Mall - Trung Tâm Thương Mại Là Tương Lai Của F&B Việt Nam: Góc Nhìn Đầu Tư Bất Động Sản Mới

Mall Là Tương Lai Của Ngành F&B Việt Nam: Bản Đồ Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê Và Phân Tích Chuyên Sâu Từ Chợ Đất

Lời mở đầu: Sự thật đằng sau nghịch lý "mặt phố đắc địa" và lời khẳng định từ Chợ Đất

Trong tư duy truyền thống của đại đa số nhà đầu tư bất động sản thương mại và các chủ doanh nghiệp ẩm thực (F&B) tại Việt Nam, mặt phố luôn được xem là cái nôi của sự thành công. Hình ảnh những cửa hàng nằm ngay các trục đường lớn sầm uất, sở hữu mặt tiền rộng mở đón dòng người qua lại tấp nập đã hằn sâu vào tiềm thức của thị trường như một bảo chứng cho doanh thu khổng lồ. Nhận định "Mall là tương lai của F&B Việt Nam" chắc chắn sẽ vấp phải không ít ý kiến trái chiều từ giới quan sát và các nhà đầu tư truyền thống. Sự phản đối này hoàn toàn có cơ sở khi hình ảnh phổ biến nhất của các trung tâm thương mại (Mall) trong mắt nhiều người vẫn gắn liền với định kiến: đơn giá thuê mặt bằng đắt đỏ, quy định vận hành khắt khe, lưu lượng khách lướt qua nhanh nhưng ít người ngồi lại, và cảm giác thương hiệu bị "nuốt chửng" vào một hệ sinh thái khổng lồ mà bản thân không thể tự kiểm soát.

Ngay cả những chuyên gia phân tích thị trường kỳ cựu hay các chủ chuỗi F&B cũng từng có thời kỳ hoài nghi tương tự, đặc biệt khi chứng kiến một số trung tâm thương mại tại các tỉnh lẻ rơi vào tình trạng thưa thớt khách hàng. Tuy nhiên, các số liệu thực tế từ việc thử nghiệm vận hành của các thương hiệu tiêu biểu - như chuỗi Đảo Matcha khi lần đầu tiên đặt chân vào hệ thống AEON Mall và tiến hành quan sát hành vi của thực khách một cách chi tiết - đã mang đến một góc nhìn hoàn toàn khác biệt. Thực tế chứng minh có những trung tâm thương mại lúc nào cũng trong tình trạng đông nghịt khách, các thương hiệu lớn phải xếp hàng dài chờ đợi nhiều tháng để có được một mặt bằng trống, trong khi không ít tổ hợp thương mại khác lại vắng vẻ. Điều này đặt ra một câu hỏi lớn về bản chất vận hành của bất động sản thương mại.

Đối với ngành kinh doanh F&B, trung tâm thương mại không chỉ đơn thuần là một kênh phân phối hay một điểm bán phụ trợ để làm thương hiệu. Xét dưới góc độ xu hướng vĩ mô, hành vi tiêu dùng đô thị và hiệu quả tài chính tối ưu, trung tâm thương mại đang dịch chuyển mạnh mẽ để trở thành kênh bán hàng cốt lõi của tương lai. Với vai trò là hệ sinh thái công nghệ và tư vấn bất động sản hàng đầu Việt Nam, Chợ Đất (vận hành qua website chodat.com.vn và hotline chính thức 090 123 16 79) khẳng định rằng việc hiểu rõ động lực của sự chuyển dịch này chính là chìa khóa giúp các nhà đầu tư bất động sản cho thuê và các chủ doanh nghiệp F&B đưa ra quyết định phân bổ dòng vốn chính xác, tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận và hạn chế tối đa các rủi ro vận hành trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc sâu sắc.   

Toàn cảnh thị trường F&B Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026: Từ tăng trưởng nóng đến phát triển chiều sâu

Thị trường F&B Việt Nam đang trải qua một cuộc thanh lọc mang tính chu kỳ nhưng vô cùng khốc liệt. Theo các số liệu nghiên cứu chuyên sâu được công bố bởi iPOS.vn phối hợp cùng Nestlé Professional và các đơn vị cố vấn dữ liệu như VIRAC, quy mô doanh thu toàn ngành F&B Việt Nam năm 2024 đạt khoảng 688,8 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 16,6% so với năm 2023. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này ẩn chứa những nghịch lý sâu sắc và sự phân hóa mạnh mẽ giữa các giai đoạn trong năm. Sự thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng do áp lực lạm phát vĩ mô tăng cao (lạm phát CPI tăng 5,8% theo Tổng cục Thống kê) và lãi suất vay đè nặng đã tạo ra một làn sóng đóng cửa diện rộng. Ghi nhận trong 6 tháng đầu năm 2024, cả nước có khoảng 30.000 cửa hàng F&B phải ngừng hoạt động. Bước sang năm 2025, áp lực về chi phí mặt bằng và vận hành tiếp tục đè nặng, khiến hơn 50.000 cửa hàng F&B rút lui khỏi thị trường chỉ trong nửa đầu năm, đưa tổng số điểm bán toàn ngành chạm mức đáy 299.990 cửa hàng vào cuối quý II/2025 trước khi ghi nhận sự phục hồi nhẹ vào giai đoạn cuối năm để khép lại năm 2025 với mức doanh thu đạt hơn 726,5 nghìn tỷ đồng và quy mô 329.500 cửa hàng.   

Những số liệu trên phản ánh một thực tế rằng thời kỳ tăng trưởng nóng dựa trên việc mở rộng điểm bán ồ ạt đã chính thức khép lại. Thị trường F&B Việt Nam hướng tới năm 2026 đang chuyển dịch mạnh mẽ từ chiều rộng sang chiều sâu. Sự phân hóa diễn ra ngày càng sâu sắc giữa các mô hình vận hành bài bản, ứng dụng công nghệ, kiểm soát tốt chi phí và những mô hình tự phát, chậm thích nghi. Trong bối cảnh sức mua của người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn, thực khách không còn chi tiền cho những trải nghiệm hào nhoáng, xa xỉ một cách vô tội vạ mà chuyển sang theo đuổi những giá trị thực tế. Họ sẵn sàng chi trả mức giá trên 100.000 đồng cho một bữa ăn hoặc thức uống nếu nhận lại được giá trị tương xứng về chất lượng sản phẩm, dịch vụ chuyên nghiệp, tốc độ phục vụ và tính ổn định của trải nghiệm.   

Bên cạnh đó, môi trường pháp lý ngày càng thắt chặt với yêu cầu chuẩn hóa về hóa đơn điện tử, áp lực thuế đối với các hộ kinh doanh và chi phí tuân thủ tăng cao đã khiến bài toán lợi nhuận của các cửa hàng mặt phố trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Trong cuộc đua marathon dài hơi này, chiến lược lựa chọn mặt bằng thông minh, tối ưu hóa chi phí vận hành và quản trị dòng tiền đóng vai trò quyết định đến 50% sự thành bại của doanh nghiệp F&B.   

Phân tích sự phân hóa sâu sắc giữa bất động sản mặt phố và trung tâm thương mại

Sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư F&B từ mặt phố vào các trung tâm thương mại không phải là một hiện tượng nhất thời, mà được thúc đẩy bởi những lợi thế tài chính và vận hành mang tính cốt lõi. Qua quá trình tư vấn và khảo sát thực tế hàng nghìn giao dịch thuê mặt bằng của Chợ Đất, các chuyên gia chỉ ra ba lợi thế vượt trội giúp Mall vượt qua mặt phố trong việc bảo vệ biên lợi nhuận của doanh nghiệp F&B.   

Cơ chế kiểm soát thời tiết và ổn định hóa doanh thu quanh năm

Một trong những biến số lớn nhất tàn phá bảng kế hoạch lợi nhuận (P&L) hàng tháng của một cửa hàng F&B mặt phố chính là yếu tố thời tiết thất thường tại các đô thị lớn của Việt Nam. Phân tích thực tế cho thấy các quán kinh doanh mặt phố trung bình tại Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh phải gánh chịu từ 3 đến 4 tháng doanh thu sụt giảm rõ rệt trong năm do thời tiết bất lợi. Vào mùa mưa kéo dài của miền Nam, khách hàng cực kỳ ngại di chuyển ra đường. Vào những đợt nắng nóng đỉnh điểm từ 39 đến 40 độ C của mùa hè miền Bắc, người tiêu dùng cũng hạn chế tối đa việc ngồi tại các quán mặt phố không có hệ thống làm mát đủ mạnh. Những ngày thời tiết quá lạnh, âm u hoặc mưa phùn vào dịp cuối năm cũng khiến không khí mua sắm trở nên ảm đạm. Biên độ dao động doanh thu quá lớn giữa các tháng khiến các chủ quán mặt phố gặp rất nhiều khó khăn trong việc dự báo dòng tiền, quản trị nhân sự và bảo quản nguyên vật liệu, dẫn đến tinh thần làm việc của đội ngũ thường xuyên bị sụt giảm.   

Trong không gian khép kín của trung tâm thương mại, yếu tố thời tiết hoàn toàn bị triệt tiêu. Khách hàng bước vào Mall không phụ thuộc vào việc thời tiết bên ngoài đẹp hay xấu. Họ tìm đến Mall vì một tổ hợp các nhu cầu tích hợp: mua sắm nhu yếu phẩm, đưa con trẻ đi chơi tại khu vui chơi, hẹn gặp bạn bè, xem phim, hoặc đơn giản là tìm một không gian mát mẻ, sạch sẽ để trốn tránh cái nóng bức hay những cơn mưa rào ngoài phố. Với môi trường được kiểm soát nhiệt độ hoàn toàn bằng hệ thống điều hòa trung tâm, ánh sáng ổn định và mái che toàn bộ, Mall tạo ra một dòng khách hàng ổn định quanh năm. Khách đi đường lạnh giá bước vào Mall sẽ phát sinh nhu cầu tiêu dùng những món ăn, thức uống ấm nóng; ngược lại, khách nóng bức từ ngoài đường bước vào sẽ lập tức tìm kiếm những ly nước mát lạnh để giải nhiệt.   

Kết quả là doanh thu theo tuần, theo tháng của các cửa hàng F&B hoạt động trong Mall có tính ổn định cao hơn rất nhiều so với các điểm bán mặt phố có cùng quy mô. Biên độ biến động doanh thu thấp giúp doanh nghiệp dễ dàng lập kế hoạch vận hành, quản trị dòng tiền tối ưu và duy trì tâm lý ổn định cho đội ngũ nhân sự.   

Nghịch lý chi phí đầu tư ban đầu (Capex) và hiệu quả dòng tiền

Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất của các chủ thương hiệu F&B khi tiếp cận mặt bằng trong trung tâm thương mại là định kiến cho rằng "thuê mặt bằng trong Mall đắt". Sự đắt đỏ này thường được mọi người nhìn nhận dưới góc độ đơn giá thuê tính trên mỗi mét vuông mỗi tháng. Tuy nhiên, nếu thực hiện một phép tính tổng thể về tổng chi phí đầu tư ban đầu (Capex) để đưa một điểm bán đi vào hoạt động hoàn chỉnh, bản chất của bài toán tài chính sẽ hoàn toàn thay đổi.   

Đối với một mặt bằng mặt phố thông thường, chủ cửa hàng phải tự tay lo liệu và chi trả cho toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật thô và cơ điện (M&E). Điều này bao gồm: kéo đường điện công suất lớn (điện ba pha), thi công đường cấp thoát nước chuyên dụng cho ngành ẩm thực, lắp đặt hệ thống điều hòa không khí cục bộ, xây dựng khu vực toilet riêng biệt, bố trí bãi giữ xe cho khách, lắp dựng hệ thống biển hiệu ngoài trời chịu được thời tiết, và thiết lập các biện pháp an ninh, camera giám sát. Đối với nhiều mặt bằng cũ kỹ, chủ thuê thậm chí phải đập bỏ tường ngăn, gia cố cấu trúc, ốp lát lại toàn bộ sàn và trần nhà. Một điểm bán mặt phố có diện tích từ 80 m2 đến 100 m2 tại các vị trí có vị trí tốt ở Hà Nội hoặc Thành phố Hồ Chí Minh thường ngốn của nhà đầu tư từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng chi phí setup ban đầu, chưa kể khoản tiền đặt cọc thuê nhà khổng lồ kéo dài từ 3 đến 6 tháng tiền thuê.   

Ngược lại, các mặt bằng nằm trong trung tâm thương mại khi bàn giao cho khách thuê đã được trang bị sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn cao và đồng bộ. Gian hàng đã có sẵn đầu chờ đường điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) được nghiệm thu nghiêm ngặt, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, khu vực vệ sinh chung sạch sẽ của tòa nhà, bãi đỗ xe quy mô lớn có người phân luồng và lực lượng an ninh túc trực 24/7. Đặc biệt, lưu lượng người qua lại (traffic) tự nhiên đã được tích hợp sẵn nhờ các thương hiệu mỏ neo (Anchor Tenants) của Mall. Nhiệm vụ duy nhất của thương hiệu F&B là thiết kế và thi công nội thất (fit-out) cho gian hàng của mình sao cho bắt mắt, lắp đặt các thiết bị vận hành nội bộ và mở cửa đón khách. Chi phí fit-out cho một kiosk hoặc cửa hàng inline store có diện tích từ 40 m2 đến 60 m2 trong trung tâm thương mại thường chỉ dao động từ 300 triệu đến 500 triệu đồng tùy thuộc vào tiêu chuẩn nhận diện của từng thương hiệu.   

Phân tích tài chính thực tế từ Chợ Đất cho thấy, mặc dù đơn giá thuê trên mỗi mét vuông trong Mall cao hơn ngoài phố, nhưng tổng chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn đáng kể giúp kiểm soát rủi ro vốn hiệu quả hơn. Đối với các thương hiệu F&B đang trong giai đoạn phát triển chuỗi và muốn nhân nhanh điểm bán để chiếm lĩnh thị phần, yếu tố Capex thấp và thời gian chuẩn bị khai trương ngắn của mô hình Mall là một lợi thế chiến lược không thể bỏ qua.   

Tối ưu hóa tỷ lệ chuyển đổi khách hàng và giá trị đơn hàng (Ticket Size)

Tập khách hàng tìm đến các trung tâm thương mại tại Việt Nam hiện nay có sự đồng nhất và chất lượng rất cao. Họ chủ yếu là nhóm dân cư trẻ trong độ tuổi từ 20 đến 35 tuổi - thế hệ đang bước vào giai đoạn có thu nhập ổn định, tự chủ tài chính và có xu hướng chi tiêu phóng khoáng nhất cho các nhu cầu trải nghiệm ẩm thực, giải trí và phong cách sống. Họ thường di chuyển theo nhóm bạn bè, cặp đôi hoặc các gia đình trẻ có con nhỏ. Quan trọng hơn cả, tâm lý của một người khi bước chân vào trung tâm thương mại hoàn toàn khác biệt với một người đang di chuyển trên đường phố. Trên đường phố, khách hàng thường ở trạng thái phòng thủ tài chính: họ di chuyển nhanh, dễ bị phân tâm bởi giao thông, hay do dự, so sánh giá cả giữa các quán và dễ dàng thay đổi quyết định để rẽ sang một hướng khác.   

Trong khi đó, khi đã bước qua cánh cửa của trung tâm thương mại, người tiêu dùng đã tự đặt mình vào một không gian được thiết kế chuyên biệt để kích thích nhu cầu mua sắm và giải trí. Họ sẵn sàng dành ra từ 2 đến 4 tiếng đồng hồ để dạo chơi và chi tiêu. Một khách hàng vừa bước ra khỏi các cửa hàng thời trang lớn như H&M hay Uniqlo với những chiếc túi mua sắm trên tay, khi nhìn thấy một quán nước hay nhà hàng có thiết kế bắt mắt ngay trước mặt, xác suất họ ghé vào là cực kỳ cao.   

Đối với ngành F&B, cơ chế kích thích tiêu dùng chéo này giúp nâng tỷ lệ chuyển đổi (conversion rate) từ người đi qua thành người mua hàng thực tế trong Mall lên mức vượt trội so với mặt phố thông thường. Khách hàng trong Mall có tâm lý mua sắm thoải mái hơn, họ ít khi so đo hỏi giá trước, ít khi do dự và sẵn sàng gọi thêm các món phụ hoặc nâng cấp kích cỡ phần ăn. Thực tế ghi nhận giá trị đơn hàng trung bình (ticket size) của các cửa hàng F&B hoạt động trong trung tâm thương mại thường cao hơn từ 20% đến 30% so với các cửa hàng nằm ngoài mặt phố của cùng một hệ thống thương hiệu.   

Sự quan sát từ thực tế vận hành của chuỗi Đảo Matcha tại hệ sinh thái AEON Mall chỉ ra rằng, nhân viên tại điểm bán trong Mall hầu như không cần phải thực hiện các hoạt động chào mời, phát tờ rơi hay kéo khách phức tạp như ngoài phố. Khách hàng tự động tìm đến, tự tin lựa chọn, thanh toán và trải nghiệm. Tâm lý mua sắm của họ đã được kích hoạt và nuôi dưỡng thông qua hành trình trải nghiệm tổng thể bên trong trung tâm thương mại từ trước khi họ tiếp cận gian hàng F&B.   

Nghiên cứu hành vi tiêu dùng thế hệ mới: Động lực dài hạn cho mô hình Mall

Sự dịch chuyển từ mặt phố vào trung tâm thương mại không chỉ là câu chuyện tối ưu hóa chi phí ngắn hạn, mà là một chiến lược dài hạn hướng tới việc đón đầu sự thay đổi mang tính thế hệ trong hành vi tiêu dùng của người Việt Nam.   

Thế hệ đang lớn lên tại các đô thị Việt Nam hiện nay, đặc biệt là nhóm trẻ em và thanh thiếu niên trong độ tuổi từ 5 đến 15 tuổi, đang được nuôi dưỡng trong một bối cảnh đô thị hóa diễn ra vô cùng nhanh chóng. Không gian đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật hẹp, vỉa hè bị lấn chiếm, tình trạng ô nhiễm không khí, bụi mịn và tiếng ồn giao thông thường xuyên ở mức báo động, đi kèm với thời tiết nắng mưa ngày càng cực đoan do biến đổi khí hậu. Trong bối cảnh đó, các trung tâm thương mại quy mô lớn, hiện đại mọc lên khắp nơi đã vô tình đảm nhận vai trò là không gian công cộng an toàn, sạch sẽ và tiện nghi nhất cho thế hệ trẻ.   

Đối với thế hệ này, việc lui tới các trung tâm thương mại không còn là một hoạt động xa xỉ, thỉnh thoảng mới diễn ra vào các dịp lễ tết hay cuối tuần. Trung tâm thương mại đã trở thành một phần tất yếu và bình thường trong đời sống sinh hoạt hàng ngày của họ. Đây là nơi họ học tập, vui chơi, ăn uống, xem phim và gặp gỡ bạn bè. Xu hướng này hoàn toàn tương đồng với hành vi tiêu dùng tại các quốc gia có độ đô thị hóa cao trong khu vực như Nhật Bản hay Hàn Quốc, nơi các thương hiệu ẩm thực hoạt động trong Mall thậm chí còn sở hữu mức độ uy tín và sự tin cậy cao hơn hẳn các cửa hàng mặt phố. Nguyên nhân là do ban quản lý các trung tâm thương mại luôn áp đặt những quy chuẩn cực kỳ nghiêm ngặt về nguồn gốc nguyên vật liệu, quy trình vệ sinh an toàn thực phẩm, hệ thống xử lý rác thải và tiêu chuẩn dịch vụ khách hàng đối với các đối tác thuê gian hàng.   

Khi thế hệ trẻ này lớn lên và chính thức bước vào nhóm tiêu dùng chủ lực của xã hội, hành vi mua sắm của họ sẽ mang tính định hình rất cao. Họ sẽ tự động tìm kiếm những không gian quen thuộc, an toàn và tiện nghi đã gắn liền với tuổi thơ của mình. Họ dành sự tin tưởng tuyệt đối cho các thương hiệu F&B đã xây dựng được sự hiện diện bền bỉ trong các trung tâm thương mại từ sớm. Do đó, việc các doanh nghiệp F&B nỗ lực thiết lập sự hiện diện của mình trong hệ thống Mall ngay từ thời điểm hiện tại không chỉ là bài toán doanh thu trước mắt, mà là một quyết định mang tính chiến lược nhằm tích lũy tài sản thương hiệu và đón đầu tệp khách hàng trung thành của tương lai khi thị trường bước vào giai đoạn chín muồi.   

Tiêu điểm bất động sản bán lẻ Q1/2026: Nguồn cung thắt chặt và sự trỗi dậy của các "ông lớn" đại siêu thị

Dữ liệu thực tế từ thị trường bất động sản bán lẻ giai đoạn 2025 - 2026 cho thấy sức nóng của phân khúc mặt bằng trung tâm thương mại chưa hề có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt là tại các trung tâm kinh tế lớn.   

Nguồn cung hạn chế đẩy giá thuê và công suất lấp đầy lên mức kỷ lục

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Q1/2026 của Savills, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh duy trì ở mức ổn định khoảng 1,6 triệu m2 diện tích sàn từ hơn 160 dự án. Thị trường tiếp tục trải qua tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, buộc các thương hiệu bán lẻ quốc tế và chuỗi F&B trong nước phải cạnh tranh gay gắt để giành giật các diện tích bán lẻ chất lượng cao còn trống. Mặc dù có sự dịch chuyển và rút lui của một số khách thuê hoạt động kém hiệu quả tại các khu vực ngoài trung tâm, công suất lấp đầy toàn thị trường vẫn duy trì ở mức cực kỳ cao, đạt trên 90%. Điều này chứng minh rằng các dự án trung tâm thương mại có vị trí thuận lợi, được vận hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp và sở hữu khả năng tạo lưu lượng khách hàng ổn định vẫn luôn là thỏi nam châm thu hút các doanh nghiệp kinh doanh.   

Sự khan hiếm về mặt bằng chất lượng đã đẩy giá thuê tại các vị trí đắc địa tăng trưởng mạnh mẽ. Ghi nhận từ CBRE cho thấy, trong quý I/2026, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh tăng 4,1% so với cùng kỳ năm trước, trong khi khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng tích cực 3,8%. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm (CBD) chạm mức thấp kỷ lục là 3,0%, cho thấy các trung tâm thương mại lớn gần như không còn diện tích trống để cho thuê.   

Hiện tượng AEON Mall: Điểm sáng rực rỡ và chiến lược bành trướng thần tốc

Trong bối cảnh thị trường bán lẻ Việt Nam có nhiều sự biến động, sự thành công vượt bậc của tập đoàn AEON Mall đến từ Nhật Bản là một minh chứng sống động nhất cho thấy sức mạnh của mô hình đại siêu thị tích hợp. Theo báo cáo tài chính năm tài chính 2025 (kéo dài từ ngày 1/3/2025 đến 28/2/2026), AEON Mall ghi nhận doanh thu hoạt động tại thị trường Việt Nam đạt mức ấn tượng 18,83 tỷ yên (tương đương khoảng 3.088 tỷ đồng), tăng trưởng 8,7% so với năm tài chính trước đó. Lợi nhuận hoạt động đạt 4,78 tỷ yên (tương đương gần 785 tỷ đồng), tăng trưởng mạnh mẽ 12,8%. Tính trung bình, mỗi ngày vận hành tại thị trường Việt Nam mang về cho tập đoàn bán lẻ Nhật Bản khoảng 2,15 tỷ đồng lợi nhuận hoạt động.   

Đáng chú ý nhất chính là khả năng sinh lời vượt trội của thị trường Việt Nam. Biên lợi nhuận hoạt động của AEON Mall tại Việt Nam đã tăng từ 24,4% lên mức kinh ngạc 25,4% - giữ vững vị thế là thị trường nước ngoài sở hữu tỷ suất sinh lời cao nhất toàn hệ thống tập đoàn trên toàn cầu, bỏ xa biên lợi nhuận hoạt động tại thị trường nội địa Nhật Bản (14,8%), Trung Quốc (11,4%) và Campuchia (10,7%). Quy mô tổng tài sản của AEON Mall tại Việt Nam cũng phình to nhanh chóng khi tăng tới 36,5% chỉ trong vòng một năm, từ 128,3 tỷ yên (khoảng 21.037 tỷ đồng) lên mức 175,2 tỷ yên (khoảng 28.725 tỷ đồng). Phần lớn nguồn vốn gia tăng này được đổ dồn vào việc xây dựng và phát triển các dự án trung tâm thương mại thế hệ mới, khẳng định sự đặt cược dài hạn của tập đoàn Nhật Bản vào sức mua của tầng lớp trung lưu Việt Nam.   

Để hiện thực hóa mục tiêu nâng tổng số trung tâm thương mại tại Việt Nam lên con số 30 vào năm 2030 (gấp hơn 3 lần so với quy mô hiện tại), AEON Mall đang triển khai một chiến lược bành trướng thần tốc và linh hoạt. Tập đoàn quyết định dành tới 60% tổng nguồn vốn đầu tư tại khu vực Đông Nam Á (ASEAN) để tập trung tổng lực vào thị trường Việt Nam. Doanh thu hoạt động từ các mảng kinh doanh của AEON tại Việt Nam đạt mức tăng trưởng phi mã 25% mỗi năm, hướng tới mục tiêu vượt ngưỡng 300 tỷ yên (khoảng 1,84 tỷ USD) vào năm tài chính 2030.   

Sự kiện khai trương AEON Mall Đà Nẵng Thanh Khê vào ngày 3/7/2026 (trung tâm thương mại thứ 8 của tập đoàn tại Việt Nam) đã tạo nên một cơn sốt mua sắm tại khu vực miền Trung. Dự án có diện tích sàn thương mại khoảng 30.000 m2, diện tích cho thuê khoảng 21.000 m2, quy tụ gần 60 gian hàng chuyên dụng, trong đó gần 50% là các thương hiệu lần đầu tiên xuất hiện tại Đà Nẵng. AEON Mall cũng đang khẩn trương chuẩn bị đưa vào vận hành các trung tâm thương mại lớn tiếp theo tại Thanh Hóa và Hạ Long (Quảng Ninh) ngay trong năm tài chính này, đồng thời khởi công dự án AEON Mall Phủ Lý tại tỉnh Ninh Bình vào tháng 8/2026 với tổng vốn đầu tư 940 tỷ đồng, dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2027.   

Sự bành trướng mạnh mẽ của các đại siêu thị như AEON Mall hay các tổ hợp thương mại lớn của các tập đoàn đối thủ như Central Group hay Vincom Retail chính là những cơ hội vàng cho các thương hiệu F&B. Mỗi trung tâm thương mại mới được dựng lên sẽ tạo ra một cụm dân cư đô thị trẻ tập trung, sở hữu sức mua lớn và hành vi tiêu dùng hiện đại. Việc các chủ doanh nghiệp F&B nhanh chân đàm phán và thiết lập điểm bán tại các trung tâm thương mại này ngay từ giai đoạn đầu - khi mức độ cạnh tranh chưa quá khốc liệt và giá thuê còn nhiều ưu đãi - là một quyết định mang tính chiến lược cao để chiếm lĩnh thị phần trước khi các đối thủ lớn chiếm hết các vị trí đẹp.   

Bản đồ đầu tư bất động sản thương mại cho thuê ngành F&B tại Việt Nam

Sự dịch chuyển mạnh mẽ của ngành ẩm thực vào các trung tâm thương mại không chỉ mở ra cơ hội cho các chủ thương hiệu F&B mà còn là một gợi ý đầu tư bất động sản vô cùng giá trị cho các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Việc nắm bắt xu hướng này giúp các nhà đầu tư bất động sản dịch chuyển dòng vốn từ phân khúc đất nền hay căn hộ chung cư truyền thống (vốn đang gặp nhiều rào cản pháp lý và thanh khoản) sang phân khúc bất động sản thương mại cho thuê có dòng tiền ổn định và khả năng tăng trưởng dài hạn.   

Shophouse khối đế chung cư và shophouse liền kề trung tâm thương mại

Một trong những phân khúc bất động sản thương mại cho thuê đáng chú ý nhất hiện nay là hệ thống shophouse khối đế nằm tại các tòa nhà chung cư cao tầng hoặc shophouse liền kề phụ cận các trung tâm thương mại lớn. Phân khúc này sở hữu những ưu điểm vượt trội khi tận dụng được lượng cư dân nội khu khổng lồ của tòa nhà và dòng khách vãng lai cực lớn đổ về trung tâm thương mại hàng ngày.   

Khi lựa chọn đầu tư shophouse khối đế để hướng tới đối tượng thuê là các chuỗi F&B, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến các tiêu chí kỹ thuật hạ tầng. Khác với các ngành hàng bán lẻ thông thường chỉ cần diện tích trưng bày sạch sẽ, ngành F&B đòi hỏi những tiêu chuẩn kỹ thuật vô cùng khắt khe. Shophouse bắt buộc phải có hệ thống điện công suất lớn (điện ba pha), hệ thống đường ống cấp thoát nước được thiết kế với đường kính lớn để tránh tắc nghẽn dầu mỡ, hệ thống thông gió khử mùi riêng biệt không ảnh hưởng đến cư dân tầng trên, và đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt tiêu chuẩn nghiệm thu của cơ quan chức năng. Những căn shophouse đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật này luôn trong tình trạng khan hiếm và được các chuỗi F&B lớn săn đón với mức giá thuê rất cao và thời hạn hợp đồng dài hạn từ 5 đến 10 năm.   

Mô hình thuê sỉ mặt bằng thô và cải tạo cho thuê lại (Sub-leasing)

Đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại có năng lực quản trị vận hành tốt, mô hình thuê sỉ các mặt bằng diện tích lớn tại các tòa nhà văn phòng, khu chung cư hoặc shophouse thô, sau đó tiến hành phân chia không gian, cải tạo hạ tầng cơ bản và cho các thương hiệu F&B thuê lại là một hướng đi mang lại tỷ suất lợi nhuận (yield) cực kỳ hấp dẫn.   

Để thành công trong mô hình này, nhà đầu tư cần đóng vai trò là một đơn vị trung gian chuyên nghiệp. Nhà đầu tư sẽ đứng ra ký kết hợp đồng thuê dài hạn (từ 10 đến 15 năm) với chủ sở hữu tòa nhà để có được mức giá thuê sỉ tốt nhất. Sau đó, phối hợp với các đơn vị thiết kế và thi công chuyên biệt cho ngành F&B (như QDC Design & Build) để tối ưu hóa không gian, phân chia thành các gian hàng nhỏ (kiosk hoặc inline store) có diện tích từ 20 m2 đến 50 m2, trang bị đầy đủ hệ thống đầu chờ cơ điện (M&E) đạt chuẩn. Mô hình này giúp giải quyết triệt để nỗi đau của các thương hiệu F&B vừa và nhỏ: họ rất thèm khát không gian kinh doanh tiện ích nhưng không đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm để tự cải tạo một mặt bằng thô diện tích lớn. Việc thuê lại các không gian đã được setup sẵn hạ tầng cơ bản giúp họ giảm thiểu Capex ban đầu, rút ngắn thời gian chuẩn bị và tập trung hoàn toàn vào hoạt động chuyên môn pha chế, nấu nướng.   

Cẩm nang đàm phán thuê mặt bằng kinh doanh F&B chuyên sâu từ Chợ Đất

Để giúp các nhà đầu tư và chủ doanh nghiệp F&B tránh được những cạm bẫy pháp lý và mất mát tài chính không đáng có trong quá trình giao dịch thuê mặt bằng, hệ sinh thái bất động sản Chợ Đất (chodat.com.vn - 090 123 16 79) đúc kết bộ cẩm nang hướng dẫn đàm phán thực chiến dưới đây. Đây là những bài học xương máu được tích lũy từ hàng nghìn giao dịch thực tế trên thị trường.   

Quy tắc 1: Xác minh tính chính danh pháp lý của chủ thể cho thuê

Rủi ro pháp lý phổ biến nhất trên thị trường cho thuê mặt bằng là hiện tượng "ký hợp đồng sai chủ thể". Nhiều chủ doanh nghiệp F&B vì quá hào hứng với vị trí đẹp của mặt bằng đã vội vã tiến hành đàm phán và đặt cọc tiền cho những người tự xưng là chủ nhà hoặc đại diện gia đình mà không kiểm tra kỹ giấy tờ sở hữu. Câu chuyện thực tế từ một nhà đầu tư thuê mặt bằng trên phố cổ Hà Nội là một ví dụ điển hình: trong suốt quá trình đàm phán, người cha và hai người con trai đều khẳng định hai người con có quyền quyết định toàn bộ. Tuy nhiên, sau khi bên thuê đã chuyển khoản tiền đặt cọc giữ chỗ và đến ngày hẹn ký hợp đồng chính thức, một người khác hoàn toàn mới xuất hiện, tự xưng là chủ sở hữu hợp pháp duy nhất đứng tên trên sổ hồng và yêu cầu đàm phán lại toàn bộ các điều khoản thuê theo hướng bất lợi cho bên thuê với lý do "mấy đứa con tôi biết gì đâu mà quyết". Trong bối cảnh đó, nếu bên thuê không chấp nhận các điều khoản mới, việc đòi lại số tiền đặt cọc ban đầu sẽ vô cùng gian nan và kéo dài.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Trước khi đặt bút ký bất kỳ biên bản thỏa thuận đặt cọc nào, bên thuê bắt buộc phải yêu cầu bên cho thuê trình xuất bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng, Sổ đỏ) và chứng minh nhân dân/CCCD của người đứng tên trên sổ. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc của tổ chức, phải yêu cầu có văn bản ủy quyền hợp pháp có công chứng của tất cả các đồng sở hữu hoặc nghị quyết của hội đồng thành viên. Chỉ thực hiện giao dịch và ký kết hợp đồng trực tiếp với người có thẩm quyền pháp lý cao nhất.   

Quy tắc 2: Hợp đồng hóa toàn bộ các thỏa thuận cải tạo và sửa chữa vật lý

Hầu hết các chủ nhà phố đều có tâm lý mong muốn tài sản của mình được giữ nguyên trạng ban đầu. Tuy nhiên, hiện trạng thô của mặt bằng hầu như không bao giờ đáp ứng được công năng vận hành của một cửa hàng F&B. Bên thuê bắt buộc phải thực hiện các hoạt động đập phá tường ngăn, thay đổi vị trí nhà vệ sinh, chạy lại đường ống nước và đục tường để lắp đặt hệ thống thông gió. Nhiều chủ doanh nghiệp vì muốn đẩy nhanh tiến độ đã thỏa thuận miệng với chủ nhà về việc sửa sang. Đến khi công trình đang thi công dở dang, chủ nhà đột ngột thay đổi ý định, yêu cầu dừng thi công hoặc bắt buộc bên thuê phải hoàn trả lại nguyên trạng ban đầu vì lý do "ảnh hưởng đến phong thủy" hoặc "làm hỏng kết cấu nhà", gây ra thiệt hại tài chính vô cùng nặng nề cho thương hiệu.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Tất cả các hạng mục cải tạo, sửa chữa dù là nhỏ nhất đều phải được thể hiện chi tiết bằng bản vẽ thiết kế kỹ thuật và được chủ nhà phê duyệt bằng chữ ký trực tiếp trên văn bản. Thỏa thuận này phải được đưa thẳng vào nội dung của hợp đồng thuê chính thức như một phụ lục bắt buộc. Ngoài ra, cần quy định rõ thời gian thi công sửa chữa mặt bằng (fit-out period) - thông thường dao động từ 15 đến 45 ngày tùy quy mô - và trong khoảng thời gian này, bên thuê phải được miễn phí 100% tiền thuê mặt bằng, chỉ chi trả chi phí điện nước phát sinh thực tế.   

Quy tắc 3: Duy trì vị thế chủ động tài chính tối đa trước khi đặt cọc

Trong một giao dịch bất động sản thương mại, vị thế đàm phán của bên thuê luôn ở trạng thái cao nhất trước khi xuống tiền đặt cọc. Một khi tiền đặt cọc đã được chuyển vào tài khoản của chủ nhà, quyền chủ động đàm phán sẽ lập tức chuyển sang bên cho thuê. Nhiều nhà đầu tư F&B mắc sai lầm nghiêm trọng khi để lại các điều khoản cốt lõi mập mờ để "đàm phán sau" sau khi đã đặt cọc giữ chỗ.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Toàn bộ các thông số tài chính và vận hành cốt lõi phải được đàm phán và chốt cứng trong văn bản thỏa thuận đặt cọc trước khi chuyển tiền. Các thông số này bao gồm:   

• Mức tiền đặt cọc chính xác (thường từ 2 đến 3 tháng tiền thuê).

• Chu kỳ thanh toán tiền nhà (thanh toán 1 tháng, 3 tháng hay 6 tháng một lần).   

• Thời hạn thuê tối thiểu và quyền được ưu tiên gia hạn hợp đồng. Các điều khoản mang tính chất chung chung như "được ưu tiên thuê tiếp" thực chất rất vô nghĩa nếu không đi kèm công thức xác định giá thuê cụ thể tại thời điểm gia hạn.   

• Cam kết của chủ nhà về việc hỗ trợ đăng ký kinh doanh, xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm và nghiệm thu hệ thống PCCC của mặt bằng.

Quy tắc 4: Thiết lập điều khoản đền bù bất đối xứng khi chấm dứt hợp đồng trước hạn

Đây là điều khoản mang tính chất "sống còn" đối với các doanh nghiệp F&B đầu tư lớn vào hạ tầng. Trên thị trường cho thuê truyền thống, các hợp đồng thường sử dụng điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng đối xứng: "Mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn bằng việc thông báo trước cho bên kia từ 3 đến 6 tháng mà không phải bồi thường". Điều khoản này nhìn qua có vẻ công bằng nhưng thực chất lại cực kỳ bất công và đẩy rủi ro hoàn toàn về phía bên thuê. Nếu chủ nhà đơn phương đòi lại nhà, họ nhận lại một căn nhà đã được bên thuê bỏ ra hàng tỷ đồng để nâng cấp, cải tạo đẹp đẽ. Trong khi đó, doanh nghiệp F&B sẽ lập tức rơi vào cảnh phá sản do toàn bộ chi phí setup thô, nội thất và trang thiết bị không thể di dời được và phải khấu hao toàn bộ về bằng không khi chưa kịp thu hồi vốn.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Bên thuê tuyệt đối không chấp nhận điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng đối xứng. Hợp đồng bắt buộc phải quy định điều khoản đền bù bất đối xứng dựa trên giá trị đầu tư thực tế. Cụ thể: nếu chủ nhà đơn phương thu hồi mặt bằng trước hạn mà không do lỗi trực tiếp từ bên thuê, chủ nhà có nghĩa vụ:   

1. Hoàn trả lại 100% tiền đặt cọc.   

2. Phạt vi phạm hợp đồng một khoản tiền tương đương từ 3 đến 6 tháng tiền thuê tại thời điểm hiện tại.   

3. Bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu (setup, trang trí, mua sắm thiết bị) dựa trên hóa đơn chứng từ thực tế sau khi đã trừ đi tỷ lệ khấu hao tương ứng với thời gian đã vận hành.   

Quy tắc 5: Xác định ranh giới không gian chung - riêng và quyền sử dụng mặt tiền

Đối với các mặt bằng shophouse hoặc nhà phố có chung lối đi với chủ nhà hoặc các hộ dân xung quanh, việc tranh chấp không gian chung - riêng thường xuyên diễn ra và ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh hàng ngày. Nhiều chủ nhà lúc đầu đàm phán thỏa thuận miệng rất dễ dãi: "Mặt tiền cứ để xe thoải mái, lối đi chung không ai nói gì đâu". Tuy nhiên, khi cửa hàng đi vào hoạt động sầm uất, lượng khách đỗ xe đông làm che chắn tầm nhìn hoặc cản trở lối đi, chủ nhà hoặc hàng xóm xung quanh sẽ liên tục phản ứng, gây khó dễ, thậm chí báo cáo cơ quan chức năng đến xử lý, khiến quán không thể vận hành bình thường.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Hợp đồng thuê bắt buộc phải phân định ranh giới không gian một cách rõ ràng. Cần ghi rõ diện tích mặt tiền được quyền sử dụng vào mục đích đỗ xe của khách hàng hoặc trang trí bảng hiệu quảng cáo là bao nhiêu mét. Lối đi chung, nhà vệ sinh chung, khu vực bể phốt và hệ thống thoát nước phải được quy định rõ quyền hạn sử dụng và trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì, thông hút định kỳ giữa hai bên.   

Quy tắc 6: Xây dựng tư duy hợp tác đồng hành (Partnership Mindset)

Mối quan hệ giữa bên thuê mặt bằng và bên cho thuê trong nền kinh tế hiện đại không còn là mối quan hệ xin - cho, bắt chẹt lẫn nhau. Trong những giai đoạn thị trường gặp khó khăn do suy thoái kinh tế hay thiên tai dịch bệnh, nếu chủ mặt bằng vẫn giữ tư duy cứng nhắc, không chịu giảm giá thuê hoặc chia sẻ khó khăn với khách thuê, họ sẽ sớm phải đối mặt với tình trạng khách thuê trả mặt bằng hàng loạt, để lại những căn nhà phố trống trải, không phát sinh dòng tiền trong nhiều tháng.   

Khuyến nghị từ Chợ Đất: Cả hai bên cần tiếp cận giao dịch cho thuê với tư duy đối tác đồng hành cùng phát triển. Trong hợp đồng, nên thiết lập sẵn các điều khoản linh hoạt (flexibility clauses) cho phép hai bên ngồi lại thương thảo điều chỉnh giá thuê tạm thời hoặc kéo dài chu kỳ thanh toán khi xảy ra các sự kiện bất khả kháng được nhà nước công bố. Một chủ nhà thông minh luôn biết cách nuôi dưỡng nguồn thu bền vững bằng cách tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công việc kinh doanh của khách thuê được hanh thông, trôi chảy.   

Kết luận: Tầm nhìn chiến lược đến năm 2030 cho doanh nghiệp F&B và nhà đầu tư bất động sản

Sự dịch chuyển của ngành F&B Việt Nam từ các mặt phố truyền thống vào bên trong hệ sinh thái của các trung tâm thương mại là một xu hướng tất yếu, phản ánh sự trưởng thành, chuẩn hóa và minh bạch hóa của toàn bộ nền kinh tế bán lẻ. Việc đưa thương hiệu vào hoạt động trong các tổ hợp thương mại hiện đại không chỉ giúp doanh nghiệp giải quyết triệt để bài toán biến động doanh thu do thời tiết thất thường, tối ưu hóa mức vốn đầu tư ban đầu (Capex) mà quan trọng hơn cả là giúp thương hiệu tiếp cận trực tiếp với tệp khách hàng có chất lượng cao nhất và đón đầu hành vi tiêu dùng mang tính định hình của thế hệ tương lai.   

Đối với các nhà đầu tư bất động sản thương mại, việc chuyển hướng dòng vốn vào các phân khúc shophouse khối đế chung cư đạt chuẩn kỹ thuật hoặc shophouse liền kề phụ cận các đại siêu thị lớn như AEON Mall chính là chiến lược đầu tư thông minh để đón đầu dòng thác dịch chuyển này. Những bất động sản thương mại sở hữu dòng tiền ổn định từ các chuỗi F&B lớn luôn là lớp tài sản có khả năng chống chịu vỡ nợ cao nhất và mang lại tỷ suất sinh lời vượt trội trong dài hạn.   

Với vai trò là hệ sinh thái công nghệ bất động sản hàng đầu (hotline: 090 123 16 79, website: chodat.com.vn, tọa lạc tại số 135/20 Nguyễn Cửu Vân, Phường Gia Định, Thành phố Hồ Chí Minh), Chợ Đất tự hào là người đồng hành đáng tin cậy của hàng nghìn nhà đầu tư và các thương hiệu F&B trên hành trình tìm kiếm và tối ưu hóa mặt bằng kinh doanh. Bằng việc kết hợp sức mạnh của dữ liệu thị trường thực tế, quy trình thẩm định pháp lý nghiêm ngặt và nghệ thuật đàm phán hợp đồng chuyên sâu, Chợ Đất cam kết mang lại những giải pháp bất động sản thương mại toàn diện, giúp khách hàng gia tăng lợi thế cạnh tranh và bứt phá mạnh mẽ trong kỷ nguyên bán lẻ mới.