Top 3 bước hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp Ngân hàng

(Bài viết chia sẻ của Luật Sư Lê Thành Đạt)

Lướt qua một số cộng đồng nhóm đầu tư bất động sản tôi đọc được 1 bài viết chia sẻ kinh nghiệm khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Thấy bài chia sẻ này còn khá nhiều điểm bất cập nên suy nghĩ sẽ viết bài phản biện lại.

Bản thân tôi đã tư vấn cho rất nhiều nhà đầu tư mua đất như vậy, còn nhớ năm 2016 có nhà đầu tư khi đó đến gặp tôi nhờ giải quyết trường hợp chủ đất sau khi rút được sổ ra khỏi ngân hàng thì quay đầu lại không bán cho nhà đầu tư này nữa, mảnh đất rộng khoảng 4000m2 nằm ven Hà Nội, chủ đất lấy lý do nhà đầu tư không thực hiện theo thoả thuận của 2 bên (tôi xin phép chia sẻ tại bài sau) để không ký hợp đồng chuyển nhượng, thực chất ở đây khu này đang sốt tại thời điểm đó, giá biến động theo ngày. Chi phí tổn thất lúc này bao gồm cả thời gian, công sức là vô cùng nhiều.

Câu chuyện muốn nói ở đây là nhà đầu tư khi mua đất những trường hợp này đã không lường trước được các rủi ro xảy ra, và không có biện pháp chặt chẽ để hạn chế những rủi ro trên.

Quay lại với bài viết chia sẻ mà tôi đã đọc, anh đấy hướng dẫn cụ thể như sau:

Bước 1: Nhờ công chứng viên gửi 1 công văn đến ngân hàng nơi chủ nhà đang thế chấp nhận rằng số tiền chủ nhà đang nợ ở ngân hàng sẽ là số tiền đặt cọc mua tài sản trên .

Bước 2: Sau khi ngân hàng đồng ý thì 2 bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc công chứng để đảm bảo sau khi xóa chấp chắc chắn bên bán sẽ phải bán cho bên mua với giá đã thỏa thuận (tránh rủi ro cho bên mua ) .

Bước 3: Sau khi bên bán xóa chấp xong 2 bên sẽ hủy hợp đồng đặt cọc và ký hợp đồng mua bán.

➡️Chúng ta nhận thấy, khi mua bán/chuyển nhượng nhà/đất dạng này thì 1 trong các rủi ro là chủ nhà/đất không tiếp tục bán, vậy nên phải tìm mọi cách để sao cho chắc chắn chủ đất không lật được lại.

Bài chia sẻ trên cho rằng nhờ bên công chứng gửi công văn đến ngân hàng nhận thế chấp với mục đích chấp nhận số tiền chủ nhà đang nợ là số tiền đặt cọc mua tài sản trên.

✔️Thứ nhất, chúng ta hiểu công văn của vpcc không có giá trị về mặt pháp luật.

✔️Thứ hai, đứng về phía ngân hàng họ chỉ quan tâm bên vay tiền trả đủ và đúng thời gian cho ngân hàng theo thoả thuận, do vậy chủ đất trong trường hợp này chỉ cần có thông báo với ngân hàng về việc trên thậm chí bằng một cuộc gọi điện thoại là được.

✔️Thứ ba, việc này không cần phải bên ngân hàng đồng ý nếu đã làm đúng hợp đồng như 1 điều kiện tiên quyết như bước 2 chia sẻ ở trên bởi đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng về việc thanh toán trước hạn phần vay.

Bởi vậy, thanh vì phải tốn kém thời gian, tiền bạc nhờ vpcc gửi công văn rồi chờ ngân hàng đồng ý, 2 bên sẽ tiến hành ký hợp đồng đặt cọc sau khi đã thông báo với ngân hàng về việc này (Việc đặt cọc này diễn ra tại ngân hàng và tại thời điểm thống nhất trả nợ ngân hàng để hôm đó làm thủ tục thanh lý hợp đồng với ngân hàng luôn nhé!).

➡️Câu chuyện phát sinh vấn đề từ đây. Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm; quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Điều 19 Thông tư số 07/2019/TT-BTP khi rút được sổ ra, muốn ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải làm thủ tục “xoá đăng ký thế chấp” theo quy định mất khoảng 1-3 ngày làm việc. Vậy câu hỏi đặt ra ai là người đi làm thủ tục xoá thế chấp?

Về nguyên tắc ai là người có yêu cầu thì người đó phải có trách nhiệm đi xoá đăng ký trừ truờng hợp giữa ngân hàng và người thế chấp có thoả thuận khác, thường là người thế chấp sẽ làm thủ tục này sau khi có văn bản xác nhận của ngân hàng về việc giải chấp, về việc thanh lý hợp đồng.

Trường hợp này cụ thể chủ đất sẽ đi làm thủ tục, tuy nhiên, sẽ rủi ro cho bên mua trong trường hợp sau khi xoá thế chấp thì bên bán không tiếp tục bán, sổ đỏ thì chủ đất đã cầm.

Để tránh trường hợp này xảy ra, bản thân người mua phải là người chủ động làm thủ tục này, sổ đỏ trước khi ký hợp đồng cọc phải thoả thuận ngay khi ngân hàng đưa sổ đỏ ra bên mua phải là người cầm sổ đỏ và đi làm thủ tục xoá thế chấp, việc này là hoàn toàn khả thi vì:

✔️Thứ nhất, số tiền đặt cọc thường rất lớn, thậm chí gần bằng tiền chuyển nhượng;

✔️Thứ hai, thủ tục xoá thế chấp rất đơn giản, có thể nhờ bên dịch vụ làm trong 1 ngày làm việc.

Bởi vậy, ngoài việc ký kết hợp đồng đặt cọc, 2 bên phải ký ngay giấy uỷ quyền từ bên bán cho bên mua mục đích thay mặt bên bán tiến hành thủ tục đăng ký xoá thế chấp và khi cầm được sổ đỏ rồi thì giao dịch sẽ chắc chắn hơn.

➡️Tuy nhiên chưa hết, vẫn còn rủi ro, sau khi xoá đăng ký thế chấp xong, lúc này đã có thể tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng rồi nhưng bên bán lại không bán nữa thì sao? Mặc dù chúng ta đã làm rất chắc rồi, từ việc ký hợp đồng đặt cọc, từ việc đã cầm sổ đỏ của người bán, thực tế tranh chấp ở giai đoạn này vô cùng nhiều (tôi sẽ chia sẻ ở những bài tiếp theo về các lý do có thể xảy ra). Trong trường hợp này, có nhiều cách để bạn có thể làm, tôi xin chia sẻ 1 số cách sau:

✔️Thứ nhất, có thể nhờ bên ngân hàng bảo lãnh thanh toán hoặc bảo lãnh thực hiện hợp đồng... Muốn làm được vậy thì bạn phải đáp ứng được điều kiện của ngân hàng và thực hiện theo quy trình của bên ngân hàng. Nó sẽ mất thời gian hơn 1 chút tuy nhiên là cách rất đảm bảo đặc biệt là những giao dịch lớn. Ngoài ra, nếu xác định theo phương án này thì bạn làm việc với ngân hàng ngay từ khi 2 bên thoả thuận miệng được với nhau sẽ tối ưu được thời gian.

✔️Thứ hai, có thể cho 2 bên ký treo hợp đồng chuyển nhượng ngay tại thời điểm ký đặt cọc, việc này bạn phải làm việc với bên VPCC, sau khi xoá đăng ký thế chấp thì bên công chứng sẽ ký và đóng dấu công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Tất nhiên, về mặt nguyên tắc, vpcc làm như vậy là không đúng, nhưng đó là 1 cách làm trên thực tế. Cách này vẫn có rủi ro là khi có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc vpcc làm sai, nhưng là rủi ro thấp.

Đồng thời bước này bạn không cần thanh lý hợp đồng đặt cọc như bài chia sẻ kinh nghiệm trên đầu kia nhé, hợp đồng đặt cọc đương nhiên hết hiệu lực khi ký hợp đồng chuyển nhượng/mua bán rồi.

Lưu ý: Bạn vẫn nên là người chủ động đi làm thủ tục sang tên mình và nếu được hãy giữ lại 1 khoản tiền nhỏ để bên bán có trách nhiệm với bạn khi sổ chưa sang được tên bạn nhé. Vì theo quy định pháp luật, bạn chỉ được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp khi sổ đỏ đứng tên bạn. Nhưng nếu là nhà ở thì chỉ cần ký hợp đồng mua bán là bạn đã có quyền sở hữu rồi.

Tóm lại, khi giao dịch mua bán/chuyển nhượng bạn phải cố gắng giảm thiểu những rủi ro hết sức có thể nhưng nên nhớ không thể hết hoàn toàn được rủi ro. Không có gì là tuyệt đối cả, như các cụ ta thường nói “ăn cơm còn vãi ra khỏi mồm”.

(Theo LS. Lê Thành Đạt)

Tham khảo thêm: Rủi ro nào nên tránh khi đầu tư Bất động sản ?!