Lãi suất đi vay và phương thức tối ưu hoá dòng tiền vay !!!

LÃI SUẤT ĐI VAY VÀ PHƯƠNG THỨC TỐI ƯU HÓA DÒNG TIỀN VAY !!!

- Sau chuỗi series “Đòn bẩy tài chính trong BĐS”, em cũng đã nhận được rất nhiều câu hỏi và ý kiến của anh chị hỏi về vấn đề LS khi đi vay và phương thức để có thể tối ưu hóa dòng tiền đi vay. Thì hôm nay, em lại tiếp tục làm chuỗi series về LS vay dành cho các anh chị có nhu cầu và thắc mắc nha! (Anh chị không có nhu cầu có thể đọc và cho em ý kiến nếu có gì không hợp lý nhé)

- Cụ thể thì hiện nay khi đi vay, NH thường có 3 loại LS được đưa ra và KH nên cân nhắc thật kỹ đó là: LS ưu đãi, LS thả nổi và LS thực trả.

- Đầu tiên, em sẽ so sánh LS ưu đãi và thả nổi trước để anh chị có thể dễ nhìn và dễ hiểu hơn nhé!

I. LÃI SUẤT ƯU ĐÃI VÀ LÃI SUẤT THẢ NỔI

1. Lãi suất ưu đãi

- Là những con số LS thấp ban đầu được NH đưa ra nhằm thu hút người đi vay. Thông thường mức LS ưu đãi này sẽ có thời hạn cụ thể chứ không giữ ở mức cố định mãi mãi. Có thể nói LS ưu đãi là LS cố định trong vòng 12-24 tháng. 

Ví dụ: Anh A vay NH số tiền 1 tỷ trong vòng 10 năm, LS ưu đãi năm đầu sẽ được áp dụng là 8%/năm.
Tiền gốc phải trả: 1 tỷ / 120 tháng = 8,33 tr/ tháng
Tiền lãi phải trả : 80tr / 12 tháng = 6,67 tr/ tháng
=> Tổng phải trả: 15 tr/ tháng

Với thu nhập của 2 vợ chồng trên 30 tr/ tháng, trả nợ NH 15tr/ tháng thì còn lại 15tr để chi phí , ăn ở sinh hoạt là 5tr, tiền học hành cho con là 4tr, chi phí khác 3tr còn dự phòng 3tr/ tháng phòng trường hợp đau bệnh  => anh A cảm thấy mức LS như vậy là chấp nhận được.

2. Lãi suất thả nổi

- Lãi suất thả nổi là lãi suất cho vay được điều chỉnh theo định kỳ nên sẽ thay đổi theo thời gian. Mức điều chỉnh và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất sẽ theo thỏa thuận giữa người vay và ngân hàng (theo quy định của pháp luật) và được ghi rõ trên hợp đồng vay vốn. Lãi suất thả nổi được điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu hoặc theo chỉ số lạm phát nên nó không cố định trong suốt thời hạn vay. Thông thường, kỳ hạn điều chỉnh lãi suất là 3 tháng/ lần, 6 tháng/lần hoặc có thể 12 tháng/lần.

- Thường xuất hiện trong hợp đồng vay thế chấp (mua nhà, mua xe,...) trung và dài hạn.

LS thả nổi = LS tham chiếu + Biên độ lãi suất

LS tham chiếu sẽ thay đổi liên tục tùy theo biến động thị trường hay chính sách của từng NH theo từng thời điểm.

Ví dụ: Tiếp tục với trường hợp anh A, LS sau ưu đãi tăng mạnh thêm 4,5%/ năm, là 12,5%.
Tiền lãi phải trả theo dư nợ giảm dần: 900tr (dư nợ còn lại) x 12,5% / 12 =  9tr375/tháng

=> Tổng số tiền hàng tháng: 9,375tr + 8,33tr = gần 18tr/tháng

Vậy thì chi phí 12tr/ tháng để sống ở TP lớn là có thể không đủ, ví dụ tiền ăn ở sinh hoạt là 5 tr, tiền học hành cho con 4tr, chi phí khác 3tr, vậy dự phòng đau bệnh???? => không thể xoay sở được.

Hoặc thêm một ví dụ khác:

- Chị B vay gói ưu đãi 2 tỷ đồng của một NH, ls 7,2%/năm trong năm đầu tiên để mua nhà. Hết thời hạn ưu đãi, chị nhận được điện thoại của nhân viên NH thông báo hết hạn ưu đãi, đồng thời cho biết mức lãi suất được điều chỉnh lên mức 10,8%/ năm.

- Tuy nhiên, chỉ sau hơn 2 tháng, chị B cảm thấy sốc khi tiếp tục nhận được tin nhắn từ NH thông báo LS cho vay tăng lên mức 11,4%/ năm. 

- Những năm gần đây, các NH hay đẩy mạnh cho vay mua nhà và áp dụng các mức LS ưu đãi (từ 6 tháng đến 2 năm đầu tiên), sau đó hết thời gian ưu đãi sẽ là LS thả nổi dựa vào LS huy động kỳ hạn 12 tháng hoặc 13 tháng (tại thời điểm điều chỉnh LS cho vay) + biên độ tùy NH.

- Thực tế, dù LS huy động có giảm khá sâu nhưng mức LS của kỳ hạn được lấy làm tham chiếu khi tính lãi cho vay thường cũng cao hơn so với mặt bằng chung. 

- Thanh Tâm FINA sẽ gửi đến cho các anh chị giải pháp để có thể tối ưu hóa dòng tiền của mình khi đi vay vào những bài tiếp theo. Mọi người cùng đón chờ và theo dõi nhé ạ!

II. LÃI SUẤT THẢ NỔI LÀM THẾ NÀO ĐỂ TỐI ƯU DÒNG TIỀN ĐI VAY

Một ví dụ đơn giản để thấy rõ hơn về lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi: “Ông C cần vay 1 tỷ để mua nhà trong vòng 10 năm. Ngân hàng đưa ra cho ông 2 giai đoạn trả lãi suất: Giai đoạn 1 ( 2 năm đầu) với lãi suất 8%, Giai đoạn 2 (8 năm còn lại) với lãi suất 11%.”

Giai đoạn 1: Mức lãi suất được áp dụng ở đây chính “lãi suất ưu đãi”, trong 2 năm này với mức lãi suất là 8%/năm thì người vay chỉ phải trả lãi suất là khoảng 6,7tr đồng/ tháng.

Giai đoạn 2: Khi hết thời hạn ưu đãi, người vay sẽ phải trả lãi theo “lãi thả nổi” với 11%/năm thì số tiền lãi phải trả của người đi vay là khoảng 7,33tr đồng /tháng (nợ gốc còn lại sau 2 năm là 800 tr đồng).

- Một phép so sánh đơn giản khiến chúng ta dễ dàng hiểu được, lãi suất ưu đãi chính là lãi suất mà ngân hàng đưa ra để thu hút khách hàng trong thời gian đầu và luôn có thời hạn; còn lãi suất “sau ưu đãi hay thả nổi” chính là mức lãi mà người vay phải trả sau khi hết “lãi suất ưu đãi”, được áp dụng cho đến khi người vay trả xong khoản vay, được tính theo dư nợ giảm dần.

- Là một nhà đầu tư thì đến đây bạn có suy nghĩ đến việc liệu có cách nào để duy trì việc “hưởng” lãi suất ưu đãi này?

- Đáp án sẽ là có nếu như bạn thực hiện việc “chuyển khoản nợ” hay “tái cấp vốn” (refinance). Đây là một loại hình cho vay được áp dụng phổ biến ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc…

- Vậy “Chuyển khoản nợ” là gì? Đơn giản được hiểu là việc KH thực hiện chuyển khoản vay cũ sang một khoản vay mới tương tự, ở cùng 1 tổ chức tín dụng hoặc ở một tổ chức tín dụng khác.

- Có nhiều cách để thực hiện việc này, trong giới hạn tại thị trường Việt Nam có thể có một số hình thức sau:

•    Chuyển trực tiếp từ tổ chức tín dụng A sang tổ chức tín dụng B. Phương pháp này không phổ biến do tính phức tạp và có những giới hạn về rủi ro cho các bên và rất ít ngân hàng áp dụng được. Hiện ngân hàng nhà nước chỉ ưu tiên những khoản vay với mục đích sản xuất kinh doanh.

•    Khi bạn mua một tài sản mới với khả năng vay vốn tương đương và bạn có thể thanh toán ngay bằng tiền mặt tích lũy. Thay vì thanh toán luôn, có thể thực hiện một khoản vay mới sau đó tất toán khoản vay cũ (tất nhiên là sau khi hết ưu đãi). Thường thì nếu trong thời gian còn ưu đãi khoản vay cũ thì phương án này cũng không có lợi do các chi phí phát sinh và bạn phải trả nợ lãi cho khoản vay mới trong thời gian đó.

•    Tất toán khoản vay cũ và chuyển qua vay khoản vay mới theo phương thức vay bù đắp hoặc một phương án phù hợp khác tại tổ chức tín dụng mới. Tất nhiên là trước khi tất toán cần đảm bảo rằng đã có một phê duyệt cho vay mới. Tốt hơn hết là có 1 tài sản khác thế chấp để thực hiện phương án để dự phòng rủi ro chậm giải ngân hoặc yếu tố bất ngờ xảy ra, còn không thì chỉ có 1 tài sản vẫn được nhưng cần có người tư vấn và đơn vị cho vay uy tín..

- Cũng ví dụ ở trên, Ông C thay vì sẽ phải trả mức lãi suất ở giai đoạn 2 là 11%/năm, ông C đang có 1 miếng đất mới mua, ông dùng miếng đất này để đi vay NH khác và được hưởng lãi suất cho 1 năm đầu là 8%/năm. Ông lấy số tiền vừa vay ở NH Y để tất toán khoản nợ ở NH X và chịu phí phạt trước hạn là 1% (thường sau 2 năm thì mức phí phạt ở tầm này, có những đơn vị có thể thấp hơn, hoặc không phạt).

=> Suy cho cùng Ông C phải chịu phí phạt là 1% nhưng có thể tiết kiệm được 3%, tổng LS tiết kiệm được trong 2 năm ưu đãi mới là 5%. Sau khi trừ đi các khoản phí phát sinh khi vay mới có thể dự trù tầm 1-1,5% thì vẫn có lợi?

- Trên lý thuyết là vậy, nhưng thực tế, người đi vay cần phải có 1 lượng thông tin đủ lớn, nền tảng kiến thức đủ chắc cũng như hiểu rõ khoản vay và tình trạng của mình mới có thể thành công thực hiện việc “chuyển khoản vay” một cách thành công.

(Theo Nguyễn Thanh Tâm)

Dương Phàm

Bạn này phân tích khá chi tiết. Nhưng tùy dự án của CĐT, đánh giá được tiềm năng tăng giá (tỷ suất lợi nhuận %) > lãi suất ngân hàng trong ngắn hạn thì đòn bẩy tài chính vẫn công cụ để tự tin tham gia đầu tư. Còn ngược lại. Đầu tư thì chấp nhận có lỗ có lãi, có điểm hòa vốn.

Minh Hoàng

Lãi xuất thả nổi có rút ngắn thời gian lại hay không ạ?

Nguyễn Hạ

Nếu mục đích vay là để ở nguồn thu nhập rõ ràng thì big 4 sẽ hỗ trợ tốt hoặc bank nước ngoài, nếu là vay đầu tư cần làm hs nhanh chóng lãi suất tầm vừa phải thì VBI, Tech, Tpbank, MBbank... hs dễ chịu thủ tục khá thoải mái, còn nếu vì nhu cầu riêng nữa thì ABB, HDB, VPB, STB, SCB. Trong việc đầu tư một số bank có chính sách chỉ trả gốc mỗi tháng 1 triệu còn lại đóng lãi nên Anh chị nào thấy tầm 1 năm hơn chốt thì nên vay ở đây chủ động hơn trong đầu tư BĐS, anh chị nào TS gấp đôi dư nợ thì k cần chứng minh tài chính ở một số bank, vay nhiều trên 10 tỷ thì có thể trực tiếp deal lãi suất với giám đốc, sẽ mất ít phí cf nhưng phần lãi giảm sẽ rất nhiều! Mình nhận hỗ trợ làm việc với tất cả các bank về hồ sơ vay vốn công ty và cá nhân anh chị cần vốn đầu tư bds inbox mình nhé

Bùi Duy Vĩnh Tường

Coi như 30tr/ năm thì nên Mua BH y tế của đơn vị ngân hàng nào? Chứ BH chi trả 1 phần bình thường chắc vô viện không có thuốc để uống quá

Nguyễn Thanh Tâm

Bùi Duy Vĩnh Trường 30tr mua được bảo hiểm sức khỏe bảo lãnh toàn cầu cho ít nhất 2 người trong gia đình anh ạ!

Châu Thái Trạng

Có ai còn nhớ đợt lãi suất thả nổi bay lên 25% - 30%/năm kg !

Tue Hoang Van

Châu Thái Trạng vẫn nhớ thời gửi tiết kiệm ls 18-20%

Ban Sơn

Châu Thái Trạng  2009 đoá

Tue Hoang Van

Dân trong ngành ng ta gọi là Đảo Nợ :)))

Võ Quốc Việt

Chưa tính các chi phí khi vay tại tổ chức mới: công chứng, bảo hiểm, xyz,… cẩn thận tính già hoá non

Nguyễn Thanh Tâm

Võ Quốc Việt dạ cái này e chỉ đưa ra ví dụ, còn tùy tình hình thực tế KH sẽ cân nhắc lợi ích để đưa ra phương án xly phù hợp nhất ạ

Nhất Tiếu Sơn Trà

Phần chuyển nợ này k dính lãi phạt trả sớm à ta?

Nguyễn Thanh Tâm

Nhất Tiếu Sơn Trà dạ em có đề cập là 1% đó anh ạ, hiện nay phí phạt trước hạn của các NH chỉ từ 2,5% trở xuống từ năm 2 thôi ấy ạ.

Nguyễn Xuân Tú

Lý thuyết là vậy nhưng rất khó làm kiểu này , chi phí mua bảo hiểm khi vay , phí cho nv bank 1% nếu hồ sơ khó hoặc muốn đẩy nhanh tiến độ , phí phạt có khi 2-3% , chỉ 1 vài bank 1% ,hiếm bank nào 1 2 năm trả mà k phạt , vay mới thì lại chồng thêm các phí bảo hiểm ,hồ sơ như trên . 
Tốt nhất để đầu tư thì nên chơi theo nhóm , vay đáo hạn  , khỏi lo thả nổi + phí phạt    đến time đáo hạn là ae hùm nhau đáo hạn nhanh 1 hôm là xong .

Nguyễn Thanh Tâm

Nguyễn Xuân Tú dạ bây giờ cũng khá nhiều NH có phí phạt trước hạn thấp ấy anh ạ, anh có thể tham khảo ạ.

Nguyễn Thanh Tâm

Nguyễn Xuân Tú theo như bên FINA, thì họ hỗ trợ hồ sơ cho khách mà không ép mua BH ấy anh ạ!

Nguyễn Xuân Tú

Nguyễn Thanh Tâm mình k biết chứ xưa h vay cũng 7 8 cái ngân hàng rồi chả có cái nào k tốn 1% với bh cả . Thực tế phũ vậy ấy . Chắc do sao kê thu nhập k ổn . Xưa giờ bán nhà cho vài khách làm cty nước ngoài thấy họ vay bên bank nước ngoài lãi khá ok + k tốn phí ,bh nhưng làm hồ sơ rõ khó , vay cũng chỉ đc 7-80% là kịch kim .

Lương Ngọc Hưng

Kiến thức khá hay cho người muốn tìm hiểu và vay vốn. Cảm ơn bạn đã chia sẻ. Đợi thêm các bài viết về các bank có sản phẩm tốt để tham khảo.

Oskar Nguyen

Lý thuyết thôi, thông thường phí trả nợ trước hạn từ 3-4%, rồi phí (under table) làm hồ sơ món vay mới từ 2-3%, chưa kể nếu không có sẵn tiền mặt thì đi vay đáo hạn lãi từ 0.4-1%/ngày, chả tiết kiệm được bao nhiêu mà rủi ro trước mắt. Thay vì vậy thì nếu xác định tốt dòng tiền, dự trù được thời gian tất nợ thì có thể chọn phương án tạo hạn mức thấu chi có tài sản bảo đảm, hoặc nếu có từ 2 tài sản thì có thể chọn biện pháp thay đổi tài sản thế chấp để tối ưu hơn.

Cuộc Sống Đẹp Tươi

Tiền mua bảo hiểm ( một khoảng lớn nhé ), công chứng… tính thêm vào, nếu vay ít thì số tiền tiết kiệm cũng k bao nhiêu.

Nguyen Thanh Hoa

Khi anh có nhiều tài sản, thì việc chuyển khoản vay dễ như trở bàn tay. Với những anh có nhiều tài sản thì chả bao giờ họ phải chịu lãi thả nổi. Hết ưu đãi là tất toán (tất nhiên phải cân đối phạt trả trước hạn) để chuyển qua 1 khoản vay có ưu đãi khác. Nhưng đối với những anh có 1 tài sản thì ngờ chủ top chia sẻ thêm????

Đinh Xuân Phượng

Nguyen Thanh Hoa 1 ts vẫn chuyển đc nếu gtri ts tăng mạnh. Nộp hso ts qua bank khác thẩm định trc. Thấy ok thì sáng sớm nộp tiền vào đảo khoản cũ, rút sổ giải chấp trg ngày, chiều công chứng giải ngân khoản mới ở bank mới. K phải k làm đc nhưng qhe phải mạnh. Trc mình biết KH vay chục năm chưa bao giờ đóng quá 1đ ls ưu đãi. Dân trg giới ai cũng nể nhờ chiêu đó

Hoặc nếu khách ngon sale bank cũng săn khách bằng chiêu này chỉ dựa trên 1 TS, thậm chí hỗ trợ luôn khoản trả cũ

Nguyen Thanh Hoa

Đinh Xuân Phượng hỗ trợ khoản cũ, là hỗ trợ thế nào chị?

Đinh Xuân Phượng

Nguyen Thanh Hoa à này thâm cung bí sử dân trg nghề, k rao ở đây đc ạ. Với e cũng k phải dân sale bank bđs cá nhân nên k dám múa rìu qua mắt thợ. Để có ac nào nhiệt tình + hiểu biết hướng dẫn sẽ hiệu quả hơn

Nguyen Thanh Hoa ờ nếu anh biết thế thì việc chuyển khoản vay khi có 1 TS cũng thế, k có gì khó ????

Nguyen Thanh Hoa

Đinh Xuân Phượng ko khó, nhưng phải trả bằng tiền, vậy phải cân đối xem so với vẫn giữ bank cũ thì thiệt hơn ra sao, chưa kể thằng bank mới nó dở người, nó hành cho chết luôn á. Cẩn trọng, đừng nghe bố con thằng nào????

Đinh Xuân Phượng

Nguyen Thanh Hoa ủa thì lợi ích chênh lệch lãi suất cũng đong bằng tiền chứ bằng gì. A nói khó thì mình nêu ra cách, chứ ng giàu họ khôn lắm, k cần phải chỉ họ chọn này hay kia. Ví dụ chủ top đưa ra là vài tỉ, chứ lên số hàng trăm tỉ là câu chuyện khác lắm rồi. Nên ng thành công họ có lối đi riêng là vậy

Hienle

Trường hợp đây là bds đầu tiên khách mua thì đảo nợ kiểu này potay. Thêm nưa đa phần nv ngân hàng rất tinh, nhận ra ngay mục đích của khách. Lý thuyết nói cho vui v thôi. Thực tế ăn hành đủ kiểu con đà điểu chưa chắc đảo đc nợ.

Anh Duy

Hiểu thêm về phần lãi suất này và cách vận dụng. 1% cũng là con số làm nên chuyện

Nguyễn Văn Quốc

Cái phí phạt là để chặn cái ý tưởng của bài này mà, ko dễ nuốt đâu. Làm sao đấu lại hệ thống ngân hàng được. Tuy khác chủ nhưng cùng chung chí hướng là bóp cổ khách hàng

Cuong Manh

Hoang Anh hay nhưng không có tác dụng phí phạt năm đầu tiên mặc định là 3% hiếm có ngân hàng ít hơn và khi vay còn phải mua thêm bảo hiểm 1%.

Nguyễn Thanh Tâm

Cuong Manh dạ hiện nay phí phạt trước hạn của các NH từ năm thứ 2 trở đi đao động từ 2,5% trở đi và nhiều NH là miễn phí lắm anh ạ