Mua nhà đang thế chấp ngân hàng nhưng chủ không có tiền rút Sổ hồng làm cách nào ?

LÀM THẾ NÀO KHI MUỐN MUA NHÀ MÀ CHỦ NHÀ KHÔNG CÓ TIỀN RÚT SỔ HỒNG TỪ NGÂN HÀNG

Thời điểm này, nhu cầu mua bán nhà riêng lẻ đang vay thế chấp ngân hàng tăng nhiều. Tôi xin chia sẻ kinh nghiệm cá nhân để ACE tham khảo:

Khách hàng: Chị đang muốn căn nhà ở quận Gò Vấp trị giá 5.9 tỷ, chủ nhà đang vay thế chấp ngân hàng 3 tỷ, và vì chủ kẹt tiền bán nên không có tiền rút sổ nên muốn chị nộp 3 tỷ rút sổ ngân hàng ra rồi mới tiến hành mua bán được. Chị lăn tăn lỡ bỏ 3 tỷ rút sổ xong, rủi ro chủ đổi ý không ký chuyển nhượng thì sao em? Em tư vấn dùm chị giao dịch sao cho an toàn trong trường hợp này dc ko em?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6-6-2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài Nguyên - Môi Trường, tôi hướng dẫn khách hàng như sau:

Bước 1: Báo ngân hàng đang cho vay thế chấp ngày công chứng để bên ngân hàng làm sẵn hồ sơ, hai bên mua và bán lên nộp tiền vào là rút sổ dc trong buổi sáng.

Bước 2: Thuê công chứng viên tại bất kỳ phòng công chứng nào đủ pháp nhân trong TP.HCM, soạn sẵn hồ sơ công chứng và theo hai bên mua& bán đến trực tiếp ngân hàng đang thế chấp sổ. Tại ngân hàng hai bên mua & bán tiến hành giao dịch như bình thường, Bên mua nộp tiền vào để rút sổ, song song hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng luôn.

Lưu ý:

Bài viết này chỉ đúng và phù hợp tại thời điểm thông tư trên còn hiệu lực. Áp dụng hiệu quả cho các giao dịch ở khu vực TP. HCM ( cụ thể tôi làm ở Gò Vấp và Quận 12) và có sự thay đổi địa phương hoá theo cơ chế quản lý hành chính ở các địa phương tỉnh thành khác.

Vì khách hàng khá bận rộn công việc nên có uỷ quyền nhờ tôi hỗ trợ các khâu pháp lý xoá thế chấp và đăng bộ sang tên. Sáng nay, tôi vừa bàn giao sổ mới, khách rất vui vẻ.

Sự hài lòng của khách hàng là động lực giúp tôi duy trì sự nhiệt huyết với công việc.

(Theo Ngân Nguyễn)

Ruby Hân

Bạn chưa tính tới việc rắc rối về việc đăng bộ ko đc ah? Ký cc mua bán xong , bỏ tiền lấy sổ ra rồi đăng bộ ko đc thì bạn xử lý thế nào ? Tốt nhất là kêu chủ nhà nhờ 1 bên đáo bốc sổ ra đi cc cho chắc bên khách mua

Bach Tung

Bản thân mình mới mua 1 căn đầu năm ở tp HCM, cứ ra phòng công chứng để xác nhận HĐ mua bán xong đưa lên hội sở của NH đang giữ sổ là xong. NH nó cầu còn ko đc ấy chứ.

Mọi người chắc vướng bận chủ yếu ở khâu tiền bị giữ lại tại NH khi KH thay đổi qđ mua bán, chứ có HĐ, có giấy tờ, có NH đứng ra thì ko có mấy khi sợ rủi ro về tiền bạc đâu

Nga Nguyen

Bach Tung trung bình mình xử lý tầm 3-5 bộ hồ sơ như vầy/ tháng, nên mình sẽ chọn phương án nào an toàn nhất cho khách hàng.

Bạn có thể bỏ bước nếu may mắn thì cũng sẽ thành công ko sao cả.

Mỗi người đều có sự lựa chọn riêng cho tài sản của mình mà, cảm ơn đã đọc bài viết mình.

Hoc Thuat

Bach Tung sổ đỏ đang nằm ở NH, sao vp công chứng làm hđ được bạn ?

Bach Tung

HĐ này ko phải HĐ mua bán, bạn tạm hiểu là 1 bản ghi nhớ có hiệu lực để đưa tới hội sở và hội sở đồng ý cho rút sổ ra. Nếu ko bắt buộc bạn phải thuê 1 người bên công chứng đi kèm sang NH và có thể ngược lại để hoàn thành 2 khâu rút sổ và công chứng HĐ mua bán.

Nga Nguyen

Hoc Thuat bạn đọc thử qua thông tư trên, rồi khi nào gặp tình huống thực tế tương tự như bài viết mình đề cập, bạn cứ làm đúng vậy, nếu có khó khăn gì ib mình tư vấn thêm

Nga Nguyen

Bach Tung có thể kiến thức mình hạn hẹp, mình chưa biết qua “bản ghi nhớ có hiệu lực “ mà bạn đề cập

Bach Tung

Nga Nguyen nói đơn giản thế này. HĐ này mình mua từ tháng 1 năm nay, giá trị HĐ tầm 5.3 tỉ. Số tiền ký sổ là 2.4 tỉ.

Lúc đó mình ko mời công chứng viên đi theo mà tự cầm tiền tới hội sở của ACB nên ngoài việc trước đó người bán gửi thông báo trước bên NH để chuẩn bị cho việc rút sổ, thì số tiền giữa việc mua nhà và số tiền trên HĐ vay ko đồng nhất(2.4 với 5.3) nên bên mình và bên mua có ký 1 bản HĐ mua bán nháp và phần phụ là bên mình sẽ vào tiền trước 2.4T cho NH để lấy sổ ra, sau đó sẽ quay lại bên kia để công chứng và ký HĐ. Sau đó nữa là uỷ thác cho bên mua chuyển đổi trong 2 tuần, giữ phí lại 3 hay 5% gì đấy sau khi hoàn tất thủ tục mới tất toán.

Quá trình làm việc với NH và bên công chứng tầm 2 tiếng hay hơn chút, còn 2 tuần kia là đợi chủ cũ làm thủ tục sang tên thôi.

Nga Nguyen

Hoc Thuat Mình chỉ tư vấn những gì theo đúng Luật ban hành

Còn trường hợp bạn linh động như trên nó nằm ở giữa khoản ko đúng ko sai, nhưng rủi ro là phía bạn, khi người bán ko tử tế bạn sẽ bước vào 1 vụ kiện dân sự mà dù toàn thắng bạn cũng chỉ có thể thu hồi tiền vốn.

Trùm Sân Si

Bach Tung đây là cái cách mà mình vừa bán nhà cách đây 3 tháng á bạn. Mình nói thêm là bên mua họ thuê công chứng hình như là 3 triệu hay là 3tr 6 gì đó để coing chứng xuống ngân hàng.

Bach Tung

Trùm Sân Si thực ra vấn đề ko phải mình ko bỏ tiền ra thuê công chứng, mà mình quen biết hội sở. Chỉ khác biệt nhỏ là mình sẽ chuyển tiền thành 2 lần chứ ko chuyển thẳng vào tk bên mua 1 lần.

Nên mình trực tiếp làm việc bên hội sở xong, lấy sổ rồi ra ký HĐ.

Còn nếu ai ko rành hoặc ko yên tâm thì thuê thêm công chứng viên.

Bach Tung

Nga Nguyen mình hơi thắc mắc chút rủi ro ở đâu, trương hợp ở trên là mình cầm thẳng sổ bên hội sở ngay lúc chuyển tiền 2.4 tỉ?

Sau đó mới chuyển tiếp phần tiền còn lại.

Và có 3 bên mình, bên mua và NH ngay thời điểm đó rồi?

Có NH làm trung gian thì ko rõ bạn sợ điều gì?

Tính ra trung gian khác NH với mình ko đảm bảo bằng chính bản thân và hội sở trung gian.

Và thêm 1 mẹo nhỏ, nếu ko yên tâm thì bên mua có thể chuyển tiền qua NH và yêu cầu đóng băng trong thời gian nhất định(với mình cách này ko cần thiết).

Nguyễn Đức Minh

gì vậy bạn, còn bước xóa thế chấp nữa mà?

Nguyễn Hà

B phải xét xem hiện trạng bds nữa? Đúng hiện trạng mới đăng bộ được, và tuỳ chi nhanh xem có cho ký hdmb và xoá thế chấp cùng 1 lúc dc k? Vì có lúc chi nhánh bắt xoá mới ký hdmb dc

Nga Nguyen

Nguyễn Hà không cần xoá thế chấp vẫn công chứng được.

Bạn đọc kỹ bài mình và xem thêm thông tư trên

Sơn Đặng

Nguyễn Hà ở tp hcm có tb xoá chấp với đơn xoá chấp là chứng thôi

Trung Nguyen

Hoan nghênh chủ thớt! Rất cần những bài viết chất lượng như thế này được chia sẻ đến cộng đồng, giúp mọi người hạn chế rủi ro khi giao dịch mua bán nhà đất. Trân trọng!

Hùng Trương

Tất toán xong

phải xoá chấp tại bộ phận 1 cửa

Rồi mới công chứng được

Phải xử lý rủi ro trong khoảng thời gian chờ xoá chấp khoảng 13 ngày làm việc

Nga Nguyen

Hùng Trương TP. HCM sẽ xử lý khác hơn 1 chút so với Hà Nội bạn

Kinh Doanh Nha Dat 

Trong hđ chuyển nhượng nên có thêm điều khoản nếu không sang tên được các bên sẽ hoàn trả lại tiền và tài sản cho nhau , nhằm đảm bảo công bằng cho các bên và để tránh các rắc rối về sau

Bradley Nguyen

Dù có thích hay kết cái nhà đấy ntn thì với tôi sẽ nói KHÔNG với việc dùng tiền của mình để rút sổ ra như vậy. Cách tôi giao dịch là có sổ sẽ có đặt cọc và hẹn cc , tự dưng đi mua việc vào người cho mệt

Trùm Sân Si

Bradley Nguyen vậy là ông chưa rành mua bán rồi. Bất kỳ ng môi giới có tâm nào cũng đều tư vấn theo cái cách trên. Ở Saigon luôn là vậy.

Bradley Nguyen

Trùm Sân Si vâng tôi ko rành nên ko mất tiền và ko mất tg mất việc mà lại mang rủi ro cho bản thân , tôi cứ nông dân hai lúa cũng được miễn tiền trao cháo múc, có giấy tờ thì làm việc ko ko thì miễn bàn

Donald Trumph

Nga Nguyen bạn dùng công chứng treo ! vì bạn rút sổ ra mà sổ chưa xoá thế chấp tại phòng TNMT thì ko có văn phòng công chứng nào dám công chứng đóng dấu cả ! họ sử dụng kiểu công chứng treo : bên bán& bên mua ký tên lăn tay, xong chờ cho sổ xoá thế chấp thì mới đóng dấu công chứng

Trùm Sân Si

Donald Trumph chính xác, và đương nhiên nếu hai bên thiện chí thì mọi việc suôn sẻ. Còn đã không thiện chí thì tụi mua, bán có 1001 cách để lừa nhau.

Donald Trumph

Trùm Sân Si may mà còn có bạn hiểu vấn đề ! chứ mấy ông bà cò tư vấn kiểu đơn giản như trên là rất thiếu kiến thức

Trùm Sân Si

Nhớ lúc mình bán nhà, mình cũng đưa ra phương án y chang cho bên mua. Rứa mà thằng môi giới nó nhảy vô họng mình: anh phải đi vay ngoài rút sổ ra thì khách em mới mua, còn không anh ủy quyền em giữ giấy tờ nhà đất của anh mới được.

Hehehe, nó hốc của mình 3% mà nó gây khó dễ đủ điều. Đcm cái thằng mất dại, may mà cả hai bên mua và bán đều thiện chí nên sự việc ổn thỏa.

Mấy bạn bán nhà nhớ né công ty 3% ra nhé. Thằng ký hợp đồng 3% này tên Hải ở Gò Vấp, nó giả bộ đứng ngoài, sai thằng Tùng theo sát bên mua, chèn ép bên bán để kiếm thêm mảnh người mua.

Donald Trumph

Bây giờ còn có bước kiểm tra hiện trạng nhà có đúng với sổ hay ko thì mới cho đăng bộ sang tên nhé ! nhất là Q1 ! ký công chứng xong, chồng tiền rồi, mà đi đăng bộ thì UBND Q1 xuống kiểm tra thấy hiện trạng nhà ko đúng sổ hồng là ko cho sang tên ! đừng đùa

Siêu Nhân

Thiếu bước VÔ CÙNG QUAN TRỌNG.

- Bước 0.5: check CIC khách hàng, thông báo dư nợ tại bank đang thế chấp sổ nhà

Thiếu bước này mà lao thẳng ra bank nộp tiền có ngày khóc khô nước mắt

Nga Nguyen

Siêu Nhân nó là nghiệp vụ nằm trong bước 1 của tôi chia sẻ

Siêu Nhân

Nga Nguyen đấy là chưa gặp trường hợp bank với chủ nhà thông đồng thôi. Chủ nhà bị nợ xấu nhiều khoản vay, nhiều tài sản. Nộp tiền 1 ts, bank thu nợ nhưng k cho rút để công chứng. Tới đó thì NGHIỆP VỤ

Siêu Nhân

Nga Nguyen cái quan trọng nhâtd là check cic, ký hđ 3 bên (ng mua, ng bán, bank) thì chả thấy nói

Nga Nguyen

1. CIC bạn hiểu là gì ko? là thông tin riêng cua khách hàng đó bạn, bạn có hiểu luật ko?

2. Tôi chia sẻ tinh thần ko vụ lợi, nếu thật sự bạn giỏi hãy viết ra giải pháp để chia sẻ ace cộng đồng, đừng tỏ vẻ nguy hiểm.

Trần Tịnh Nghi

Bữa nay nhà rẻ nhiều, có tiền dại gì ôm lo vô người, lỡ mất lại kiện tụng mất thgian. Thời này ko tin ai tư vấn cả

Trang Luu

Chút kinh nghiệm khi mua nhà mà chủ nhà không có tiền rút sổ ạ:

- Đầu tiên bạn phải kiểm tra được quy hoạch, tranh chấp của nhà muốn mua và xác minh đo đạc xem hiện trạng nhà có đúng với trên sổ hay không. (cái này cần hỗ trợ của người bán)

- Tiếp theo là kiểm tra được khoản vay, các khoản vay nợ khác tại ngân hàng đang cầm cố sổ của chủ sở hữu nhà (cần hỗ trợ từ người bán)

- Sau đó nếu ok hết thì hãy tiến hành bước đặt cọc. Liên hệ ngân hàng đang giữ sổ vay làm hợp đồng cọc 3 bên (người mua, người bán và ngân hàng) Nên chuyển tiền cọc vào một tài khoản phong toả sẽ an toàn hơn (ngân hàng sẽ hỗ trợ), và nhất thiết nên làm hợp đồng cọc tại phòng công chứng.

- Đến ngày làm hợp đồng mua bán bạn và bên mua nên ký trước hợp đồng treo ở phòng công chứng, sau đó vào ngân hàng tiến hành chuyển tiền, tất toán khoản vay, lấy sổ, công chứng viên đóng dấu hoàn thành hợp đồng mua bán. (Cần giữ lại một khoản tiền để lo các thủ tục còn lại cho đến khi ra sổ) (có thể trả tiền để công chứng viên đến trực tiếp ngân hàng làm thủ tục để thuận tiện hơn)

- Tiến hành các thủ tục đóng thuế, giải chấp, đăng bộ sang tên.

Còn nhiều vấn đề linh tinh phát sinh trong quá trình mua bán có thể gây thiệt thòi cho bên mua mà mình ko cmt dài dòng được. Kinh nghiệm của mình: cẩn thận là không bao giờ thừa.

Nga Nguyen

Bạn muốn giới thiệu dịch vụ của mình hãy chọn cách văn minh hơn

Vẽ vời khách đủ đường để khach mất thêm chi phí, ký 3 bên để yên tâm hơn ah bạn? Rồi chưa giải chấp làm sao ký hợp đồng cọc, rồi công chứng treo bạn có hiểu rủi ro pháp lý trong đó là gì ko?

Bạn thử tham khảo thêm Luật sư hoặc đọc thêm thông tư trên, chỉ cần làm theo đúng Luật thôi nha bạn

Trang Luu

Nga Nguyen dạ ký 3 bên là quy định bên ngân hàng khi mình đặt cọc nhà đang cầm cố trong ngân hàng luôn á chị. Cái này sẽ an toàn hơn cho ng bán và người mua trong giao dịch mua bán tiếp theo ạ. E chỉ chia sẽ kinh nghiệm thôi nên để số điện thoại lại là không đúng. E xin ghi nhận, sẽ sửa lại cmt ạ

Trang Luu

Nga Nguyen xin phép hỏi chị rủi ro pháp lý trong công chứng treo là gì ạ? E đã tham khảo luật sư và công chứng viên và được họ chỉ dẫn cách này ạ

Nga Nguyen

Trang Luu chị đã trích dẫn thông tư làm đúng theo Luật

Nếu em cho mình làm đúng, mời em trích dẫn quy định ngân hàng, và trích dẫn luật nào hướng dẫn công chứng treo