Phân lô bán nền là gì và nó có ưu nhược điểm ra sao ?!

Phân lô bán nền là gì nhỉ ?

Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Ưu, nhược điểm của đất nền phân lô

1. Ưu điểm của phân lô:

Đất phân lô bán nền có ưu thế về giá bán, không đòi hỏi quá nhiều vốn đầu tư.

Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có thể sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô.

Bên cạnh yếu tố giá trị thực, sở hữu tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh gia tăng dân số, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhu cầu nhà ở nhiều lên khiến giá đất nền luôn tăng, thậm chí sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn.

Cùng với đó, hình thức đầu tư đất nền khá đa dạng, từ lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, xây dựng để ở hoặc cho thuê lại.

2. Nhược điểm của phân lô:

Tuy nhiên, trước tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đó là trường hợp các dự án “ma”, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng.

Người mua đất nền phân lô trái phép muốn lấy tiền cũng gặp rắc rối, thậm chí có nguy cơ mất trắng.

Một rủi ro nữa là mua bán đất nền phân lô không chính chủ bởi hợp đồng mua bán đất sẽ không có giá trị pháp lý nếu người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ đất.

Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng không thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

THẾ KHI NÀO CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN ĐẤT NỀN ?!

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để có thể phân lô bán nền:

· Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

· Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

· Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

· Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;

· Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Ngoài những điều kiện nói trên, người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

(Chợ Đất sưu tầm)

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Ken Agustus)

Bước qua năm thứ 3 đánh đu full margin, mình nhận ra nếu bắt buộc phải mua nhà thì không còn cách nào khác ngoài gánh nợ và mai sau vay bank mua nhà trả góp rồi đây sẽ rất thịnh hành !

Và mình cũng quan sát thấy là người Sài Gòn đi mua đất, hoặc mua đất để xây nhà ở có 3 nhóm :

• Nhóm 1 là bán được miếng bự với giá tiền tỷ và đi mua miếng rẻ hơn và xây nhà mấy lầu để ở, đa phần thường sẽ xây vài tầng để con cái ở mấy tầng trên vì còn tiền nữa đâu mà mua nổi thêm nhà đất cho con nữa, giá thì như trên mây, 

• Nhóm 2 người chuyên mua đất để lướt sóng thần trong thời gian ngắn xong rồi bán lại cho nhóm thứ nhất còn nhóm 3 là dân làm ăn, buôn bán, kinh doanh có tiền mua để ở, cho thuê hoặc cũng có thể để đó chờ giá đất bán cho nhóm thứ nhất. Tựu chung lại thì có 2 nhóm là mua để ở và mua để đầu cơ, nhà nước không quản lý thì thị trường cứ nhảy giá liên tục theo bước nhảy địa tô là điều bình thường. 

Nếu Nguyên Lão viện mà vẫn duy trì tình trạng này, chỉ vài năm nữa dân số và đời sống người dân sẽ đều tụt dốc. Nhìn về láng giềng phía Bắc xem, đẻ ra 1 thế hệ nằm ngửa, tỉ lệ sinh với kết hôn lao dốc cũng phải bóp BĐS lại. Người bán được đất ăn tiền giờ thì khoái, đến khi lo đất cát cho con cái lại chẳng chửi um lên. Còn người không lo đất cát cho con thì con cái sinh ra phần lớn lại nằm ngửa, lên mxh cào phím đến khi nào mới tiến lên được xã hội chủ nghĩa ?!

Cứ nhìn như bản thân mình bây giờ thôi : lương 15 - 20 - 25 triệu/tháng thì đời nào mua được miếng đất, giờ toàn 3-4-5 tỷ và tương lai còn tăng ? Khi động lực phát triển trong xã hội giảm xuống, lạm phát thì tăng dần lên, dân số giảm xuống, đến lúc cái nhà 1 tỷ bây giờ thành cái nhà 100 tỷ hết, và rồi đi đổ xăng cũng phải mang 1 bao tải tiền thì đúng là nát. Nhưng không biết hội nghị Diên Hồng sẽ làm gì ??

Khi mà lợi nhuận từ việc mua bán đất vượt xa mọi loại hình kinh doanh khác, vừa đơn giản, vừa an toàn bởi đơn giản vì có tiền là mua được, an toàn ở chỗ tài sản nếu đóng băng vẵn nằm ở đó, không hao hụt, tất nhiên vẫn có trường hợp thua lỗ do dính quy hoạch hoặc đất đóng băng dài hạn nhưng về cơ bản diện rộng thì mua đất lợi nhuận vẫn là tốt nhất và dễ làm nhất. Có những người giàu lên nhờ kinh doanh buôn bán sản xuất nhưng khi có tiền lại đổ vào đất vì kinh doanh chưa chắc ngon bằng mua bán đất.

Cũng bởi từ việc lợi nhuận cao nên rất nhiều người có tiền là mua đất, người nhiều tiền mua đất ở các vị trí đắc địa sinh lợi hoặc đầu cơ theo sóng, hoặc đơn giản ôm đất diện tích lớn các khu vực hot hoặc sắp hot. Người ít tiền đi ra xa mua đất vùng ven, đất nông thôn, nói chung là ai cũng gom tiền được bao nhiêu thì mua bấy nhiêu với tâm lý giữ giá trị tài sản vì đất tăng giá tốt, mà thực tế đã chứng minh là đất tăng giá liên tục trong dài hạn. Do đó có những người làm việc ở Sài Gòn lại không có nhà Sài Gòn nhưng vẫn có vài ba mảnh đất phân lô ở tỉnh là rất bình thường, những người có tiền nhiều càng ôm nhiều đất.

Cũng bởi tổng quy hoạch đô thị là không có, chỉ có phát triển tự phát, ở đâu có việc làm là dân đổ về sinh sống, có gắng kiếm mảnh đất cắm dùi, kèm thêm các yếu tố đầu cơ bên trên nên làm quỹ đất ở rất hạn chế, trong khi người cần nhà ở thì không thể mua được, nhưng cũng là đất ở thì đất trống để cỏ mọc lại rất nhiều.

Xét lại các yếu tố ở Việt Nam ảnh hưởng đến tiêu chí mua đất như sau :

- Gần chỗ làm

- Gần nhà cha mẹ, bà con, họ hàng ..

- Gần trung tâm

- Buôn bán kinh doanh, xây phòng trọ được

- Xây dựng không gian gia đình, thứ người Việt rất coi trọng

Mọi người tự liên hệ xem bản thân mình muốn có bao nhiêu tiêu chí trong này, rồi nghĩ xem nhu cầu có giảm không ?

Cái bất động sản mà có khả năng sụp hầm chỉ có thể là đất đầu tư như đất nền, nhà dự án, căn hộ trong tương lai chứ bất động sản có giá trị hiện tại như nhà hiện hữu, căn hộ đã hình thành thì không xuống, chỉ có đóng băng giao dịch kể cả giai đoạn 2008 hay 2012.

Nếu nói là thị trường hiện tại méo mó, người có nhu cầu không mua được thì phải xem là nhu cầu gì đã, nếu là nhu cầu "ở" thì các bất động sản loại này sẽ không xuống, và khi kinh tế không khỏe thì loại bđs này càng khan do người dân sẽ không còn khả năng chi trả cho con cái ra riêng hay đổi nhà khác thì càng bám chặt vào ngôi nhà đang ở hơn. Còn bất động sản có thể xuống giá thì có chứ nhưng mấy ai muốn vô ở mấy cục bê tông vài chục tầng xa xôi hay khu dự án nào đấy mà có vài cái nhà heo quạnh trong phạm vi cả dự án thì ai sẽ dám ở ?

Phàm chỗ rẻ thì nó ở xa trung tâm đường xá tệ hại, đường vào nội đô luôn kẹt cứng giờ cao điểm nên giá nó rẻ và những người có khả năng mua cũng băn khoăn để mua vì mỗi ngày họ có thể mất từ 2-4 tiếng chỉ để di chuyển đi và về, quá cực, mua nhà trung tâm thì không nổi rồi đó ! 

Do đó tổng kết lại là ngoài các quận nội thành của Sài Gòn, Hà Nội đã hết quỹ đất phát triển nhà ở, phần còn lại là do chính sách và quy hoạch dẫn đến giá đất tăng khắp nơi, khi mà cung cầu không khớp nhau, cùng 1 nơi vừa thiếu vừa dư.

Còn nếu kêu phân lô bán nền là hoạ thì hơi quá mà có phần cảnh báo cho tương lai bởi vài chục năm nữa khi mà hết tài nguyên, hết đất phân lô thì kênh nào giữ tiền ? Dân lấy gì ra ăn ? 

Còn việc lợi hại, theo cái nhìn chủ quan thì lợi nhiều hơn:

Xét ở góc độ Nhà nước : "Đất ở" thì thiếu chứ "đất" thì không thiếu nhé, anh nào không tin cứ bật Google Map lên sẽ thấy đất nông nghiệp còn bạt ngàn. Mà chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì ai là người quyết định quy hoạch, ai là người cho phép chuyển đổi ? Xét ở góc độ vĩ mô, "Tổng Đại lý"/ "nhà sản xuất đất ở" mới là người thu được lợi nhuận cao nhất từ việc phân lô bán nền ==> Nói trắng ra, đây chính là 1 dạng tích luỹ tư bản nguyên thuỷ. "Công nghệ lõi" là có thật, không phải nói chơi. 

Xét ở góc độ người dân, đây là cơ hội phân phối lại thu nhập giữa thành thị và nông thôn; người giàu tự nguyện chia tiền cho người nghèo;

Xét ở góc độ lãng phí nguồn lực xã hội : Ủi vài quả đồi, rải đá trải nhựa mấy trăm met đường để phân lô rẻ hơn rất nhiều việc xây những khối nhà hàng chục tầng rồi bỏ hoang như tái định cư Bình Khánh.

Nói tóm lại, Nhà nước và nhân dân cùng có lợi, chỉ có những anh trung gian là các "Đại lý bất động sản cỡ bự" kêu gào vì mất miếng ăn.

(Theo Ken Agustus)

Yên Hàm Tân

Thật ra thì đất, nhà cũng có khoảng 5-6 năm không hề tăng giá. Chứng khoán không tăng giá trước thì nó không tăng giá. 
Thôi thì cứ vừa sức mình mà mua. 1-2 năm nữa lãi suất cao, doanh nghiệp phá sản nhiều thì sa thải cũng nhiều, khi đó dễ nguy cơ mất nguồn thu nhập.

Tuan Bui

Đấy là tình huống nhà nước trở tay ko kịp & ko đủ or bóp nguồn cung góp phần gây sốt đất...theo mình thì cứ từ từ VN đất bao la, mua ko đc về quê ở, chỗ này ko có chỗ ở đc thì chuyển chỗ làm...

Dinh Manh

Đất tăng giá nhà nước được lợi hơn dân. 1. Vì các con của nhà nước như các tổng công ty, nông trường...., là đang sở hữu nhiều đất nhất. 2. Thay đổi quy hoạch nhìn thì người dân đc lợi nhưng bên đc lợi đầu tiên là ngân sách nhà nước đc thu thuế chuyển đổi. 3. Giờ mở cửa hợp tác quốc tế, cả nhà nước và dân chưa kịp có gì đáng giá như bằng sách chế hay công nghệ, vậy cuối cùng chỉ có vốn góp là đất.

Giang Nguyen

Tại sao cứ phải mua đất, các đô thị lớn thì 1 căn chung cư là đủ giải quyết vấn đề an cư của cả gia đình; không đủ tài chính thì đi thuê.

Nam Tran

Túm lại theo mình thì mua đất ven đô những nơi hạ tầng nằm trong bản đồ quy hoạch rồi mang sổ về cất tủ. Sau đó cứ chạy đi làm từ căn nhà nhỏ hay phòng trọ đi làm hàng ngày cái đã, chuyện gì xảy ra sau 3 5 năm thì lúc đó tính

Nguyen Minh Duc

Bác nói đúng, nhà nước kiểm soát nguồn cung, cung ko tăng, dân số tăng, cầu tăng thì giá ko thể giảm đc