Căn hộ Define Quận 2 : 88 dinh thự Thạnh Mỹ Lợi trên cao: Mua ở phân khúc hàng hiệu bạn nhận được gì

Mua ở phân khúc "hàng hiệu" bạn nhận được gì ?

Trước khi vào bài này thì mình chia sẻ bài viết này chỉ ở dạng tham khảo (đưa ra ở góc nhìn cá nhân) và chỉ dành cho đối tượng mua ở là chủ yếu, muốn hưởng thụ một cuộc sống đẳng cấp (khi bạn có tiền, bạn có quyền xác định lối sống riêng của chính mình).

Hơn nữa hy vọng bài viết này cũng có thể chia sẻ một số góc nhìn của giới khách hàng siêu giàu có thể giúp các bạn môi giới muốn lên tầm chuyên nghiệp hiểu họ thêm hơn.

Dạo này cụm từ khóa "hàng hiệu" cho sản phẩm căn hộ đang được nhiều chủ đầu tư nhấn mạnh cho phân khúc khách hàng giới siêu giàu, mà đã là "hàng hiệu" thì tất nhiên không dành cho số đông hay cho giới đầu tư sinh lời từ việc sang nhượng BĐS, có thể phù hợp với những người có ý định đầu tư cho bản thân là cánh cửa để bước chân vào giới siêu giàu (nâng cấp mối quan hệ, mở rộng công việc làm ăn,...) khi tiền bạc đối với bạn không còn là vấn đề lớn nữa.

Bạn có thể hiểu đơn giản như thế này, tôi mua một cái túi hàng hiệu (như LV chẳng hạn) không đơn giản vì nó đẹp, độc, lạ mà khi tôi mang nó bên người thì tôi được vào hội nhóm mua sắm LV nơi tôi có thể được gặp gỡ và trò chuyện với các đối tác làm ăn chuyên về thời trang (hay đơn giản là những người cùng chung sở thích với tôi, nghe tôi chia sẻ và đồng cảm về một vấn đề nào đấy).

Căn hộ cũng vậy, trong 3 nhu cầu chính của con người (mà mình từng đề cập ở bài viết đầu tiên) là Ăn - Mặc - Ở thì việc Ở cũng cần "nâng cấp" chứ, không chỉ có là Ăn ngon - Mặc đẹp, mà Ở cũng phải đẹp chứ :D. Đây là điều mình cũng muốn hướng tới.

Cho nên, trong khoảng thời gian từ khi rầm rộ phân khúc "hàng hiệu" thì mình có tìm hiểu qua, có nhiều chủ đầu tư cũng đang tung ra sản phẩm như vậy và tất nhiên cũng đành phải tặc lưỡi bỏ qua phân khúc $20k/m2++ khi mình từng mua ở căn hộ kế bên chỉ có $5k/m2, và mình xác định mức này là phù hợp hơn.

Mình sẽ đi sâu vào việc phân tích bài toán giá trị căn hộ, không đơn giản đa số chỉ sử dụng PR để nâng giá trị, điều này cũng ít ai nhận ra.

VD như dự án Define của CapitaLand đi (nhiều dự án quá nên mình lấy VD 1 cái cho dễ hình dung), thì trước mắt giá trị của họ đang định giá cho 88 sản phẩm "dinh thự trên cao" thuộc "bộ sưu tập giới hạn" là khoảng $5.5k/m2.

Khoan nói đến uy tín của Chủ đầu tư CapitaLand (đã và đang bàn giao nhiều dự án), mình nói đến bài toán giá đất chi phí vốn nhé (nguyên văn nguồn tham khảo từ chuyên gia Martin Ho)

Giá đất Thủ thiêm giờ 250tr/m2 bèo bèo mặt sông. Mật độ xây dựng 50% mua 10,000m2 xây được có 5,000m2 . Thủ thiêm hệ số sử dụng 12 lần + dân số tối đa khoảng 25 tầng x 5000m2 = GFA 125,000m2.

Tiền đất 2500 tỷ. Tiền xây nhà 125,000m2 x 12tr/m2 = 1.500 tỷ. Tiền hạ tầng kỹ thuật san lấp các kiểu 10.000m2 x 5tr = 500 tỷ ; chi phí chung chi phí dịch vụ pháp lý thiết kế tư vấn v.v...

10%, chi phí quản lý 10%, thuế vat 10% tổng sơ sơ khoảng 6,000 tỷ giá vốn.

Dự án 4-5 năm tính Lãi ngân hàng 3 năm x 3 x 12% (vì sau đó thu tiền khách) = gần 8.200 tỷ giá vốn

• Xây 125.000m2 GFA bán được diệm tích NFA 70% = 87.500m2 x $5,000/m x 90% (mất 10% chi phí marketing PR bán hàng) = 9.000 tỷ 

Nếu bán $5.000/m2 tính ra bỏ 8600 tỷ lấy 9.000 tỷ lãi 400 tỷ trong 3 năm được chưa đến 5%. Hỏi sao phải bán $6000 $7000 để lấy được 25 30% :) đó là mới tính nhẩm chưa tính chi phí lo ngoài chi phí vận hành của Chủ đầu tư nữa. Nên xây được 50 tầng thì lời chứ xây 25 30 tầng thì lỗ sặc máu ....

Trong đó,  5% chi phí chuẩn bị material và marketing quà cáp bốc thăm vouchers các kiểu + 3-4% chi phí bán hàng cho sàn + 1% dự phòng phí và thưởng = 10% chi phí bán hàng.

Tiền đất tiền hạ tầng vẫn phải bỏ ra 100% nhé; mà cái đó mới chi phí lớn nhất.

Tiền xây bỏ tầm 25% giai đoạn đầu. Cho nên dự án 5 năm tính lãi có 3 năm. Hồi xưa mua đất phát in hình 3D bán luôn. Giờ các loại điều kiện mới đc bán mất cả 1 đến 2 năm. Vinhomes Grand Park Q9 mất cả năm rưỡi,  hay Laimian hay Rome ngâm bao lâu? Tiền xây chưa bỏ hết chứ các tiền khác cũng lòi con mắt. 

Vậy với 88 căn bên Define CapitaLand với chỉ duy nhất 1 block cao 26 tầng tọa lạc ở Thạnh Mỹ Lợi thì các bạn cũng hình dung sơ sơ được rồi đúng không ? (tất nhiên số liệu có thể thay đổi từng thời kỳ nhưng không xê xích mấy), bởi vì $5k/m2 thời kỳ năm 2016-2017 nó khác 2021.

Giờ thì bỏ qua phần chi phí vốn của Chủ đầu tư, bạn được hưởng tiện ích gì khi ở Define ?

Bài viết không phải bài PR nên mình lược bỏ các chi tiết râu ria cho bà con có cái nhìn khách quan nhất về "hàng hiệu".

Thứ nhất là vị trí, Thạnh Mỹ Lợi cũng được coi là trung tâm thành phố mới Thủ Đức, nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ đều có đủ với hầu hết các căn hộ được view sông Sài Gòn.

Thứ hai là tiện ích, được mệnh danh là khu căn hộ hạng sang sở hữu nhiều hồ bơi nhất TP.HCM (khoái khoái, chảy nước miếng, các nàng thích lắm đây), căn hộ thì chỉ có loại 3-4 phòng ngủ diện tích từ 200-300m2 có cả sân vườn và hồ bơi riêng nhé, giống bên Đảo Kim Cương (1 dự án thành công của CapitaLand):

- Mặt bằng tầng thì chỉ có 4 căn hộ/ tầng có thang máy riêng từng căn (mình thích sự riêng tư như vậy)

- Bãi đậu xe thông minh lớn và rộng (cho từng xe ấy) thì có cả khu chuyên biệt cho siêu xe thể thao  (mình chưa có nhưng cũng hy vọng ráng có cho bằng chị bằng em)

- Các tiện ích khác thì bà con tham khảo các dự án đã được bàn giao sẵn của CapitaLand nhé.

Thứ ba là nội thất, cái này thì mình tạm chưa bàn nhiều, chờ có nhà mẫu xem sao, nhưng nghe nói được thiết kế theo phong cách sống sang trọng lấy cảm hứng từ lối sống xã hội cao của công quốc Monaco (mình mới đi du lịch Monaco qua "màn ảnh nhỏ" nên chưa có "cảm" được cho lắm) và 100% nhập khẩu từ Châu Âu về (Gessi, Poliform, Villeroy & Boch, và V-Zug)

Trên đây là một vài sự khác biệt cơ bản của căn hộ "hàng hiệu" cho giới siêu giàu là như thế nào, họ cần những tiện ích dịch vụ không dành cho số đông để mang lại sự thoái mái về tinh thần cho bản thân và gia đình khi mối âu lo về tiền bạc không còn nữa.

Bài viết không phải là một bài PR, mình hy vọng có thể giản lược được giá trị của 1 sản phẩm nằm ở đâu, nó có thể không đáng giá đến mức như số đông thường thấy, nó chỉ cần đáng giá với duy nhất 88 khách hàng họ cảm thấy đáng giá là được.

Cảm ơn các bạn đã theo dõi nhé.

(Theo Hà Vũ)