Bong bóng bất động sản là bong bóng như thế nào ?

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của Giáo sư Hồ Quốc Tuấn)

Bong bóng bất động sản là bong bóng nào?

Nhiều bạn hay lấy cái case giá nhà ở Mỹ có Price/Income xung quanh 2.x để nói ở Mỹ giá nhà rẻ thì xin đọc cái bài này ở trên Brooking (và có vài nghiên cứu trên tạp chí Applied Economics nhìn về vấn đề này rồi). Đó là phân phối của Price Income của Mỹ chạy dài từ 1.x đến ... 22.x, và theo UBS data Q2 2023, cái con 22.x đã lên tới ... 27.x

Có nghĩa là ở Mỹ có những nơi mà làm 1,5 năm mua 1 căn nhà, nhưng cũng có những nơi làm ... 27 năm mới mua nổi. Đoán xem 27 năm là chỗ nào? Yeah, chính là mấy cái thành phố đông dân và nhiều việc làm ngon lành (bạn có thể xem phân bố của cái bản đồ bên dưới). New York, Boston, San Francisco, Los Angeles.

Tương tự, ở UK nếu bạn thu nhập net income 50k, giả sử tỷ lệ savings 20%, thì nhà ở Bradford làm 2 năm mua được 1 căn nhà có vườn 4 phòng hơn 100m2 theo market price hiện tại (giả sử vay 80%), nhưng ở London thì thu nhập đó phải làm 8 năm mua được 1 căn hộ 2 phòng chừng 40m2 ở zone 3 - cách Bristol chắc chừng ... 20 phút lái xe (cũng phải vay 80%). Mà 50k net sống ở London save 20% là giỏi lắm rồi - có đứa em người Chinese mới làm được.

Vậy sao người ta hông đổ lên Bradford mua nhà hết đi? Vấn đề là mua rồi đi làm gì ở đó? Trường nào ở đó cho con học mà vô được top uni? Rồi học cấp 3 ở đó ra trường quen ai để tạo network mà làm được việc ngon lành? Rồi tối đi bar, pub, event hẹn hò ở đâu?

Đó bạn thấy, nước nào cũng vậy, khi bạn đòi ở siêu đô thị, thì giá nhà 20-25+x là bình thường vì những điều kiện và cơ hội nó tạo ra về công việc và cuộc sống. Các bạn nói không đủ tiền mua nhà phải nói cho rõ, là bạn muốn mua nhà ở siêu đô thị là Hà Nội, TP.HCM hay là khu vực nào.

Vấn đề giải quyết nhu cầu mua nhà cũng khác với vấn đề đầu cơ đất đai, không nên nhập chung vào một câu chuyện "bất động sản" để nói. Mà xử lý 2 vấn đề này cần 2 hệ khung chính sách rất khác nhau. Một bên là xử lý mấy ông cung cấp vốn đầu cơ đất, vẽ dự án, một bên là xử lý câu chuyện nhà ở giá hợp lý cho dân ở các đô thị. Bình luận về chính sách cần những thảo luận chính xác và hiểu đúng vấn đề.

Một câu chuyện nữa là khi mà cung nhà với giá hợp lý tăng chậm hơn nhu cầu nhà ở, và giả định số nhà ở không phân chia nhỏ hơn được nữa (nghĩa là không tạo ra các chung cư mini không hợp pháp và điều kiện ở tồi tệ từ một căn hộ standard), thì có thể chứng minh bằng một mô hình toán học là khi tăng chi phí mà người sở hữu nhiều căn nhà phải gánh chịu (bằng thuế hay một cách nào khác), nó sẽ kéo chi phí tiền thuê nhà lên, và do đó giảm savings thực tế của người dân, làm cho cơ hội mua nhà của họ ngày một giảm (ít tiền đóng đợt đầu).

Đơn giản, trong mô hình tiêu chuẩn đánh đổi tiết kiệm và tiêu dùng add thêm một component của tiêu dùng là chi tiêu thuê nhà có độ co giãn thấp với biến động giá thuê là được (có cung thêm đâu mà biến động nhiều trừ khi chấp nhận ra đường ngủ).

Hàm ý từ mô hình đó là: nếu đánh thuế thêm lên sở hữu nhà số 2, số 3, thì người chủ nhà sẽ pass phần lớn chi phí cho người thuê bằng cách này hay cách khác (tạo ra các chung cư mini bất hợp pháp, hoặc tăng giá tiền thuê). Bristol thì có cách sáng tạo hơn, lấy cái container biến thành chỗ ngủ cho thuê giá 1.5k/tháng.

Một case khác là chính phủ Anh sau khi tăng một loạt các chi phí oánh vào chủ nhà, thấy tình trạng tăng giá tiền thuê quá mất kiểm soát nên đang tính xuống thang, dưới hình thức delay áp dụng các giải pháp đó vô thời hạn. Trước tiên là cái vụ dọa áp EPC C và delay việc đòi áp thêm stamp duty tax.

Trước khi các cụ làm mình đã đoán trong vòng 4-5 năm phải bỏ, nhưng hóa ra chỉ được 9 tháng. Khi nào tăng được cung nhà rồi hãy đè chủ cho thuê ra mà đập. Đập họ mà tăng được chỗ ở đàng hoàng cho dân thì mình ủng hộ. Một năm xây được chưa được 0.3 căn nhà/1 hộ gia đình 3 người mới, trong khi đang thiếu nhà cho gần 1,2 hộ gia đình hiện tại (tính tỷ lệ giữa số nhà cần và số nhà mới xây) mà đòi đập chủ cho thuê nhà thì chỉ có ảo tưởng.

Những cái này cần nhìn vào thực tế, đi họp với các nhà hoạch định chính sách của chính quyền địa phương với vai trò một nhà đầu tư, rồi có một economic framework đúng trong đầu là dự đoán được tác dụng và phản ứng chính sách thôi. Không biết những ai đưa ra các đề xuất về chính sách nhà ở đã dựa trên evidence ở đâu, nghiên cứu nào, và quan trọng nhất, mô hình lý thuyết nào làm cơ sở lý luận.

Bạn đừng nghĩ mô hình lý thuyết là vô dụng, nó là cái logic cơ bản của bất kỳ phân tích chính sách nào, vì với những giả định đó, anh đạt được A. Vậy giả sử thực tế relax giả định nào ra, anh sẽ có B. Cái B không biết được chắc khi nào sẽ xảy ra, nhưng nó sẽ là điểm đến.

Chỉ có những người học không đến nơi đến chốn và ít tiếp xúc với những economist làm chính sách và phân tích chính sách của các tổ chức đầu tư thì mới đi phán bậy bạ là mô hình kinh tế vô dụng. Nhà kinh tế hay dự báo sai về thời điểm và point estimate là đúng. Nhưng direction là sớm hay muộn sẽ đi tới. Rất nhiều đầu tư thành công của mình mấy năm nay là nhờ đi nghe cụ Willem Buiter dự đoán về các outcome sau Covid bằng mô hình toàn toán lý thuyết, không chạy model, data gì sất. Cụ không đoán được timing, nhưng hiểu được cái big picture rồi tự về mày mò timing theo các data thị trường thôi. [Fun fact: cụ từng dạy Bristol Uni trước khi cụ nổi tiếng và giàu có]

Vì vậy kinh tế gia không đoán được timing chuẩn xác, nhưng một kinh tế gia tốt sẽ biết đường nào sẽ về La Mã, đường nào sẽ đi bụi. Cái đó là big picture, không có phép màu hay ý chí chính trị nào lay chuyển nổi vì nó là nguyên lý kinh tế cơ bản, mà đằng sau nó đơn thuần là hành vi của con người, tham lam, muốn kiếm tiền, có economic incentives. Thị trường không cần 100% người tham lam, mà chỉ cần 1-10% trong số đó là đủ. Mà số tham lam trong xã hội chắc chắn hơn 10%.

Còn có người nói biết là tác động xấu, nhưng mà cãi "không làm chính sách nửa vời này thì còn xấu hơn". Bằng chứng đâu? Lý luận chỗ nào, bằng chứng nào nói là giữa một chính sách nửa vời và giữ hiện trạng thì làm đại còn ít xấu hơn giữ nguyên hiện trạng và tìm cách xử lý dần dần? Khi bạn chưa biết tác động thì đem nền kinh tế ra làm thử nghiệm chỉ là thỏa mãn cái niềm tin không căn cứ của bạn mà thôi. Làm thử biết đâu trúng. Làm sai rồi làm lại.

Làm chuyện dân túy để thỏa mãn nhu cầu một bộ phận người dân là hay niềm tin cá nhân của ai đó là một chuyện. Làm phân tích chính sách và đánh giá chính sách không nên để cái chuyện quan điểm chính trị, xã hội đó ảnh hưởng mà phải đặt trúng câu hỏi. Còn mình không phải decision maker, cũng không định làm chính trị gia, mình phân tích chính sách theo đúng một khuôn khổ lý tính nhất có thể và những thông tin mình có.

Ai muốn phản biện một cách hợp lý thì mình sẵn sàng tiếp nhận. Ai mà muốn cãi cùn chỉ để thỏa mãn cái tôi của mình thì thôi, mình không muốn mất thời gian.

(Theo Giáo sư Hồ Quốc Tuấn)

Nguyễn Hiền

Chuẩn! Chỉ có điều BĐS ở Vie trong time vừa qua "lấy cả đất cao su, bán giá đất đô thị" Chấm hết!

Nguyễn Hiền

Dạo này không thấy ae BĐS kêu gào Bank không có room, chửi NN siếc room nữa nhể! Mà hàng lỡ ôm vẫn ko ra được. Đó là sự thật tôi đã vài ba lần đăng lên group này từ một năm trước! 

Truong Hai

Vấn đề là ở Mỹ không có phân lô bán nền, sang tay qua lại giữa những tay đầu cơ, làm cho giá nhà, giá đất cao 1 cách vô lý. Nhà ở Mỹ giá cao là do cung cầu, và dân tập trung quá đông ở khu vực đó. Còn VN thì sao? Xây một đống rồi thổi giá, mà có ai mua để ở đâu? Toàn đầu cơ, chờ tăng rồi bán.

Nguyen Trung

Truong Hai bạn chắc không có phân lô bán nền không

Tien Nguyenvan

Mỹ nó là giá trị thật. Còn VN toàn đi lùa gà thôi...

Nguyen Thanh Binh

Mời bác Tuấn sang TQ và VN rã băng bds đi ạ! Em mong bác lắm chứ bác cứ quanh quẩn ở Anh thì sao biết được giá nhà ở VN nó ở mức không thể tưởng tượng được

Nguyen Trung

Nguyen Thanh Binh ổng có phải chuyên gia rã băng đâu mà mời. Ổng toàn dùng con số để phân tích để tìm ra nguyên nhân, đánh giá và nhận xét theo góc nhìn chứ có hiến kế giải pháp bao giờ. Trên thế giới này không có cái nhà ở “siêu đô thị” nào mà rẻ hết cả, tương quan theo thu nhập và cung cầu thôi  

Được tài trợ:

Dịch vụ chạy quảng cáo Bất Động Sản: Chợ Đất