NHỮNG BÀI HỌC ĐẮT GIÁ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Christie Ho)

BÀI HỌC BẤT ĐỘNG SẢN

Mẹ mình sinh ra trong một gia đình nghèo ở Huế. Sau 75 mang theo 10 người con vào Sài Gòn. Mẹ là chị cả, bên dưới là gần chục đứa em leo nheo lóc nhóc thiếu ăn nên từ bé mẹ đã phải bươn chải phụ ông bà nuôi cả gia đình. Nhìn hình mẹ thời xưa cho đến bây giờ, lúc nào cũng toát lên vẻ dịu dàng hiền lành, đúng chuẩn mực người phụ nữ của gia đình ở nhà bếp núc. Ít ai biết mọi việc kiếm tiền, lo toan trong nhà là do một tay mẹ làm nên hết dù mẹ mới chỉ học xong lớp 12 và đi học thêm vài lớp trung cấp kế toán, sau ra đi làm kế toán cho một công ty . Mẹ kể lương mẹ lúc đó thấp hơn ba cả chục lần, ba là kĩ sư du học từ nước ngoài về, lương kỹ sư bậc cao nhất cơ quan. Vậy mà, bao nhiêu căn nhà, đất đai của gia đình đều do một tay mẹ làm nên tất cả, chỉ bắt nguồn từ 2 điều duy nhất : tiết kiệm - đầu tư đất đai đúng chỗ !

Mẹ kể hồi những năm 80-90s,làm bao nhiêu tiền là mẹ cất dành dụm từng phân vàng một, gom tiền đi mua đất dù nhà ở vẫn đi thuê.

Sau này mình hỏi sao mẹ không mua nhà cho gia đình có nhà ở, mẹ nói tư duy như vậy sẽ không bao giờ có nhà cửa đất đai nhiều được. Tiền phải sinh ra tiền, khi có tiền nhiều rồi mua căn nhà ở lúc nào không được. Lúc đó không có đủ tiền mua nhà mấy quận trung tâm nên mẹ đi lùng đất ở những quận xa xa như quận Gò Vấp ( khu chợ Tân Sơn Nhất), khu Bàu Cát ( Tân Bình), khu Sư Vạn Hạnh nối dài q10, khu Phan Xích Long Phú Nhuận, và nhiều nhất là quận 2. Lúc đó đất ở những nơi đó rẻ bèo bọt. Mình vẫn nhớ có lần đi theo mẹ chơi đi coi đất, ( năm 97-98), mẹ chở qua quận 2 coi. Thời đó bên quận 2 còn hoang sơ, đất gì mà thấy ao rao muống, rồi bò ăn cỏ xung quanh thả đầy. Mẹ nói nhìn nó vậy thôi nhưng 10-20 năm nữa sẽ thấy, không có tiền đụng vô nổi.

Và đúng như bà dự đoán, những khu mẹ mua đầu tư lúc đó sau 4-5 năm đã lên gấp nhiều lần (còn bây giờ thì thôi không biết là bao nhiêu luôn). Thời tuổi nhỏ và niên thiếu của mình là những đợt chuyển nhà ở liên miên, hầu như các khu nổi bật của Saigon bây giờ đều từng có 1 miếng đất hoặc một căn nhà của mẹ mình ở đó. Khi lên đến mức như mẹ mong muốn, bà bán đi, ôm tiền đi mua đất xa hơn, ví dụ như quận 9, Long An, Long Thành, Đà Lạt, Phú Quốc v...v...Cứ như thế, với vốn chỉ mua đủ 1 miếng đất nhỏ, sau 20-30 năm mẹ đã mua đi bán lại hàng mấy chục căn nhà, hàng trăm miếng đất, tài sản nhân gấp vài chục lần!

Những bài học bà dạy mình khi mua bán bất động sản:

- Khi mua lúc nào cũng tâm niệm là để sinh lợi. Vì vậy không chọn mua nhà đất ở những nơi đã hoàn thiện quá chỉnh chu vì giá nhà đất khu đó không còn khả năng tăng trưởng nữa hoặc tăng rất chậm. Ví dụ 2 năm trước , mình định mua 1 căn rất đẹp ở vị trí ngon lành tại quận 7 để ở cho tiện và thoải mái thì bà khuyên mình với số tiền đó hãy mua 1 căn tại quận 8 và 1 căn hộ tại quận 10. Cả hai căn đều đang trong dự án xây dựng, cả khu còn ngổn ngang, qua nhìn mình thiệt oải. Chỉ sau hơn 1 năm, căn nhà quận 8 lúc mình mua với giá $400k thì đã lên gấp đôi và căn hộ quận 10 lời hơn 40%. Trong khi căn quận 7 quay lại xem thì chỉ lên được một ít.

- Khi mua phải nhìn xa được đất/nhà khu đó tương lai 5-10 năm nữa như thế nào. Có dự án nào đang làm xung quanh không? Có con đường nào đang trong quy hoạch của nhà nước không? Xem bản đồ quy hoạch của quận/huyện/ thành phố đó thiệt kĩ để đánh giá tiềm năng xem có đáng đầu tư không rồi mới mua.

Mua nên có tầm nhìn xa, nhưng xa trong thời gian nào cần nắm rõ chứ không phải kiểu " uh chỗ này tương lai ngon lắm". Tương lai là bao xa, 1-3 năm, 3-5 năm hay 10-20 năm sau mới bắt đầu " ngon" ? Nhiều bạn đi mua bất động sản thua là ở điểm này, tức là nhìn xa thì ngon thiệt nhưng...lâu quá. Phải 10 năm trở lên, xung quanh chưa có gì thì tốt nhưng KHÔNG có gì luôn thì chết! Không có gì ở đây tức là trong 3-5 năm nhà nước có kế hoạch gì phát triển xung quanh không? Có tập đoàn nào sắp vào làm gì không? Có chuẩn bị mở rộng đường không? Làm xong mọi thứ miếng đất mình có bị bay mất khúc nào không v...v....Mấy bạn phải tìm hiểu cho hết và có bức tranh tổng thể 3-5 năm sau khi mình mua, bất động sản đó sẽ thành gì và giá bán dự kiến được tầm bao nhiêu? Đừng mua chỉ vì nghe môi giới nói chỗ này ngon lắm bà con đang dành nhau mua bla bla. Không nghe ai nói cả, điều các bạn cần làm là research thật nhiều, nhất là xem bản đồ quy hoặc khu đó, tỉnh đó, huyện đó trong 3-5 năm và xem khi nào dự án ( nếu có) được làm. Mua thích nhất là mua những nơi mà xung quanh các dự án lớn bắt đầu triển khai, giá lúc đó còn khá mềm và sẽ lên nhanh ít nhất 2-3 lần trong thời gian ngắn.

- Địa điểm đất/nhà khi làm xong có khả năng cho thuê dễ dàng không? Cho thuê giá tốt không? 2 căn nhà trị giá ngang nhau nhưng nếu ở vị trí khác nhau có khả năng cho thuê khác giá tiền. Điều này mình chứng kiến khá nhiều rồi và nó hoàn toàn chính xác. 2 căn cùng giá trị mà căn trong khu dân cư đăng bản hoài ít ai hỏi thuê, trong khi căn ở khu có tiềm năng thì vừa mới kí hợp đồng đặt cọc đã có vài người vào xin hỏi thuê ngay lập tức.

- Đợi đủ tiền mới mua thì không bao giờ mua được : đó là câu nói mẹ mình hay nhắc mình nhất. "Cái gì ngon lành bao nhiêu người muốn dành lấy mà con đợi làm để dành đủ tiền thì bao giờ mới đến lượt. Rồi đợi đủ tiền thì căn nhà đó giá đã lên gấp mấy lần rồi." Ngày xưa chưa vay được ngân hàng thì bà đi mượn, mua xong làm tích cóp trả. Còn khi bà đã thành quen nhẵn mặt ở các ngân hàng rồi thì bà dùng đòn bẩy tài chính, dùng tiền ngân hàng mượn được bằng cách cầm lại chính miếng đất, căn nhà đã mua để mượn tiền ra đi mua nhà đất khác. Dĩ nhiên cách này chỉ phù hợp với những ai có đầu óc nhanh nhạy và có óc phán đoán cực tốt với thị trường. Mẹ mình có cái đó và bà lại cực may mắn nên căn nào bà mua cũng trúng nên chỉ cần vài tháng là bà đã kiếm lời ngay từ những căn mượn tiền đi vay mua đó. Mình từng hỏi bà " mẹ mua vậy mẹ không sợ lỡ bán không kịp được thì trả tiền lãi ngân hàng lỗ à". Bà nói điều quan trọng là con phải đánh giá và chọn mua đúng miếng đất/căn nhà có giá trị và ở vị trí đẹp thì con sẽ bán lúc nào cũng được. Nếu không lời thì con vẫn có thể bán nhanh để cắt lỗ sớm . Và quan trọng hơn nữa là phần đi mượn lúc nào cũng phải thấp hơn tổng giá trị tài sản của con có, chỉ nên chiếm tầm 1/3 và cũng chỉ bằng 1/3 khả năng tài chính của con để mình luôn ở mức an toàn. Bằng cách này mà bà nhân đôi, nhân ba tài sản lên rất nhanh.

Và bà dạy mình câu "Nợ là một cơ hội nếu biết cách khai thác và quản lí" . Nói đúng thuật ngữ thì đó chính là đòn bẩy tài chính. Sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan sẽ mang lại nguồn lợi rất lớn.

Và với người tính toán kinh doanh như mẹ mình là luôn dùng nợ- đòn bẩy tài chính để đầu tư. Điển hình là có một năm, mình dành dụm đủ tiền để mua được thêm 1 căn nhà nhưng bà không cho mua mà bắt dùng số tiền đó + mượn nợ ngân hàng để mua tổng cộng 1 căn nhà và 4 miếng đất. Sau gần 1 năm đầu tư, giá trị nhà và đất đều đã tăng lên khá tốt, rút ngắn quãng cách nợ ngân hàng lại và tiền trả lãi ngân hàng được lấy ra từ tiền cho thuê căn nhà đó. Những miếng đất mình mua đầu tư kiểu vậy đôi khi chỉ đến 6 tháng-1 năm là đã có lời nên tiền xoay vòng và tài sản nhân lên rất nhanh.

Tuy nhiên sử dụng đòn bẩy tài chính không không phải chắc chắn sẽ thành công, nó như CON DAO 2 lưỡi, nếu các bạn áp dụng tốt sẽ thu lợi nhuận, áp dụng không tốt sẽ để lại hậu quả nghiêm trọng. Đó là khi bạn mượn nợ quá khả năng chi trả và không có kế hoạch back up nếu giữa chừng xảy ra vấn đề, ví dụ như giảm thu nhập, thất nghiệp, ốm đau bệnh tật v..v..

Vậy để đảm bảo khoản nợ sẽ nằm trong vòng kiểm soát của mình thì lưu ý những điều sau:

- Tiền trả nợ hàng tháng chỉ chiếm tối đa 30% thu nhập ( với bản thân mình chỉ áp 10-20% tối đa để không quá tạo áp lực bản thân)

-Chuẩn bị sẵn 1 khoảng tiền đủ trả nợ 3-6 tháng để nếu lỡ kẹt mình vẫn có tiền chi trả nợ ngắn hạn.

-Mua nhà đất ở vị trí đẹp để lỡ có vô bước đường cùng không có khả năng thanh toán vẫn bán tài sản được nhanh nhất thu hồi tiền.

- Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đi xuống mà phải sử dụng vốn vay thì đây là nguy cơ thất bại của nhà đầu tư ( như thị trường o Vn hay Mỹ trong giai đoạn 2008-2011). Cần tính toán kĩ lưỡng trước khi ra quyết định.

Và bây giờ nối tiếp bà, mình chỉ yêu nhất là nhà và đất, làm mỗi tháng chỉ cần dư ra một chút là mình sẽ gom tiền đi mua đất nên tài khoản tiền mặt không có bao nhiêu, thậm chí luôn trong tình trạng thiếu nợ ngân hàng. Mà càng nợ thì càng tiết kiệm và càng cố gắng làm việc khi có mục tiêu phía trước.

Ps/ các bạn lưu ý bài mình viết ra như một kinh nghiệm của cá nhân dựa vào thời thế của đất nước ngay tại thời điểm đó, có thể không phải áp dụng cho ai hay cho đất nước nào cũng thích hợp. Tuy nhiên cái mình học được và muốn chia sẻ chính là tragedy đầu tư bất động sản và hi vọng mọi người đọc bài này xem như học hỏi thêm một kinh nghiệm từ góc nhìn khác . Vui lòng không đem chính trị vào tranh luận, ví dụ như đầu tư đất ở Vn có ngày bị mất hết .

(Theo Christie Ho)