TẠI SAO GIÁ CĂN HỘ SÀI GÒN CAO HƠN HÀ NỘI ?!

TẠI SAO GIÁ CĂN HỘ SÀI GÒN CAO HƠN HÀ NỘI - SAU DỊCH COVID LIỆU NỀN GIÁ VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS CÓ THAY ĐỔI??

(Tác giả: @Minh Le)

Có rất nhiều quan điểm, ý kiến đa dạng, gây tranh cãi về vấn đề chênh lệch giá căn hộ giữa Sài Gòn và Hà Nội, nhưng mình thích ý kiến của ... mình nhất. 

A. Nguyên nhân chính:

Đơn giản là CUNG vs CẦU. Căn hộ, một sản phẩm BĐS đặc thù, đang trở nên phổ biến, ít đặc biệt hơn (nhất là phân khúc tầm trung), ở một góc nhìn nào đó, ngày càng gần với các qui luật của nền kinh tế thị trường. 

1. NGUỒN CUNG:

Khỏi bàn, có số liệu cả. 3 năm qua nguồn cung căn hộ hoàn thiện, mở bán của Hà Nội  vượt xa Sài Gòn.
Nhiều bạn sẽ bảo cái này liên quan nhiều đến thượng tầng, nói thế sẽ hiểu. Hà Nội khá êm đềm, gần mặt trời, các dự án vượt cạn về thủ tục dễ dàng. Sài Gòn từ lúc ánh hoàng hôn của anh Hai Nhật và đồng đội bắt đầu le lói đến giờ vẫn đắm say trong bão tố, quá ít dự án được chấp thuận. Cũng không hẳn. Luật là chung, thống nhất toàn quốc kia mà. 

Có thể do đặc thù lịch sử phát triển của hai đô thị, quỹ đất lô lớn ở nội thành có thể xây dự án căn hộ ở SG ít hơn HN. Trong đó, phần lớn có nguồn gốc liên quan đến đất công, đất quốc phòng, hay từ các Doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa. 

Con đường từ đất DN nhà nước thành các khu căn hộ CĐT tư nhân lấp lánh, có lẽ trên cả thế giới, không khác nhau là mấy. Nhưng tại sao, Sài Gòn lại vướng, sai phạm nhiều vậy, trước hết các bạn Sài Gòn  hãy tự trách mình. 

Hà Nội được đầu tư nhiều hơn Sài Gòn về hạ tầng, giao thông đô thị, tạo điều kiện kết nối, phát triển các khu đô thị mới dễ dàng. Cái này ĐÚNG nhé. Trong lúc chờ Quốc Hội khóa mới xem xét, có lẽ các bạn SG nên ... đóng thuế nhiều hơn. 

Một góc khác, lần này nhìn qua ô cửa nhỏ của máy bay, Sài Gòn vẫn còn nhiều quỹ đất lớn, vị trí đẹp, đặc biệt vùng ven, cận nội thành. Vậy tại sao Sài Gòn không thể tăng nguồn cung căn hộ, đặc biệt phân khúc trung bình và thấp, cho đại bộ phận dân thành phố ? Một lần nữa, bạn sẽ nói về ngân sách đầu tư phát triển hạn chế, OK không sai. Nhưng sao không nghĩ về con người, về đội ngũ lãnh đạo, quản lý của Sài Gòn, vấn đề lớn nhất rất ít được đề cập. 

2. NGUỒN CẦU:

gắn với cầu thực phân khúc số đông quan tâm: cầu mua ở & cầu thuê; liên quan vấn đề cốt lõi: THU NHẬP & SỨC MUA. 
Bài viết không xét tầng lớp trên, phân khúc cao cấp, siêu giàu, gắn với tham nhũng, buôn lậu hay các "lợi ích" đặc biệt khác. 

Thu nhập thực tế từ lương, thưởng & làm ăn chân chính của lao động Sài Gòn chắc chắn cao hơn Hà Nội, xuất phát từ sự lớn mạnh của khối DN ngoài quốc doanh & FDI. Bạn có thể kiểm tra số liệu đóng BHXH & Thuế thu nhập cá nhân, dễ mà. 

Sài Gòn cũng là nơi tập trung kiều bào, người nước ngoài sinh sống & làm việc; nhu cầu thuê căn hộ & khả năng chi trả khá lớn. Năm 2019, Sài Gòn có gần 110.000 người quốc tịch khác sinh sống và làm việc, Hà Nội được bao nhiêu ? 

Nền kinh tế dịch vụ, giải trí khổng lồ của Sài Gòn cũng hơn xa Hà Nội. Vui tí, nếu còn lăn tăn, bốc điện thoại hỏi hết 60 hoa hậu VN hiện giờ sống ở đâu bạn sẽ hiểu. BĐS đơn giản lắm, hãy nhìn BẢN ĐỒ PHÂN BỔ HOA HẬU/SIÊU MẪU. Nó đã đúng, đang đúng & 100 năm sau vẫn đúng. Bạn nào cần làm đề tài nghiên cứu khoa học về vấn đề này, Minh Lê sẽ hỗ trợ. 

B. Các vấn đề khác.

3. Giá thuê căn hộ:

Xuất phát chính từ nhu cầu thực tế & khả năng chi trả, của người thuê, giá thuê căn hộ Sài Gòn luôn cao hơn rất nhiều so với Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận từ thuê nhà tại Sài Gòn tốt hơn. Điều này đặc biệt quan trọng đối với trường phái đầu tư BĐS dòng tiền; trong bối cảnh 5% người giàu ở đô thị ngày càng sở hữu tài sản và BĐS nhiều và NHANH hơn phần còn lại. 

4. Công nghệ bán hàng, marketing, phân phối BĐS:

Sài Gòn hơn Hà Nội. CĐT chi rất mạnh cho truyền thông, marketing, phân phối. Sàn giao dịch BĐS Sài Gòn năng động; hàng chục nghìn Anh Chị môi giới sẵn sàng phanh ngực áo, khí thế ngút trời đã góp phần giúp CĐT đẩy giá bán cao ngất mà vẫn hết hàng. Vấn đề này rất hay, hẹn riêng các bạn ở bài viết khác. 

5. Giá chỉ là một phần.

Xét cùng phân khúc tầm trung, nhìn chung, các CĐT Hà Nội (dù đã thay đổi tích cực hơn), vẫn chưa bằng Sài Gòn về dịch vụ chăm sóc KH; thiết kế, bố trí layout, phát triển tiện ích; an ninh; bảo trì, đặc biệt quản trị khu căn hộ. Điều này rất quan trọng. Mua căn hộ, không chỉ một cái hộp bê tông, bạn mua sản phẩm đặc biệt, gắn liền với môi trường sống cho gia đình trong thời gian rất dài. 

6. Khác biệt về việc làm, văn hóa, lối sống, tư duy quản trị tài sản.

Tỷ lệ dân Hà Nội sống, làm việc liên quan đến khối DNNN/dịch vụ công khá lớn nên vấn đề vị trí trung tâm khá quan trọng, ảnh hưởng lớn đến giá bán/cho thuê căn hộ vùng xa trung tâm.

Quan điểm về trường công, trường điểm (phần lớn tập trung khu vực nội thành) ở Hà Nội cũng còn có vẻ "cứng" hơn Sài Gòn.

Quan điểm về mua nhà mặt đất, nhằm bảo tồn tài sản cho thế hệ sau của dân Hà Thành vững hơn.

Hà Nội đã làm quen với các khu chung cư, khu tập thể từ thời Brezhnev; đa phần chất lượng cực kém. Và điều này đã in dấu ấn sâu đậm trong tâm trí dân Hà Thành, tác động mãi đến giai đọan gần đây. 

Sài Gòn hơi khác, làm ở đâu, con học ở đâu thì mua/thuê nhà gần đấy.

Quan điểm về sự ở của dân Sài Gòn, đặc biệt lớp trẻ cũng có vẻ thoáng và đơn giản hơn. 

(Theo Minh Lê)

Đọc thêm : CÀNG ĐỂ DÀNH TIỀN GIÁ NHÀ ĐẤT CÀNG VƯỢT XA TIỀN ĐỂ DÀNH. TẠI SAO VẬY ? LÝ DO ?!