6 YẾU TỐ NÊN ĐẦU TƯ BĐS XA TRUNG TÂM

Báo cáo về BĐS của VNDirect gần đây chỉ ra rằng giá đất của các quận ngoại thành tăng khá nhanh trong Quý 2/2021. Cá biệt Củ Chi tăng 17.8% so với Quý 1/2021. Có thể số liệu của báo cáo này không chính xác 100%, nhưng nhìn chung nó khẳng định một điều: Mua đất ở các nơi xa thường tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở các quận trung tâm. Chúng ta thường nghe thấy sốt đất ở Cần Giờ, Bình Chánh, Phú Quốc, Phan Thiết chứ gần như rất ít khi nghe thấy nói sốt đất ở Quận 1, Quận 3, Quận 5. 

Tại sao mua đất ở xa thường có tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở trung tâm?

1)    Cơ sở hạ tầng.

Đất ở xa hiện tại cơ sở hạ tầng rất kém phát triển, do vậy khi làm đường, đường cao tốc, đường liên tỉnh/liên xã thông thường giá BĐS tăng lên. Trong khi đó các quận trung tâm đường xá đã rất ổn định, khả năng làm thêm đường mới gần như không có.

2)    Quy hoạch.

Ở xa qui hoạch chưa ổn định, do đó khi bổ sung các nhà máy, khu công nghiệp, trường học, trung tâm thương mại giá sẽ tăng lên, trong khi đó các quận trung tâm thường thiếu các yếu tố này.

3)    Mật độ dân cư.

Ở xa hiện cư dân còn khá vắng, ví dụ mật độ dân số Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Long An,… còn rất thấp. Trong tương lai dân cư các tỉnh sẽ chuyển về nhiều, dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng lên, làm tăng giá BĐS. Các quận trung tâm hiện nay khá đông, hiện còn có nhiều kế hoạch làm giãn mật độ dân cư.

4)    Thị trường sơ khai.

Thị trường BĐS ở các nơi xa còn đang rất sơ khai, tỷ lệ môi giới còn thấp hơn rất nhiều so với trung tâm. Tại trung tâm giá bán chênh nhau 1% thôi là đã rất khó, trong khi đó do thông tin thiếu, thị trường chưa phát triển nên nếu có quan hệ tốt với môi giới, bám thị trường tốt, nhiều khi bạn có thể mua được những mảnh đất giá hời tới 20%, thậm chí hơn nữa.

5)    Chuyển đổi loại đất.

Nếu bạn mua đất nông nghiệp, sau này do quy hoạch được thay đổi lên thổ cư, ONT (đất tại khu vực nông thôn) thì giá trị của đất tăng lên rất nhiều, trong khi đó đại đa số đất trung tâm là thổ cư nên không được hưởng sự tăng giá này.

6)    BĐS nghỉ dưỡng.

Thu nhập của người dân ngày càng cao, giao thông càng phát triển nên nhu cầu sở hữu BĐS nghỉ dưỡng càng lớn, cơ hội tăng giá.

Do vậy:

Nhiều khi nhà đầu tư mua được nhà mặt tiền của một quận trung tâm, sở hữu nó nghe rất oai, nhưng thực ra về mặt sinh lời thua xa một người sở hữu vài mẫu đất ở xa. Nhà phố, shophouse ở trung tâm cho thuê lợi nhuận chỉ được khoảng 2-3%, bản thân giá cũng đã rất cao rồi, hơn 100tr/m2, do vậy một năm tăng khoảng 5-10% là đã mừng rồi. Trong khi đó đất nông nghiệp, hoặc thổ cư ở xa không hiếm trường hợp tăng 30%/năm, thậm chí hơn nữa. Do vậy, nhiều khi một nhà đầu tư đi xe hơi xịn, có shophouse mặt phố cho thuê, trông có vẻ oai, nhưng chưa chắc bằng một nhà đầu tư suốt ngày lọ mọ xem đất ở các vùng hẻo lánh.

Nếu nói vậy thì tất cả các nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào đất nền? Cũng không hẳn. Đầu tư đất nền mặc dù khả năng sinh lợi cao, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro:

•    Nếu bạn mua theo sóng, khi thấy mọi người đang bàn tán về một nơi nào đất đang lên rất nhanh, nếu không cẩn thận bạn sẽ mua vào lúc đỉnh sóng, giá cao và phải đợi vài năm nữa mới sinh lời.

•    Mua BĐS ở xa khó hơn nhiều: check quy hoạch, kiểm tra tình trạng tranh chấp,… Do quy hoạch chưa rõ ràng, có thể về sau, chỗ đất bạn mua sẽ bị lấy làm đường, làm dự án,… dẫn tới khả năng sinh lời rất thấp.

•    Nếu BĐS đóng băng trên diện rộng, khả năng đất nền ở xa sẽ giảm giá nhiều hơn đất trung tâm. Đất trung tâm kiểu gì vẫn có thể sử dụng được, còn đất ở xa thì khả năng để trống và đợi tới khi thị trường BĐS ấm lại để ra hàng.

Do vậy, mặc dù khả năng sinh lời tốt, nhưng mua đất ở xa không phải giành cho tay mơ, amateur (nghiệp dư) mà giành cho các bạn hiểu sâu hơn về BĐS, có mối quan hệ, vốn lớn hơn,… Với những ai mới tập tành đầu tư BĐS, muốn đầu tư ở xa, tốt nhất là về quê mình đầu tư (có mối quan hệ, hiểu biết sẵn), hoặc đầu tư theo một ai chuyên nghiệp mà mình có thể tin tưởng được.

Đầu tư đất nền có lợi nhuận lớn hơn nhưng luôn đi kèm với rủi ro. Tuy nhiên nếu bạn giành thời gian, công sức nghiên cứu về thị trường này, để hiểu biết thị trường hơn, tạo ra những mối quan hệ tin cậy, có thể bạn sẽ nếm "trái ngọt" từ những khoản đầu tư dạng đánh bắt xa bờ này.

(Theo VnDirect)

Có thể bạn cần biết: Có nên mua nhà đất ở khu vực vùng ven?!