Phân tích chính sách bất động sản và sự thịnh vượng của quốc gia !

(Bài viết chia sẻ phân tích - nghiên cứu cá nhân của tác giả Hoài Phong)

Phần 1 : Bàn Về Chính Sách Bất Động Sản Việt Nam Hiện Tại !

Nổi bật nhất trong những năm gần đây là việc “nghiên cứu” đánh thuế BĐS vẫn chẳng đi tới đâu. Việc nghiên cứu đã hơn 10 năm và kết quả vẫn thế.

Gần đây nhất, bộ tài chính còn ra thông cáo: "Chưa chủ trương xây dựng đánh thuế nhà đất" 

▪  Có nhiều ý kiến cho rằng, các lãnh đạo là người cầm nhiều bất động sản nhất.   

▪ Việc đánh thuế BĐS giống như tự lấy súng bắn vào chân mình. Không ai làm thế cả. (Đây không phải ý kiến tác giả, chỉ là nêu quan điểm ngoài xã hội).Lại có rất nhiều ý kiến bức xúc cho rằng phần lớn nguồn lực xã hội dồn vào bất động sản, không tập trung và sản xuất thì đất nước chỉ có mỗi công nghiệp phân lô.  

➡ Ở góc độ nhận xét khách quan: Chính sách BĐS hiện tại chưa tạo được sự an sinh xã hội hợp lý.

Ở đây là “chưa”, chứ không phải là “không”. Người ta nói rằng tầm nhìn của một doanh nhân là chục năm và của chính trị là trăm năm.

Tầm nhìn của bạn về việc ăn ở, nhìn vào hiện tại nó là tầm nhìn 1 năm.  

✅ Lại tiếp tục với dữ liệu:

Bạn có thể xem kế hoạch thu chi của ngân sách nhà nước gần đây nhất .

Với khoảng 10% tổng thu ngân sách đến từ bất động sản. Chúng còn đặc biệt cao đối với một số tỉnh khác nhau.

Cần hiểu rằng nước ta đang ở giai đoạn xây dựng và phát triển, cần rất nhiều tiền cho hạ tầng và đầu tư. Chúng đang là khoản chưa thể bù đắp từ các lĩnh vực khác.  

Bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 25% trong cơ cấu kinh tế Việt Nam. Cần nhớ rằng Trung Quốc có được như ngày hôm nay có một thành công rất lớn từ chính sách bất động sản

Xây dựng và bất động sản ở Trung Quốc đã phát triển không ngừng.

Phương Tây đã dự đoán 18 lần bất động sản Trung Quốc sẽ sụp đổ, tuy vậy nó đã tăng liên tiếp 30 năm và chỉ chính thức chững lại (suy thoái nhẹ) khi có điều tiết vĩ mô từ chính phủ Trung Quốc.

Họ đã tận dụng vòng quay BĐS để đưa kinh tế lên một tầm cao mới.  

✅ Một quốc gia cũng như một con người, một gia đình vậy.

Nguồn lực của quốc gia chính là mấu chốt để quốc gia đó phát triển. Nguồn lực cụ thể là gì?

1. Trí tuệ: Chất xám, công nghệ, quy trình, nghiên cứu v.v

2. Tài nguyên: Tiền bạc, các loại tài nguyên  

✅ Bạn có tài năng + có vốn => Phát triển cực độ.

Thiếu 1 trong 2 thì kết quả đều kém đi rất nhiều. Tiền trong tài khoản của bạn, nó là của bạn.

Nhưng các quốc gia để phát triển được, đều phải tận dụng nguồn lực này. Tức là dùng tiền của bạn, cho mục đích phát triển quốc gia. Nó có thể là đưa dòng tiền này vào:

1)    Sản xuất kinh doanh trực tiếp

2)    Gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán

3)    Hay đi mua bất động sản đầu cơ/đầu tư như cách người VN đang làm.

Phần 2 : Đánh Giá Cá Nhân Về Chính Sách Bất Động Sản hiện nay !

Chúng ta phải thừa nhận rằng nguồn lực xã hội (tiền) đã được dồn rất nhiều vào bất động sản. Cùng đặt thử 1 vấn đề ngược lại, nếu không đầu tư bất động sản thì làm gì?

Chúng ta chia làm 2 nhóm người :

1)    Nhóm thứ nhất có thể sản xuất, kinh doanh nhưng không làm mà đi đầu tư BĐS vì đất ngon hơn.

2)    Nhóm thứ 2 là không biết làm gì khác khi có 1 số tiền nên chọn phương án mua đất: An toàn và hiệu suất cao.

➡ Quả thật nhóm thứ nhất rất ít. Tức là BĐS không phải lý do phổ biến khiến một người có công việc kinh doanh nói chung ổn định từ bỏ. Do vậy BĐS không hề kéo lùi lại sản xuất và thương mại. Ngược lại ở nhóm thứ 2, họ yếu về kỹ năng và quản trị. Nếu không mua BĐS, họ cũng chỉ có thể gửi tiết kiệm. Việc lao vào sản xuất, kinh doanh sẽ khiến họ mất luôn số tiền công sức kia mà thôi. Ngay bản thân bạn, nếu giờ có tiền bạn đi “khởi nghiệp” theo các phong trào chạy đua thì được bao nhiêu % thành công?  

Người cần làm sẽ làm (sản xuất, kinh doanh), dù bạn có cản họ. Người không làm thì dù không có bất động sản, họ cũng không làm.  

Có một phương án tối ưu hơn, đó là đầu tư thông qua TTCK. Tuy vậy tri thức của người Việt hiện chưa theo kịp điều đó. Tức là nó chưa phải thời điểm tối ưu cho điều này xảy ra, nhưng nó sẽ là phương án tốt nhất của tương lai.

Những tích cực của chính sách BĐS hiện tại:

1)    Ngân sách quốc gia có 1 nguồn thu ổn định mỗi năm để phát triền toàn diện xã hội

2)    Địa phương có kinh phí để tạo sự phát triển đồng đều. Hãy nhìn vào vòng lặp như sau: Đấu giá đất => Có kinh phí xây dựng hạ tầng (Đường xá, trường lớp, điện và nước sạch) => Hạ tầng tốt => Giá đất tăng => Đấu giá đất => Hạ tầng phát triển. Đi kèm với chu kỳ đó là xây dựng chính sách việc làm (Khu CN, doanh nghiệp) về từng địa phương. Như vậy không chỉ phát triển đồng đều mà còn giảm áp lực cho các đô thị lõi. Nhờ có đấu giá đất, rất nhiều tỉnh, huyện thậm chí cả năm chỉ xin ngân sách nay lại có tiền nộp về TW.

3)    Duy trì đà tăng và phát triển của GDP thúc đẩy xã hội đi lên toàn diện

Những tiêu cực của chính sách BĐS hiện tại:

▪ Nhà ở đúng thực là 1 nhu cầu thuộc loại thiết yếu. Và hiện tại chúng đã không còn dễ dàng nếu không muốn nói là bắt đầu khó khăn hơn cho một tiêu chuẩn tương đối tốt. Như vậy sẽ có có ít nhất 1 thế hệ phải chịu những khó khăn do chính sách này mang lại.

▪ Thử tưởng tượng rằng 1 xã có 10.000 dân (Khoảng 2.000 hộ). Mỗi hộ gia đình có thể bỏ 3 – 5 triệu hay 10 triệu để làm đường. Chúng ta sẽ có khoản kinh phí khoảng 2000 * 10 Tr = 20 tỷ. Thật là như muối bỏ bể trong vấn đề hạ tầng. Để đóng góp vào cái chung, thì 10 triệu cũng là rất lớn. Nhưng nếu đem 2 – 3 tỷ đi mua 1 mảnh đất cho riêng mình, thì lại không thiếu tiền. Bạn có thể trốn thuế TNCN, trốn thuế VAT, không đóng thuế khi làm IT, bán hàng online v.v. Nhưng nhất định khi mua đất, bạn sẽ rất hồ hởi và vui vẻ. Tiền của bạn sẽ quay ngược lại phục vụ xã hội theo cách đó.

Đại gia bất động sản lớn nhất chính là nhà nước, sẽ hưởng lợi nhất khi giá đất lên cao. Diễn giải chi tiết hơn, bạn hiểu như sau :

▪ Tiền trong túi bạn cũng là 1 loại nguồn lực quốc gia. Việc “điều hướng” tiền của bạn mang ý nghĩa rất chiến lược trong định hướng phát triển. Chúng đang được vét khá cạn để đưa vào hạ tầng một cách gián tiếp thông qua BĐS. Ở thời điểm chín muồi, chúng sẽ được phân bổ tới các doanh nghiệp, sản xuất và kinh doanh thông qua CK.

▪ Cần hiểu rằng nhà nước là đại diện cho tập thể nhân dân. Nhà nước giàu cũng chính là nhân dân giàu. Thuế cao (Thuế TNCN, thuế TNDN, thuế BĐS, Thuế VAT v.v, hay kể cả thu gián tiếp thông qua việc tiết chế cung BĐS) không phải là 1 vấn đề xấu. Sử dụng thuế (ngân sách) không hiệu quả mới là vấn đề nguy hiểm

(Theo Hoài Phong)