Kinh nghiệm giao dịch và mua bán nhà đất an toàn ngay từ hợp đồng cọc.

Xin chào các bạn, lại là mình đây. Trước hết cảm ơn các bạn đã ủng hộ mình rất nhiệt tình dù chỉ qua 2 bài viết chia sẻ ngắn ngủi.

Hôm nay do nhân có nhiều bạn inbox hỏi mình về việc ra hàng giúp mình ấy nhưng cũng có một số bạn môi giới "không ổn" cũng gây ra một vài bức xúc cho mình về quy trình gửi hàng và giao dịch bất động sản.

Hơn nữa, hiện có rất rất nhiều bài viết chia sẻ cho người mua nhà về việc tránh bị lừa đảo nhưng có vẻ như ít bài viết chia sẻ dành riêng cho chủ sở hữu nên mình mạo muội đóng góp một vài ý kiến từ kinh nghiệm thực tế giao dịch bao năm của mình nhé:

(bài viết có chèn link của website khác mình tình cờ đọc được để ví dụ cho bài của mình - mong admin thông cảm)

1. Bước 1: Đo đạc - thẩm định lại cho chắc:

a) Đo đạc :

Các bạn cần đi đo đạc lại miếng đất của mình xem có được nhận đủ diện tích như trong sổ (hay bản vẽ - nếu giấy tay) mình được nhận hay không nhé. Tiện thể cập nhật lại Sổ mới (cho ai còn là Sổ đỏ - nghĩa đen) lên sổ hồng nếu bạn được lên thổ cư (một phần hoặc toàn phần) nhé (rất quan trọng - đất có thổ cư bao giờ cũng bán được giá hơn đất nông nghiệp hay đất thủy sản)

Tuy việc đo đạc lại thửa đất khi đi sang tên là điều không bắt buộc theo Pháp luật - nghị định nào cả nhưng mình khuyên cứ nên làm theo nhé.

Lý do: Các đối tượng xấu có thể dùng chiêu này để bắt chủ đền cọc như vụ ở Phú Quốc nhiều chủ đất dính chấu khi mà ký hợp đồng đặt cọc với "cò" là 200m2 nhưng khi lên công chứng "cò" đòi đo đạc lại thửa đất thì chỉ còn 180 m2 => "cò" nắm quy hoạch nên biết trước => ĐỀN CỌC

Muốn chi tiết hơn các bạn có thể tham khảo link bài viết của tác giả Nghiem Lee Si sau:

HẬU QUẢ CỦA VIỆC ĐI MUA ĐẤT MÀ KHÔNG ĐO ĐẠC LẠI THỬA ĐẤT

b) Thẩm định giá :

Có lợi nhất là những căn nhà ở thành phố khi các bạn bán đi, người mua cũng khó ép giá. Đôi khi các căn nhà đã được ngân hàng thẩm định giá và cho vay thế chấp lại là 1 điểm lợi thế.

Nên thẩm định ở các ngân hàng lớn như Vietcombank (nó có công ty con là công ty thẩm định giá Đông Nam - hình dưới), nếu chịu "durex" xíu thì càng có lợi nhé, các bạn môi giới có tâm sẽ tư vấn kỹ hơn cho các bạn điều này (mình không tiện chia sẻ)

Ảnh: Chứng thư thẩm định giá của ngân hàng Vietcombank

2. Bước 2: Những việc cần làm khi rao bán:

a) Không nên đặt biển bán nhà :

Do rất dễ bị làm phiền và nhìn vào bà con hàng xóm đi qua thấy có vẻ giảm giá trị (kiểu như ông này vỡ nợ chuẩn bị chuyển đi các kiểu, hơi kỳ, cứ âm thầm bán)

Các bạn môi giới có tâm cũng không thích điều này vì nghĩ gia chủ hay gửi cho nhiều môi giới khác bán và làm việc với nhiều giá không thống nhất, tạo uy tín cho môi giới mình xác định tin tưởng cũng là cách giúp bạn bán nhà nhanh nhất nhé.

b) Tìm môi giới:

Nếu bạn có môi giới quen thì càng tốt, còn không có thể lên các group lớn (như group này - PR giùm nhé admin) tìm hoặc môi giới nào đăng nhiều bài tin vip trên các trang mạng lớn hoặc chạy quảng cáo tin đăng bán nhà đất cùng khu vực với nhà đất của bạn bạn (vì họ là môi giới có sự đầu tư, môi giới mới vào nghề ít ai dám đăng tin tính tiền triệu/ngày cả)

Tuy nhiên có nhiều "cò" thì bản thân mình chỉ nhìn liếc qua 1 cái là hủy không giao dịch nữa. Mình từng gặp 1 "cò" dắt khách đến xem nhà, mình im lặng và không nói gì để "cò" tự làm việc, nhưng khi nghe đến giá, KH có vẻ hơi nhíu mày thì "cò" lại vội vàng dẫn khách lên xe và đi luôn, không 1 câu giải thích ...

Bà con tham khảo bài viết sau nhé :

c) Gửi thông tin rao bán:

Bạn cần chú ý các quy tắc bảo vệ bản thân bạn sau :

• Không đăng nguyên cuốn sổ dù là môi giới quen hay trên mạng (có khả năng bị làm giả Sổ - kẻ xấu làm nhanh lắm các bạn ơi)

• Đánh dấu Sổ ở những nơi ít để ý (nếu có dấu hiệu tráo Sổ bạn nhận ra => hãy cầm tay nó đến đồn công an gần nhất nhé)

• Không được cầm Sổ khi chỉ hẹn gặp nơi công cộng => nên thương lượng qua mạng, hoặc qua điện thoại: Dịch bệnh mà hạn chế đi.

• Xem nhà xem cửa thì gửi cho môi giới cái chìa khóa là dc ( nếu nhà trống or đất trống: nên lắp camera trong nhà: có nhiều chuyện hay lắm )

3. Bước 3: Thương lượng (với môi giới hoặc chính người mua):

Các bạn có thể theo quy tắc này - vừa có lợi cho cả ba bên (chủ sở hữu - môi giới - khách mua) :

• Chỉ gặp 1 lần duy nhất tại Phòng công chứng có đồn công an hoặc UBND kế bên tại gần khu nhà đất của bạn (không gặp chơi trước hay ký hợp đồng môi giới trước - KHÔNG CẦN THIẾT vì có thể dính nhiều chiêu trò - các bạn có kinh nghiệm hơn có thể chia sẻ thêm nhé )

• Người mua thiện chí thì cầm tiền cọc ít nhất 10-30% để có tiếng nói #đòixemtoànbộSổ của bạn (Phòng công chứng uy tín sẵn sàng xác nhận THẬT GIẢ) => rất nhiều đối tượng không cầm tiền cứ hẹn rủ cafe các kiểu. Nếu gặp nhau ở Phòng công chứng thì dù cả người mua lẫn người bán có ý đồ thì #chẳngaichạythoátcả => nên đi giao dịch với ít nhất 3 người.

• Ký xong hợp đồng cọc mới ký hợp đồng môi giới nhà đất (KHÔNG NÊN KÝ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI TRƯỚC - Thạch sanh vs Lý thông lẫn lộn khó biết lắm) nhé các bạn: các bạn môi giới sợ chủ sở hữu luồn cò ư ? Hơi khó nếu như bạn ở đó nhìn chằm chằm ở Phòng công chứng (có lợi cho cả 3 bên)

• Tuy nhiên, hiện vẫn có nghề môi giới bên mua và môi giới bên bán nhé các bạn, nên tùy trường hợp thực tế mà thương lượng NHƯNG chỉ #thiệnchí khi họ cũng đủ thiện chí. Đã có quá nhiều trường hợp lừa đảo rồi được nhiều bạn đăng trước đó rồi.

• Hợp đồng cọc - Hợp đồng môi giới tách riêng ra và phải được email trước ít nhất 1 ngày để cả ba bên cùng đọc và nắm xem có thương lượng gì trước khi đi lên công chứng hay không ?!

• Chủ nào có hàng hiếm, hàng bự, hàng vip quá có thể yêu cầu người mua gửi chứng thư ngân hàng (chứng minh tài chính) hoặc thuê luật sư đứng ra giải quyết.

• Nên xin phép ghi hình ghi âm lại tất cả để làm bằng chứng nếu có tranh chấp trước tòa. (đã từng có vụ người mua chịu mất cọc để khiến nhà đất đó thuộc diện tranh chấp và CHỦ không thể bán cho ai được nữa )

• CỌC XONG NHỚ LẤY LẠI SỔ NHÉ CÁC CHỦ NHÀ: Mình vẫn được giữ Sổ đến khi giao dịch chuyển tiền 100% hoàn tất.

• Mọi chuyện sau đó có thể để môi giới lo phần còn lại (các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng kèm theo) và làm theo hợp đồng môi giới đã ký là được.

•  

  Mình xin khẳng định lại là chủ nhà bán căn nhà vài tỷ đa số đều không hèn mọn tới mức "luồn cò" và "ăn chặn" tiền môi giới của các bạn, vì khả năng bị bóc phốt là rất cao (do bạn môi giới đã có ghi âm - ghi hình bằng chứng giao dịch ở trên rồi => cách bảo vệ cả 3 bên khi giao dịch)

• Các bạn có thể tham khảo link sau : Bài học về hợp đồng đặt cọc khi giao dịch nhà đất 

• 

• Mọi chuyện sau đó có thể để môi giới lo phần còn lại (các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng kèm theo)

4) Về vấn đề dìm hàng, dìm giá của các đối tượng xấu:

Mình đã chia sẻ ở bài viết thứ 2, các bạn có thể tìm đọc lại nhé:

THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP DÀNH CHO TAY MƠ THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP MỚI LÀ NƠI GIANG HỒ LUẬN VÕ

Mình xin chia sẻ thêm còn vài chiêu rất hay mình từng bị:

Mình có khu đất lớn đã từng bị giang hồ tới "làm bậy" sơn vẽ lên bờ rào, gây náo động náo loạn, nói đất của mình đang tranh chấp các kiểu.

Miếng đất bỏ không thì kéo tới dựng lều dựng chòi bán quán cafe như không có gì xảy ra (nhất là mùa dịch vừa rồi mình không thể đi xem được, may có hàng xóm báo tin, mới mất công dẹp được)

Nếu bạn mở quán cafe (nhất là ở vị trí đẹp) thì sẽ nhẹ thì viện cớ, hạch sách, nặng thì vòi tiền bảo kê, đập phá.

P/s: Thà phụ người chứ đừng để người phụ ta, hãy trang bị cho bản thân một cái đầu lạnh và kiến thức nhất định về pháp lý khi giao dịch nhà đất nhé các bạn.

Xin cảm ơn các bạn đã xem và ủng hộ !

(Theo Hà Vũ)

Tham khảo thêm: Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.