Căn hộ nghỉ dưỡng Condotel và một số vấn đề Pháp lý liên quan cần biết dành cho Nhà đầu tư

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm của Luật sư Phạm Ngọc Minh)

CONDOTEL - MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đến cuối năm 2022, Việt Nam có khoảng 100.000 Condotel, hầu hết thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm. Phần lớn Condotel chưa cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).

Vấn đề pháp lý và "khủng hoảng thừa" Condotel đã được các chuyên gia cảnh báo từ khoảng năm 2016. Nhưng có thể do sức hấp dẫn của sản phẩm bất động sản mới và kỳ vọng lợi nhuận, Condotel vẫn thu hút lượng rất lớn Chủ đầu tư Dự án Condotel và Khách hàng cá nhân, doanh nghiệp. Khoảng năm 2019, những mâu thuẫn liên quan đến Condotel ngày càng nhiều.

I- HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CONDOTEL

1- Căn hộ du lịch (Condotel): 

Căn hộ du lịch (Condotel): là sự kết hợp giữa mô hình Căn hộ chung cư (Condominium) và Khách sạn (Hotel), mang đến nhiều giá trị khác biệt so với sản phẩm bất động sản truyền thống khác. Đây là xu hướng được các nhà đầu tư quan tâm.

Cùng với sự phát triển của xã hội, các loại hình bất động sản cũng ngày càng đa dạng, phong phú, đáp ứng nhu cầu an cư, nghỉ dưỡng và đầu tư. Theo xu hướng của thị trường bất động sản thế giới, tại các khu đô thị hiện đại ở Việt Nam đã xuất hiện loại hình Condotel với nhiều ưu điểm về vị trí, thiết kế và tiện ích, cảnh quan, được đông đảo khách hàng ưa chuộng, lựa chọn làm địa điểm dừng chân cho những chuyến công tác hay du lịch, nghỉ dưỡng. 

Condotel xuất hiện lần đầu tiên tại Mỹ và dần phát triển, du nhập sang nhiều quốc gia khác nhau trên toàn thế giới như: Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan, Thái Lan... Tại Việt Nam, mô hình Condotel cũng đã và đang được biết đến rộng rãi, góp phần giúp ngành du lịch trong nước phát triển.

Về hình thức: Condotel được thiết kế với đầy đủ các phòng chức năng như một (01) căn hộ hoàn chỉnh, ngoài ra còn được bổ sung thêm những dịch vụ tiện ích của một khách sạn đẳng cấp 05 sao, cụ thể:

Chức năng như một căn hộ để ở: Condotel có phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, nhà vệ sinh với đầy đủ các thiết bị nội thất cơ bản như dụng cụ nấu nướng, thiết bị điện, tạo cho du khách cảm giác như đang sống trong chính ngôi nhà của mình. Condotel thường được quản lý bởi đơn vị chuyên nghiệp, giúp đảm bảo an toàn cho du khách và điều hành hoạt động hằng ngày của tòa nhà.

Chức năng như một khách sạn: Condotel cung cấp đầy đủ các dịch vụ mà một khách sạn 05 sao sở hữu như: hồ bơi, câu lạc bộ thể hình, nhà hàng, hộp đêm, dịch vụ thư tín và dọn dẹp vệ sinh 24/24,... Đặc biệt, Condotel còn cho phép khách mua toàn quyền sở hữu căn hộ tùy theo mục đích nghỉ dưỡng hoặc cho thuê.

Về lợi ích tài chính: Loại hình Condotel đang dần trở thành tâm điểm trên thị trường bất động sản Việt Nam và thế giới bởi sở hữu lợi ích: vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa phục vụ mục đích đầu tư sinh lời. Khi sở hữu Condotel, khách hàng được tận hưởng những kỳ nghỉ trọn vẹn tại “ngôi nhà thứ hai” với các tiện nghi, sang trọng, đẳng cấp, có cơ hội thu được mức lợi nhuận, ổn định từ hoạt động cho thuê căn hộ khi không sử dụng.

Ngoài ra, hầu hết các Condotel được xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của khách hàng. Vì vậy, các Dự án Condotel thường được quy hoạch bài bản tại các thành phố du lịch phát triển như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nha Trang..., thừa hưởng hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, hoàn thiện, mở ra tiềm năng tăng giá khi khách hàng lựa chọn đầu tư Condotel.

Đối tượng phù hợp đầu tư Condotel:

Nhà đầu tư bất động sản: là nhóm khách hàng tiềm năng muốn mua căn hộ với mục đích kinh doanh, tăng lợi nhuận. Với số vốn ban đầu không quá lớn, khả năng thu hồi vốn nhanh, Condotel là một trong những sản phẩm bất động sản tiềm năng.

Khách du lịch, doanh nhân, chuyên gia: là nhóm người có mức thu nhập trung bình cao, di chuyển nhiều, có nhu cầu mua hoặc thuê Condotel để trải nghiệm và hưởng thụ một kỳ nghỉ kéo dài để thể hiện đẳng cấp tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi.

2- Ưu điểm của Condotel:

Vị trí đắc địa: Condotel thường được các Chủ đầu tư bất động sản đặt tại những vị trí đắc địa của các thành phố lớn, nằm trong mạng lưới giao thông đồng bộ và hoàn thiện, thuận tiện cho việc di chuyển bằng nhiều phương tiện khác nhau của khách hàng. Đặc biệt, Condotel còn được tích hợp cùng nhiều dự án du lịch, resort nghỉ dưỡng hiện đại, cao cấp, nơi sở hữu nhiều cảnh sắc thiên nhiên, danh lam thắng cảnh đẹp mắt, phong phú.

Thiết kế sang trọng: Condotel được thiết kế hiện đại, sang trọng, tinh tế, trang bị đầy đủ nội thất như một căn hộ ở thông thường, mang đến trải nghiệm nghỉ dưỡng “tại gia” độc đáo, được nhiều khách hàng quan tâm, lựa chọn.

Chia sẻ thu nhập: Condotel giúp nhà đầu tư đảm bảo thu nhập. Mô hình này hoạt động theo hình thức chia sẻ lợi nhuận, vì vậy, số tiền thu vào sẽ được các đơn vị cộng gộp và chia đều cho các chủ sở hữu Condotel tại cùng một dự án theo tổng diện tích sở hữu. Nói cách khác, nếu khách hàng sở hữu tổng diện tích Condotel lớn, sẽ được hưởng mức lợi nhuận cao hơn. 

Khả năng thu hồi vốn: Cùng với nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng lớn, căn hộ khách sạn cũng được đông đảo khách hàng lựa chọn làm địa điểm dừng chân cho những chuyến du lịch dài ngày. Do đó, khả năng thu hồi vốn của dòng sản phẩm bất động sản này khá cao. Một số chuyên gia cũng đã có những đánh giá về tiềm năng của Condotel trên thị trường bất động sản Việt Nam: Khi công suất sử dụng Condotel đạt mức tối đa, khách hàng sẽ có thể thu hồi cả vốn lẫn lãi trong khoảng thời gian khoảng 10 năm.

3- Nhược điểm của Condotel:

Hạn chế số ngày nghỉ miễn phí: Chủ sở hữu Condotel sẽ được sử dụng miễn phí căn hộ trong một thời gian theo như thỏa thuận ban đầu với chủ đầu tư (khoảng 15 ngày). Khi đã hết số ngày sử dụng miễn phí, chủ sở hữu cũng cần đóng một số khoản phí nhất định cho ban quản lý của tòa nhà theo đúng quy định cho thuê căn hộ Condotel. 

Phí quản lý: Hình thức hoạt động của Condotel giống như một phòng khách sạn cao cấp, vì vậy việc phải chi trả các khoản phí vận hành cho hoạt động dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng... sẽ không thể tránh khỏi.

Khó xác định chủ đầu tư, nhà vận hành uy tín: Có rất nhiều dự án bất động sản phát triển loại hình căn hộ đặc biệt này, tuy nhiên để tìm được một nhà vận hạnh uy tín, chất lượng để góp vốn đầu tư không phải điều dễ dàng. Bộ phận điều hành, quản lý tòa nhà sẽ là nhân tố quyết định quan trọng đến phần lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được hằng năm. 

Mặc dù còn tồn tại một số vấn đề, nhưng Condotel vẫn được đánh giá là một trong những loại hình bất động sản tiềm năng, mang lại mức lợi nhuận cao cho các Nhà đầu tư.

II- MỘT SỐ MÂU THUẪN ĐIỂN HÌNH VỀ CONDOTEL

1- Khách sạn Bavico International Nha Trang:

Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt, người đại diện theo pháp luật là ông Đinh Tiến Sử - Tổng giám đốc (gọi tắt là: Công ty Bạch Việt) là Chủ đầu tư Dự án Khách sạn Bavico International Nha Trang, 

Năm 2015, Công ty Bạch Việt đã bán hàng trăm Căn hộ du lịch (Condotel) tại Dự án Khách sạn Bavico International Nha Trang với giá từ 01 đến 02 tỷ đồng/căn hộ. Trong hợp đồng, Chủ đầu tư cam kết sau khi khách hàng mua Căn hộ du lịch sẽ giao lại cho Công ty Bạch Việt kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê là: 15%/tổng giá trị căn hộ. Nếu Công ty Bạch Việt chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0,2%/ngày. Tuy nhiên, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu. Sau đó, Chủ đầu tư đề nghị giảm xuống 08%/năm nhưng cũng không trả được, cuối cùng là 'vỡ trận'. 

Ông Đinh Tiến Sử sau đó bị truy cứu trách nhiệm hình sự, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cơ quan tố tụng kết luận: Ông Đinh Tiến Sử đã đưa ra những thông tin gian dối như hứa hẹn trả lợi nhuận cao cho khách hàng, cam kết làm giấy tờ sở hữu Căn hộ du lịch, cam kết căn hộ du lịch không thuộc diện không được giao dịch; không thông tin các căn hộ đang bị thế chấp tại ngân hàng, chỉ đạo nhân viên ký giả chữ ký luật sư; cam kết căn hộ đạt 05 sao… để tạo lòng tin cho người dân. Ông Đinh Tiến Sử và đồng phạm đã lừa bán 238 lượt căn hộ cho 171 người, chiếm đoạt hơn 318 tỷ đồng.

2- Dự án Cocobay Đà Nẵng:

Năm 2011, Công ty Cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị (gọi tắt là: Công ty Thành Đô, Empire Group) được Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận đầu tư Dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng), với tổng diện tích đất sử dụng 513.326 m² (trong đó có 20 ha mặt biển, cùng bờ biển kéo dài 600m). Mục đích sử dụng đất là xây dựng các công trình nhà ở để bán và cho thuê các công trình khác phục vụ cho kinh doanh du lịch và các dịch vụ có liên quan. Dự án Cocobay Đà Nẵng sau đó nhiều lần được Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đồng ý điều chỉnh quy hoạch. Công ty Thành Đô sau đó đã triển khai Siêu dự án có quy mô 6.000 Căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng (Condotel), 300 Biệt thự, Liền kề cùng hàng loạt tiện ích vui chơi - giải trí.

Ngày 05/06/2016, Chủ đầu tư (Công ty Thành Đô) đã tiến hành khởi công Siêu dự án Cocobay Đà Nẵng và được quảng cáo rầm rộ trong suốt thời gian dài, là: “Tổ hợp giải trí hàng đầu Đông Nam Á”.

Ngày 27/04/2017, trong Lễ ra mắt chính thức Dự án Tòa tháp đôi Cocobay Towers nằm trong Cocobay Đà Nẵng tại Thủ đô Madrid, Tây Ban Nha, Siêu sao bóng đá thế giới Cristiano Ronaldo - CR7 đã tới dự và chính thức mua một Condotel tại Dự án, trở thành khách hàng danh dự của Cocobay Towers. 

• “Tại sự kiện, Cristiano Ronaldo đã chia sẻ ngay khi được người bạn thân thiết từ Việt Nam, Bà Coco Trần - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire giới thiệu về Tòa tháp đôi Cocobay Towers, Cristiano Ronaldo đã ngay lập tức quyết định trở thành một trong những chủ nhân đầu tiên tại đây và chính thức ký tên xác nhận đặt mua một Căn hộ condotel ngay trong sự kiện ra mắt và thông báo rằng: "Cocobay, my home in Vietnam" (Cocobay, ngôi nhà của tôi ở Việt Nam)” - VTV tường thuật. Cocobay Đà Nẵng là một trong những dự án có mức cam kết lợi nhuận lên tới 12%/năm - cao hàng đầu thị trường Condotel.

Cuối năm 2019, Công ty Thành Đô chính thức thông báo: Từ ngày 01/01/2020, doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết 12%/năm. Lý do, kinh doanh loại hình Condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc.

Công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với Khách hàng đã mua Condotel tại Cocobay Đà Nẵng, trong đó có giải pháp chính:

[1] Giải pháp thứ nhất: khách hàng tiếp tục hợp tác với Chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các Condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm; hoặc khách hàng vẫn giữ lại các Condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 03 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

[2] Giải pháp thứ hai: khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm Condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

[3] Giải pháp thứ ba: hai bên tiến hành thanh lý các Condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lai tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, nhưng Công ty Thành Đô sẽ khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh… và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công ty Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/09/2020. Trong thời gian chưa chi trả, Chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

3- Các Dự án của Vinpearl tại Nha Trang, Đà Nẵng:

Năm 2022, một số Chủ sở hữu Condotel tại các Dự án của Công ty Cổ phần Vinpearl (thuộc Vingroup), gồm: Vinpearl Riverfront Condotel, Đà Nẵng (VRC), Vinpearl Empire Condotel, Nha Trang (VEC), Vinpearl Beachfront Condotel, Nha Trang (VBC), đã tụ tập trước trụ sở của Vingroup để đòi quyền lợi. Các khách hàng này cho rằng, họ đã mua Condotel tại Dự án VRC, VBC, VEC với giá đắt gấp đôi giá thị trường, bởi những cam kết của Vinpearl. Nay việc kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận không đúng như kỳ vọng, hai bên trao đổi nhiều lần nhưng chưa thống nhất được giải pháp.

Một số mâu thuẫn giữa Khách hàng và Vinpearl:

[a] Khách hàng cho rằng, trong Hợp đồng mua bán căn hộ với Vinpearl thì tên Căn hộ chung cư với quyền sở hữu vĩnh viễn, nhưng trong Giấy chứng nhận đã nhận lại ghi là Căn hộ du lịch, hay Condotel, được ở nhưng không hình thành đơn vị ở - chưa có khung pháp lý rõ ràng.

[b] Một số Khách hàng chưa nhận được cấp Giấy chứng nhận cho Condotel do mình sở hữu. Trong khi đó, Vinpearl cho rằng sự chậm trễ này là do cơ quan chức năng.

[c] Khách hàng không đồng ý với Vinpearl việc ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ thu 02% giá trị căn hộ để làm quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị toà nhà để quản lý nguồn tiền này để thực hiện việc bảo trì. Nhưng đến nay, Vinpearl vẫn không thành lập Ban quản trị, và không báo cáo việc sử dụng quỹ này như thế nào.

[d] Khách hàng muốn thay đổi thỏa thuận về “Chương trình quản lý cho thuê căn hộ” trong thời hạn: 50 năm, với cam kết sẽ trả 10% giá trị căn hộ mỗi năm trong năm (05) năm đầu. Từ năm thứ 06, Chủ sở hữu sẽ hưởng: 85% lợi nhuận từ việc kinh doanh du lịch, còn lại 15% là phí quản lý. Bởi, các năm từ 2016 đến 2021 (05 năm), Vinpearl thực hiện đúng cam kết. Sang năm 2022, Vinpearl không trả lợi nhuận cho Chủ sở hữu, lý do kinh doanh lỗ, không có khách thuê. Tuy nhiên, Khách hàng cho rằng, Vinpearl không minh bạch trong việc cung cấp số liệu kinh doanh căn hộ thuê lại.

[đ] Nhận thấy việc cho Vinpearl thuê lại không hiệu quả, Khách hàng muốn lấy lại Căn hộ để tự kinh doanh hoặc cho doanh nghiệp khác thuê lại. Trong phụ lục hợp đồng giữa Chủ sở hữu và Vinpearl có điều khoản huỷ hợp đồng sau năm (05) năm. Tuy nhiên, Vinpearl không đồng ý huỷ điều khoản này, cho dù chủ sở hữu sẵn sàng chịu phạt (8%) như Hợp đồng quy định. Điều kiện mà Vinpearl đưa ra là, phải có từ 90% Chủ sở hữu đồng ý thì mới xem xét hủy hợp đồng.

4- Tại một số Dự án khác:

[a] The Arena Cam Ranh (Khánh Hòa): của Công ty Cổ phần Trần Thái Cam Ranh, đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu Biệt thự du lịch, Căn hộ du lịch với quy mô 292.990 m² đất, tổng vốn đầu tư 710 tỉ đồng. Dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2009, với thời gian hoạt động 50 năm, sau đó được tỉnh Khánh Hòa nhiều lần đồng ý điều chỉnh quy hoạch, diện tích đất thuê... Tuy nhiên, đến năm 2020 Dự án chưa hoàn thành, khối lượng thi công nhỏ, chậm tiến độ kéo dài. 

Thông báo Kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTC của Thanh tra Chính phủ ngày 04/11/2020 trong đó nêu rõ: “Chịu trách nhiệm về các vi phạm nêu trên là: Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, Phó Chủ tịch Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa có liên quan, Giám đốc các Sở, ngành: Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Trưởng ban quản lý Khu du lịch Bắc Bán đảo Cam Ranh, Chủ tịch UBND TP Cam Ranh...”.

Trong năm 2022, Khách hàng mua Condotel đã liên tục khiếu nại về việc Dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao Căn hộ. Người mua Condotel cũng tố cáo Chủ đầu tư đánh tráo khái niệm, cam kết cấp Giấy chứng nhận ("Sổ hồng") cho Khách hàng nhưng không thực hiện. Thực tế, Dự án The Arena Cam Ranh có thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (năm 2009), như vậy đến năm 2022, Dự án chỉ còn thời gian hoạt động là 37 năm. 

[b] Movenpick Cam Ranh Resort: Dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang (Movenpick Cam Ranh Resort) được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 19/052008, thời hạn hoàn thành ngày 20/10/2015, Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư du lịch Eurowindow Nha Trang. Tuy nhiên tới thời điểm Thanh tra Chính phủ thanh tra (2020), Dự án vẫn chưa hoàn thành. 

Tháng 03/2022, hàng chục khách hàng tại Dự án Movenpick Cam Ranh đã tập trung trước Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa để căng băng rôn, yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho họ. Trong đó, khách hàng yêu cầu Chủ đầu tư làm rõ nhiều vấn đề còn thắc mắc có liên quan đến việc vì sao chưa bàn giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất tại Dự án.

5- Ý kiến từ các chuyên gia:

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation: Cam kết lợi nhuận đầu tư Condotel từ 08% đế 12% là không tưởng. Trên thế giới, không ai dám đưa ra cam kết như vậy. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này (Báo dân trí điện tử, ngày 04/08/2018).

Ông Lee Pearce - Đại diện Tập đoàn Accor Hotel cũng từng cảnh báo việc nhiều trong số các Nhà đầu tư Condotel chỉ tập trung huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý. “Đơn vị quản lý họ sẽ phải cố gắng thôi nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm “Take money and run - Kiếm được tiền và chạy” (Báo Tiền phong điện tử ngày 06/08/2018).

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA): Bản chất Condotel không có gì sai, mà vấn đề nằm ở hành lang pháp lý đang đi sau thị trường. Hình thức hoạt động, huy động vốn không sai nhưng cái không may của doanh nghiệp là chọn vị trí cũng như định giá tỷ lệ hưởng lợi nhuận cao quá. Nếu đầu tư Condotel mang lại lợi nhuận từ 08% đến 12% mà không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm ngân hàng nữa (Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, ngày 27/11/2019).

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam: Vấn đề của Condotel nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao. Nhà đầu tư chạy theo lợi nhuận hấp dẫn trong khi các Chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán Condotel ban đầu, nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án (Báo điện tử Vietnamnet, ngày 28/11/2019).

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường: Cần đưa ra chính sách mới để khơi thông thị trường. Thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật hiện hành, song để giữ niềm tin với các nhà đầu tư cần khơi thông, "phá băng" thị trường theo hướng hoặc Chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn một phần là đất sản xuất kinh doanh, một phần là đất để ở. Nên chăng cần đưa ra một chính sách mới, quy định đất sản xuất kinh doanh thì Chủ đầu tư trả tiền ít, còn phần để bán cho người sử dụng cuối cùng thì chấp nhận là đất ở, trả tiền cao hơn (Báo tuổi trẻ, ngày 19/04/2022).

Phó giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh: Điều cốt lõi vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho Condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần. Khi chuyển Condotel thành nhà ở cần phải giải quyết được vấn đề: Các Condotel sau chuyển đổi thành Nhà ở có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình Condotel nữa hay không, bởi đa số Nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ không có nhu cầu ở. Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi. Nếu như cho phép chuyển đổi Khu nhà ở thành Condotel và ngược lại, thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa Chủ đầu tư và Nhà đầu tư cũng cần phải cụ thể, điều chỉnh cho phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Nếu cho chuyển Condotel thành căn hộ sẽ gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Việc chuyển công năng từ nghỉ dưỡng sang nhà ở sẽ gia tăng mật độ dân cư, kéo theo hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông, cấp thoát nước và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải. Bên cạnh đó, Condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tức nằm trong phần đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ, không có chức năng đất ở. Nếu chuyển đổi từ loại hình Condotel thành Căn hộ chung cư (nhà ở) sẽ làm cho giá trị của Dự án bị sụt giảm, làm giảm giá trị khu vực đã được quy hoạch làm du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời làm cho các khu du lịch nghỉ dưỡng lân cận bị giảm giá trị theo. Condotel phải được quản lý đồng bộ về dịch vụ, về an ninh tiện ích cũng phải được đầu tư bài bản và thống nhất. Nếu để người mua tự khai thác, vận hành có thể sẽ xảy ra tình trạng bát nháo (Báo điện tử VTCNews, ngày 24/05/2023).

III- MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA CONDOTEL

[?] Về tính pháp lý chính thức của Condotel:

Pháp luật Việt Nam ghi nhận thuật ngữ “Căn hộ du lịch” tại Luật Du lịch năm 2005 (Điều 62). Luật Du lịch năm 2017 (Điều 48) kế thừa và tiếp tục ghi nhận loại hình Căn hộ du lịch là một loại cơ sở lưu trú du lịch. Căn hộ du lịch hiện tại là thuật ngữ pháp lý phù hợp nhất đối với Condotel - kết hợp giữa Căn hộ chung cư (Condominium) và Khách sạn (Hotel). 

Một số vấn đề pháp lý về liên quan trực tiếp đến Condotel được ghi nhận trong Luật Du lịch năm 2017, là: [1] Các loại cơ sở lưu trú du lịch: “2- Biệt thự du lịch. 3- Căn hộ du lịch” (Khoản 2, Khoản 3 Điều 48). [2] Dịch vụ du lịch: "là việc cung cấp các dịch vụ về lữ hành, vận chuyển, lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, thông tin, hướng dẫn và những dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu của khách du lịch” (Khoản 11 Điều 3); [3] Xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch: “Cơ sở lưu trú du lịch quy định tại Điều 62 của Luật này được xếp hạng theo tiêu chuẩn chất lượng, bao gồm:… (b) Biệt thự du lịch và Căn hộ du lịch được xếp theo hai hạng là hạng đạt tiêu chuẩn kinh doanh Biệt thự du lịch, Căn hộ du lịch và hạng đạt tiêu chuẩn cao cấp" (Khoản 1 Điều 63).

[?] Về thời hạn sở hữu Condotel:

Cần căn cứ quy định của của pháp luật đất đai. Theo đó, nếu xác định Condotel (mục đích lưu trú) là công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, thì thời hạn sử dụng không quá 50 năm (hoặc không quá 70 năm đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn). Cụ thể:

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất sử dụng ổn định lâu dài: "Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây: "1- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;... 4- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê" (Khoản 1, Khoản 4 Điều 125).

Đất sử dụng có thời hạn: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích... thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư... được xem xét, quyết định trên cơ sở Dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án... Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này" (Khoản 3 Điều 126).

Một số chuyên gia bất động sản đã từng khuyến cáo: Condotel có thể bị giảm giá trị theo thời gian, do thời hạn pháp lý giảm dần và giá trị khai thác sử dụng giảm dần.

[?] Về Sổ hồng Condotel:

Sổ hồng là cách gọi dân dã, chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của Căn hộ du lịch (Condotel). 

Căn cứ quy định (mới nhất) tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, thì Condotel được cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 5 Điều 32: “5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản" (Khoản 4 Điều 1).

[?] Condotel có phải Căn hộ chung cư hay không:

Trả lời câu hỏi này căn cứ quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Cư trú năm 2020 và Luật Du lịch năm 2017. Theo đó, Condotel là một loại "lai" giữa Nhà ở (Nhà chung cư) và Cơ sở lưu trú du lịch (Căn hộ du lịch) có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh (lưu trú). Cụ thể: 

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1- Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở  và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân… 3- Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Luật Du lịch năm 2017 quy định: [1] Các loại cơ sở lưu trú du lịch: “2- Biệt thự du lịch. 3- Căn hộ du lịch” (Khoản 2, Khoản 3 Điều 48).

Luật Cư trú năm 2020 quy định: "Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1- Chỗ ở hợp pháp là nơi được sử dụng để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của công dân, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện khác có khả năng di chuyển hoặc chỗ ở khác theo quy định của pháp luật. 2- Cư trú là việc công dân sinh sống tại một địa điểm thuộc đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện ở nơi không có đơn vị hành chính cấp xã (sau đây gọi chung là đơn vị hành chính cấp xã)... 6- Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày... 10- Nơi ở hiện tại là nơi thường trú hoặc nơi tạm trú mà công dân đang thường xuyên sinh sống; trường hợp không có nơi thường trú, nơi tạm trú thì nơi ở hiện tại là nơi công dân đang thực tế sinh sống" (Khoản 1, Khoản 2, Khoản 6, Khoản 10 Điều 2).

[?] Tòa nhà Condotel có thể thành lập Ban quản trị hay không:

Về bản chất, Ban quản trị nhà chung cư gồm có đại diện của: [1] Chủ sở hữu nhà chung cư, [2] Chủ đầu tư (nếu có), [3] Người sử dụng, để giải quyết các vấn đề chung của Nhà chung cư trong thời gian Hội nghị của các Chủ sở hữu (tức là Hội nghị nhà chung cư) không họp.

Trong Hợp đồng mua bán căn hộ (Condotel) mẫu, thường ghi nhận thỏa thuận về việc thành lập Ban quản trị Tòa nhà. Đồng thời, Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch viện dẫn đến căn cứ pháp lý là Luật Nhà ở năm 2014. Pháp luật không có quy định không được (cấm) thành lập Ban quản trị Tòa nhà Condotel. Như vậy, căn cứ quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, về nguyên tắc có thể thành lập Ban quản trị Tòa nhà Condotel. Cụ thể:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng" (Khoản 2 Điều 103). "Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này" (Khoản 3 Điều 103).

Thực tế, các Tòa nhà Condotel hiện nay đều chưa tổ chức được Ban quản trị. Quan điểm của chúng tôi, trong thời điểm này (năm 2023), cơ quan chức năng chưa công nhận tư cách pháp lý (pháp nhân) của Ban quản trị Tòa nhà Condotel do chưa có quy định cụ thể. Nhưng nếu khẳng định: Tòa nhà Condotel không phải Tòa nhà chung cư do đó không thành lập Ban quản trị - là trái luật (Cơ quan chức năng, điển hình như tỉnh Khánh Hòa, đã đưa ra quan điểm này).

[?] Vô hiệu hợp đồng mua bán Condotel: 

Trong một số tranh chấp Condotel, một bên hoặc các bên đưa ra quan điểm: toàn bộ hoặc một số điều khoản trong Hợp đồng mua bán hoặc Phụ lục hợp đồng vô hiệu. Ví dụ, Khách hàng cho rằng Giấy chứng nhận đầu tư Dự án, hoặc Hợp đồng mua bán có điều khoản: "Đất ở... (không hình thành đơn vị ở)" - pháp luật chưa có quy định hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật (một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa vẫn cấp Giấy chứng nhận đầu tư Dự án Condotel và Giấy chứng nhận Condotel).

Để xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không, cần đối chiếu và đánh giá cẩn trọng với các quy định về hợp đồng vô hiệu, từ Điều 123 đến Điều 133, Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015. Hợp đồng vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng. Bộ luật dân sự năm 2015 còn quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408). 

Hiểu cách đơn giản là, hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp: [1] Được xác lập, thực hiện bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; [2] Do vi phạm điều cấm của luật (cần phân biệt với: trái pháp luật và trường hợp pháp luật không có quy định), trái đạo đức xã hội; [3] Chủ thể tham gia hợp đồng không tự nguyện (bị nhầm lẫn; bị đe dọa, cưỡng ép; người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình); [4] Hợp đồng giả tạo; [5] Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (thể hiện lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, hoặc pháp luật quy định phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký nhưng các bên không tuân thủ); [6] Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: [1] Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; [2] Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. [3] Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. [4] Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. [5] Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật dân sự và luật khác có liên quan quy định (Điều 130).

Đồng thời, khi xem xét hợp đồng vô hiệu, cần phân biệt lỗi của Chủ đầu tư và lỗi của Cá nhân, Cơ quan có thẩm quyền.

[?] Về điều khoản “quản lý cho thuê căn hộ”:

Nhiều Hợp đồng mua bán Condotel (hoặc Phụ lục kèm theo) có điều khoản về “quản lý cho thuê căn hộ”. Theo đó, Chủ đầu tư sẽ là người (duy nhất) được quản lý cho thuê căn hộ với toàn bộ thời hạn của Dự án (rất dài, đến 50 năm).

Thực tế, Chủ đầu tư quản lý cho thuê căn hộ nhưng không có lợi nhuận đạt kỳ vọng của Khách hàng (Chủ sở hữu Condotel). Khách hàng do đó muốn đàm phán sửa đổi hợp đồng, hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt điều khoản này. Chúng tôi sẽ phân tích phần tiếp theo (dưới). Tuy nhiên, giải quyết mâu thuẫn này, cần xem xét cả vấn đề thực tiễn và pháp lý.

Về thực tế vận hành: Nhà đầu tư mua Condotel nhưng không kết hợp với Công ty quản lý để cho thuê, mà tự vận hành cho thuê. Hình thức kinh doanh của Condotel rất đa dạng, từ chủ thể khai thác đến cách thức khai thác kinh doanh. Vấn đề đặt ra, nếu không may có sự cố xảy ra thì trách nhiệm sẽ thuộc về Chủ sở hữu căn hộ hay Chủ đầu tư. Hơn nữa, việc không đồng nhất sẽ ảnh hưởng đến Thương hiệu của Dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến việc vận hành kinh doanh của các Condotel khác được uỷ khác cho Chủ đầu tư khai thác, kinh doanh chuyên nghiệp, đảm bảo tiêu chuẩn tới 4,5 sao.

Xem thêm: Về Pháp Lý: