Tư vấn lần đầu mua đất thì công chứng phải làm sao ?

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Phượng Thạch)

LẦN ĐẦU MUA ĐẤT CÔNG CHỨNG

Phần 1: Những rủi ro Bên Mua không ngờ tới. Ai sẽ bảo vệ bạn?

Lô đất trị giá 20 tỷ. Cọc đến 5 tỷ. Sổ lại đang cầm cố ngân hàng.

✅ Bên bán:  
+ Đang vay ngân hàng 5 tỷ. 
+ Không đủ tài chính rút sổ nên muốn mua phải cọc đủ 5 tỷ (lên đến 25% trị giá hợp đồng cọc).

✅ Bên mua: 
+ Vì số tiền cọc lớn nên muốn công chứng hợp đồng cọc. 

✅ Phòng công chứng: 
+ Chỉ công chứng khi có sổ hồng + đã xóa thế chấp mới công chứng được.
+ Hoặc có thể linh động nếu có đơn xóa thế chấp từ ngân hàng kèm theo sổ hồng.

✅ Ngân hàng: 
+ Chỉ trả sổ hồng khi khách tất toán toàn bộ dư nợ, phí trả trước hạn, khoản vay đơn lẻ ko phải dính trùm nhiều sổ...
+ Phải làm thủ tục xuất kho sổ hồng vì bộ phận lưu trữ và cho vay riêng. Mất thời gian nếu ko có sự chuẩn bị trước.
+ Không hỗ trợ ký kết 3 bên gì cả vì sổ đang vay ko đc quyền mua bán nếu không xử lý xong nợ.

----------

Thông thường hai bên sẽ ký trước với nhau một hợp đồng tay. Vào Ngân hàng Bên Mua trao tiền cho Bên bán để rút sổ, sau đó ra phòng công chứng ký HĐ Cọc Công chứng.

=> Tình huống xấu mà 2 bên ko ngờ tới : “Bên Bán có khoản nợ lớn hơn 5 tỷ (do còn lãi, phí trả trước hạn...) hoặc Bên Bán có khoản vay cầm cố bằng nhiều sổ đất khác nhau. Ngân hàng yêu cầu Bên Bán quyết toán đủ mới cho rút sổ. Hồ sơ bị treo. Chưa rút sổ ra phòng công chứng sẽ ko tiến hành cho ký HĐ cọc.”

Bên Mua lại tiếp tục “bơm tiền” để Bên Bán rút sổ ?! Số tiền quá lớn thì sao? 

Rút xong Bên Bán ko chịu đi ra phòng công chứng làm HĐ Cọc như đã chốt?

—- - - - - -
Với tình huống này theo vợ chồng tôi có cách xử lý như thế này để hạn chế rủi ro, nhất cho Bên Mua, tất nhiên ko dễ loại trừ hết rủi ro trong bất động sản. Nên các anh chị có giải pháp tốt hơn chia sẻ thêm. 

Bước 1. Hai Bên ra Ngân hàng yêu cầu Ngân hàng phát hành văn bản xác nhận số dư nợ để tất toán khoản vay Bên Bán (tiền vay, lãi suất, phạt trả trước…) và điều kiện rút sổ này. 
Cần gì hỏi thêm ngân hàng vì ngân hàng là pháp nhân ít nhất họ sẽ ko dám nói bậy hay làm bậy. Nên đáng tin được.

Bước 2. Nếu ok hai bên ký tay trước 1 hợp đồng cọc tự soạn.

Bước 3. Qua phòng công chứng ký treo HĐ cọc (ký, lăn tay, chưa đóng dấu phát hành).

Bước 4. Quay về Ngân hàng Bên Bán chuyển tiền trực tiếp vào Ngân Hàng. Rút sổ và đơn xóa thế chấp.

Bước 5. Công chứng HĐ cọc ( do chưa kịp xóa thế chấp trong ngày nên tùy phòng công chứng chấp nhận đơn xóa thế chấp không mới làm được nên hỏi trước).

Bước 6. Xóa thế chấp chờ ngày công chứng.

Để an toàn hơn có thể :
- [ ]  Mời công chứng viên dịch vụ đến tại ngân hàng để công chứng. Hạn chế di chuyển và thủ tục chờ đợi. 
- [ ] Sổ công chứng HĐ cọc treo nên là bản sao y mới nhất. 

Phần 2: Cảm xúc mạnh thường làm mất đi sự sáng suốt.

Để có quyết định sáng suốt thì sự bình tĩnh còn quan trọng hơn cả sự thông minh. Nôn nóng, háo thắng, cái tôi lớn… luôn giúp chúng ta ra những quyết định ngu ngốc nhất.

Hãy cẩn thận những buổi bán hàng tập trung (chiêu lùa gà gần đây nhất ở Bình Phước), người mua chỉ có vài giây để quyết định xuống cọc hay “mất cơ hội” vào tay người khác.

Mua đất tiền tỷ mà, đừng quá vội quyết định khi vẫn còn thời gian.

Đừng bao giờ mua vì lý do “vì quá thích”, “ko mua nhanh thằng kia zựt mất”…

Hãy đặt cảm xúc ra ngoài. Hãy ra quyết định dựa trên kết quả của việc phân tích sự kiện, dữ liệu.

- Pháp lý đất có sạch?

- Nhắm được mức lợi nhuận min và max ngay thời điểm xuống cọc không?

- Mua xong sẽ làm gì: Bán lướt ? Xây bán ? Để vài năm ? Hay làm gì khác ?

- Vị trí đất có ưu điểm gì nổi bật ? Dân cư xung quanh có hiện hữu? Cách chợ và trường học bao xa?

- Quy hoạch hiện tại và tương lai?

- Các tiêu chí phong thủy: Có Vướng cột đèn, ống cống, ngã ba đường, gần nghĩa trang, gần trại hòm, méo/tót hậu/đuôi chuột…?

- Diện tích thực tế, diện tích được công nhận theo sổ, diện tích sử dụng…

- Đường trước đất hiện tại và quy hoạch tương lai?

- …..

Đừng ham của rẻ, đừng sợ mất cơ hội. Cái gì nó cũng có giá của nó, của rẻ thường là của ôi. Tin tôi đi, thở còn thấy mệt nữa là mong nó sinh lời. Thắng 10 vụ mà thua 1 vụ cũng quay về tay trắng.

Các cụ nhà mình bảo rồi “Người mua có thể lầm chứ Người Bán có lầm bao giờ đâu. Rõ khổ”.

Vậy nên khi đang cao hứng, ... bạn có thể làm bất cứ việc gì, trừ việc ra quyết định.

(Theo Phượng Thạch & Ông Xã)

Phạm Khánh

Mình cũng từng mua đất thế chấp NH kiểu này rồi .
Cứ mời công chứng viên ra NH công chứng sẽ hạn chế đc rủi RO.

Ông Thọ

Làm hợp đồng công chứng ủy quyền cho bên mua dựa trên hợp đồng tín dụng của bên bán. Trường hợp này bên mua sẽ thay bên bán đi tất toán nợ,  rút sổ ra, và xóa chấp, đổi sổ mới (nếu là sổ cũ), sang nhượng cho người khác. Tất nhiên, bên mua cần kiểm tra kỹ phần nợ của bên bán có liên quan tới sổ mà mình sẽ mua. Như vậy là đơn giản nhất.

Võ Công Phúc

Thọ này bạn đã áp dụng thực tế? Công chứng viên ok? Ngân hàng ok? 
Nếu đc thì mất thêm 2 lần thuế nếu người đc ủy quyền là người thân bên mua. Mà thuế cũng ko phải ít.

Phượng Thạch

Võ Công Phúc HĐ cọc khai 5 tỷ thì HĐ mua bán phải trên mức này. Thuế 2 lần tức là tốn ít cũng hơn 200tr

Nguyễn Dự

Có 1 cách . Làm sẵn 1 hợp đồng ủy quyền toàn quyền, sau đó ra bank lấy sổ rồi đóng dấu hợp đồng ủy quyền kia tiếp theo bên được ủy quyền đi xoá thế chấp….

Võ Công Phúc

Nguyễn Dự nếu làm ủy quyền thì mình thấy mới xử lý đc khâu rút đc sổ ra. Chủ đất đc xóa nợ, còn bên mua vẫn chưa công chứng cọc. 

Kết hợp thêm hđ ủy quyền khi làm hđ cc treo cũng ok. 

Tuy nhiên hđ này ngân hàng có chấp nhận ko bạn để mình tự tất toán lấy cả sổ về...? Bạn áp dụng thực tế rồi chứ?

Nguyễn Dự

Võ Công Phúc , này là mình ủy quyền toàn phần xuống đủ tiền cho bên bán. Mình tự đi làm mọi thủ tục xoá thế chấp này kia lun.

Duc Bui

Nguyễn Dự sổ nằm trong tay bank, bank có cho uỷ quyền k mà đòi làm uỷ quyền ????????????

Nguyễn Dự

Duc Bui  bác chưa hiểu hết. Có nghĩa là bên bán và bên mua làm  sẵn một hợp đồng ủy quyền toàn quyền chưa đóng dấu của pcc. Rồi sau đó ra 2 bên ra ngân hàng bên mua hỗ trợ tiền cho bên bán lấy sổ rồi đóng dấu hợp đồng ủy quyền kia đồng thời giao hết tiền. Rồi bên mua tự đi xoá thế chấp….

Duc Bui thì đương nhiên mọi thứ đều có rủi ro, nhưng cách đó là giảm thiểu rủi ro cho cả 2 bên. Thường đầu tư ngắn hạn, hay lướt  nhiều ae vẫn chọn ủy quyền cho nhanh đó thôi.  Còn bác muốn giảm thiểu rủi ro nữa thì ủy uyển cho người bạn tin tưởng làm xong thủ tục xoá thế chấp này kia rồi chuyển nhượng lại cho bác.

Minh Ngo

Đã từng làm 1 ca còn phức tạp hơn . Khách mua cũng vay nhưng bên Bank bên bán ko cho vay ( do Chung cư đó đã giao nhà nhưng Bank hết hỗ trợ cho vay ) và phải thêm một bank bên mua nữa . 
Ngồi họp quy trình giao dich gồm : bên bán , bên mua , bank bán , bank mua , chủ đầu tư cc và Mg ( chỉ 1 mình ). Tất cả đều ổn thoả khi các bên đều thiện chí hợp tác , bank mà ko hỗ trợ là do NV đó muốn vòi tiền hoặc ko muốn tất toán khoản vay mất doanh số .

Phương Trần

này do bên mua quá cẩn thận và am tường rồi, bên bán đã muốn bán thì kịch bản cứ do bên mua lên phương án thôi

Kim Tuyến

Chị ơi : bước 3 ký cc treo, chưa phát hành số - nhưng cũng không có giấy tờ gì , bên bán chỉ có giấy tờ thế chấp ngân hàng vậy vẫn dc ah ?

Võ Công Phúc

Kim Tuyến mình lấy sổ photo hay sao y/nhờ bạn bên ngân hàng chụp gửi. Tốt nhất là bản sao y mới. Còn bên cc thì họ chỉ mới ký treo nên họ chỉ cần bản photo làm trước. Có bản chính họ mới đối chiếu lại và phát hành.

Kim Tuyến

Võ Công Phúc  vâng , điều này hợp lý ah 
riêng bên em thì công ty em sẽ làm HD 3 bên có mộc cty , và làm chứng cọc mua bán cho bên mua và bán 
thời gian sẽ ghi cụ thể ngày nào hai bên đến ngân hàng tất toán - ngay thời điểm tất toán bên mua có thể giữ giấy hẹn và thời gian nhận lại sổ hồng hai bên cùng đi lấy và ra thẵng phòng cc anh

Võ Công Phúc  có một vài ngân hàng họ không hỗ trợ chụp sao y anh ah , em dc biết ngân hàng MB Bank ah , hơn nữa bạn ngân hàng muốn chụp cũng phải trình sếp gỡ niêm phong , rất rườm ra vấn đề này ah , chụp cũng không thể sao y dc anh

Võ Công Phúc

Mình chưa gặp. Tại mỗi lần cần sao y họ có dịch vụ tự làm và tính phí cho mình.

Đinh Tùng

Cái này nếu gọi là quy trình làm thì đúng hơn chứ nói giải pháp thì không đúng lắm. Có thể làm hợp đồng 3 bên với ngân hàng, tạo tài khoản độc lập và đóng băng lại cho đến khi hoàn thành

Võ Công Phúc

Đình Tùng sổ ngân hàng cầm và làm mọi thủ tục giúp mình hay sao bạn?
Hay chỉ cần treo tiền là ngân hàng họ ra văn bản xóa thế chấp cho mình. 
Chủ đất ko đi công chứng tiếp. Tiền treo, sổ ko trả lại sao ngân hàng giữ đc tài sản và hoàn lại tiền cho bên mua.

Binh An

Võ Công Phúc hdcc 3 bên với NH. Nộp tiền, phong toả ký sẵn unc. NH làm tb giải chấp, cbtd đi xoá chấp rồi ra cc làm hđmb xong bàn giao sổ. NH giải pt và thực hiện unc là xong.

Đình Tùng

Võ Công Phúc chủ đất không đi công chứng tiếp thì chủ đất sẽ không nhận được tiền vì bị phong tỏa. Còn sổ thì bên dịch vụ ngân hàng sẽ giữ đi theo khi làm. Không có chuyện sổ giao trước cho chủ khi chưa xong hdmb đâu hay là giao cho người mua khi chủ đất chưa nhận tiền.

Trần Tấn Nhẫn

Đình Tùng Binh An e cũng từng liên hệ nhiều ngân hàng nhưng họ nói không ký HĐ 3 bên được. Trường hợp của e là người bán vay của VCB, E là bên mua thì muốn vay của Shinhan. Cũng có người nói với e về HĐ 3 bên, nhưng e liên hệ thì không bên nào đồng ý.

Mang Cau Gai

Đến gần ngày cc thì ra pcc ký hđ hứa mua hứa bán. Xong ra bank rút sổ, mình cầm sổ đi xoá thế chấp, xoá xong chủ khách ra pcc ký mua bán.

Do Thanh Lam

Đã ký hđ cọc tay và chuyển tiền rồi thì ra cc chuyển nhượng luôn chứ còn cc cọc nữa làm gì cho mất thêm tiền công chứng?

Phuong Thao Nguyen

Do Thanh Lam đã đủ 20 tỉ đâu mà cc chuyển nhượng được

Phượng Thạch

Phuong Thao Nguyen đúng rồi. Cần 4 tuần để chuẩn bị tài chính chứ đâu có chuyện công chứng luôn.

Do Thanh Lam

Phuong Thao Nguyen nếu cần tiền vậy cũng ko cần cc cọc, bên mua giữ sổ

Phuong Thao Nguyen

Do Thanh Lam ai cho giữ mà giữ, chồng 20 tỏi ra rồi hãy giữ ạ.

Do Thanh Lam

Phuong Thao Nguyen mình vẫn giữ được, vì giữ cũng ko phải tên của mình cũng ko làm gì được , hi

Phuong Thao Nguyen

Do Thanh Lam về luật là thế nhưng về lý nếu mình cầm sổ mình biến thì chủ nhà mất đi cơ hội bán đi căn nhà lúc đó. Mất cha ấy 15 tỉ mà lô đất đó lại trong tình trạng tranh chấp ( đã có người cọc mà lại cọc công chứng và chuyển trực tiếp cho ngân hàng) m.

Trần Ngọc

Viết bài đã thấy sai rồi , phòng công chứng công chứng được khi không có sổ nhé !

Phượng Thạch

TRẦN NGỌC phòng công chứng nào thế bạn?
Sổ đang thế chấp ngân hàng, chưa có văn bản xoá thế chấp thì làm sao công chứng mua bán được ?

Mang Cau Gai có nhé. Bạn trình bày rõ tình trạng và nhu cầu để bên công chứng họ hướng dẫn hs kèm theo. Họ yêu cầu HĐTC bản gốc + sổ photo (Nếu mình nhớ k lầm vì cũng lâu r)

Tran Ngoc

Xin lỗi mình nói hơi quá lời, mình đã từng mua rồi và mình cũng vay lại căn đó luôn, chỉ cần hợp đồng thế chấp, sổ đổ photo là cọc được .

Phượng Thạch

TRẦN NGỌC tình huống của bạn ko giống trong trường hợp này của mình nêu.

Phạm Hùng Vương

TRẦN NGỌC  Tức là bạn làm hđ vay 3 bên hay thế nào bạn. Bạn chia sẻ rõ hơn được không? Vì không nhìn thấy sổ gốc mà công chứng chuyển nhượng được mình chưa gặp bao giờ?

Trần Ngọc

Người bán đang thế chấp căn nhà đó 600tr.  Sổ photo, hợp đồng thế chấp có đầy đủ. Mình cọc công chứng 150tr để họ rút sổ. Cọc sang 1 tuần sau có sổ, tới ngày công chứng mua bán, có ba bên bao gồm ngân hàng, ký mua bán xong giải ngân phong toả, sổ sang tên mình thì bank mở phong toả. Trường hợp trên cũng như vậy cả thôi, cọc công chứng khi không có sổ PCC làm được , lợi cho người mua

Phuong Thao Nguyen

Mình gặp rồi, nói như chủ tóp thì phức tạp nhưng thực ra rất đơn giản.
1. Yêu cầu bên bán lấy trích lục số nợ hiện tại, cho số nhân viên ngân hàng, nv ngân hàng chụp ảnh hồ sơ tại ngân hàng cho mình (bước này là để chắc chắn số tiền họ nợ ngân hàng và đúng là để ngân hàng thật. 
Yêu cầu nv ngân hàng gửi số tk nợ của chủ để thang toán trực tiếp.
Nội dung chuyển khoản ghi " toán toán để quyết toán khoản nợ để làm thủ tục chuyển nhượng lô đất số..." 

2. Yêu cầu bên bán lv với pcc làm công chứng treo, khi nào mang sổ về thì viết lời chứng. Xong

Trịnh Khương Duy

- cần nắm chắc số tiền tất toán
- chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thông báo trước thời gian rút sổ cho bên ngân hàng chuẩn bị
- liên hệ trước (làm dịch vụ) với bên phòng đăng ký đất đai xem có xử lý trong buổi hoặc trong ngày hôm đó hay không, cán bộ ký xoá thế chấp có bận hoặc có ở tại cơ quan để xin chữ ký ngay không.
- nhờ bên công chứng hỗ trợ làm công chứng treo tại ngân hàng ngay khi rút sổ và bên mua cầm sổ luôn để mang đi xoá thế chấp.
- cần có biên bản giao nhận tiền hoặc biên lai chuyển khoản ghi rõ thanh toán từng đợt.

Trần Thế Hiếu

Trịnh Khương Duy chính xác a.  E cũng từng làm ntn,  và báo ngân hàng chuẩn bị trước,  lên làm thủ tục rút sổ ra chỉ tầm 30p xong hết r qua PCC kế bên công chứng luôn.  Những hđ ntn e nghĩ vẫn nên có môi giới hoặc bên thứ 3 sẽ hạn chế rủi ro cho người mua hơn

Trần Tấn Nhẫn

lúc trước e cũng gặp trường hợp này, rối quá nên e phải hỗ trợ thêm tiền để bên bán vay nóng lấy sổ ra. Phải c share sớm là e đỡ tốn tiền rồi

Phượng Thạch

Trần Tấn Nhẫn mình cũng có 1 người tư vấn vay nóng 3 ngày để rút sổ. Nhưng rút xong mà bên Mua đổi ý thì cũng rủi ro thiệu. Nhỏ còn dễ chứ đây là số tiền lớn

Trần Tấn Nhẫn

Phượng Thạch e hỗ trợ tiền lãi để bên bán vay nóng. Thật ra là do ban đầu e không rành nên lỡ cọc với nội dung là sẽ đưa trước 50% tiền để họ lấy sổ ra. Nhưng sau đó e thấy không ổn nên đề nghị hỗ trợ tiền lãi để họ vay nóng.

C làm bài chia sẻ về các vấn đề khi vay ngân hàng đi c. Lần đầu e vay cũng bị Shinhan bank làm mất ăn mất ngủ.

Lê Bá Hoàng

Nếu chủ muốn bán thì lo nghĩ cách theo mình, muốn cọc nhiêu cọc, còn ko thì đi mua chỗ khác, thiếu gì đất để mua, nếu ngon lành chả ai dại gì bán rẻ.

Tran Ha

Đến khúc cuối...k cho đăng bộ...khóc tiếng tàu...lí do trời biết... đã từng bị, nên k bao giờ mua thế chấp...chủ tự vay móng vay lạnh lấy sổ ra...k coa thì dẹp vậy

Mến Hoàng

Tran Ha ,mình khốn khổ ,khốn nạn ì cho ng mua lấy ts vay ngân hàng , cho họ vô nhà ở trước , giờ thủ tục sang nhượng khó khăn , họ lì ra , kêu mình chờ , kg chịu bỏ tiền ra làm , còn kẻu giờ họ cần thì họ bỏ tiền ra làm .

Huỳnh Vui

Bán đất bán nhà là phải ra chính quyền làm giấy.vậy mà Đức hòa long an bán nhà bán đất ra phòng luật sư làm sổ vi bằng.vi bằng không hợp pháp lý không làm tạm trú cho con đi học được.đất và nhà ở đức hòa long an bao nhiêu phần trăm sổ vi bằng hiện tại người nghèo đang mua gì không hiểu biết sổ vi bằng là gì.luật sư đã làm sổ vi bằng bán đất bán nhà tự do như thế qua mặc chính quyền rất dễ xảy ra rủi ro lừa đảo.mong cơ quan nhà nước chính quyền nghiêm cấm luật sư tự ý làm sổ vi bằng mà không thôn qua chính quyền tạo cơ hội cho dự án ma lừa đảo làm ảnh hưởng đến người dân.

Hải Vân

2 bên ký công chứng di bằng xong khoảng 2 ngày chủ đất giải chấp xong sẽ lm thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc ạ. Bên E đang tính lm như thế

The Nguyen

Hiện mua nhà đang thế chấp ngân hàng khách mình hay làm như sau :

1) Xem hđ vay, giấy thông báo dư nợ 
2) Cọc tuỳ thương lượng nhưng tài sản < 5 tỷ thì cọc 100tr - 200tr. Viết giấy cọc tay
3) Báo ngân hàng ngày ra Công Chứng, để ngân hàng lấy sổ về chi nhánh, làm thông báo xoá thế chấp, đơn xoá thế chấp sẵn. Báo trước tầm 3 - 5 ngày.
4) đến ngày ra cc thì lên ngân hàng chuyển tiền rút sổ ra. Sau đó cùng nhau đi qua phòng CC làm hđ mua bán. 
5) Đi sang tên, khai thuế. 

Lưu ý :

 Hiện khó khăn nhất bước thuế nên là có ai chuyên làm hs thuế thì nên hỏi trước giá khai thuế còn ko thì kê khai 70-80% giá. 
Chưa làm tài sản 20 tỏi nên ko biết ts 20 tỏi cọc bao nhiêu nhé mn!