Nhận định thị trường bất động sản Việt Nam 2022

Nhận định thị trường bđs 2022 - Phát 1 cái xì hơi…

…Tình hình năm mới 2022, trên các diễn đàn nổ ra các cuộc tranh luận một bên cho rằng bđs năm nay sẽ cực thịnh, giá sẽ lại như xe tăng lên dốc, vài tháng trong năm nhâm dần nhiều nơi sẽ lại được các đội lái từ cánh tay nối dài của chủ đầu tư chủ yếu là sàn đại lý sẽ tạo sóng, nóng, sốt để lùa một mẻ mới vs Một bên cho rằng năm 2022 thị trường sẽ xì hơi, cá đuối.

…Phía màu hồng, sống chết truyền thông hô hào tiềm năng tăng giá sẽ căn cứ vào việc:

+Cơn đại dịch cúm cũng đến lúc hết vẹo, mọi thứ sẽ như cúm cảm thông thường, hoạt động kinh tế, du lịch trở lại bình thường thì không có lý do gì bđs lại hụt hẫng mà giá phải nhảy cẫng lên nữa trong khi trước đó lúc dịch hoành hành, bđs còn được thổi cho loe toe được thì huống gì hết dịch?

+Nền kinh tế lại tiếp tục được bơm tiền, tiêm chất kích thích vào cơ thể, đầu tư công về giao thông, vận tải nở rộ, chứng khoán lại lên đồng, bảng điện tử sẽ lại xanh như tàu lá chuối thì bđs cũng sẽ dâng lên theo

+Vẫn là bài ca nguồn cung bđs đáng thiu thíu rồi khan hiếm kiểu cháy hàng khét lèn lẹt :)

+Người có tiền không biết đầu tư gì khác ngoài bđs và bđs vẫn là sự lựa chọn cuối cùng

+Tài nguyên đất, Bđs vẫn là lĩnh vực công nghệ lõi “phô lân, nán bền” và không thể để nứt bằng chứng là việc đánh thuế bđs bao nhiêu năm qua vẫn nằm im thin thít cạnh nút bấm

…Phe cho rằng thị trường sẽ xì hơi, cá đuối thậm chí bong bóng vỡ lại căn cứ vào các nhận định:

+Yếu tố tâm linh, lịch sử và các chỉ dấu báo hiệu vỡ bọng cứ khoảng 10 năm thị trường sẽ phải điều chỉnh một lần

+Yếu tố lạm phát, ngân hàng siết tín dụng bđs (do tiền trong két không dồi dào, các cđt dự án vay quá lố mà bán hàng thì chậm, ế, rủi ro lớn vì giá cao vống người mua ko thể đầu tư được), lãi suất tăng cao…

+Lượng cung mới 2022 bắt đầu sẽ ra hàng ồ ạt nhằm gom tiền để bù lỗ cho những sai lầm đầu tư ngoài công nghệ lõi phân lô bán nền ở quá khứ trong khi hấp thụ của thị trường với hàng tồn cũ còn không mặn mà điển hình là tin rao bán nhà, cắt lỗ rất nhiều nhưng khách mua không có bao nhiêu

+Nợ xấu của các chủ đầu tư dự án đang khá là xoắn xít bằng chứng là nhiều nơi phải liều mạng huy động trái phiếu doanh nghiệp với những lời hứa hẹn trả lãi uyên ương mơ hồ điệp mộng nhưng thực tế kinh doanh thua lỗ, không hề có tài sản đảm bảo…

+Dịch bệnh một số chỗ vẫn dùng dằng chưa chịu nhả, chưa chịu sống chung nên vẫn thòng lọng kinh tế, kìm hãm, miên man tet, pcr quay vòng vòng doanh nghiệp thì sức đâu, kiếm tiền đâu ra mà mua sản với bất, kể cả khi ngân hàng hỗ trợ cho vay cũng ko biết thu từ đâu để trả lãi?

+Thị trường chứng khoán dập dìu, xập xình nhảy điệu Dis cô, man dại, lên lên, xuống xuống, chui chui, trườn trườn, không biết đâu mà lần trong khi khó khăn bao trùm mà các “ngựa mã” vượt xa giá trị nội tại của doanh nghiệp vẫn cứ phi như vừa xơi thuốc “vi a ra” (Ở một giai đoạn nào đó khi bầy cáo đã dùng, đã thịt gần hết số cừu thì có nghĩa bầy cáo sẽ quay ra lừa lừa thịt lẫn nhau. Con cáo nào khôn lanh có cơ to sẽ thịt được con bé, kền kền đứng ngoài lợi dụng vẫn có thể rỉa được và chờ thêm lượt cừu mới chui vào trang trại)

+Khách hàng không phải là người sử dụng cuối cùng, người mua thực mà đa số là giới đầu cơ hoặc mua để làm nơi chôn tiền nên không bền vững.

+Giá bđs đã bị thổi thành những quả bóng khổng lồ chỉ chờ giờ đẹp là tan vỡ

Vậy kết luận chung thì thị trường 2022 sẽ ra sao?

…Đầu tiên chúng ta cần phải nhìn nhận 2 việc. Thứ nhất là vì sao lại cho rằng giá trị thị trường bđs đang bong bóng và thứ 2 là việc thổi giá bđs sẽ gây ra hậu quả khôn lường thế nào với nền kinh tế nói riêng cũng như vận mệnh của đất nước về lâu về dài nói chung trước đã.

1. Minh chứng và khẳng định cho việc giá bđs một số nơi đang ảo chính là việc dùng giá cho thuê bđs để phản chiếu giá trị bđs ấy mà hiện nay rất nhiều dự án đang cố tình né hoặc lấp liếm điều này.

Ta có một số ví dụ cụ thể như sau:

+Một căn shophouse bị đội giá lên rao bán 20 tỷ/căn. Người mua sở hữu lượng tiền mặt 20 tỷ nếu gửi ngân hàng với lãi suất khoảng 6%/12 tháng tức là một năm sẽ nhận được khoản tiền lãi là 1,2 tỷ tương đương 1 tháng từ số tiền 20 tỷ đó khách hàng sẽ đút két thêm 100tr/tháng. Tuy nhiên thay vì gửi ngân hàng, khách chọn mua shophouse trị giá 20 tỷ nhưng trớ trêu thay những tài sản kiểu này hiện nay chỉ cho thuê được 40tr/tháng. Ta lấy 100tr chia cho 40tr tức là bđs đó đã bị phát giá vống lên 2,5 lần. Tinh ý có thể thấy sau Condotel đến lượt Shophouse bán giá cắt cổ cũng đang chung cảnh ngộ vắng khách, đăng biển cho mời gọi cho thuê miết. Phía cđt khi đã lùa, trôi được hết hàng thì việc kinh doanh của shop ra sao cũng ko quan trọng với họ nữa. Khách du lịch chỉ đến check in, ngó nghiêng và cđt vẫn thu vé đều đều. Nếu thực sự các dự án tự tin cho là tiềm năng là giá trị đích thực thì mạnh dạn cam kết thuê lại tài sản đó với giá 100tr trong vòng 5 tới 15 năm thôi. (…Nhiều người còn chữa cháy cho rằng chi phí hoạt động các tiện ích, show diễn, cảnh quan, công trình xung quanh cđt thành tâm xây dựng cho khách hàng thì ai chịu??? Thật ra không có cái gì là miễn phí cả đâu đúng không quý zị. Những cái í đều nằm tất trong việc PR bán hàng, kéo khách du lịch đến thu vé, trong giá bán, trong phí dịch vụ hàng tháng và trong 2% phí bảo trì của người mua nhà hết chứ đời nào họ dâng free!)

+Một tòa văn phòng cao khoảng 10 tầng với diện tích 285m2 mặt đường phố lớn rao bán 250 tỷ đang cho thuê với giá khoảng 235k/m2/tháng (10$/m2) tức là một năm tiền cho thuê thu về 8 tỷ. Nôm na từ tài sản văn phòng này một ngày khoanh đất bánh trưng này đem về cho chủ nhà là 22 triệu. Tuy nhiên nếu dùng 250 tỷ kia thay vì mua tòa nhà này, người ta đem gửi ngân hàng với ls 6% thì 1 tháng họ sẽ đút túi tiền lãi là khoảng 1 tỷ 250tr, 1 ngày kiếm được 41 triệu so với việc mua tòa nhà rồi cho thuê 1 ngày được 22tr hoặc 667tr/tháng ta sẽ thấy giá nhà bị đội lên gấp 2 lần.

+Một tin rao đăng tầng 1 mặt phố Huế dt 30m2 cho thuê với giá 30tr/tháng, một ngày bđs đó đem về cho gia chủ từ 1tr/ngày. Lấy mặt đường này định giá khoảng 700 triệu/m2 nhân với 30m2 ta có tổng giá trị bđs đó khoảng 21 tỷ. Nếu lấy 21 tỷ này gửi ngân hàng ls 6% thì 1 năm người gửi kiếm được khoảng 1,2 tỷ và 100 triệu tiền lãi/ tháng đem so với việc mua rồi cho thuê lại 30tr cho ra con số thua gửi ngân hàng hơn 3 lần thì quả là một sự hụt hẫng rất lớn.

+ 1 con trâu khỏe mỗi ngày nó chỉ cày được 4 mẫu ruộng nhưng người bán trâu vống toáng lên rằng nó phải cày được 8 mẫu nên họ bán giá 40-60tr/con trong khi thực tế con trâu ấy chỉ có giá trị thực là 20tr mà thôi.

+Hay ví dụ cụ thể khác về thổi giá, nâng khống giá trị dễ hình dung ra nhất chính là việc giá kit tét Việt Á cũng giống như bao doanh nghiệp khác nhập hàng tàu về lu loa gắn mác nghiên cứu sx made in VN, người Việt dùng hàng Việt… rồi thổi giá từ vài chục nghìn/bộ lên tới hàng trăm nghìn/bộ, đắt cắt cổ nạn nhân cúm lên tới hàng chục lần, đục khoét ngân sách. Hoặc sát sườn nhất chính là bức tranh giá zàng, giá tứ bánh… chênh lệch so với thế zới 4 lần

…Như vậy đã quá rõ và có thể khẳng định một số nơi đa phần giá bđs đang bị rất nhiều lực từ mồm thổi phồng và phi giá trị thực. Tuy nhiên nói cho cùng đất bị thổi, những người hoa mắt vì thổi một phần nào đó khúc mắc lớn nhất vẫn chính là ở Luật! Luật mà chặt thì mệnh đất cũng bình an thở phào.

2.Hậu quả của việc thổi giá bất động sản sẽ như thế nào ?!

…Như ở trên ta phân tích, việc giá bđs hiện nay thực tế đang bị bán đắt gấp 2 tới 3 lần giá trị thực nếu lấy tỉ lệ tăng ổn định của bđs cho là 10%/năm thì với việc bị thổi tới 100% - 200 % giá trị thật thì có nghĩa là thị trường bđs lúc này đang ăn lẹm vào tương lai khoảng 10 tới 20 năm (nếu lấy 6% như ls ngân hàng thì chắc còn ăn lẹm vào tương lai bao nhiêu năm nữa)

…Để dễ hiểu về việc bđs đang ăn lẹm tương lai từ 10 tới 20 năm ta lại có vài ví dụ như sau:

+Một người nông dân vừa gieo xong giống “Sâm Linh Chi” trên núi. Mệt quá anh ta ngồi bên gốc cây tre mà phải mất 60 tới 100 năm loài tre mới cho ra hoa một lần. Anh ta nghĩ bụng “Lâu thật, phải đợi tới 10-20 năm thì giống sâm Linh Chi anh ta vừa trồng mới có thể thu hoạch và bán được”. Vừa hay ông Bụt xuất hiện và ban cho anh ta điều ước. Người nông dân bèn ước ngay rằng: “Tôi ước nay mai những hạt giống cây sâm Linh Chi kia có thể thu hoạch và bán được ngay lập tức”. Dứt lời ông Bụt biến mất và quả thật chỗ anh ta vừa gieo trồng, toàn bộ cây sâm Linh Chi non kia đã lớn nhanh như thổi. Tin lạ đồn xa, mảnh đất của anh nông dân có giá trị khủng khiếp vì ai cũng nghĩ rằng sở hữu nó sẽ trồng sâm Linh Chi thu hoạch được ngắn ngày mà không cần phải mất hàng chục năm trời nữa. Tuy nhiên người ta có câu bạn lấy gì của tương lai sớm thì sớm muộn tương lai cũng sẽ trả bạn về đúng chỗ mà bạn đứng trước kia. Luật hoa quả luôn cân bằng. Mảnh đất được ông Bụt phù phép đi trước 10 năm kia đương nhiên sẽ ngay lập tức cạn gần hết dinh dưỡng, nó chỉ có thể trồng được khoai, sắn, lạc (cho thuê nhà rẻ), lan đột quỵ… chứ không thể trồng được cây sâm Linh Chi nữa. Nhận ra điều đó, anh nông dân nhanh trí làm thủ tục phân lô bán nền rồi bán luôn mảnh đất đó thu về bộn tiền. Người sau mua cũng chẳng còn nghĩ tới chuyện trồng cây gây rừng nữa, họ lại bán sang tay cho người khác, rồi người khác lại bán cho người kế tiếp… Cứ thế nghề trồng sâm Linh Chi bị biến mất, những người kiếm được khoản kếch sù từ bán đất lại dùng tiền đó để mua máy bay, xe tăng, con ét hắt của nước ngoài… tiền cứ thế chảy qua túi quần của các ông chủ nước khác và mảnh đất Linh Chi kia càng ngày càng cằn khô đến một lúc nào đó đất sẽ “hóa vàng” bay vào tay kẻ khác và người nông dân lại quay về làm công nhân trên chính mảnh đất cha ông…

+ Một người đi thuê nhà tính bán bánh mỳ. Ban đầu giá căn nhà anh ta định thuê khoảng 2 tỷ người chủ muốn cho thuê khoảng 3tr/tháng. Anh ta nhẩm tính mỗi cái bánh mỳ mình bán 20k/cái thì một ngày anh ta sẽ phải bán ra tối thiểu 5 cái mới đủ trả tiền nhà. Tuy nhiên cơn bão sốt đất ập đến từ cái nhà giá 2 tỷ được người ta định giá thành 4 tỷ thế là bà chủ nhà đòi tăng giá cho thuê lên 6tr/tháng. Đồng nghĩa anh chàng muốn thuê nhà sẽ phải bán tăng lên 40k/cái trong khi ổ bánh mỳ thịt rau vẫn như cũ chỉ có vậy thậm chí bị cắt bớt vì chi phí vận chuyển tăng, xăng tăng.... Hậu quả là lạm phát, đắt vậy lấy ai mà mua nữa

+Ví dụ khác về 2 dòng tộc nọ. Dòng tộc họ Văn quanh năm làm lụng vất vả chỉ đủ ăn từng bữa còn các dòng tộc họ Khác thì thủng thẳng, càng ngày càng giàu có. Hỏi kĩ mới vỡ lẽ, té ra các bậc cao niên họ Văn mải mê ngâm thơ, đánh chắn, tổ tôm, tuồng chèo, ca hát, không chịu sản xuất, làm ăn, cậy con cháu đông nên kệ cho đi làm thuê, cậy đất đai tổ tiên để lại nên xắn ra phân lô bán hết. Còn các họ Khác thấy họ Văn sơ hở nên ngoài mặt thì cười cười nói nói, tay bắt mặt liếm, lâu lâu sang biếu cho lạng trà, gói thuốc lào thì vui lắm nhưng đằng sau lưng thì thuê chính con cháu họ Văn làm công nhân với đồng lương rẻ mạt rồi tạo ra sản phẩm và quay lại bán cho người họ Văn dùng và đem đi các họ khác bán thu lời đút túi.

+Một công ty nước ngoài hay trong nước đang có dự định thuê nhà xưởng, văn phòng để hoạt động và sản xuất. Tuy nhiên các tòa văn phòng, mặt bằng vì bđs thổi giá lên ngút trời cho nên việc cho thuê giá khá cao thành ra cty nước ngoài nọ lắc đầu mà tìm đất nước khác và cty trong nước thì đì đẹt, mãi mãi không ngóc đầu lên được…kéo theo cả nền kinh tế cứ loanh quanh, luẩn quẩn

…Và rõ ràng hậu quả khôn lường của việc thổi giá bất động sản chính là:

+Một m2 đất, bất động sản không thể tạo ra giá trị của cải thật nữa mà là giá trị ảo làm cho nền kinh tế điên đảo

+Âm thầm hút cạn, vét cạn tài nguyên bđs, tài chính của dân… trong nước tuồn tiền ra nước ngoài tới tay các tổ chức hắc ám

+Gây tổn hại cho sức khỏe của kinh tế dễ ốm yếu, dễ khủng hoảng, mất kiểm soát, dần dần nền kinh tế rơi vào tay các kẻ lạ

+Càng ngày càng tạo ra xung đột lớn trong lĩnh vực đất đai, kiện cáo, đền bù, giải tỏa, giai cấp

+Làm biến dạng quy hoạch, mất cân đối về phân loại đất

+Làm méo mó cơ cấu nghề nghiệp vs lĩnh vực kinh tế, nhà nhà chỉ lo cò đất, bán đất không chịu sản xuất, mần ăn, tìm tòi học hỏi cái mới

+Tạo ra sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung vs cầu về sản phẩm và mức giá dẫn đến siêu lạm phát

+Làm hỗn loạn thị trường, góp phần khiến cho các doanh nghiệp sản xuất trong nước không thể lớn vì phải thuê nhà xưởng giá quá cao

+Phá hoại môi trường, phá rừng, phá núi, xâm hại sông biển, đất lâm nghiệp chỉ duy nhất cuối cùng là để phân lô bán nền

…Những điều này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến mệnh nước cũng như sự tồn vong của quê hương trong tương lai

3.Nhận định:

+Khi lạm phát giá sẽ giảm phát niềm tin nghiêm trọng vào thị trường

+Hiện tại các dự án đã mở bán lượng tồn kho khá lớn nằm ở các chân rết các sàn rất nhiều, thị trường đo lường ko hấp thụ được. Các dự án mới đang manh nha rêu rao, rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan “hét giá cao thị trường không còn chấp nhận mà hạ thấp đi thì lòng tham không cho phép bởi những khoản lỗ đang vây quanh dưới chân. Ngoài mặt, truyền thông thị trường sẽ phải luôn kêu gào tiềm năng, sốt, nhà đầu tư thắng lớn khắp nơi để phông bạt nhưng diễn tiến sẽ là âm thầm giảm giá từng hồi bằng cách chiết khấu, tặng quà giá trị tương đương trừ vào giá bán

+Các chủ sàn đại lý môi trên thì mấp máy tín tâm với khách hàng nhưng môi dưới lại móc nối với người bên trong cđt móc túi khách hàng bằng các khoản tiền chênh kếch xù trong khi nhân viên môi giới mòn mỏi đợi tiền hoa hồng cũng đã hết kiên nhẫn rời bỏ thị trường

+Các chính sách về thuế liệu đã hết kiên nhẫn và bị thúc ép từ mệnh lệnh lịch sử

+Không có kit tet này thì cũng có kit tet khác hoặc dầu gió, nước hoa… bất kỳ cái gì có mùi đều có thể check cúm nhưng với bđs thì lại không như vậy. Một thành phố có dân số khoảng 10 triệu người nếu 1 người cần tối thiểu 10m2 để ở và sinh hoạt + 10m2 không gian học tập, làm việc tại các trường học, tòa văn phòng, xưởng sản xuất thì sẽ cần khoảng 200tr m2 tương đương 200km2 cho nhu cầu sống và làm việc chưa kể đến diện tích cho vui chơi, giải trí, bệnh viện…Dân số đông, đẻ nhiều, ngày xưa còn hoan hỷ, cứ cái gì gần được Nhất, đông dân Nhất, cứ Nhất là thích nhưng thực tế cho thấy đông dân thì nhu cầu nhà ở lớn, phúc lợi xã hội giảm, điều kiện sống bị ảnh hưởng. Các cđt nhìn thấy món béo bở này, sự cấp thiết về nhà ở rất lớn nên vẫn mặc sức thổi giá chừng nào vét sạch tài chính của tầng lớp có tiền, tài nguyên cạn thì họ mới tính tiếp lùa các tầng lớp ở dưới khác

+Chuyện giá ảo là giá ảo và lượng giao dịch mua bán của thị trường 2022 lại có những khía cạnh khác nhau tức là đâu đó người ta vẫn chấp nhận mua phải giá ảo để chuyển cục nóng này tới tay người cuối cùng. Cho nên năm nay vẫn sẽ lại có những mẻ gà mới vào chuồng, những cơn truyền thông về đất sốt lại râm ran điên đảo ở chỗ này, chỗ khác nhưng giá cả có lẽ sẽ xì hơi

Chỉ có nhà ở xã hội mới là liều vác xin, là liều thuốc đông y tốt nhất cho thị trường bất động sản, cho nền kinh tế và cho tương lai đất nước lúc này

(Theo Thanh Trinh)

Nguyễn Hoàng Tuấn

Viết ngắn thôi các bố, viết mạch lạc, gạch đầu dòng, gom ý lại, viết dài dòng mà lung tung quá, nói túm lại nè, bds thì rộng lắm, đất nào cũng là đất nhưng tôi và nhiều người chọn đầu tư nhà đất tại tp lớn hoặc ven tp lớn (đơn cử là SG, ko chơi xa). tôi đầu tư bds thì chọn những phân khúc thanh khoản dễ như nhà đất nội thành, ngoại thành hoặc ven tp, có sổ, ko quy hoạch, dễ thanh khoản, ko vay bank, mua phơi nắng 12 - 24 tháng rồi tính, bán luôn lời, chứ giờ đầu tư cái gì mà lãi hơn 20% mỗi năm + an toàn như nhà đất mà còn rảnh thời gian đi làm việc khác nữa ? Với cơ chế và thị trường đầu tư như ở ta, đầu tư bds sẽ vẫn là kênh hút vốn mạnh trong 5 năm tới, trồng cây gì, nuôi con gì cũng ko bằng đất, nhất là đất SG và ven SG. Ông nào thích đầu tư Bảo Lộc, LaGi, Phan Thiết thì rồi cũng phải chốt lời và rút vốn về đầu tư lại đất SG mà thôi (chạy lẹ đi chứ thị trường đóng băng 1 phát là mấy khu này chết trước, đất SG dù chậm nhưng luôn có thanh khoản)

Thanh Trinh

Nguyễn Hoàng Tuấn Vì B cũng rảnh mà dành thời gian cm tuy bình luận cũng hơi dài nên T cũng tiếp B đôi lời. Thứ 1 là chỉ mỗi mình T viết bài này thôi chứ ko có nhóm hay các bố nào ở đây. Thứ 2 là những bài T viết thường dài vì ngắn ko bao giờ có thể đủ để nói về thị trường bát nháo này và cũng dài tương tự như cm của b. Thứ 3 chuyện đầu tư của B hay những người khoái đất ven rồi trung tâm SG đó là quyền của các B nhưng bài T viết nó liên quan tới giá ảo và tác hại của nó với đất nước cùng nhân dân cũng như dự đoán thị trường là quyền bình thường của mỗi người thôi!