Thu thuế bất động sản thứ 2: Ma trận thuế phí đối với các nhà đầu tư mua kinh doanh chuyển nhượng bấ

Ma trận thuế/phí đối với nhà đầu tư mua-kinh doanh-chuyển nhượng bất động sản

• TP.HCM đề xuất 2 phương án đánh thuế tài sản (1) thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để cho cá nhân và gia đình ở (căn nhà thứ 2) và (2) tăng mức thu thuế nhà đất thứ 2 trên địa bàn TP.HCM, mục địch của việc thí điểm tại thị trường TP.HCM nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá nhà bênh cạnh đó tăng hiệu quả sử dụng đất và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Trước khi phân tích về tính ưu việt của đề xuất này, cùng nhìn lại ma trận đóng thuế đối với một nhà đầu tư mua – kinh doanh – chuyển nhượng sẽ chịu bao nhiêu loại thuế:

Mua bất động sản: dòng tiền dùng để mua bđs (nhà, đất, chung cư) đã phải đóng các loại thuế thu nhập cá nhân từ tiền công, lương (5-35%), kinh doanh & đầu tư (0.1%~10%) hoặc thậm chí được tặng, trúng số (10%).

Khi tiến hành mua bất động sản loại thuế đầu tiên mà người mua sẽ chịu là thuế giá trị gia tăng 10% (chung cư, đất nền, dự án liền thổ..), tiếp theo cần phải đóng chính là thuế trước bạ (0.5%) loại thuế này đang được đề xuất tăng lên thành 1-2%, để chuyển quyền sở hữu/sổ hồng.

Trong quá trình sử dụng bđs này cá nhân dù có sử dụng hay không sử dụng phải đóng 1 loại thuế phi nông nghiệp, thực chất là thuế tài sản hàng năm trị giá 0.03%.

Trường hợp dùng tài sản này cho thuê (i.e cho thuê mặt bằng, hay cho thuê chung cư), dòng tiền thu được từ việc kinh doanh này tiếp tục đóng 2 loại thuế kinh doanh theo TT số 92/2015/TT-BTC, (1) thuế TNCN kinh doanh 5%, và (2) thuế giá trị gia tăng (5%).

Nếu trong quá trình khai thác chưa biết hiệu quả hay không mà muốn bán cho chủ sở hữu khác thì phải đóng thuế chuyển nhượng (2%), phí thẩm định và phí công chứng (0.1%), dự thảo đề xuất sẽ nâng cao khoản thuế này đối với căn nhà thứ hai.

Nhìn vào ma trận thuế phí sẽ phải đóng ở trên một số câu hỏi đặt ra (1) Có hiện tượng bị đóng thuế 2 lần trên 1 tài sản hay không (2) Việc tăng thuế này có dẫn tới bình ổn giá nhà HCM hay không?

• Nếu nhìn vào bản chất của thuế đánh vào thu nhập hoặc vào giá trị gia tăng thì rõ ràng nếu tiếp tục đánh thuế tài sản thêm trên các bất động sản này có dấu hiệu bị double thuế (i) đầu tiên là thu nhập dùng mua bất động sản đã chịu thuế, kinh doanh cũng chịu thuế TNCN rồi thậm chí chuyển nhượng không cần biết có tạo giá trị gia tăng hay không vẫn đánh thuế và nếu để không chịu thêm một khoản thuế tài sản thì thật sự không công bằng dành cho các ca nhân sở hữu BDS tại TP.HCM (ii) Giá trị tài sản đặc biệt là bất động sản việc đánh thuế cao không phải là nguyên nhân chính ảnh hưởng tới tăng giá, thậm chí đánh thêm thuế tài sản trên căn nhà thứ 2 không góp phần làm giảm giá nhà đôi khi còn tăng giá mạnh như trường hợp của Thượng Hải - Trung Quốc, bản chất vẫn tuỳ thuộc vào cung và nhu cầu, cho tới khi nhu cầu ở thành phố vẫn đang rất cao như thế này việc bình ổn nhờ vào đánh thuế thì khả năng thành công rất thấp.

Nhìn ma trận thuế này mới thấy sự lợi/hại của các bạn môi giới khi tư vấn, mua, kinh doanh, bán thậm chí phương pháp để tối ưu cũng được các bạn tận dụng tối đa, nếu để ý kỹ thì vai trò của môi giới ngày càng được tăng lên trong những năm gần đây khi giúp cho các chủ sở hữu tối ưu được các khoản thuế do đó, thuế trên căn nhà thứ 2 cũng không làm khó được họ.

^^ sợ thuế quá, chắc phải mua thêm cho đỡ sợ

(Theo Đinh Minh Tuấn)

Du Uyên

Giọng điệu mấy thằng cò, cứ áp thuế để chuyển tiền nhàn rỗi vào kd-sx, tự động bđs xì hơi.

Nhat Cao

Du Uyên rồi mấy tháng nay sao doanh nghiệp sx kd đóng cửa hàng loạt ? Chả phải đang bóp dòng tiền qua đó sao

Du Uyên

Nhat Cao nói chuyện vu vơ ko mệnh đề ko dẫn chứng, bạn đang nói về vấn đề gì ?

Nhat Cao

Du Uyên bạn biết h vay kinh doanh là bao nhiêu % ko ? Để tôi nói luôn nhé 16 % /1 năm + phí bảo hiểm 120 tr /1 năm vậy nếu bạn là sx - kd lợi nhuận trung bình 20% /1 năm bạn có vay ko ?. Đừng nghĩ bds hạ giá doanh nghiệp ko chết vì tài sản thế chấp là bds ai làm kinh doanh cũng biết nếu bds lên giá thì có thể xin ngân hàng thẩm định lại để xin vay thêm nhưng nếu bds xuống thì .... Tôi ghét cái kiểu những người chưa / không biết kinh doanh cứ bô bô cái mồm là nắng bds để dòng tiền vào sx -kd mà chả biết những người kd - sx như chúng tôi đang phải gồng lãi hàng tháng và tài sản thế chấp toàn là chính đất đai nhà xưởng của doanh nghiệp ( tôi đang vay 6 tỷ 5 tháng 5 này hết ưu đãi ) thị trường thì đang bị thu hẹp rất nhiều , giá cả nguyên vật liệu thì đang tăng

Du Uyên

Nhat Cao poyuen thì gia công sợi bông tq bị liệt hàng hóa nguồn gốc cấm vận, apax thì lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Bạn có đọc hết bài báo không hay bạn up lên cho mình đọc, ý bạn muốn truyền tải ở đây là gì, mình thấy không liên quan gì và ko hiểu bạn muốn gì

Nhat Cao

Du Uyên làm ơn đừng nghĩ bds và kd sx là riêng vì nó ảnh hưởng tới nhau hơi bị nhiều đấy ( vd rõ nét nhất là vốn hoá 1 doanh nghiệp )

Thanh Trinh

Du Uyên T cũng là cò nhưng T lại cực kỳ ủng hộ áp thuế bđs. Nếu B đã từng đọc các bài viết của T thì B sẽ thấy trong giới cò sẽ có cò này cò kia và cái nhìn của B sẽ khác một chút. VN thị trường bát nháo nên sản sinh ra cò thì đúng là ko oan tí nào.

Chu Ngọc Trung

Như thế nào gọi là bds thứ 2 ? Nếu đánh thuế thật thì các tỉnh, Đồng Nai, Bình Dương…sẽ hưởng lợi nhất

Be Be Nguyen

Mình khá khó hiểu là 1 người tiếp xúc khá nhiều thông tin như anh, trưởng bộ môn của 1 môn mà sao lại phân tích vấn đề này nhỉ. Mình lải nhải 1 nội dung này trên nhiều bài viết về thuế. Nói thiệt chứ cái lề đường dọn hoài còn chưa xong thì thuế má gì. Đứng chình ình giữa đường buôn bán mà đui hết các cấp từ địa phương đến trung ương thì đánh thuế kiểu gì.

Dao Quoc Viet

Be Be Nguyen đây là góc nhìn của a Đinh Minh Tuấn. Mình chia sẻ lại nội dung của ảnh

Be Be Nguyen

Dao Quoc Viet ok anh. Đủ thứ chuyện trái tai gai mắt không làm thì còn làm được gì nữa. Đụng chạm quyền lợi của cấp nhỏ nhất còn ngại thì làm được gì.

Phat X.Luong

Hù thôi mục đích mấy anh lợi ích nhóm đang gom bds giá rẻ bây giờ phải "giũ" cho dân nó "nhả hàng" ra bớt, sắp tới sẽ có một đống tin tức bất lợi cho TT bds như bắt bớ ông X bà Y, lãi suất tăng, thuế này nọ. Mục đích vẫn là làm lợi cho nhóm lợi ích

Truong Son

Tiền lương đã đóng thuế. Xong đi mua đồ ăn cũng phải đóng thuế tiếp. Thuế chồng thuế.

Bá Tín Đào

Nhanh lên cho dân nhờ, sợ k dám làm khi bđs đóng băng kéo theo ngành sx phá sản cụ thể như vlxd rồi hàng trăm cty bđs phá sản, lực lượng lao động cũng mất việc thêm nữa nếu hạ ls thì tiền vào ck, bđs càng cao nữa nhưng việc này hiếm có thể xảy ra vì thế giới đang tăng cao. Muốn áp dụng thu thuế bđs thứ 2 không phải đơn giản mà làm vì hệ lụy còn nhiều kéo theo k phải muốn làm là làm đâu rồi k có lãi các doanh nghiệp bđs nước ngoài sẽ chạy về xứ bản địa thì mất thu, mà đã bỏ đi thì dù trải thảm cũng k quay lại. Nhìn sang bạn vàng 4 tốt thu thuế bđs thứ 2 phải có lộ trình và chỉ áp dụng với các loại bđs có giá trị cao, còn các bđs k phải cao cấp thì chỉ thu thuế thứ 2 theo hình thức gián tiếp là theo thuế thu nhập cá nhân.

Bá Tín Đào

Thêm nữa bđs vùng ven sẽ tăng giá và thành thỏi nam chân hút các nhà đầu tư, kéo theo bđs khu công nghiệp sẽ biến mất tại hcm và công nhân sẽ quay về tỉnh vừa nhẹ nhàng gần gđ lại né được hàng hà trăm thứ thuế, doanh nghiệp lớn cũng như doanh nghiệp nước ngoài sẽ nhanh chóng rút về vùng ven hoặc biến mất khỏi VN....hệ lụy khó lường trước....

Ngay Ve

Tp xong rồi các tỉnh khác chuẩn bị

Tùng EveryLand

Nếu đánh thuế bds thứ 2, thì giá lại tăng thêm. Tính thanh khoản kém đi. Nếu nguồn tiền yếu thì mới sợ, chứ mấy cá mập đâu có lo. Giá vẫn tăng, ngân sách tăng, ai yếu nhả ra, ai mạnh gom vào. Vui cả làng thôi

Thanh Trinh

Áp thuế thì chắc chắn giá nhà giảm rồi ko thể bàn cãi Ad ơi. Tuy nhiên sale cũng đừng lo lắng vì khi thị trường trong lành thì giao dịch của sale vẫn tiến hành bình thường mà thôi. Tất cả vì sự phát triển lâu dài và đặt lợi ích quốc gia lên trên hết.