Các chu kỳ của Bất Động Sản

BẤT ĐỘNG SẢN ABC PHẦN 9- PHẦN CUỐI: CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN 

Tiếp theo phần 8: Giảm phát trong bất động sản

Bất Động Sản ABC là 1 series các bài viết được mình dịch và biên soạn lại từ Investopedia - được coi như Wikipedia trong giới đầu tư cũng như các tờ báo nước ngoài uy tín khác, nhằm cung cấp cho các Nhà đầu tư F0 mới những khái niệm, kiến thức tham khảo cơ bản nhất trước khi bước chân vào thị trường này.

CÁC CHU KÌ BẤT ĐỘNG SẢN

Năm 1933, Homer Hoyt, 1 nhà kinh tế học người Mỹ, chuyên về BĐS, khám phá rằng chu kỳ bất động sản dài trung bình 18 năm. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu thừa nhận rằng thực tế, chu kì bất động sản là vô cùng khó đoán để có thể chỉ ra 1 khoảng thời gian chính xác như vậy, bởi có rất nhiều biến số có thể ảnh hưởng đến nó. Tuy vậy, 1 chu kì bất động sản điển hình bao gồm 4 giai đoạn: phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái (recovery, expansion, hyper supply and recession)  

1.    GIAI ĐOẠN 1: PHỤC HỒI

Giai đoạn phục hồi là giai đoạn đầu tiên sau suy thoái. Tỷ lệ lấp đầy thấp, nhu cầu nhà ở thấp, số lượng các dự án giảm và tăng trưởng cho thuê trì trệ là 1 số chỉ số phổ biến trong giai đoạn này. Giai đoạn phục hồi có thể vô cùng khó để nhận ra bởi hầu hết mọi người vẫn đang cảm nhận được ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng và vì thế vẫn có cái nhìn bi quan về thị trường.

Tuy nhiên, rất nhiều nhà đầu tư sành sỏi coi giai đoạn này là khoảng thời gian vàng để mua những BĐS với giá hời.

Chiến lược trong giai đoạn phục hồi

Bởi vì nền kinh tế vẫn đang đình trệ, nhiều người sở hữu BĐS vẫn đang đối mặt với các khó khăn về tài chính và vì thế có thể bán tài sản của họ với giá thấp. Những NĐT có thể mua những tài sản giá hời này và giữ chúng với hy vọng chúng sẽ tăng giá khi giai đoạn phục hồi kết thúc.

Ngoài ra, các NĐT cũng có thể đầu tư vào những tài sản cần sự cải tiến hoặc chiến lược gia tăng giá trị ( value-add strategy). Cả 2 chiến lược này đều có rủi ro bởi nhu cầu thuê ở thời điểm này vẫn thấp. Tuy nhiên, những chiến lược này có tiềm năng siêu lợi nhuận, đặc biệt khi thị trường cho thuê đi lên, điều sẽ xảy ra khi nền kinh tế chuyển qua giai đoạn mở rộng. Xác định thời điểm chính xác và có đủ tiền mặt là chìa khoá thành công trong giai đoạn này.

2.    GIAI ĐOẠN 2: MỞ RỘNG

Sau giai đoạn phục hồi, thị trường BĐS sẽ tiến đến giai đoạn mở rộng. Vào giai đoạn này, nhu cầu BĐS tăng lên, tỷ lệ lấp đầy cũng đi lên và kéo theo đó là giá cho thuê. Hoạt động đầu tư trở nên sôi nổi vì mọi người dần lấy lại sự tự tin về nền kinh tế.

Những NĐT đã mua được những tài sản giá rẻ họ mua được trong giai đoạn hồi phục có thể gặt hái thành quả bằng cách bán đi, bởi giá nhà và giá cho thuê đạt đỉnh ở giai đoạn này. Đỉnh là lúc cung và cầu BĐS đang ở trạng thái cân bằng.

Chiến lược trong giai đoạn mở rộng

Khi nền kinh tế ổn định, lãi suất cho vay thấp và nguồn tài chính trở nên sẵn cáo. Nhiều nhà đầu tư và phát triển BĐS có thể đảm bảo nguồn tài chính bằng cách phát triển các BĐS mới hoặc tái phát triển các BĐS có sẵn, vì động lực cho thuê mạnh mẽ có thể giúp các NĐT có được lợi nhuận mong muốn. Giai đoạn mở rộng cũng là thời điểm tốt để mua các tài sản đầu tư giá trị gia tăng( value-add investment properties), những tài sản cần sự nâng cấp để đạt được giá trị tiềm năng đầy đủ của chúng, bởi vì rủi ro thấp hơn trong giai đoạn này.

3.    GIAI ĐOẠN 3: TĂNG CUNG ( HYPER SUPPLY)

Giai đoạn tăng cung bắt đầu khi nguồn cung BĐS vượt quá nhu cầu trên thị trường. Các công trình mới cũng như cải tiến các công trình cũ trong giai đoạn mở rộng đã tạo nên sự thừa nguồn cùng trên thị trường, và giá BĐS bắt đầu giảm do không đủ nhu cầu.

Tuy nhiên, tỷ lệ cho thuê trong thời gian này vẫn cao bởi nền kinh tế vẫn tốt, tuy nhiên tỷ lệ bỏ trống sẽ bắt đầu tang lên. Số công trình xây mới sẽ bớt đầu chậm dần, bởi hàng tồn kho trên thị trường nhiều. Giai đoạn tang cung diễn ra trong 1 khoảng thời gian dài, trước khi nền kinh tế suy thoái

Chiến lược trong giai đoạn tăng cung

Ở trong giai đoạn này, NĐT nên cân nhắc kĩ về tình hình tài chính của mình khi nên kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn suy thoái. Các NĐT không đủ tiền mặt để vượt qua giai đoạn suy thoái nên cân nhắc thanh lý 1 số tài sản để tránh sụt giảm tài sản trong giai đoạn kế tiếp. Mặt khác, đối với các NĐT nắm giữ BĐS có nhiều khách thuê và thuê dài hạn, có thể giữ nguyên tài sản và vượt qua thời kì suy thoái sắp tới.

4.    GIAI ĐOẠN 4: SUY THOÁI

Giai đoạn suy thoái có thể gây đau đớn cho các NĐT bất động sản. Trong giai đoạn này, nguồn cung BĐS vượt quá nhu cầu, và giá BĐS giảm mạnh. Hầu hết các chủ sở hữu BĐS sẽ phải chịu đựng tỉ lệ bỏ trống cao và giá cho thuê thấp hơn, vì thế thu nhập cho thuê sẽ giảm mạnh.

Nền kinh tế đi xuống cũng khiến tỉ lệ thất nghiệp đi lên và người thuê nhà có thể yêu cầu giảm giá tiền thuê nhà để ở lại. Số lượng các công trình xây dựng mới sẽ sụt giảm mạnh và cùng với đó là các hoạt đồng đầu tư. Chu kì BĐS cuối cùng sẽ đạt đến điểm “đáy” trong giai đoạn này trước khi bất kì dấu hiệu hồi phục nào xuất hiện.

Chiến lược trong giai đoạn suy thoái ?

Các NĐT bất động sản nên để ý các dấu hiệu phục hồi trong giai đoạn này hơn là cảm thấy tuyệt vọng. Suy thoái cung cấp cơ hội cho các nhà đầu tư có tiền mặt để mua các tài sản với mức giá vô cùng thấp. Những BĐS thuộc sở hữu hoặc bị ngân hàng tịch thu là mục tiêu tuyệt vời cho các NĐT cơ hội cân nhắc mua trong giai đoạn suy thoái

Tuy nhiên, các NĐT nên cân nhắc kĩ bởi giai đoạn này ẩn chứa những rủi ro cao bởi thanh khoản thị trường thấp, và các NĐT có thể phải đợi 1 khoảng thời gian dài và không xác định trước khi giá trị BĐS đạt đỉnh 1 lần nữa.

Disclaimer: Đây là hoạt động phi lợi nhuận, nhằm đóng góp cho "Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN" ngày càng lớn mạnh, mong mọi người khi copy bài hãy để nguồn hoặc bấm nút share bài ngay bên dưới. Mong mọi người đóng góp ý kiến để các bài viết ngày càng hoàn thiện, giúp các NĐT mới có được kiến thức nền tảng trước khi đầu tư.

---

Link phần 1: Bất động sản là gì? 

Link phần 2: Những hình thức đầu tư Bất động sản

Link phần 3: Các yếu tố quan trọng trong đầu tư Bất động sản

Link phần 4: Điều gì thu hút các nhà đầu tư Bất động sản

Link phần 5: Rủi ro trong đầu tư Bất động sản

Link phần 6: 4 yếu tố chính thúc đẩy thị trường Bất động sản

Link phần 7: Lạm phát trong Bất động sản

Link phần 8: Giảm phát trong Bất động sản

(Theo Lưu Trọng Hiếu lược dịch từ Investopia)