THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP DÀNH CHO TAY MƠ THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP MỚI LÀ NƠI GIANG HỒ LUẬN VÕ

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của bạn Hà Vũ)

Chào các bạn, lại là mình đây, kể từ bài viết đầu tiên cảm ơn các bạn đã ủng hộ nhiệt tình nên mình xin phép được góp ý thêm chút kiến thức cho các bạn môi giới mới vào nghề. Những bài viết của mình sẽ chỉ đi thiên hướng về tư duy logic và bản chất vấn đề, không đề cập nhiều đến các thông tin dự án chi tiết nên sẽ hơi khó tiếp cận cho người mới, anyway, mình sẽ cố gắng ví dụ cụ thể hơn. Và hơn hết là mình dùng nick ảo, cũng không có ý định lùa gà hay mở khóa học kiếm tiền nên các bạn yên tâm kkk. 

Đầu tiên là về cái tiêu đề, điều đó đúng với cả giới đầu tư luôn nhé các bạn, không chỉ riêng đối với các bạn môi giới.

 

Trước hết về định nghĩa của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp

Các bạn có thể search google nhé. 

Điểm sơ qua thì ví dụ như căn Vin Ba Son mình mua hồi năm 2017 (có trả góp) giá hợp đồng chỉ có 3.9 tỷ, VAT nữa là 4.2 (1PN - OT) thì mình là chủ sở hữu tức F1 (đối với sàn bán ra, hình như trên hợp đồng là cty Thiên niên kỷ, mình cũng chả nhớ rõ - nên #HIỂURÕ cái hợp đồng khi mình ký mua hàng là với ai nhé - RẤT QUAN TRỌNG - vì sàn tên khác, CĐT cũng tên khác mà trên HĐ tên khác nhé, chưa kể mua xong còn bị đổi tên nữa =]]) Mình không rõ là khi bán cho mình sàn đấy có phải qua thêm sàn khác nữa ko hay lấy hàng chính từ CĐT nên coi như mình F1 đi => thị trường sơ cấp. 

Sau đó mình rao bán thì cái căn đó biến thành thị trường thứ cấp và mình có thể bán với cái giá nào mình muốn => người mua lại sẽ là F2. Xong phần định nghĩa cơ bản.

 

Riêng ở thị trường căn hộ (dự án mới) (mình sẽ đề cập nhà phố, đất thổ sau) :

Thì các bạn môi giới mới vào nghề nghĩ mình phải dầm mưa dãi nắng chăm khách hàng từ A-Z, đi cà phê, đón đưa các kiểu, bị trưởng phòng các sàn dí khách hàng từ chạy quảng cáo marketing (à có dịp mình sẽ chia sẻ thêm về marketing) đã là khó khăn và cực khổ sao ? Ồ không đâu, các bạn mặc quần là áo lượt, dầm mưa dãi nắng mới chỉ là bắt đầu bằng sức người cơ bản nhất thôi.

Ở thị trường thứ cấp có cái danh xưng dân gian là "cò" và họ đã xuất hiện từ thuở trước cả Tản Đà rồi "Ai mua trăng không tôi bán trăng cho" và về mức độ lỳ và chịu chơi thì không nói ra các bạn môi giới mới khó biết.

Ở VD trên, mình mua đúng trên hợp đồng là 4.2 tỷ, khi mình bán cho người khác, mình phải thương lượng với "cò" là giá thu về là bao nhiêu ? Để sao ? Để khi , vd mình nói "mình thu về 5 tỷ nhé" thì "cò" có thể chào giá 5.2 hoặc cao tay hơn là 5.5 tỷ => Bước cơ bản của "cò" trong thị trường thứ cấp.

Cao tay hơn một xíu, "Cò" nói :" giá cao quá ạ, tuy gia đình mình làm nội thất hết cũng 300 triệu rồi nhưng tính cả lãi ngân hàng với thời gian khấu hao lợi nhuận thì tầm 4.7 là đẹp rồi ạ". Và bạn "cò" vẫn rao 5.5 tỷ, okay :3 (Mình đính chính là mình chỉ đưa ra tình huống, ko đề cập "chuyện deal sau đó")

 

Vậy với "sói già phố Vin" họ làm gì ?

Không ngoài 2 chữ "quảng cáo" (xui cái mình cũng làm về marketing nên rành hơn các bạn ấy chút ^^)

Chắc các bạn đã từng thấy rất nhiều bài báo rao trên báo giấy "Bán cắt lỗ", "chủ thở oxy", "mặt tiền đường Ng Huệ 100tr/m2", thì ở đây cũng có và nó có 2 cái lợi :

Thứ nhất: lợi nhãn tiền là lấy dc data khách hàng cần mua.

Thứ hai: "dìm hàng" => đây mới là mục đích chính của các "Sói già phố Vin" 

Chủ nhà nào bị mắc bẫy khi bị "cò" show ra các tin quảng cáo từ báo giấy, hoặc bị nhắm vào retarget chạy quảng cáo xuất hiện nhan nhản trên các trang mạng xã hội thì dễ bị trúng bài, nhất là trong đợt dịch này => nên đã có lần các chủ nhà tự lập group yêu cầu nhau giữ giá và không cho thuê AirBnB làm giảm giá trị căn hộ (mình cũng ko tiện nói chi tiết)

Lúc đó, giá từ 4.7 tỷ xuống còn 4.5 thậm chí ăn sâu vào tận 4.2 ( mùa dịch) : "BÁN CẮT LỖ" tức là "LỖ PHẦN LỜI" của chủ nhà là vì vậy => Deal xong, "cò" thậm chí xuống tiền túi cọc ngay phát một chứ không cần liên hệ khách giữ chỗ, với "cò" lâu năm việc họ có data KH khủng là chuyện quá đỗi bình thường, lúc đó "cò" chênh giá nào thì tùy họ. Mình sẽ không bàn đến tiếp sau nữa, ai bảo không có thì mình cũng chịu.

 

Căn hộ đã như thế, còn với nhà phố, đất đai thì sao ?

Cũng y như vậy nhưng còn lời khủng hơn nữa (tính theo % nhé).

Bởi vì sao? Ở thị trường căn hộ, giá đã được chủ đầu tư set sẵn và được cập nhật liên tục (dù các bạn sale hay "giấu", okay tùy các bạn, mỗi người mỗi chiến thuật) cho nên cái giá thương lượng nó bị định hình rồi, mua kiểu gì thì ngân hàng cũng chỉ đòi từng ấy tiền chứ muốn đòi hơn cũng chẳng được.

Cho nên, việc 1 căn nhà phố 10 tỷ (giá thu về cho chủ) ở thành phố được "cò" bán lại 11~12 tỷ là chuyện quá đỗi bình thường với những người chuyên nghiệp. Vì căn nhà ấy có khi mua từ năm 1990, 2000 mà giá thời đó khác xa giá bây giờ nhiều lắm, nên nói khéo nói vui, nói "đưa đẩy" là nghề của họ, chính xác là họ là người nắm vững thị trường giá nhà đất cho nên họ muốn đưa ra giá nào bán được giá nào là tùy vào kinh nghiệm lâu năm của họ (mình không hề có ý "hạ thấp" một ai cả, chỉ là người theo chủ nghĩa tự nhiên " ai khôn người đó thắng " , "kẻ thắng làm vua" thôi, vì ngược lại trường hợp chủ nhà chơi các bạn môi giới tay mơ cũng nhiều )

 

Giờ tới đất đai họ làm gì ?

Các chiêu trò mình đã nói ở trên rồi, thì đất đai mình sẽ nói về các Chủ đầu tư, họ chính xác là những con sói đầu đàn của đám " sói già " kia, làm gỏi cả 1 dự án, gom đất nông nghiệp, đất dân và bán chênh lại với giá ít nhất gấp 10 lần (theo hệ số lợi nhuận cơ bản nhé, ACE trong nghề có nhã ý có thể thông tin cho bà con học hỏi thêm)

Bởi vì họ làm được "quy hoạch", sẵn sàng xây được đường sá để hiến cho nhà nước làm quy hoạch cho dễ. Các bạn về Đồng Nai, Bình Dương sẽ thấy một vài khu họ tìm mua đất công (CĐT nhỏ) với giá tầm 10 tỷ cho 5 ha, xây đường sá, phân thành 200 lô, mỗi lô bán 2 tỷ (mình vd con số làm tròn cho dễ nắm, còn chi thêm "durex" bao nhiêu thì ACE cao nhân có thể nhã ý chia sẻ thêm). Chắc cầu thủ Công Vinh nằm trong số hiếm hoi này nhỉ ?!

Với các CĐT lớn thì họ mua đất chuyển đổi và làm quy hoạch chuyển đổi như Century City Kim Oanh, Đất Xanh Gem Sky World, và như đại ca big boss quất cả mảng đất rừng Phú Quốc làm Vinpearl.

 

Tổng kết:

Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp như 1 con rắn ăn đuôi chính nó (đáng buồn thay), chuyển đổi tùy theo góc nhìn của từng người đứng ở từng vị trí khác nhau.

Bản thân mình đứng ở góc độ mua vừa đủ ở khía cạnh trữ tiền chống trượt giá (mình sẽ có bài viết chia sẻ về vấn đề này), chứ không đầu cơ - đầu tư tích trữ cho cái con rắn ăn đuôi này, mồ hôi công sức và chất xám từ các ngành có thể đưa đất nước thành nước phát triển mới là điều mình nhắm đến (bạn nào nói hạ tầng cũng là thì mình bó tay, bạn hiểu sai bản chất rồi)

Bài đã dài, hy vọng một xíu nhỏ kiến thức chia sẻ từ quan điểm cá nhân của mình có thể giúp ích cho các bạn môi giới mới vào nghề và các ACE đồng đạo có ý kiến góp ý bình luận cho mình bên dưới để mình học hỏi thêm nhé. 

Xin cảm ơn các bạn đã đọc.

(Theo Hà Vũ)

 

 

 

Trải nghiệm mới:

HỆ THỐNG ĐĂNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUÊ/MUA/BÁN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 

 

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

 

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com.vn0@gmail.com nhé.

 

Bạn cần thêm thông tin? Hãy tìm kiếm...