KHỞI CÔNG KHU ĐÔ THỊ TỶ ĐÔ LOTTE ECO SMART CITY THỦ THIÊM TPHCM

SỚM KHỞI CÔNG KHU ĐÔ THỊ TỶ ĐÔ LOTTE ECO SMART CITY - THỦ THIÊM - TPHCM

Hôm qua, phó chủ tịch Thành phố Lê Hòa Bình đã làm việc với Tổng Giám đốc Công ty Lotte Properties HCMC về kế hoạch khởi công dự án Lotte Eco Smart City.

Eco Smart City Thủ Thiêm là khu phức hợp bao gồm nhà ở, văn phòng và khách sạn rộng 6,5 ha tọa lạc tại khu chức năng số 1 Khu đô thị Thủ Thiêm - TPHCM. Dự án với tổng mức đầu tư gần 1 tỷ USD, cung cấp cho thị trường 2000 căn hộ và hơn 300.000 m2 sàn thương mại, văn phòng.

Phần đất ban đầu giao cho nhà đầu tư làm dự án có khoảng 5 ha thuộc Nhà thờ Thủ Thiêm và Dòng Mến Thánh giá Thủ Thiêm vừa qua thành phố đã quyết định bảo tồn. Và, Lotte đã đồng ý giảm quy mô dự án xuống còn khoảng 6,5 ha với tổng vốn đầu tư gần 1 tỷ USD.

Quy hoạch 6 lô này như sau:

Chiều cao | 2-5 (50f) | 2-3 (40f) | 2-1 (20f) | | 2-6 (48f) | 2-4 (24f) | 2-2 (18f) |

• Lô 2-1: văn phòng, khách sạn
• Lô 2-2: căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ
• Lô 2-3: văn phòng, khách sạn 
• Lô 2-4: căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ 
• Lô 2-5: văn phòng thương mại
• Lô 2-6: căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ

Như vậy nguồn cung căn hộ hạng sang tiếp tục tăng lên trong thời gian tới, không biết mức độ hấp thụ sẽ như thế nào? Các chủ đầu tư HQ có truyền thống làm căn hộ diện tích lớn, không biết các căn hộ ở đây sẽ có diện tích ntn? nếu vẫn là diện tích lớn thì sẽ cực kỳ kén chọn khách vì tổng giá bán mỗi căn sẽ rất cao.
___
(Theo Khu đô thị Thủ Thiêm)

Lotte Eco Smart City được động thổ ngày hôm qua 2/9/2022 được hứa hẹn sẽ nâng tầm khu đô thị Thủ Thiêm hơn nữa.

Dự án được làm trên diện tích 5ha, có 5 tầng hầm và toà tháp cao nhất 60 tầng.

Với tổng đầu tư gần 1 tỷ USD, dự án sẽ bao gồm:

•    1200 căn hộ cao cấp, 

•    Trung tâm thương mại, rạp chiếu phim 700 chỗ, 

•    Khác sạn 5*

•    4 toà tháp văn phòng.

Ngoài việc đem lại các tiện ích cho Thủ Thiêm như trung tâm thương mại, KS 5*, việc xây dựng 4 toà tháp văn phòng cũng rất quan trọng, góp phần tạo nên hệ sinh thái của Thủ Thiêm, biến nó thành khu thương mại, làm việc sầm uất chứ không phải chỉ là căn hộ như hiện nay.

Ai cũng biết kinh doanh văn phòng cho thuê tỷ suất lợi nhuận kém hơn nhiều so với bán nhà. Nhiều dự án căn hộ chủ đầu tư lãi tới 50%, nhưng kinh doanh cho thuê văn phòng tỷ suất lợi nhuận thấp nhiều, do vậy rất ít chủ đầu tư mặn mà với việc xây văn phòng.

Dự án toà tháp văn phòng đầu tiên tại Thủ Thiêm tại Metropole  cách đi mới để khắc phục tình trạng tỷ suất lợi nhuận thấp: bán đứt luôn toà văn phòng với giá rumor khoảng 7000$/m2, về sau kinh doanh văn phòng có lãi hay không khỏi cần quan tâm.

Việc xây dựng tháp văn phòng rất quan trọng cho hệ sinh thái hoàn chỉnh của một khu đô thị:

•    Thu hút người tới làm việc, dẫn tới nhu cầu về nơi ở tăng cao

•    Người làm việc đông đúc sẽ thúc đẩy kinh doanh, đặc biệt là F&B, tạo thêm tiện ích cho cư dân xung quanh.

Dự án Eco Smart City sẽ được dự kiến đưa vào sử dụng toàn bộ vào 2028, tới lúc đó bộ mặt Thủ Thiêm sẽ thay đổi rất nhiều.

(Theo Thái Hoà)

Chào Ace nhà mình. Nay Thái gửi ACE bài Review đọc chơi mấy ngày nghĩ Lễ.
                               ---*---
           REVIEW ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN LOTTE ECO SMART CITY (LESC)

1. Thủ thiêm. Nói về những dự án tại Thủ Thiêm thì cần phải nói về Thủ Thiêm là điều trước nhất:

- Nói về Thủ Thiêm thì hoàn toàn có thể hình dung một vùng đất mới đang hồi sinh từng ngày với tham vọng thành trung tâm Tài chính khu vực. Hạ tầng Thủ Thiêm đang hoàn thiện từng ngày với sự quy hoạch khoa học, đầy đủ các khu chức năng được quy hoạch, thiết kế mỹ thuật cao, đảm bảo tạo ra nền tảng hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ và tiên tiến: Nhà hát, trung tâm hành chính, trường học, thể thao, bệnh viện, quảng trường, triển lãm….

- Thủ Thiêm còn được quy hoạch trở thành đô thị xanh và hòa hợp với thiên nhiên sông nước tự nhiên. Gần ½ diện tích của Thủ Thiêm là mảng xanh và hồ trung tâm. Đảm bảo cho Thủ Thiêm có một khí hậu trong lành, ôn hòa và thân thiện môi trường.

- Cầu kết nối vùng: Thủ Thiêm tham vọng hoàn thiện sẽ có 4 cây cầu và một hầm vượt sông, cầu đi bộ. Hiện cầu Đi bộ, Thủ Thiêm 3 và Thủ Thiêm 4 đang trong tiến trình thực hiện cơ sở hạ tầng. Cầu Thủ Thiêm 2 mới khánh thành.

Tồn đọng và những khó khăn Thủ Thiêm đang đối mặt: 

- Chi phí đầu tư cho hạ tầng là rất lớn và không thể có nguồn tài chính, ngân sách để xúc tiến, thi công đồng loạt hạ tầng giao thông cũng như hạ tầng xã hội.

- Hiện Thành phố đã có kiến nghị tăng ngân sách được giữ lại cho địa phương từ 18% đến 22%. So với Hà Nội thì ngân sách giữ lại của HCM là thấp hơn nhiều.

- Điều này dẫn đến việc tăng giá trị bất động sản tại Thủ Thiêm cũng cần đặt trong tầm nhìn dài hạn.

2. Chủ đầu tư.

- Tập đoàn LOTTEE Hàn Quốc liên doanh với 3 đối tác là những “Người khổng lồ” từ Nhật Bản: Mitsubishi Corpotation, Mitsubishi Estate và Toshiba Corporation. 

- Thật sự không cần phải nói quá nhiều về quy mô, uy tín và tầm vóc của CĐT cũng như liên doanh này.

3. Vị trí lô đất. 

- Chuyện đương nhiên LESC cũng thừa hưởng được những thế mạnh của Thủ Thiêm mang lại về tự nhiên, môi trường, xã hội và đặc biệt là cộng đồng. Yếu tố cộng đồng tiến bô, văn minh có lẽ là giá trị vô hình lớn nhất mà Vùng đất Thủ Thiêm đang tạo ra được hiện tại và trong tương lai.

- Toàn dự án được xây dựng trên 6 ô đất thuộc KCN số 2a với tổng diện tích 7,45ha.

- Vị trí được đánh giá là đắc địa khi sở hữu hai mặt tiền đường chính của Thủ Thiêm là Mai Chí Thọ và Đại lộ Vòng cung. Vị trí cũng tiếp giáp với Hồ Trung tâm, KĐT Sala và Empire City. Thế mạnh về vị trí mà LESC có được là nằm ở trung tâm hai dự án lớn Empire City và Metropole. Trong tương lai hướng ra cầu đi bộ qua Bạch Đằng là rất thuận tiện. Hiện kết nối qua Q1 và Q4 theo hầm Thủ Thiêm cũng là một lợi thế về giao thông.

- Ngoài ra. LESC còn được thừa hưởng một lợi thế lớn từ hạ tầng có sẵn cũng như tính năng nổi bật trong hoạch Thủ Thiêm đó là các lô đất có các tuyến đường lưu thông lớn, tạo được mảng xanh, không gian thoáng đản và tiện lợi cho việc sinh sống, kinh doanh.

4. Tổng quan.

- Tổng vốn đầu tư trên 2 tỷ USD.

- Là một trung tâm phức hợp TMDV và Căn hộ hạng sang.

- Sản phẩm: hơn 12.000 căn hộ, officetel, shop TM và trung tâm thương mại.

- Diện tích: 1PN +50m, 2PN +70m, 3PN 140m, 4PN 250m, Penthouse 400m.

- Tiêu chuẩn bàn giao: Đan cập nhật.

5. Đơn vị thiết kế, quản lý vận hành và xây dựng: 

- Khu phức hợp Lotte Eco Smart City sẽ được tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) giao cho 4 công ty con liên doanh đầu tư, trong đó bao gồm: 1.Công ty Lotte Asset Development: Đầu tư và quản lý tài sản, 2. Công ty Lotte Shopping: Phát triển mảng bán lẻ gồm Diamond Plaza department store, Lotte Mart,  3. Công ty Lotte Hotel: Quản lý khách sạn, 4. Công ty Lotte Engineering and Construction.

- Với tiềm lực kinh tế vững mạnh và kinh nghiệm sẵn có, Chủ đầu tư mong muốn kiến tạo Eco Smart City trở thành biểu tượng mới của Thủ Thiêm trong tương lai.

6 Khởi công:  Ngày 2/9 vừa rồi CĐT đã tiến hành Lễ Động thổ. Hiện các giai đoạn mở bán, ngày bàn giao đang trong tiến trình cập nhật.

7.  Giá dự kiến giai đoạn 1: Hiện đang cập nhật. Nhưng theo dự đoán không thể thấp hơn Metropole Phase 4. 

8. Vị trí sa bàn và nhà mẫu:  Đang cập nhật. Hiện theo thông tin mới nhất thì sa bàn đang được mô phỏng và hoàn thiện.

9. Phân tích mặt bằng sàn, tầng, hầm: Đang cập nhật.

10. Phân tích căn hộ: Về layout đang cập nhật. Nhưng nhìn chung với thiết kế là căn hộ hạng sang nên phần diện tịch cho các loại hình 1-2-3-4 PN là rộng, ngoài ra để đáp ứng nhu cầu thị trường thì còn Dubplex và Penthouse.

11.  Phân tích văn phòng. Đang cập nhật. Theo quan sát và nhận định thì CĐT sẽ định vị sản phẩm văn phòng này ở hạng cao cấp với các đặc điểm đảm bảo tiêu chuẩn hạng A.

12. Phân tích shop thương mại. 

- Đang cập nhật.

- Nhận định từ thiết kế dự án: Do Dự án được tiếp giáp với hai tuyến đường huyết mạch nên vị trí các căn shop thương mại có lợi thế lớn về độ nhận diện, tính năng thu hút khách hàng cũng như lợi thế về mặt kinh doanh cho các chủ shop.

- Với 4 tầng khối đế thì tạo cho dự án một bề thế về thương mại và một sự xôi động lớn trong việc thu hút thương mại. Đảm bảo thỏa mản được mọi nhu cầu về thương mại của các thương nhân tại đây.

13. Phân tích tầm view.

- Do vị trí củ các lô đất trên không trực tiếp giáp sông nên tầm view sông sẽ không phải là thế mạnh so với các dự án như River Thủ Thiêm, Metropole, Empire City. Nhưng không hoàn có nghĩa là bịt bùng và hoàn toàn chắn tầm view sông, đối diện hướng sông của LESC là Hội dòng Mến Thánh Giá được xây thấp nên không bị chắn tầm view sông. Những căn hướng về LM 81 hay những căn tầng cao sẽ có được view sông.

- Bù lại cho một phần khuyết điểm trên thì đổi lại LESC được hưởng tầm view hồ trung tâm, mảng xanh hướng về Sala, quận 7 và hướng Lm81.

14. Tiện ích:

- Tiêu chuẩn tiện ích: LESC thể hiện rất rõ ràng ý đồ và định vị thương hiệu cho dòng sản phẩm là cao cấp nên tiêu chuẩn về tiện ích phục vụ cư dân được xác lập ở mức 5*. Điều này là dễ hiểu bởi CĐT và Liên minh tạo ra cho dự án này đều là những công ty tầm cỡ và gắn với những tiêu chuẩn quốc tế. Nên sản phẩm được tạo ra nhất định phải man thương hiệu và tiêu chuẩn quốc tế.

- Nội khu: Đầy đủ các tiện ích như: TTTM, Mua sắm, giải trí,thể thao, hồ bơi, công viên BBQ, Gym cùng các tiện ích kinh doanh phát sinh Spa, Cafe,..

- Đặc biệt là dự án có Trung Tâm Hội Nghị và Tiệc cưới. Đây có thể gọi là một tiện ích cũng như một dịch vụ kinh doanh rất khác biệt mà CĐT mang lại cho thị trường.

- Ngoại khu: Công viên và thừa hưởng tiện ích mà Thủ Thiêm mang lại.

15. Phân tích vật liệu bề ngoài.

- Vật liệu được sử dụng là kính hộp. Hiện chưa xác định nhưng theo kinh nghiệm có thể là Kính hộp 2 lớp. Tạo được độ tinh tế, sang trọng. Ngăn cản và hấp thụ 95% tia UV và lượng bức xạ từ ánh sáng mặt trời. Ngoài ra với kính hộp này thì đảm bảo độ sáng tự nhiên cho không gian bên trong căn hộ.

- Điểm nhấn tạo nên nét đẹp về mỹ thuận cũng như ối ưu hóa tầm view của dự án là các góc tòa nhà vuông, tạo nét sang trọng, hiện đại và rất công nghệ. Tối ưu hóa được phần diện tích căn hộ cũng như văn phòng. 

16. Phân tích vật liệu và tiêu chuẩn bàn giao. 

Đang cập nhật. Nhưng theo dự đoán thì nhất định vật liệu phải ở mức độ cao cấp tương xứng với tầm giá trị cũng như giá bán sản phâm này.

17. Phân tích môi trường khí hậu.

Về khí hậu thì LESC  được thừa hưởng những ưu điểm về khí hậu của Thủ Thiêm. Nhiệt độ vùng trung bình thấp hơn các khu lân cận từ 3-5 độ C và lượng khói bụi cũng thấp hơn so với các quận lân cận. Bên ngoài hưởng gió sông, bên trong được điều hòa bởi mảng xanh và hồ trung tâm rộng lớn.

18. Phân tích tệp khách trọng tâm.

Đối với những dự án thuộc khu vực Thủ Thiêm nói chung và dự án LESC nói riêng thì tầm khách hàng mua đầu tư hay an cư cũng được đánh giá là “Người giàu”. Lượng tài chính có sẵn cho hạn mục đầu tư vào dự án này cũng từ 3ty trở lên. Bên cạnh đó Tài chính dự phòng và khả năng cung ứng tài chính phải đảm bảo được tiến độ theo PTTT của CĐT đưa ra. 

Còn trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính thì khả năng vay phải được đảm bảo cùng với đó là phương án tài chính cho giai đoạn hết hỗ trợ ân hạn gốc lãi. Nếu tài chính trong giai đoạn này bị ảnh hưởng thì khả năng phải bán hòa vốn hoặc lỗ là có. 

19. Cạnh tranh nội tại.

Với số lượng sản phẩm là không nhiều do mật độ xây dựng và yêu cầu từ Quy hoạch 1/2000 của Thủ Thiêm thì yếu tố cạnh tranh nội tại là không cao. Thời gian qua ngưỡng bán hòa vốn, bán lỗ sẽ nhanh và tỷ lệ những khách đầu tư bán hòa và lỗ sẽ thấp. Đặc thù lớn trong tệp khách mua LESC là người giàu và những công ty nên việc họ chủ động trong tài chính là rất cao. Khả năng bán hòa và lỗ được giảm thiểu tối đa. Sức mạnh tài chính họ vững hơn.

20. Cạnh tranh các dự án trong Thủ Thiêm.

- LESC sẽ cạnh tranh với River Thủ Thiêm, Eco Smart City, Metropole. Điểm yếu trong cạnh tranh với các dự án này là vị trí của LESC không trực tiếp giáo sông.

- Nhưng lợi thế của LESC là dự án giai đoạn mới,  và có lợi thế về PTTT hơn so với các dự án trên. Nên khách mua đầu tư hay an cư cũng đều thuận lợi trong dòng tiền của mình.

- Xét trên phương diện cạnh tranh sản phẩm thì nhất định CĐT sẽ tính toán đến phương án bàn giao và vật liệu bàn giao.

21. Cạnh tranh các dự án với các quận bên kia sông.

Nhìn chung so với các dự án bên kia sông thì LESC có lợi thế hơn vì vị trí, thiết kế và là khu Phức hợp TMDV nên nhận được nhiều sự quan tâm đầu tư cũng như nhiều tệp khách hướng đến LESC hơn.

22. Chính sách bán hàng: Đang cập nhật nhưng nhìn chung có thể đoán biết được đặc trưng trong ngành BĐS thì cũng sẽ được hỗ trợ vốn vay, chiết khấu trên dòng tiền, Chiết khấu khách sĩ. 

23. Phân tích dòng tiền dựa trên PTTT: Đang cập nhật nhưng có thể đoán biết PTTT cũng sẽ theo đặc trưng trong ngành BĐS. Cũng sẽ có nhiều PTTT cho khách lựa chọn tùy mức độ tài chính của mình như: Thanh toán một lần, thanh toán theo tiến độ, gói hỗ trợ ngân hàng.

24. Phân tích TSLN.

- Nhìn chung về sản phẩm căn hộ tính chất của sản phẩm này là mặt hàng phổ thông. Mà đã là phổ thông thì mức tăng trung bình hàng năm ở mức 10-15% là phù hợp. Nó tùy vào vị trí căn, khả năng khai thác…. Không thể có chuyện một sản phẩm căn hộ mà đột biến như lô đất đang hiện hữu rồi có con đường lớn phóng qua, hay có KCN mọc lên. Nên đột biến về tăng giá là không có trong sản phẩm căn hộ.

- Khả năng lướt sóng: Dường như không thể và không nên. Với tình hình kinh tế như hiện nay và trong địa bàn Thủ Thiêm không phải là không có sự lựa chọn nên không nên áp dụng hình thức đầu tư này. Nếu có thể áp dụng thì hãy xem nó là phương án phụ cho tầm nhìn ngắn hạn. 

- Ngắn hạn: Thời điểm ngắn hạn là sau khi nhận nhà hoàn thiện. Nhưng thời điểm này thì tỷ suất lợi nhuận sẽ không cao ở mức 15%. Vì sẽ phải qua giai đoạn bán hòa vốn và bán lỗ của một số trường hợp. Chưa kể nếu cao hơn 15% thì người mua sau có thể chọn và chưa mua giai đoạn 2 hoặc chuyển qua mua các dự án khác. Vậy mức lợi nhuận khả thi trong giai đoạn nhận nhà hoàn thiện thì <15% là hợp lý. 

- Trung hạn: 2-4 năm sau khi nhận nhà hoàn thiện. Lúc này khả năng TSLN sẽ đạt 25-30% trên giá vốn. Mức độ này tùy thuộc vào vị trí căn, tầm view. Nhưng lợi thế ở giai đoạn này là có thể cho thuê. Mức lợi nhuận thu về khoản 4-5%/năm. Nhưng nếu trong trung hạn là bán thì không nên cho thuê theo phương thức full nội thất. Chi phí đầu tư nội thất cao và trong 2-3 năm không thể thu hồi vốn trên gói nội thất đầu tư được. Sau đó đến giai đoạn bán thì người mua sau họ cũng thích làm mới và theo sở thích của mình nên trường hợp làm Full nội thất sẽ không có lợi thế.

- Dài hạn trên 5 năm sau khi nhận nhà. Lúc này thì khả năng cao sẽ đạt tỷ suất lợi nhuận trên 80%.

25. Nhận định cá nhân.

Dưới góc độ đánh giá cá nhân thì LESC là một dự án đẹp, một trung tâm, phức hợp thương mại dịch vụ căn hộ sang trọng và đẳng cấp. Và khách hàng mua đầu tư hay an cư cũng có nhiều lựa chọn phân khúc sản phẩm cho mình.

Tuy nhiên. Như phân tích trong từng mục thì có ưu điểm sẽ có nhược điểm. Vậy khi quyết định đầu tư thì Quý khách hàng nên cân nhắc và nghe tư vấn thật chi tiết, nắm bắt rõ những chi tiết dự án và xác định phù hợp với tài chính của mình trước khi ra quyết định mua.

                                ---*---

(Theo Trần Thái)

Hoang Trung

6,5ha như vậy quy mô nhỏ hơn Metropole chút xíu
Vị trí sau nhà thờ, ko đc sát sông, nhưng sát quảng trường 20ha
DA này chắc người NN dành mua thôi, quá đẹp

Chung Hoang

Các chủ đầu tư HQ cũng có truyền thống làm căn hộ diện tích lớn, không biết các căn hộ ở đây sẽ có diện tích ntn? nếu vẫn là diện tích lớn thì sẽ cực kỳ kén chọn khách vì tổng giá bán sẽ rất cao.