2 lầu và sân thượng ( 4 tầng, tạm tính 4m x 12m ) nhà xây mới từ 1tỷ2 đến 1tỷ6 , cho nội thất cơ bản đến full nội thất) . Nhà cũ 70% xác nhà từ 800 triệu.

Cộng thêm : 10% 20% 30% so với kết cấu và diện tích.

Mình quan sát giá nhà khấu hao so với giá đất các quận trung tâm không quá 20% giá đất. Quận 1 thì chưa đến 10% vì giá đất quá cao nên việc xây dựng xem như con số tham khảo (trừ khách sạn và toà nhà building).

Hẻm nhỏ : 2m 3m các quận trung tâm : đơn giá 90 triệu đến 100 triệu m2 ( hẻm nhỏ trong sâu nhà từ 2 sẹc từ 65 triệu đến 75 triệu)

Các quận ven : 75 triệu đến 89 triệu m2

Thị trường chung anh chị sẽ thấy :

5 tỷ bạn sẽ mua được :

• Hẻm nhỏ 3m : diện tích từ 30m2 đến 35m2 , kết cấu từ trệt 2 lầu.
• Hẻm xe hơi : diện tích từ 20m2 đến 29m2 , kết cấu từ trệt lầu.
• Các tuyến nhỏ hơn không trung tâm anh chị có căn lớn hơn xíu.

8 tỷ bạn sẽ mua được :

• Nhà có diện tích từ 40m2 đến 55m2 cho hẻm từ 3m5, kết cấu từ trệt 2 lầu sân thượng.
• Hẻm xe hơi : từ 35m2 đến 45m2 kết cấu từ trệt 2 lầu .

Từ mức cơ bản này Anh Chị còn phụ thuộc vào từng vị trí mà ngôi nhà đang có, thanh khoản cũng như khuôn đất có đẹp không có bị lỗi không. Giá đất cũng như kết cấu nhà chiếm 80% giá trị thật , 20% các yếu tố còn lại như : vị trí, kết cấu, thanh khoản, nội thất, ...

Tham khảo thêm:

Anh Chị trước khi mua nhà cần lưu ý kỹ :

Không có căn nhà nào phù hợp 100% như nhu cầu, a chị cần liệt kê vào giấy note những điểm cần , vị trí nhà, tầm tài chính, số phòng ngủ, sở thích về căn nhà, ..càng nhiều càng tốt. Sau đó mình chọn tiêu chí ưu tiên.

Ví dụ : 8 tỷ cần nhà 50m2 hẻm xe hơi Phú Nhuận, có trệt 2 lầu và sân thượng, ít nhất 3 phòng ngủ.

=》 từ đây mình phân tích nhỏ các nhu cầu xem thị trường có không, tiếp đến hạ tiêu chí xuống để có căn phù hợp hơn. Đây là tiêu chí thứ 1 để tìm, bên cạnh đó mình lập tiếp tiêu chí thứ 2 , hạ tiếp nhu cầu lần nữa ở một vị trí khác, tăng tài chính hoặc giảm tài chính cũng như về kết cấu nhà hoặc hẻm, xẹt ...

Đây là những điều cơ bản nhất anh chị cần có trước khi kiếm một bạn môi giới bất động sản dắt đi xem nhà cho thị trường Nhà Phố.

Tránh mất thời gian và tuột cảm xúc cũng như mệt mỏi trong quá trình tìm mua. Cuối cùng mệt quá mua nhà không ưng ý vì cái căn ưng bị người khác mua rồi.

Đôi lời chia sẽ giúp anh chị cũng như giúp cánh môi giới hoặc sale bất động sản đỡ mất thời gian với nhau chỉ vì nhu cầu quá xa vời không đến được với nhau kiểu như :

• Anh Chị có 4 tỷ muốn mua nhà 50m2 hẻm xe hơi quận 3 em nhé.
• Nhà 3 tầng 3 phòng ngủ luôn nha em.

Bí quyết Mua Nhà Phố giá rẻ bỏ túi số 02

Cách xem và so sánh giá khu vực từ nguồn website bất động sản chấm com chấm Vê En nhé (mình viết vậy tránh điều hướng) xem ảnh mình úp.

Tiếp nối bí kíp số 1 nay mình bỏ túi cho bạn thêm 1 típ nhỏ xem và so sánh giá trên bảng báo cáo thị trường các trang website bất động sản.

Hình ảnh mình úp thị trường Quận 5 được báo cáo và cập nhật liên tục, nhưng cũng chỉ là thang đo hệ số chung. Không bao quát chi tiết và đúng hết cho mọi căn, nhưng theo mình khá chuẩn cho bạn nào có tí nghề nhìn vào có thể hiểu giá có cao hay thấp và đi ngang.

Hình đầu tiên là nguồn giá nhà tại cung đường Hùng Vương Phường 4 Quận 5.

• Vị trí tại hẻm xe hơi. Nguồn ghi rõ ngang mặt tiền 4m4. Đây là thang điểm mấu chốt hình thành khung giá mà ít ai để ý. Sau đó mới tới khung đất ( khung giá đất cũng chênh lệch theo số m2 : 100m2 80m2 60m2 50m2 40m2 30m2 nhé. Không tính giá chung chung , có sự chênh lệch mặc dù không quá lớn)

=> nguồn đang xem được rao mức 190,24 triệu/m2.

=> Có nghĩa lấy 11tỷ700 chia 61.5m2 đất ( không tính kết cấu là 3 tầng : tổng sàn mình tính tầm 180m2 sử dụng nhé)

Hình kế tiếp là bảng báo cáo giá thị trường 1 năm qua theo quý, đâu đó trong năm giảm 13.9% so về đỉnh giá của năm 2021 thì hiện tại thấp hơn 20.9%.

Đây cũng chỉ là con số chưa thực , chỉ dựa vào giá trị rao và đăng tin, việc chốt giá lại ở một diễn biến khác.

Tiếp đến bảng giá từng phường:

Được tổng kết vào quý 4/2023 với mức trung bình 175 triệu/m2

Số căn kèm theo lác đác chỉ vài tin đăng, cũng không nói lên được điều gì.

TIP

Lạ lùng một chỗ mình lấy cái giá chung chung này để tính toán định giá sơ bộ cho khu vực lại đúng mới nhức cái đầu ấy chứ.

Hiện tại bài đăng căn Hùng Vương 11 tỷ 700 cho 61,5m2

Giá rao trung bình 175 triệu cho toàn khu vực, thử lấy giá này nhân cho 61.5m2= 10 tỷ 762 xác nhà còn lại là 1 tỷ, vậy bài rao quá đúng nhỉ.

NHƯNG

=> Bài đăng không tính xác nhà : 190 triệu m2

Anh/Chị bắt đầu rối rối phải không, bài đăng giá chưa tính xác nhà, mà giá trung bình khu vực khi nhân số mét vuông đất lại chuẩn giá đất chưa tính xác nhà , nếu đúng bạn phải trừ tiếp 15 triệu chênh lệch do chưa tính xác nhà (hoặc lấy 6 triệu nhân số mét vuông sàn xây dựng).

Vậy giá thật có phải là :

175 triệu - 15 triệu = 160 triệu x 61.5 m2 ( 9tỷ840) + ( 6 triệu x 61.5m2 = 1tỷ080) : chuẩn giá 9tỷ840 + 1tỷ080 = 10tỷ920

So với giá rao 11tỷ700 => chênh tới 700 triệu

Tới đây bạn hiểu hiểu chưa ?

Để đọc bảng báo cáo thị trường chung bạn ít nhiều nắm được thông tin và cách tính độ trễ thị trường, không đơn giản lấy giá bán chia cho số m2 và giá chung 1 khu vực làm thước đo được.

Mỗi vị trí mỗi giá trị khác nhau.

Như ví dụ điển hình mình nêu trên là mức giá cho khung đất 60m2.

Tỷ lệ chênh lệch giá từ 3% đến 8% cho mỗi khuôn đất.

Lý do tại sao bạn lại thấy cùng khu vực đất chỉ 30m2 mà có mức từ 180 triệu đến 200 triệu là vậy.

Nhưng 60m2 lại chỉ 175 triệu đất càng lớn thì khung giá lại càng giảm không áp giá cao nhất được.

Như bài trước mình có nói 80% giá còn thêm 20% giá thanh khoản nữa.

Xem lại nha.

Kết luận: giá bạn đang xem trung bình khu vực có 3 cách xác định giá quyết định thương lượng

Cách 01:

190 triệu ( giá rao) bạn nhân cho 15% là ra giá trung bình => 161 triệu ( giá đất)

Cộng dao động kết cấu 6 triệu nhân cho số mét vuông xây dựng.

++ thanh khoản vị trí : dao động 3% đến 8% giá

Cách 02:

175 triệu ( giá trung bình) bạn nhân cho 7.5% vẫn ra giá đất trung bình => 161tr + thanh khoản vị trí từ 3% đến 8%

Cách 03:

Hỏi mình cho chắc cú, vì mỗi vị trí, khuôn đất , kết cấu, thanh khoản ... mỗi yếu tố đều cấu thành giá trị thực, rao quá cao sao trừ 15% đúng không, còn lấy trung bình giá nhân số mét vuông đất lại khó cộng giá thị thanh khoản

Giải thích chuyên sâu một chút đây:

Ví dụ căn trên có giá trị thật để giao dịch công chứng là 11ty200 ( so với giá rao 11ty700)

Suy ra :

Giá đất : 9 tỷ 840 ( 161 triệu/m2)

Giá xây dựng: 1 tỷ 080

Thuế phí : tổng giao dịch được 11 tỷ 200 ( hợp lý)

So sánh : việc xây dựng chiếm tỷ lệ đâu đó 10% đến 15% tùy căn. Đây là con số trung bình hay thấy nhất.

Cho nên mẫu số chung bạn có thể nhân con số trung bình 15% này để ra giá tham khảo và so sánh. Việc đúng sai nó nằm ở chỗ nhà mặt tiền và vị trí đắc địa việc xây dựng chỉ có 7% (đơn cử như quận 1)

Nếu bạn thực tập quen dần sẽ thấy ngay giá trị thật của 1 giao dịch , trả thấp quá chủ sẽ không bán. Bạn cũng thấy được căn nào rao cao không hợp lý.

Cám ơn quý Anh Chị xem bài.

Ủng hộ like share giúp mình để có động lực viết thêm vài bí kíp bỏ túi nữa nha. THANKS ALL

Phan Vi chuyên Phố

(Theo Phan Vi - Chuyên gia bất động sản Nhà Phố)