Bài học từ Trung Quốc cho thị trường bất động sản trung và dài hạn tại Việt Nam

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Phạm Hồng Phong)

Anh Hàng Xóm Yêu Dấu !

• Thị trường BĐS hiện tại chưa có tín hiệu tích cực nào rõ ràng, nhưng nó cũng giúp cho thị trường thanh lọc lại toàn bộ dù là sản phẩm dự án hay sản phẩm bị bơm thổi ngoài thị trường tự do, hiện tại chẳng có cơ quan chính quyền địa phương nào dám ký cho những dự án chưa đủ điều kiện mở bán, điển hình là cuối năm ngoái có 1 chủ đầu tư đưa ra thông tin chuẩn bị chào bán 1 dự án căn hộ ở Hóc Môn, đã bị chính quyền thổi còi khi chưa đủ điều kiện. Động thái này là tín hiệu tốt cho thị trường, khi chính quyền không còn dám nhận phong bì nhắm mắt cho phép, những dự án thiếu sót pháp lý gây ra các hệ lụy xấu cho người dân đầu tư.

Ngắn hạn thì ai cũng có thể nhìn thấy được, không phải chỉ mỗi các Chiên Za nhìn thấy 1 màu xám của thị trường hiện tại, nhưng vẫn có những giao dịch diển ra chỉ có điều không còn sôi động nhộp nhịp như trước, vì nhà đầu tư có mục đích đầu cơ ngắn hạn có thể đợi chờ, còn nhà đầu tư trung và dài hạn thì họ vẫn cứ mua, còn người mua có nhu cầu ở thực thì có điều kiện sẽ mua cho mình 1 BĐS đầu tiên để an cư lập nghiệp, chính xác và rỏ ràng nhất thì sẽ phải đợi hết tới quý 2 năm nay khi các luật đất đai luật đầu tư sẽ được sửa đổi bổ sung, còn các doanh nghiệp BĐS cũng buộc sẽ phải xử lý số trái phiếu đến hạn quý 2 năm nay, để quyết định sự tồn vong doanh nghiệp của mình.

Thị trường ngắn hạn thì là như vậy, nhưng còn trung hạn và dài hạn thì thị trường sẽ ra sao, đây là một chia sẻ cá nhân mà Phong sưu tầm tìm hiểu có thể nó không chính xác, nhưng có thể giúp các anh chị có thêm nhiều góc nhìn để tham khảo.

Theo dài hạn thì thị trường BĐS ở Việt Nam sẽ không đi theo xu hướng của thị trường ở đâu xa xôi, mà sẽ đi theo các lối mòn tốt nhất của Người Anh Hàng Xóm kế bên, vì cả 2 đều theo 1 nền chính trị kinh tế XHCN và luật đất đai luật đầu tư tương đồng với nhau nên việc đi chung đường khá dễ dàng. BĐS tăng giá thì giúp nền kinh tế cũng sẽ phát triển theo, đấy là đặc thù mà chỉ các nước XHCN như Việt Nam và Trung Quốc mới có được. Khi giá BĐS tăng sẽ giúp chính phủ hút được lượng tiền và vàng nằm trong dân, còn nếu giá BĐS bị giảm thì người dân sẽ giữ vàng hoặc ngoại tệ hay mua BĐS ở nước ngoài, thì không chỉ không giúp phát triển kinh tế đất nước mà còn gây ra nguy hiểm cho nền kinh tế đất nước. Thị trường BĐS Việt Nam đi sau thị trường BĐS Trung Quốc từ 20 - 30 năm. Ngoài số lượng tiền từ nhiều loại thuế khác và thuế giao dịch, chuyển đổi .v.v. liên quan tới BĐS, dùng để trả lương cho đảng viên và các chi phí đầu tư hạ tầng công, thì số tiền lớn nhất liên quan đến từ BĐS là việc sở hữu đất công của chính phủ. Hiện tại chính phủ Việt Nam còn 2.000.000 ha đất công chưa qua sử dụng và hàng chục triệu ha đất công đã giao cho các đơn vị nhà nước quản lý khai thác, điểm chung của Việt Nam và Trung Quốc là không hề thiếu đất công, vì có thể thâu tóm lại được toàn bộ đất đai trên lãnh thổ đất nước của mình chỉ cần có một lý do chính đáng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở Việt Nam nhỏ giọt, rất giống với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở Trung Quốc, để tạo ra sự khan hiếm giúp BĐS tăng giá theo thời gian, bằng cách học theo Trung Quốc ở điểm này nên khi chính phủ thiếu tiền, sẽ cắt đất ra để bán cho doanh nghiệp hay chủ đầu tư nào đó để thu tiền về.

Tại sao Việt Nam sẽ giống Trung Quốc một đất nước Chủ Nghĩa Xã Hội mà không giống các nước Chủ Nghĩa Tư Bản, thì chúng ta có thể lấy 2 đất nước hàng đầu của 2 chế độ này để so sánh khác nhau ra sao.

1 - Mỹ đại diện cho nền kinh tế tiêu dùng, chính phủ muốn dân tiêu thật nhiều tiền nếu dân không có tiền để tiêu thì sẽ cho họ vay, thế nên chính phủ ở các nước này không thể để cho giá BĐS được tăng quá cao, vì nếu giá tăng BĐS quá cao sẽ dẫn đến việc tiền mua nhà tiền thuê nhà sẽ tăng theo, thì lúc này người dân sẽ nhịn ăn uống nhịn tiêu dùng nhịn chi tiêu để dành cho việc mua nhà. Dẫn tới việc một nền kinh tế phụ thuộc vào việc tiêu dùng ảnh hưởng rất lớn.

2 - Trung Quốc đại diện cho nền kinh tế bóc lột, chính phủ muốn người dân phải làm việc cực lực để kiếm được đủ tiền dành cho việc an cư, vì giá bất động sản luôn được tăng giá theo năm tháng, khiến người dân phải cố gắng mua được BĐS để an cư, mới có cảm giác an toàn về chổ ở cho mình và con cháu sau này. Việc người dân càng ngày càng khó mua được nhà, sẽ khiến cho việc mua nhà là mục đích hàng đầu của một cuộc đời người dân, nhờ vậy người dân càng cố gắng mua nhà từ người này mua người kia bán, sẽ giúp lượng lớn tiền của người dân sẽ về tay nhà nước thông qua kênh BĐS.

Vì sao Trung Quốc lấy được tiền của dân qua kênh BĐS mà tại sao Mỹ lại không làm được, thì có 3 lý do :

1- Các nước xã hội chủ nghĩa thì chính phủ có thể nắm nhiều BĐS, còn các nước xã hội tư bản thì không thể.

2- Trung Quốc dám thi hành các chính sách sắt máu nhưng nhân dân vẫn không thể phản kháng, nhưng còn nếu Mỹ dám làm như thế thì rất có thể bị nhân dân biểu tình lật đổ ngay.

3- Đối với các nước xã hội tư bản như Mỹ thì người dân giàu có, nhiều tiền nhiều vàng thì chính phủ sẽ dễ dàng kích thích chi tiêu giúp đất nước giàu lên và Mỹ hiện tại cũng là đất nước có dự trữ lượng vàng nhiều nhất thế giới, còn đối với các nước xã hội chủ nghĩa như Trung Quốc thì khi người dân dự trữ quá nhiều tiền nhiều vàng thì lại là 1 bất cập, vì thế các nước xã hội chủ nghĩa luôn muốn huy động được số lượng vàng này ở trong dân. Trung Quốc đã thành công qua việc khiến giá BĐS tăng giá liên tục trong mấy chục năm qua, nên người dân cũng phải suy nghĩ nếu cảm thấy giữ vàng thiệt hơn ôm BĐS thì sẽ bán vàng để mua BĐS, vì vàng tăng 2 lần còn BĐS tăng 10 lần thì tất nhiên người dân có tìm hiểu sẽ chọn cho mình phần nào có lợi ích tốt nhất.

Nhờ vào việc tập trung toàn bộ nguồn lực của nhân dân vào tay nhà nước, bằng cách khiến giá BĐS tăng giá nên Trung Quốc hiện đang phát triển nhanh và mạnh hơn cả Mỹ, nên Việt Nam không có lý do gì để không học theo con đường phát triển của Trung Quốc cả.

Tuy nhiên có 1 điều mà Trung Quốc đã tính toán từ trước, nên tương lai thì giá trung bình của BĐS so với thu nhập trung bình hàng năm của người dân Trung Quốc sẽ rẻ hơn, nên người dân cũng sẽ dễ mua được nhà hơn là nhờ vào chính sách này. Mà hiện nay đại đa số các Chiên Za ở Việt Nam thường chê hoặc chửi những người có tiền mua BĐS ở các dự án quy hoạch bài bản còn ở Trung Quốc thì nhiều năm trước làm điều ngược lại với lời khuyên của các Chiên Za ở Việt Nam, dù là rửa tiền và ngu ngốc khi mua trong đó mà không mua đất dân ở ngoài cho rẻ hơn. Nhưng các Chiên Za lại không hiểu tại sao, đa số người mua sỉ tài sản trong các dự án là dân nhà nước không tính tới dân tỷ phú triệu phú, vừa có tiền bạc lại có quan hệ và quan trọng là có các thông tin đặc thù mà các Chiên Za đó không bao giờ biết được. Không lẽ họ làm trong chính phủ lại không hiểu luật lệ, hiểu kinh tế đầu tư hơn các Chiên Za hay sao, tại sao họ thích mua các tài sản giá đó để dành cho đời con cháu của họ.

Tới quý 2 năm nay theo dự đoán cá nhân của Phong, sẽ có nhiều thông tin bất ngờ cho nhà đầu tư nhà đất thị trường tự do nhất.

(Theo Phạm Hồng Phong)