Top 7 loại giấy tờ pháp lý cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền mua căn hộ

TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN MUA CĂN HỘ CẦN KIỂM TRA KỸ CÁC LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ NÀO?

Đánh giá pháp lý là điều kiện tiên quyết khi đi xem, mua dự án chung cư căn hộ “còn trên giấy”. Một dự án chung cư có đầy đủ giấy phép, đủ hồ sơ pháp lý thì mới đủ điều kiện xây dựng và mở bán. 

Hồ sơ pháp lý là gì?

Hồ sơ pháp lý là các giấy tờ, văn bản pháp luật cần thiết của một người, sự vật, sự việc nào đó. Hồ sơ pháp lý thường bao gồm các loại giấy tờ như giấy chứng nhận, quyết định bổ nhiệm, điều lệ doanh nghiệp,… Hồ sơ pháp lý của một người thường gọi là giấy tờ pháp lý cá nhân.

Ví dụ, giấy tờ pháp lý cá nhân là những giấy tờ cần thiết của một cá nhân theo quy định của Luật. Mỗi cá nhân cần có CMND/CCCD, sổ hổ khẩu, sổ thường trú, hộ chiếu (nếu là người nước ngoài) để xác minh danh tính, nơi ở. Giấy tờ pháp lý cơ bản cá nhân còn có giấy phép lái xe, thẻ bảo hiểm, hộ chiếu,…

Đối với doanh nghiệp, hồ sơ pháp lý (đầy đủ là hồ sơ thẩm định pháp lý)  của tổ chức, doanh nghiệp một tổ chức cũng bao gồm (nhưng không hạn chế) các loại giấy tờ sau: Giấy quyết định thành lập; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế và mã số hải quan; Điều lệ công ty;… cùng nhiều loại giấy tờ khác.

Các doanh nghiệp khác nhau có thể có các bộ hồ sơ thẩm định pháp lý khác nhau.

Tương tự, một dự án chung cư được xây dựng cũng cần có hồ sơ pháp lý đầy đủ trước khi được cấp phép xây dựng, được cất viên gạch đầu tiên.Chi tiết các giấy tờ pháp lý cần thiết của một dự án chung cư dưới đây.

Hồ sơ thẩm định pháp lý dự án xây dựng chung cư bao gồm những gì?

Một dự án xây dựng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý thì mới được cấp phép xây dựng. Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án là bước đầu tiên cần thực hiện. Nếu pháp lý chưa đầy đủ hoặc có vấn đề, bạn cần cân nhắc thêm.

Theo chuyên gia Luật, một dự án chung cư cần có những loại giấy tờ pháp lý cơ bản sau:

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án; 
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
•  Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt;
• Giấy phép xây dựng;
•  Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà;
•  Chứng thư (hoặc hợp đồng) bảo lãnh ngân hàng.

1. Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án

Để có thể xây dựng công trình, doanh nghiệp cần được Ủy ban nhân dân các cấp xem xét hồ sơ và ra quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Chủ đầu tư, doanh nghiệp.

Đây là một trong những các giấy phép đầu tiên mà Doanh nghiệp cần phải có được.

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ)

Để được cấp phép xây dựng chung cư, Chủ đầu tư cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nền dự án (sổ đỏ).

Trong bộ hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án lại đòi hỏi cần có Giấy chứng nhận, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án (giấy số 1).

3. Chấp nhận chủ trương đầu tư dự án

Theo Khoản 7 Điều 4 Luật Đầu tư công 2019 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) có quy định:

‘Chủ trương đầu tư là quyết định của cấp có thẩm quyền về các nội dung chủ yếu của chương trình, dự án đầu tư, nhằm làm căn cứ để lập, trình, phê duyệt quyết định đầu tư chương trình, dự án đầu tư, quyết định phê duyệt về báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư công.’

4. Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt

Bản vẽ tỷ lệ 1/500 của tổng thể dự án cũng là một giấy tờ quan trọng cần phải xem qua. Bản vẽ quy hoạch 1/500 thể hiện bản đồ dự án, ranh giới các lô đất, tòa nhà được phân chia, quy định về mục đích sử dụng các loại đất trong khu vực dự án.
Đây là giấy tờ cần trong bộ hồ sơ cần có để chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không có bản vẽ, chủ đầu tư sẽ không thể có đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ.

Bạn cần xem kỹ bản đồ quy hoạch, bản vẽ dự án và tòa nhà, căn hộ sắp tới bạn sẽ mua, đầu tư.

Hãy đếm kỹ số tầng, xem từng căn hộ. Thực tế vẫn có trường hợp hi hữu khi Chủ đầu tư đã xây dựng số lượng nhiều hơn so với khi được cấp phép. Việc này dẫn đến nhiều khách hàng sau khi mua, ở được nhiều năm mà vẫn không có sổ hồng.

5. Giấy phép xây dựng của Chủ đầu tư

Sau khi được cấp các loại giấy số 1, 2, 3, 4, để có thể tiến hành, Chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng dự án chung cư đó.

Đây là điều kiện đủ để dự án có thể được khởi công.

6. Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 55, Khoản 1 có quy định:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Theo đó, dự  án chung cư muốn tiến hành bán căn hộ, huy động vốn đầu tư (đưa vào kinh doanh) cần phải có Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà.

7. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với dự án đó

Bảo lãnh ngân hàng là việc cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính,…) nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (ví dụ chủ đầu tư dự án xây dựng) thay cho bên được bảo lãnh (người mua nhà)  trong trường hợp bên được bảo lãnh/người mua nhà không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh.

Bảo lãnh ngân hàng cũng là một trong những điều kiện cần để dự án chung cư có thể được mở bán.
Biết được những giấy tờ cơ bản, bạn cũng cần phải đọc và hiểu những loại giấy tờ pháp lý này. Sau đó là phân biệt độ thật giả của từng loại giấy tờ.

Thực tế, số lượng giấy tờ kiểm tra có thể nhiều hơn, có thể ít hơn tùy từng dự án cụ thể. Khi đi xem căn hộ, nhân viên bán hàng sẽ giải thích cặn kẽ hơn về những giấy tờ cần thiết, vì sao không có loại này, sao lại có thêm loại khác.

P/s: Nếu mua nhà phố thì sẽ cần các giấy tờ sau:

1./ Bản vẽ hiện trạng
2./ Bản vẽ hoàn công
(1) vs (2) để lưu hồ sơ sau này khi cần sửa chữa; xin phép; xem sơ đồ Điện Nước; kết cấu tòa nhà cần dùng.
3./ Sổ hồng
4./ Tờ khai thuế trước bạ
5./ CMND bên bán
6./ Hộ khẩu bên bán
(3)....đến (6). Bắt buộc phải có; không có thì ko mua bán công chứng được.

Ngoài ra nếu mua mà bên bán vay bạn thì cần thêm vài giấy tờ bên thứ ba (bên cho vay)...
 

(Theo Trung Kiên)

Đừng để mất nhà vì không biết kiểm tra pháp lý chung cư!

Việc kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua là vô cùng cần thiết, bởi nó sẽ giúp bạn tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi của bạn. Không vướng phải các dự án lừa đảo, chiếm dụng vốn của người mua, tránh dự án không đầy đủ về mặt pháp lý dẫn đến trục trặc trong quá trình hoàn thiện.

Thông tin pháp lý căn hộ chung cư mà khách hàng cần phải nắm rõ trước khi mua bao gồm:

???? Khách hàng cần phải tìm hiểu thông tin chi tiết về chủ đầu tư.

✍️ Bởi uy tín của chủ đầu tư sẽ quyết định đến nhiều yếu tố bao gồm chất lượng công trình cũng như tính pháp lý của dự án. Chủ đầu tư uy tín sẽ thực hiện các thủ tục về mặt pháp lý khi tiến hành xây dựng, đồng thời chất lượng công trình cũng được đảm bảo hơn.

???? Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư phải có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

???? Khách hàng cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không.

✍️  Nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.

 ???? Tìm hiểu dự án đó đã có phê duyệt mặt bằng tổng thể theo tỉ lệ 1/500 chưa.

???? Chủ Đầu tư phải có giấy phép xây dựng dự án.

???? Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng.

✍️  Theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua.

???? Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

✍️ Theo quy định tại các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

???? Văn bản chấp thuận huy động vốn của cơ quan chức năng.

Trường hợp: Khách hàng đã nhận bàn giao căn hộ và muốn chuyển nhượng lại căn hộ đó.

✍️ Nếu chủ sở hữu đã được cấp GCN (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì người mua và chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà ở để chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho người mua.

✍️ Nếu đang trong thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN cho chủ sở hữu thì người mua nên chờ chủ sở hữu được cấp GCN, rồi hãy xác lập giao dịch mua lại căn hộ. Sau đó, đôi bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động nhà ở như trên.

✍️ Nếu chủ sở hữu chưa được cấp GCN thì giao dịch mua lại căn hộ từ họ là một giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Đôi bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, để từ đó Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN.

Trường hợp: Căn hộ đã hoàn thành nhưng chủ sở hữu chưa nhận bàn giao

???? Trong trường hợp chủ sở hữu chưa nhận bàn giao căn hộ mà chuyển nhượng lại cho người khác thì giao dịch giữa đôi bên là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và sẽ tồn tại 02 tình huống sau đây:

✍️ Một: Chủ sở hữu đã hoàn tất hết các nghĩa vụ với Chủ đầu tư. Trong tình huống này, người mua sẽ không phải kế thừa các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu với Chủ đầu tư. Khi giao dịch được được xác lập, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ trong mối quan hệ với Chủ đầu tư.

✍️ Hai: Chủ sở hữu vẫn còn các nghĩa vụ chưa thực hiện với Chủ đầu tư (thông thường là chưa thanh toán hết các khoản phải trả theo hợp đồng mua căn hộ). Trong tình huống này, người mua cần lưu ý về giá chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận với chủ sở hữu. Bởi vì, người mua sẽ phải kế thừa các nghĩa vụ với Chủ đầu tư mà chủ sở hữu chưa thực hiện.

(Chợ Đất sưu tầm)