Nguy cơ mất tiền cọc vì tra quy hoạch bằng mồm

(Bài chia sẻ đến từ Luật sư Lương Thành Đạt giúp Anh/Chị/Em tránh được những rủi ro không đáng có khi kiểm tra quy hoạch nhé)

Đặt cọc Mua đất sau khi Kiểm Tra Quy Hoạch bằng mồm, “Trúng mánh” đất thuộc quy hoạch dự án thương mại của tỉnh - Nguy cơ mất 2,5 tỷ tiền cọc Tra Quy Hoạch bằng mồm.

Tình huống thực tế trong cộng đồng:

C được 1 bạn môi giới tư vấn và giới thiệu 1 khu đất ở tỉnh T để mua.

C cũng đã từng mua 2 miếng đất ở tỉnh này và thấy đầu tư có lời.

Khu đất này sau đó được tách thành 2 thửa do L và D đứng tên.

Theo lời của bên bán và tư vấn của bạn sale thì khu đất trên quy hoạch đất ở hiện hữu, có thể phân lô, tách thửa, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà.

Bạn NV sale dẫn anh C vào cơ quan nhà nước để xin kiểm tra thông tin quy hoạch miệng là đúng thông tin trên.

Tin lời, Anh C xuống tiền cọc 500 triệu đồng (chị L nhận cọc thay cho ông D theo giấy ủy quyền viết tay, không có công chứng).

Nội dung các bên cũng thỏa thuận có thỏa thuận vấn đề trên và hẹn 2 tháng sau chuyển nhượng.

Sau đó vài ngày, bạn sale thông báo giá đất tăng 1 tỷ, hỏi có muốn bán lại không?

Vì anh N không có ý định bán cọc nên không bán. Khi thấy giá đất tăng, anh N sợ chị L và anh D hủy cọc nên đặt cọc thêm cho đủ 2 tỷ đồng.

Để đảm bảo an toàn, các bên tiến hành công chứng HD đặt cọc tại VP công chứng theo mẫu.

Vài ngày sau, khi triển khai việc phát quang cỏ ở khu đất và chuẩn bị làm hạ tầng thì Anh C được địa phương thông báo đất này thuộc quy hoạch dự án thương mại của tỉnh, đã có quyết định phê duyệt quy hoạch 2018.

Anh C tìm đến bà L và ông D để thỏa thuận về việc trả lại tiền nhưng ông D và Bà L không đồng ý do họ cho rằng nghĩa vụ tìm hiểu thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của anh C. Nếu đến hạn mà anh C không xuống tiếp tiền để công chứng hợp đồng thì anh C phải chịu mất cọc.

Câu hỏi đặt ra anh C có đòi được lại tiền đặt cọc không? 

Theo quy định tại K2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 1: 

Thửa đất của chị L và anh D thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà CHƯA CÓ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là chị L anh D quy có đủ điều kiện theo điều 188 luật đất đai 2013 thì được quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, anh D, chị L cũng như bên môi giới trong trường hợp này phải có TRÁCH NHIỆM thông tin cho anh C về việc đất thuộc quy hoạch được duyệt. Nếu như, KHÔNG thông tin việc trên thì đây là hành vi CÓ LỖI của anh D, chị L cũng như bên môi giới.

Căn cứ vào theo quy định tại khoản 9, điều 8 Luật Quảng cáo 2018 quy định: “Hành vi cấm trong hoạt động quảng cáo"

“9. Quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố.”

Và theo quy định tại điều 13, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 

Điều 13. Trách nhiệm của bên thứ ba trong việc cung cấpthông tin về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng

1. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp thông tin cho người tiêu dùng thông qua bên thứ ba thì bên thứ ba có trách nhiệm:

a) Bảo đảm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về hàng hóa, dịch vụ được cung cấp;

c) Chịu trách nhiệm liên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ, trừ trường hợp chứng minh đã thực hiện tất cả các biện pháp theo quy định của pháp luật để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của thông tin về hàng hóa, dịch vụ;

Ngược lại, anh C vì chủ quan chỉ nghe qua lời môi giới cũng như chỉ hỏi miệng các cơ quan chuyên môn đã vội vàng đặt cọc, đây cũng là lỗi của anh C, vì quy hoạch hiện nay người dân đã được tiếp cận công khai qua việc làm thủ tục xin cung cấp thông tin theo quy định pháp luật.

 

Bởi vậy, căn cứ vào nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP trường hợp này 2 bên KHÔNG THỂ PHẠT CỌC nhau được. 

Trường hợp 2:

Thửa đất của chị L và anh D thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì chị L và anh D không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Chị L và anh D vẫn cố tình nhận cọc của anh C là không đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp này, anh C có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu . Hợp đồng vô hiệu thì bên chị L và anh D có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho anh C, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đương với phần lỗi của mình.

Hiện nay, các thông tin dữ liệu đất đai ngày càng hoàn thiện, các quy hoạch đã được phê

duyệt đều được công khai minh bạch và người dân có quyền khai thác thông tin ở nhiều dạng khác nhau trực tiếp hoặc gửi văn bản. Người đi mua đất nên thoả thuận với chủ đất về việc 2 bên có trách nhiệm kiểm tra thông tin quy hoạch.

P/s: Trên đây là quan điểm của tôi dựa trên thực tế đã làm, chỉ mang tính chất tham khảo!

---------------------------------

(Theo Luật sư Lương Thành Đạt  - Pháp lý Bất động sản) 

Ngân Hà :

Cảm ơn sự chia sẻ của Luật sư Đạt. Cho em xin phép được hỏi  vấn đề về trách nhiệm: Trong trường hợp đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì Anh C có quyền yêu cầu người môi giới có trách nhiệm liên đới cùng chị L và anh D thanh toán số tiền đặt cọc cho anh C không anh? (Người môi giới sẽ được % hoa hồng khi bán được đất). 

Lương Thành Đạt:

Ngân Hà  Không em.  C ký đặt cọc với L và D nên chỉ phát sinh trách nhiệm, quyền lợi với L vs D. Còn lỗi của bên môi giới nếu có thì L vs D với Môi giới tự làm việc với nhau trong trường hợp này. 

Đọc thêm: Cảnh giác với câu chuyện đầu tư lãi 36% của Nhà Trọ Tiến Phát