TOP CÁC YẾU TỐ QUAN TRỌNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Bất Động Sản ABC là 1 series các bài viết được mình dịch và biên soạn lại từ Investopedia- được coi như Wikipedia trong giới đầu tư cũng như các tờ báo nước ngoài uy tín khác, nhằm cung cấp cho các Nhà Đầu Tư F0 những khái niệm, kiến thức tham khảo cơ bản nhất trước khi bước chân vào thị trường này.

Tiếp theo Phần 2: Những hình thức đầu tư bất động sản

-----------------------------------------------------------------

PHẦN 3: CÁC YẾU TỐ QUAN TRỌNG TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Điều quan trọng nhất để chú ý trong bất động sản là gì? Mặc dù vị trí luôn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng có rất nhiều yếu tố khác giúp xác định xem khoản đầu tư có phù hợp với bạn hay không. Dưới đây là một số điều quan trọng nhất cần xem xét nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào thị trường bất động sản.

1.    VỊ TRÍ BĐS

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất để sinh lời trong đầu tư bất động sản. Vị trí gắn liền với các tiện ích như không gian xanh, view đẹp, gần với các chợ, trường học, đường xá,.. đóng 1 vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản thương mại.

-    Bạn cần làm gì ?

Chìa khóa khi xem xét vị trí bất động sản là quan điểm trung và dài hạn về cách khu vực dự kiến phát triển trong thời gian đầu tư. Ví dụ: khu đất trống yên bình ngày nay ở phía sau một tòa nhà dân cư một ngày nào đó có thể trở thành một cơ sở sản xuất ồn ào, làm giảm giá trị của nó. Xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực trước mắt mà bạn dự định đầu tư.

Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của khu vực lân cận của bất động sản mà bạn đang xem xét là liên hệ với các cơ quan công quyền phụ trách quy hoạch phân khu và đô thị. Điều này sẽ cho phép bạn tiếp cận với quy hoạch khu vực dài hạn và xác định mức độ thuận lợi hoặc bất lợi đối với kế hoạch của bạn đối với tài sản.

2.    ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Định giá bất động sản rất quan trọng đối với việc cung cấp tài chính trong quá trình mua, giá niêm yết, phân tích đầu tư, bảo hiểm và thuế — tất cả đều phụ thuộc vào định giá bất động sản.

-    Bạn cần làm gì ?

Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:

Phương pháp so sánh giá: so sánh giá bán gần đây của các bất động sản có đặc điểm tương tự — phổ biến nhất và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ

Phương pháp dựa theo chi phí: giá đất và xây dựng, trừ đi khấu hao— phù hợp cho việc xây dựng mới

Phương pháp dựa theo thu nhập: dựa trên dòng tiền dự kiến vào — thích hợp cho việc cho thuê

3.    MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ 

-    Tại sao nó lại quan trọng ?!

Do tính thanh khoản thấp và vốn đầu tư cao vào bất động sản, việc thiếu rõ ràng về mục đích có thể dẫn đến kết quả không mong muốn, bao gồm cả khó khăn tài chính - đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.

-    Bạn cần làm gì ?!

Xác định danh mục nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn và sau đó lập kế hoạch cho phù hợp:

-    Mua và tự sử dụng. Tại đây, bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê và có được lợi ích của việc tự sử dụng, đồng thời nhận được sự gia tăng về giá trị.

-    Mua và cho thuê. Điều này mang lại thu nhập thường xuyên và nâng cao giá trị lâu dài. Tuy nhiên phải giải quyết các tranh chấp và vấn đề pháp lý có thể xảy ra, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v.

-    Mua và bán (ngắn hạn). Điều này thường mang lại lợi nhuận nhanh chóng, từ nhỏ đến trung bình - bất động sản điển hình đang được xây dựng và được bán với lợi nhuận sau khi hoàn thành.

-    Mua và bán (dài hạn). Điều này thường tập trung vào việc tăng giá trị nội tại lớn trong một thời gian dài. Điều này cung cấp các lựa chọn thay thế để đạt các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu.

4.     DỰ BÁO DÒNG TIỀN VÀ CƠ HỘI SINH LỜI

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Dòng tiền đề cập đến số tiền còn lại sau các khoản chi phí. Dòng tiền dương là chìa khóa cho tỷ suất sinh lợi tốt trên bất động sản đầu tư.

-    Bạn cần làm gì ?

Xây dựng dự báo cho các phương thức lợi nhuận và chi phí sau:

-    Dòng tiền kỳ vọng từ thu nhập cho thuê (lạm phát có lợi cho chủ nhà đối với thu nhập cho thuê)

-    Giá trị nội tại dự kiến tăng do giá tăng trong dài hạn.

-    Lợi ích của khấu hao (và lợi ích về thuế hiện có)

-    Phân tích chi phí-lợi ích của việc cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn

-    Phân tích chi phí-lợi ích của các khoản vay thế chấp so với sự tăng giá trị

5.    CẨN THẬN VỚI ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BẤT ĐỘNG SẢN

-    Tại sao nó lại quan trọng ?!

Các khoản vay rất thuận tiện, nhưng chúng có thể phải trả một khoản chi phí lớn. Bạn đánh đổi thu nhập trong tương lai của mình để có được tiện ích ngay hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này và tránh đòn bẩy quá mức. Ngay cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng bị đánh bại bởi đòn bẩy quá mức trong thời điểm thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản.

-    Bạn cần làm gì ?!

Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và thu nhập dự kiến trong tương lai của bạn, hãy xem xét những điều sau:

Quyết định loại thế chấp phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn — thế chấp lãi suất cố định, lãi suất thả nổi, lãi suất hỗn hợp, v.v.

Lưu ý rằng mỗi loại thế chấp có rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu từng cái cẩn thận. Ví dụ, lãi suất thả nổi bao gồm lãi suất thế chấp có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi nào về tỷ lệ trong thời hạn cho vay.

Lưu ý về các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay cầm cố.

Tìm tòi xung quanh để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.

6.     CÔNG TRÌNH MỚI SO VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ HÌNH THÀNH

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Công trình xây dựng mới thường cung cấp giá cả hấp dẫn và các tiện nghi hiện đại. Rủi ro bao gồm sự chậm trễ, sai phạm xây dựng, chất lượng không như lời hứa của CĐT, tăng chi phí và những điều chưa biết về một khu vực lân cận mới phát triển.

Các bất động sản đã hình thành mang lại sự chắc chắn, tiếp cận nhanh hơn, tham khảo ý kiến từ nhiều nguồn, các cải tiến đã được thiết lập (tiện ích, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.

-    Bạn cần làm gì ?

Dưới đây là một số điều chính cần làm khi quyết định giữa một công trình xây dựng mới hay một bất động sản đã hình thành:

-    Xem xét các dự án trước đây và nghiên cứu danh tiếng của công ty xây dựng đối với công trình chưa xây xong.

-    Xem xét các chứng thư, các cuộc điều tra gần đây và báo cáo thẩm định đối với các công trình đã xây.

-    Xem xét chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí và thuế chưa trả. Những chi phí như thế này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.

-    Khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, hãy tìm hiểu thời gian hoàn vốn, tỷ lệ bỏ trống,.. Sắp hết hạn hợp đồng thuê nhà chưa? Các lựa chọn gia hạn có thuận lợi cho người thuê không? Ai sở hữu đồ đạc?

-    Kiểm tra chất lượng các mặt hàng (đồ đạc, đồ đạc và thiết bị) nếu những thứ này được bán lại bởi chủ cũ. 

7.    ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN GIÁN TIẾP

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Quản lý tài sản bất động sản trong 1 thời gian dài không phải dành cho mọi người. Tuy vậy, vẫn có các giải pháp thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực BĐS.

-    Bạn cần làm gì ?

Có những cách để đầu tư vào thị trường BĐS 1 cách gián tiếp:

-    Quỹ uỷ thác đầu tư BĐS ( REITs)

-    Cổ phiếu công ty BĐS

-    Dự án BĐS Blockchain

8.    ĐIỂM TÍN DỤNG

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn và nó ảnh hưởng đến các điều khoản mà người cho vay của bạn đưa ra. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể nhận được các điều khoản tốt hơn — điều này có thể cộng thêm vào khoản tiết kiệm đáng kể theo thời gian.

-    Bạn cần làm gì ?

Một điểm tín dụng tốt là hội tụ 5 yếu tố cơ bản ở con số dao động khoảng từ 600-750 điểm. Bạn có thể tuân thủ 1 số điều luật sau để có 1 hồ sơ tín dụng tốt:

-    Thanh toán nợ đúng hạn

-    Không vay nhiều khoản nợ cùng lúc

-    Không vay hộ người khác

-    Không tiêu vượt quá hạn mức tín dụng

-    Không nên huỷ thẻ dưới 6 tháng sử dụng

9.    THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG THỂ

-    Tại sao nó lại quan trọng ?

Cũng như các loại hình đầu tư khác, việc mua thấp và bán cao là rất tốt. Thị trường bất động sản luôn biến động, và cần phải nhận thức được các xu hướng. Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất thế chấp để bạn có thể giảm chi phí tài chính của mình, nếu có thể.

-    Bạn cần làm gì ?

Luôn cập nhật các xu hướng và số liệu thống kê của:

-    Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và trên thị trường mong muốn của bạn)

-    Số lượng công trình mới

-    Lãi suất thế chấp

-    Hoạt động lướt sóng

-    Nhà tịch thu

Cũng như theo dõi các chính sách của địa phương, nhà nước,..

Disclaimer: Đây là hoạt động phi lợi nhuận, nhằm đóng góp cho "Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN" ngày càng lớn mạnh, mong mọi người khi copy bài hãy để nguồn hoặc chia sẻ bài viết. Mong mọi người đóng góp ý kiến để các bài viết ngày càng hoàn thiện, giúp các nhà đầu tư F0 có được kiến thức nền tảng trước khi đầu tư.

(Theo Lưu Trọng Hiếu - lược dịch từ Investopedia)

Nhận định thực tế từ chuyên gia Thái Hoà 

4 YẾU TỐ QUAN TRỌNG NHẤT TRONG ĐẦU TƯ BĐS

BĐS luôn là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn ở Việt Nam, còn nhiều hơn cả cổ phiếu, vàng, ngoại tệ… do nó có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên đầu tư BĐS không những đòi hỏi vốn lớn mà còn nhiều kỹ năng khác nữa. Vậy những yếu tố, kỹ năng nào quan trọng nhất để bạn trở thành một nhà đầu tư BĐS thành công?

Dưới đây là 4 yếu tố quan trọng nhất để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần:

 

1. Thông tin:

Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1’ so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.

Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.

Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.

Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn

Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:

•    Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây.

•    Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt

Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng. Vậy bạn muốn mua vào trước khi có sóng hay là lúc đỉnh sóng vậy?

Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

•    Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.

•    Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.

•    Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm”

 

2. Kiến thức, kinh nghiệm

Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến thức rất đa dạng: 

•    Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)

•    Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…

•    Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp.

•    Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…

•    Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…

•    Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào…

•    Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, …

•    Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?

 

3. Tài chính

 

Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất.

Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định.

Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…

Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.

Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn.

Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.

Tham khảo thêm: Trả lãi vay mua bất động sản như thế nào ?

Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.

 

4. May mắn

Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.

Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ. 

Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100tr/m2.