Từ bài viết Thu Thuế Thu Nhập Cho Thuê Nhà ở bài viết trước, một vị giáo sư đã có ý kiến phản biện như sau : 

Thu thuế cho thuê nhà: Móng tay phải thua vỏ quýt

" Làm thế nào cơ quan thuế có thể đảm bảo rằng trong quá trình hành thu, những người đi làm công nhật hay người về hưu không bị đánh thuế nặng hơn một cách tương đối so với một ông chủ tập đoàn được cả một đội ngũ luật sư, kế toán, công ty dịch vụ bất động sản, tư vấn thuế... hậu thuẫn ? " 

=========

Dư luận xã hội đang quan tâm tới việc TP.HCM và Hà Nội đang có những đề xuất chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ. Đây có thể xem là một nỗ lực mới để bịt một lỗ hổng rất lớn trong hệ thống thu thuế của quốc gia từ trước tới nay.

Trước tiên, cần thấy đây không phải là một luật thuế mới, mà thật ra nằm trong khuôn khổ các luật thuế hiện hành đã có. Người có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế, theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập.

Không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì bị thu thuế, mà người cho thuê nhà lại không.

Về lý luận là như vậy, nhưng trong thực tế đây là một trong những luật thuế phức tạp và khó hành thu một cách công bằng và hiệu quả nhất. Đơn giản là vì cả người đi thuê và người thuê nhà đều có xu hướng tránh nộp thuế và có rất nhiều phương cách để tránh.

Lấy ví dụ, lãnh đạo Chi cục Thuế quận 5, TP.HCM cho biết theo quy định hiện nay, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế, tuy nhiên có thực tế là nhiều trường hợp thuộc diện này không khai thuế.

Thu thuế cho thuê nhà Dễ hay Khó ?! 

Câu hỏi là làm thế nào để biết được chính xác thu nhập cho thuê nhà là bao nhiêu? Chẳng hạn, cũng theo vị lãnh đạo kể trên, mấu chốt để lách thuế chủ yếu là do nhiều người cho thuê và thuê nhà không cần hóa đơn chứng từ.

Đây không phải là chuyện chỉ diễn ra ở Việt Nam. Ngay ở nơi tôi sống là Anh, rất nhiều hoạt động cho thuê nhà kiểu này diễn ra, đặc biệt là giữa những nhóm người nhập cư châu Âu làm việc ngắn hạn, người Nam Á và cả một số sinh viên Việt Nam, khi con số ghi trên hợp đồng cho thuê nhà nhỏ hơn nhiều so với số tiền giao dịch thật.

Nhiều chủ nhà cho thuê thậm chí không phải nộp đồng thuế nào. Về phần người thuê nhà, do chỉ là sinh viên, lao động nhập cư ngắn hạn hoặc không có giấy tờ đầy đủ... họ chẳng quan tâm tới chứng từ, miễn sao chỗ thuê giá rẻ là được.

Vì vậy, việc xác nhận thu nhập cho thuê nhà trên thực tế không hề đơn giản, và rất khó truy vết, vì là giao dịch tiền mặt và dưới gầm bàn.

Ngành công nghiệp “tránh thuế”

Đó chỉ mới là vấn đề với những giao dịch cố tình trốn thuế bất hợp pháp. Còn cả một ngành công nghiệp “tránh thuế hợp pháp” đi kèm mạng lưới luật sư, kế toán, cố vấn tài chính, công ty cho thuê nhà, công ty cấp vốn vay cho mua nhà... hoạt động vô cùng chuyên nghiệp hỗ trợ những người sở hữu nhiều bất động sản cho thuê để “tối ưu thuế”.

Ví dụ, rất nhiều công ty chuyên biệt cho hoạt động đầu tư mua nhà (special purpose vehicles - SPV) đang được mở ở Anh vài năm gần đây - một chiêu thức mới để giảm các khoản thu nhập phải trả thuế. Trước đây, khi dân Anh vay tiền mua nhà, chi phí lãi vay được tính là chi phí giảm trừ trước khi nộp thuế.

Nay thì với cá nhân không được nữa. Nhưng công ty thì vẫn được khấu trừ, nên các SPV kiểu này mới ra đời. Đó là chưa kể những thủ thuật như cho các tổ chức từ thiện thuê với giá thấp hơn, giúp làm giảm phần thu nhập bắt đầu phải chịu thuế xuống rất đáng kể.

Vấn đề nảy sinh ở đây không chỉ là chuyện tránh thuế, mà còn là sự bất bình đẳng trong nộp thuế trên thu nhập cho thuê nhà. Như đã nói, các SPV là một chiêu thức mới để giới đầu tư nhà đất ở Anh tránh thuế. Nhưng chi phí vận hành một SPV không rẻ, bao gồm các chi phí tư vấn thuế, pháp luật và tư vấn vận hành hằng năm.

Nhiều người thu nhập trung bình, người già về hưu chỉ có thu nhập duy nhất từ cho thuê nhà không thể kham nổi các chi phí ban đầu lớn như vậy.

Trong khi đó, với những đại gia có vài chục căn nhà, chi phí đó chỉ là tiền lẻ so với thu nhập từ “vương quốc nhà đất” của họ, khiến phần thuế tiết kiệm được qua SPV sẽ lớn hơn nhiều so với chi phí vận hành.

Đó là chưa kể người ta còn có thể tính hàng chục loại chi phí chẳng liên quan gì đến cho thuê nhà vào một SPV, như mua hay thuê xe hay sửa sang nhà đang ở (chứ không phải nhà cho thuê, chỉ cần nhờ người sửa nhà chuyển hóa đơn từ nhà đang ở sang nhà cho thuê!).

Ngành công nghiệp tránh thuế hợp pháp này tạo ra một nghịch lý: người càng giàu càng ít phải nộp thuế vì họ có nhiều phương tiện, nhận được nhiều tư vấn lọc lõi để tránh thuế, bao gồm cả từ các cựu nhân viên thuế và chính trị gia ra mở công ty tư vấn thuế.

Trong khi đó, gánh nặng thuế từ thu nhập cho thuê nhà sẽ đè nặng lên vai tầng lớp trung lưu làm việc vất vả tích cóp được tiền để mua nhà cho thuê. Đây là vấn đề toàn cầu, đến nỗi nước Mỹ nhận định rằng tầng lớp trung lưu nước này đang dần biến mất vì đủ loại thuế, phí, nợ vay cá nhân... không có lý do gì Việt Nam có thể là ngoại lệ

Luật thuế lũy tiến, thực thi thành... lũy thoái

Đó là mới nói tới thuế với thu nhập cho thuê nhà. Trong hệ thống thuế liên quan đến nhà đất, còn có các khoản thuế đánh vào giá trị tài sản mà nhiều nước đang áp dụng và ở Việt Nam cũng đã có vài lần được đề nghị áp dụng.

Thực tế, áp dụng loại thuế này ở nhiều nước cho thấy phát sinh nhiều chuyện bi hài.

Tinh thần sắc thuế này là lũy tiến, nghĩa là nhà giá trị càng cao thì càng nộp nhiều thuế, nhưng khi áp vào thực tế, do sự lạc hậu của phương pháp định giá, khung thuế suất hay tiền thuế cố định cho mỗi một bậc giá trị chịu thuế..., nên sắc thuế này lại thành ra... lũy thoái, nghĩa là nhà có giá thị trường cao hơn lại nộp thuế ít hơn.

Gần đây nhất, Bloomberg đề cập câu chuyện này ở TP New York. Một căn nhà có giá trị thị trường khoảng 900.000 USD ở Brooklyn lại có thể được áp giá trị chịu thuế chỉ 108.000 USD.

Tệ hơn nữa, một căn hộ trị giá 5,8 triệu USD ở SoHo lại có thể được áp giá trị tính thuế có... 95.000 USD, do khung giá áp dụng của cơ quan thuế (dùng để định giá nhà) quá lạc hậu so với giá trị thị trường.

Bài báo trên Bloomberg nhận định: “Đây là lý do vì sao mà nhiều tỉ phú gần như không trả đồng thuế bất động sản nào cho những căn nhà giá trị nhất ở TP New York, khiến các căn hộ penthouse [những căn tầng trên cùng đắt đỏ] ở Central Park trở thành mục tiêu lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài dùng làm nơi tích trữ tài sản”.

TP Bristol, Anh, nơi tôi ở, cũng từng xảy ra chuyện như vậy. Có những khu chung cư được xây dựng trong một khu phố nhiều người làm công ăn lương thuộc tầng lớp trung lưu đột nhiên một ngày nọ bị đẩy lên bậc chịu thuế cao hơn gần gấp đôi vì ước tính tiền thuê trong khu vực đó cao.

Trong khi đó, một vài căn hộ penthouse sang chảnh trong một khu quý tộc nhưng ít có giao dịch nhà đất, và ít giao dịch cho thuê nhà, lại được ước tính ở mức chịu thuế thấp nhất vì áp dụng dữ liệu về giá cho thuê quá lạc hậu.

Những câu chuyện thực tế từ các nước như vậy cho thấy một rủi ro là thuế nhà đất luôn có nguy cơ đẩy gánh nặng thuế lớn nhất vào nhóm trung lưu trong xã hội, vốn đã phải lo toan đủ thứ việc từ cơ quan tới gia đình, không có thời gian đi tranh luận và khiếu nại với cơ quan thuế.

Làm thế nào cơ quan thuế có thể đảm bảo rằng trong quá trình hành thu, những người đi làm công nhật hay người về hưu không bị đánh thuế nặng hơn một cách tương đối so với một ông chủ tập đoàn được cả một đội ngũ luật sư, kế toán, công ty dịch vụ bất động sản, tư vấn thuế... hậu thuẫn?

Đó là câu hỏi mà cơ quan thuế cần trả lời rõ ràng trước khi đề xuất bất cứ một sắc thuế mới nào, để đảm bảo việc thu thuế có thể nuôi dưỡng được tầng lớp trung lưu mà báo cáo kinh tế nào cũng thấy nói là trụ cột của nền kinh tế, đồng thời cần đảm bảo người giàu nộp phần thuế công bằng của họ.

Không một hệ thống thuế nào là hoàn hảo, nhưng hành thu không khéo có thể khiến thuế chồng chất lên tầng lớp trung lưu, vốn đang rất cần được nuôi dưỡng ở những nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

(Nguồn : Giáo sư HỒ QUỐC TUẤN​, Giảng viên Đại học Bristol, Anh)

Thu thuế thu nhập cho thuê nhà Dễ hay Khó ?

Từ Lê Quốc Kiên : 

Luật thuế này không mới, cơ bản trước đây nhà nước mắt nhắm mắt mở nên anh em làm lĩnh vực này linh hoạt chút đỉnh được một thời gian.

Có những thứ nhờ sự mắt nhắm mắt mở linh hoạt mà mình đang hưởng lợi cho bản thân, nhưng nó lại không đúng và có lợi cho toàn cục.

Việc kinh doanh cho thuê căn hộ tại các chung cư/khu nhà ở thương mại có thể chia làm 2 nhóm chính: (1) Các công ty bất động sản thuê lại của các chủ căn hộ rồi cho thuê; (2) Cá nhân chủ căn hộ tự khai thác cho thuê. Do đó, quyết định mới của cục thuế thành phố Hồ Chí Minh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân sở hữu căn hộ chung cư. 

Vậy lúc này, các chủ sở hữu chung cư sẽ có 2 lựa chọn:

(1) Chấp nhận giảm bớt lợi nhuận của mình cho phần thuế phải đóng;

(2) Không chấp nhận giảm bớt lợi nhuận, và đẩy phần thuế đó cho người thuê ở cuối cùng.

Tình hình dịch bệnh kéo dài từ năm ngoái đến nay đã thị trường cho thuê căn hộ chung cư ảnh hưởng nghiêm trọng. Giá cho thuê tuy đã giảm 10%-30% nhưng vẫn bị trống rất nhiều. Nếu áp dụng thuế cho thuê vào thời điểm hiện tại, chủ nhà sẽ không dám đẩy phần thuế này cho người thuê cuối để giữ khách. Nhưng khi thị trường cho thuê căn hộ khởi sắc trở lại, có thể họ sẽ cân nhắc cộng thêm phần thuế này vào giá cho thuê. Rõ ràng, Người thực sự “Trả thuế cho thuê nhà” sẽ do cung cầu thị trường quyết định.

Bên cạnh đó, việc làm chặt chẽ loại thuế này sẽ làm cho tỷ suất lợi nhuận cho thuê của người đầu tư căn hộ cho thuê sụt giảm. Ví dụ trước đây, tỷ suất cho thuê trung bình của căn hộ chung cư khoảng 4% đến 5%/năm, thì nay sẽ còn khoảng 3,5% đến 4%/năm. Với việc Chi phí tăng thêm - Lợi nhuận cho thuê bị sụt giảm, hoặc nếu phải tăng giá cho thuê bù đắp lại thì cũng bị ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, chắc chắn sẽ tác động mạnh đến nhu cầu đầu tư mua căn hộ chung cư cho thuê. 

Chúng ta đều biết hơn một nửa khách mua chung cư trong những giai đoạn đầu mở bán là để đầu tư. Họ đều có bài toán chờ dự án gần về đích bán chốt lời, hoặc nếu không bán được thì giữ cho thuê lấy dòng tiền chờ giá bán tốt. Biện pháp tác động thuế của chính quyền đã ảnh hưởng trực tiếp đến phương án dự phòng khi chưa bán được của họ.

Từ Nguyễn Đạt :

Chính xác, và thế là gây mâu thuẫn giai cấp, class warfare như những năm 1920 của thế kỉ trước. Ng giàu càng giàu và nghèo càng nghèo, đồng lương họ làm đc lại bốc hơi ngay do in tiền quá nhiều do các chính phủ bơm tiền kích thích kt phát triển trong và hậu covid-19, trong khi thu nhập  chủ yếu chảy về tầng lớp 1% xh. 

In tiền có thể hiểu là hình thức đánh thuế đồng tiền trong dân, vì thế để hạn chế in tiền, chúng ta lại phải quay lại đánh thuế thu nhập ng dân 1 cách triệt để, 1 vòng luẩn quẩn. In nhiều cũng chết dân, mà in ít, đánh thuế ng giàu thì ko hiệu quả, vì bản chất kt thị trường, kt tư bản lại kích thích đổi mới sáng tạo cũng như lách thuế để đảm bảo lợi nhuận thu về là cao nhất.

Từ Phan Anh :

Tạm có 2 ý tưởng quản lý cá nhân có cho thuê nhà: 1. Cá nhân dk thuế với cơ quan thuế, 2. Cá nhân cho thuê thông qua cty môi giới. Với chính sách thuế rõ ràng cho từng đối tượng. Không cho phép cá nhân vs cá nhân nữa. Gom lại để quản lý tất cả các loại hình kd, dịch vụ khác nữa để công bằng xã hội.

Đọc thêm : CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SAU DỊCH COVID 19 ?!

Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot tại đây