Những hình thức đầu tư bất động sản P2

Bất Động Sản ABC là 1 series các bài viết được mình dịch và biên soạn lại từ Investopedia- được coi như Wikipedia trong giới đầu tư cũng như các tờ báo nước ngoài uy tín khác, nhằm cung cấp cho các Nhà đầu tư F0 những khái niệm, kiến thức tham khảo cơ bản nhất trước khi bước chân vào thị trường này.

Tiếp theo Phần 1: Bất động sản là gì ?

-----------------------------------------------------------------

PHẦN 2: NHỮNG HÌNH THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Có rất nhiều cách để kiếm tiền từ BĐS, sau đây mình sẽ giới thiệu cho các bạn 6 hình thức đầu tư phổ biến nhất trên thế giới. Ở Việt Nam, chúng ta vẫn còn khá xa lạ với các quỹ uỷ thác đầu tư BĐS cũng như các mô hình BĐS ứng dụng công nghệ Blockchain, tuy nhiên việc cho thuê BĐS cũng như kiếm lời từ việc mua đi bán lại lại vô cùng quen thuộc.

1.    ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ ( PASSIVE INVESTING):

Cách phổ biến nhất mà bất động sản mang lại lợi nhuận: tăng giá trị. Bạn kiếm lời bằng cách bán tài sản đã sở hữu, khoản lợi nhuận là chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Có rất nhiều lý do làm BĐS tăng giá, nhưng có thể tóm gọn nó thành 3 lý do chính sau đây:

-    Sự phát triển: 

Lý do rõ ràng nhất của sự tăng giá đối với đất chưa phát triển, tất nhiên là phát triển nó. Khi các thành phố mở rộng, đất đai nằm ở ngoại ô ngày càng trở nên có giá trị vì có tiềm năng được các nhà phát triển mua. Một khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở hoặc các tòa nhà thương mại, nó sẽ nâng cao giá trị đó hơn nữa.

-    Vị trí:

Khi nhìn vào bất động sản nhà ở, vị trí thường là yếu tố lớn nhất để đánh giá. Khi khu vực lân cận xung quanh ngôi nhà phát triển, thêm các tuyến đường, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi, v.v., những thay đổi này khiến giá trị của ngôi nhà tăng lên. Tất nhiên, xu hướng này cũng có thể hoạt động ngược lại, với giá trị nhà giảm khi khu vực lân cận suy tàn.

-    Sự cải tiến:

Cải tiến nhà cũng có thể làm tăng giá trị tài sản. Xây sửa thêm 1 số phòng, mua các nội thất đắt tiền, sửa sang nhà ở với các thiết bị đắt tiền là 1 trong những cách mà chủ sở hữu có thể thử để tăng giá trị BĐS.

Ngoài ra, giá trị của BĐS có thể tăng do tin đồn, bơm thổi giá, bị lái giá hoặc tăng do lạm phát, đi theo chu kì tăng giá của nền kinh tế.

Ưu điểm:

-    Kênh đầu tư an toàn    

-    Lợi nhuận có thể rất cao

-    Không cần phải chủ động quản lý, có kiến thức chuyên sâu về thị trường BĐS

Nhược điểm:

-    Có thể bỏ qua những cơ hội kiếm tiền, bỏ qua chu kì tăng/giảm giá của nền kinh tế

2.    ĐẦU TƯ LƯỚT SÓNG ( ACTIVE INVESTING)

-    Việc lướt sóng dành cho những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Việc lướt sóng đòi hỏi phải có vốn và khả năng để thực hiện, hoặc giám sát, sửa chữa khi cần thiết.

-    Trong trường hợp điển hình - những nhà lướt sóng bất động sản thường tìm cách bán có lãi những bất động sản được định giá thấp mà họ mua trong vòng chưa đầy sáu tháng.

-    Những người lướt sóng bất động sản thuần túy thường không đầu tư vào việc cải thiện tài sản. Do đó, khoản đầu tư phải có giá trị nội tại cần thiết để tạo ra lợi nhuận mà không có bất kỳ thay đổi nào.

-    Những người lướt sóng BĐS không thể nhanh bán có lãi tài sản có thể gặp rắc rối vì họ thường không giữ đủ tiền mặt để thanh toán khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến những khoản lỗ liên tục, do lãi suất thế chấp.

-    Có một số người khác kiếm tiền bằng cách mua các tài sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, nơi các nhà đầu tư chỉ có thể đủ khả năng mua một hoặc hai bất động sản cùng một lúc.

Ưu điểm:

-    Có thể dễ dàng dùng đòn bẩy tài chính trong thời gian ngắn

-    Có lãi nhanh chóng

Nhược điểm:

-    Cần có kiến thức chuyên môn sâu rộng

-    Thị trường đang nóng có thể đóng băng bất cứ lúc nào.

3.    BẤT ĐỘNG SẢN CHO THUÊ:

Sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng cải tạo, đồng thời có đủ kiên nhẫn để quản lý người thuê. Tuy nhiên, chiến lược này đòi hỏi nguồn vốn đáng kể để tài trợ cho chi phí bảo trì trước và trang trải các tháng trống.

Ưu điểm:

-    Cung cấp thu nhập đều đặn, thường xuyên

-    Tài sản có thể tăng giá

-    Tối đa hoá vốn thông qua đòn bẩy

-    Nhiều chi phí liên quan được khấu trừ thuế

Nhược điểm: 

-    Việc quản lý có thể tốn công sức

-    Người thuê nhà có thể gây thiệt hại tài sản

-    Không có thu nhập khi không có khách thuê nhà

4.    UỶ QUYỀN CHO THUÊ 

-    Uỷ quyền cho thuê phù hợp với những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không gặp khó khăn khi vận hành nó.

-    Đây giống như các quỹ nhỏ đầu tư vào bất động sản cho thuê. Trong một nhóm đầu tư bất động sản điển hình, một công ty mua hoặc xây dựng một loạt các khu chung cư hoặc căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó tham gia vào nhóm.

-    Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty vận hành nhóm đầu tư sẽ quản lý chung tất cả các đơn vị đó, xử lý bảo trì, quảng cáo tuyển dụng và phỏng vấn khách thuê. Để đổi lấy việc thực hiện các công việc quản lý này, công ty sẽ lấy phần trăm tiền thuê hàng tháng.

-    Hợp đồng cho thuê nhóm đầu tư bất động sản tiêu chuẩn do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các nhà đều gộp chung tiền thuê để tránh việc nhà bị trống. Vì thế,bạn sẽ nhận được một số thu nhập ngay cả khi nhà của bạn đang trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị được gộp không tăng quá cao, thì sẽ có đủ để trang trải chi phí.

Ưu điểm:

-    Không mất công sức quản lý tài sản

-    Thu nhập đều đặn hàng tháng

-    Tăng giá BĐS

Nhược điểm:

-    Phí quản lý cao

-    Dễ gặp những người quản lý vô trách nhiệm

5.    UỶ THÁC ĐẦU TƯ BĐS( REIT)

-    Ở Việt Nam hiện đã có quỹ FUCVREIT ( Quỹ đầu tư BĐS Techcombank), tuy nhiên chỉ đầu tư vào cổ phiếu/trái phiếu của công ty BĐS chứ không sở hữu BĐS.

-    Ủy thác đầu tư bất động sản phù hợp cho các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với danh mục đầu tư vào bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống.

-    Quỹ uỷ thác đầu tư BĐS được tạo ra khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản. Khoản góp vốn của NĐT được thể hiện dưới dạng cổ phiếu. Quỹ uỷ thác sẽ chia lợi nhuận kiếm được từ việc đầu tư, cho thuê BĐS thành cổ tức chia trả cho NĐT.Nó được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ loại cổ phiếu nào khác.

-    Một công ty phải trả 90% lợi nhuận của mình dưới hình thức cổ tức để duy trì trạng thái của mình. Bằng cách này, quỹ uỷ thác BĐS tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có hay không phân chia lợi nhuận sau thuế của mình dưới dạng cổ tức.

-    So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, nó cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư không để ở, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng, thường là không khả thi đối với các nhà đầu tư cá nhân mua trực tiếp.

Ưu điểm: 

-    Tính thanh khoản cao

-    Đa dạng

-    Lợi nhuận ổn định dưới dạng cổ tức

-    Vốn đầu tư ban đầu thấp

-    Không mất nhiều thời gian quản lý

-    Không cần nhiều kiến thức chuyên môn

Nhược điểm:

-    Lợi nhuận thấp/ Giá trị cổ phiếu tăng chậm

-    Phí quản lý cao

-    Nhiều trường hợp lừa đảo, gọi vốn xong biến mất, hoặc dựng lên các dự án ma

6.    NỀN TẢNG ĐẦU TƯ BĐS ONLINE ( CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ BLOCKCHAIN) 

Nền tảng đầu tư bất động sản dành cho những người muốn tham gia cùng những người khác đầu tư vào một giao dịch thương mại hoặc nhà ở lớn hơn. Việc đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng bất động sản trực tuyến, còn được gọi là huy động vốn từ cộng đồng bất động sản. Nó vẫn yêu cầu vốn đầu tư, mặc dù ít hơn những gì cần để mua tài sản thực.

Huy động vốn từ cộng đồng bất động sản cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần của một bất động sản hoặc dự án phát triển. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, các nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận cho thuê, bán căn hộ hoặc cho thuê thương mại. ... Các nhà đầu tư sẽ kiếm tiền tương ứng với số cổ phần trong tài sản mà họ sở hữu

Các nền tảng trực tuyến kết nối các nhà đầu tư đang muốn tài trợ cho các dự án với các nhà phát triển bất động sản. Trong một số trường hợp, bạn có thể đa dạng hóa các khoản đầu tư của mình với số vốn không lớn.

Ưu điểm:

-    Đa dạng hoá danh mục đầu tư, bao gồm các dự án đơn lẻ 

-    Số vốn bỏ ra không cao

Nhược điểm:

-    Chưa được pháp luật bảo hộ

-    Phí quản lý cao

-    Rủi ro lừa đảo

-----------------------------------------------------------------

Disclaimer: Đây là hoạt động phi lợi nhuận, nhằm đóng góp cho "Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN" ngày càng lớn mạnh, mong mọi người khi copy bài hãy để nguồn hoặc bấm nút share bài ngay bên dưới. Mong mọi người đóng góp ý kiến để các bài viết ngày càng hoàn thiện, giúp các F0 có được kiến thức nền tảng trước khi đầu tư.

(Theo Lưu Trọng Hiếu - lược dịch từ Investopedia)