BẢN CHẤT QUY HOẠCH VÀ CÁCH KIỂM TRA QUY HOẠCH NHƯ THẾ NÀO ?

Như câu hỏi này hôm qua nhận được một số ý kiến, nay mình chia sẻ những thứ hiểu biết của mình nhằm bổ sung thêm chút kiến thức cho mọi người.

Tại sao kiến thức quy hoạch lại quan trọng ?!

Nó giống như khi bạn xem thể thao thì cần phải biết luật vậy, chứ xem cái gì mà không biết về nó thì vừa không hấp dẫn vừa dễ hiểu sai.

A. Quy hoạch có bao nhiêu loại ?

Quy hoạch có khả nhiều loại, nhưng trong ngành xây dựng mà hay gặp thì có 04 loại bao gồm:

1_ Quy hoạch định hướng: Thường mỗi bản vẽ là 1 tỉnh, mang tính định hướng phát triển cho tỉnh nào đó, và vì bản to như thế nên không được rõ lắm.

2_ Quy hoach sử dụng đất: Đây là loại quy hoạch hay gặp nhất, mô tả loại đất của khu vực nào đó, và mỗi huyện là 1 file. Các ứng dụng xem quy hoạch đa số là loại quy hoạch này.

3_ Quy hoạch xây dựng (Hay là QH 1/2000): Đây là loại quy hoạch mô tả khu vực nào đó được xây dựng như thế nào. Loại quy hoạch này chi tiết hơn Quy hoạch sử dụng đất, và quy cách là mỗi đồ án 1 file.

4_ Quy hoạch 1/500: Khác với 03 loại trên là của nhà nước làm, thì QH 1/500 là do doanh nghiệp làm và đi duyệt, nó hay gặp ở các dự án.

B. Kiểm tra quy hoạch như thế nào ?

Ngoài quy hoạch 1/500 là của doanh nghiệp thì 03 bản còn lại là của nhà nước, nên để chắc ăn thì cứ phải liên hệ với cơ quan nhà nước để kiểm tra. Tuy nhiên, nhiều khi chúng ta muốn tham khảo trước vì nếu cái nào cũng đi lên nhà nước kiểm tra thì rất mất thời gian.

Và để kiểm tra tham khảo quy hoạch thì chúng ta phải có những thứ sau:

1_ Chúng ta cần có cái bản quy hoạch:

Bản quy hoạch là 1 trong 4 loại quy hoạch được liệt kê ở trên, tuy nhiên để kiểm tra thì chúng ta chỉ cần 02 loại là loại số 2 (Quy hoạch sử dụng đất) và loại số 3 (Quy hoạch xây dựng). Thường quy hoạch sử dụng đất sẽ được công bố trên các cổng thông tin của từng địa phương hoặc có nhiều nơi tổng hợp, còn quy hoạch xây dựng thì khó kiếm hơn (cũng chưa biết kiếm cách nào ngoài đến Sở xin).

2_ Chúng ta phải biết kiểm tra cái gì (hay vị trí nào):

Nghĩa là khi có bản quy hoạch rồi thì tiếp theo là kiểm tra quy hoạch của cái gì (hay vị trí nào). Và để xác định được điều này thường có 3 cách.

_ Đầu tiên là theo tọa độ vệ tinh: Nghĩa là chúng ta có 1 vị trí nào đó trên Google maps (có thể là định vị, ai đó share vị trí, hay địa chỉ nào đó)... và chúng ta muốn biết vị trí đó quy hoạch là gì.

_ Tiếp theo là có cái sổ đỏ / sổ hồng có số tờ số thửa, muốn biết xem cái sổ đó có quy hoạch là gì ?

_ Cuối cùng là tọa độ góc ranh VN2000: Chúng ta muốn biết ở cái khu đất có tọa độ VN2000 như thế thì quy hoạch là gì ?

Tóm lại, chúng ta muốn kiểm tra quy hoạch thì phải có 02 thứ là bản đồ quy hoạch, và vị trí chúng ta muốn kiểm tra quy hoạch. Muốn có bản đồ quy hoạch thì có thể kiếm trên mạng (vì thông tin này công khai), nhưng hiện nay thì không phải nơi nào cũng có.

Tham khảo thêm:

C. Nhà nước kiểm tra quy hoạch như thế nào ?

Theo hiểu biết của mình, khi mà muốn nhà nước kiểm tra quy hoạch, thì chúng ta cần cầm cái sổ lên Phòng Quản lý Đô thị huyện (đôi nơi là ra xã) để xin giấy xác nhận quy hoạch, đó là một cách chính thức, ngoài ra còn có thể "xem nhanh" không chính thức.

Nhà nước thì có hết mọi thông tin, nên họ sẽ lấy cái sổ của bạn áp lên cái file quy hoạch mới nhất Chính xác luôn vì nó là theo các bản vẽ kỹ thuật, và từ đó trả kết quả lại cho người yêu cầu.

Như vậy, để kiểm tra thì nhà nước vẫn cần 02 thông tin là cái bản đồ quy hoạch (có sẵn và cập nhật), và cái sổ (kiểm tra quy hoạch của cái gì hay vị trí nào). Quy trình là giống nhau.

D. Người bình thường kiểm tra quy hoạch như thế nào ?

Thì cũng cần 02 thứ, nhưng mà có rồi thì cũng hơi khó. Ví dụ:

_ Bạn có thể tìm và down các bản quy hoạch sử dụng đất được công bố công khai (có thể đi xin), hiện này thông tin này không khó kiếm vì có nhiều người chia sẻ.

_ Bạn có địa điểm cần tra cứu (có sổ, có tọa độ góc ranh...). Tuy nhiên nhìn chung vẫn rất khó tra cứu, lý do là bạn không biết được cái sổ, cái vị trí mình cần tra cứu quy hoạch nó nằm đâu trên cái cái bản đồ quy hoạch down về được. Nếu không có hiểu biết nhất định về các bản vẽ, bản đồ thì hơi căng.

Tham khảo thêm: Làm gì khi mua trúng đất thuộc diện quy hoạch ?!

E. Các ứng dụng kiểm tra quy hoạch như thế nào ?!

Hiện nay có một số ứng dụng để kiểm tra quy hoạch, và về nguyên tắc, các ứng dụng kiểm tra quy hoạch sẽ dùng máy thay vì làm tay. Nhưng cách thức cũng giống.

Cụ thể:

1_ Đầu tiên vẫn là thông tin quy hoạch: Các ứng dụng sẽ tập hợp các thông tin quy hoạch sẵn rồi bằng 1 cách nào đó giúp cho người dùng có thể truy cập được cái thông tin này.

2_ Có thể một số hoặc toàn bộ, các ứng dụng này cho phép chuyển đổi và ghép nối giữa vị trí bạn muốn tra cứu và thông tin quy hoạch. Có một số ví dụ:

_ Như dnailis, thì bạn có thể tra cứu được theo số tờ số thửa (rất tốt), nhưng theo tọa độ vệ tinh hay tọa độ góc ranh VN2000 thì không hỗ trợ nhiều.

_ Như thongtinquyhoachtp thì có thể tra cứu theo số tờ số thửa (không tốt lắm vì cũ), có tọa độ góc ranh, nhưng tọa độ vệ tinh thì không hỗ trợ nhiều.

_ Thongtinland thì không tìm được theo số tờ số thửa.

_ Còn Remaps thì hỗ trợ tất cả các cách trên, bao gồm số tờ số thửa của 17 tỉnh (không tốt lắm vì cũng có nơi cũ), tọa độ vệ tinh (chỉ cần lấy tọa độ dán lên ô tìm kiếm), tọa độ góc ranh (dùng chức năng quét hình để tiết kiệm thời gian)...

Tóm lại, các ứng dụng thì có điểm mạnh là cách làm nhanh hơn vì được tích hợp, nhưng điểm yếu là data và vấn đề cập nhật data, lý do là hiện nay không phải mọi bản quy hoạch mới nhất đều được công bố sớm. Tuy vậy, trong tương lai với chính sách công khai thông tin thì có thể tin tưởng rằng các ứng dụng sẽ ngày càng có thông tin cập nhật sớm cho người dùng, và lúc đó việc tra cứu quy hoạch sẽ dễ dàng hơn.

Tham khảo thêm: Quy hoạch sử dụng đất khác với kế hoạch sử dụng đất như thế nào ?!

Kết luận:

Tra cứu quy hoạch chúng ta cần có thông tin và biết cách tra cứu. Các ứng dụng chỉ giúp tra cứu nhanh hơn mà thôi. Và lưu ý rằng, trước khi có quyết định "xuống tiền" thì nên liên hệ nhà nước kiểm tra cho chắc, vì đó là nơi mà quy hoạch chính xác, cập nhật nhất, chỉ có nhược điểm là lâu thôi. Và cái gì cũng thế, nhanh thì có nguy cơ sai số.

(Theo Duc Le)

Tuyet Ngoc

Cá nhân tôi khi quyết định mua lô đất nào thì yêu cầu chủ đất lên TNMT xin và cung cấp cho tôi văn bản thông tin quy hoạch của lô đất đó. 
Vì chỉ có chủ đất mới xin được văn bản thông tin của lô đất đang sở hữu không mất ngàn nào.
Đất quy hoạch có nhiều dạng quy hoạch.

Nhan Than

Tuyết Ngọc cơ bản là vậy đúng rồi chị. Nhưng nếu đặt trường hợp phải sàng lọc qua 100 lô đất hay thậm chí nhiều hơn nữa thì phải có công cụ để mình test qua trước. Ok đâu đó mới tới bước xin thông tin bằng văn bản.

Tuyết Ngọc dạ. nhìn 1 lô mà quyết luôn thì dễ rồi chị, tại thông thường người ta đi mua đất sẽ xem khoảng 100 lô rồi mới quyết định. Và lô nào cũng phải xem quy hoạch coi có đẹp hay không mới sàng lọc được ạ. Dù gì thì cũng phải tìm kiếm một số công cụ hữu ích để test sơ qua trước

Tuyết Ngọc

Nhân Thân mua đất mà xem 10-20 lô đã đủ mệt hoa mắt, chóng mặt hết muốn mua luôn nói gì đến 100 lô ????

Hoang Van Tuc

Rất nhiều bạn nói có file coi quy hoạch cả nước cả thành phố và coi qua tọa độ là được ? Nhưng thực tế để coi chuẩn phải là người có chuyên môn, áp dụng 2-3 bản đồ mới có được kết quả. Đa số các file công khai hiện nay chỉ là quy hoạch tổng thể, không có quy hoạch lộ giới đi kèm, quy hoạch bị lạc hậu (quy hoạch cũ), không có bản đồ số để tra cứu ranh (có bị lấn ranh không - hiện nay rất nhiều, có bị ngăn chặn không? Do vậy các bạn muốn coi quy hoạch vẫn phải liên hệ các cơ quan nhà nước (phòng QLDT, Tnmt…nhưng thường mất thời gian chờ đợi) hoặc những người có chuyên môn ở gần khu vực có đất mới được (nhanh hơn, mất phí nhưng phải chọn chỗ tin tưởng).

Nhan Than

Hoàng Văn Túc anh nói đúng. Quy hoạch xem trên mạng hay bất kỳ phần mềm nào thì cũng chỉ là tham khảo. Chuẩn nhất chỉ đi hỏi tnmt. Nhưng không lẽ lúc nào cũng đi hỏi. Xem 100 lô đất hỏi hết 100 lô thì cũng không hay lắm. Ít ra mình cũng nên có 1 vài bản đồ để test trước. Cảm thấy hợp nhãn thì mình test chuyên sâu hơn là nhờ địa chính và tài nguyên môi trường.