Khảo sát thị trường bất động sản Bình Phước có gì đặc biệt ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Phượng Thạch)

KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG CHƠN THÀNH, MINH THÀNH - BÌNH PHƯỚC.

Trước khi lên Bình Phước khảo sát thực tế  vợ chồng mình có làm cái khảo sát online khoảng 4 tuần để tổng hợp các thông tin và số liệu giao dịch. 

Đây là những gì mình tổng hợp được. Thời điểm khảo sát là tháng 2 và tháng 3 năm 2021. Tổng hợp thông tin là ngày 8/4/2021. 

Mình chia sẻ cho những ai cần nhé. Ai ko cần thì next miễn bàn luận đúng sai nhé - Mình bận kiếm tiền và nuôi con.

I. Khảo sát online

1.      Top 4 KHU VỰC chiếm 84.17% lượng BĐS đăng tin:  Minh Thành, Minh Hưng, Chơn Thành, Nha Bích chiếm 55,84%. Trong đó Minh Thành chiếm tỷ lệ cao nhất.
2.      Tuyến đường tập trung bất động sản đăng tin nhiều nhất là QL14, 13, Nguyễn Văn Linh.
3.      Đơn giá bán đăng tập trung vào mức dưới 1 tỷ.
4.      Diện tích phân lô tập trung phần lớn từ 100 đến 250m2, ngang 5x30, 5x40, 5x50m2

II. Khảo sát thực tế

1. Về giá cả:

❖ Giá thấp nhất, lô xấu nhất trong dự án Becamex 1,2 3 cũng phải 850tr/ nền diện tích 5x30.
❖ Giá trung bình cũng phải 950tr đến 1.1 tỷ/nền 5x30.
❖ Giá cao nhất là các lô mặt tiền đường lớn 25m, có ít dân cư thì mỗi lô tới 2.6 tỷ - 2.8 tỷ/nền 5x30 =150m2.

Đặc biệt:

❖ Các vị trí đường lớn chênh lệch khoảng 300tr so với đường nhỏ.
❖ Nếu đối diện công viên giá thêm 100tr.
❖ Các trục đường lớn chưa có dân cư ở mà đường đôi thì chỉ có các ngân hàng và Cty mua chủ yếu làm văn phòng. Giá từ 2.8 tỷ đến 3.2 tỷ/nền, có 150m2, xây dựng 90m2 1 trệt 2 lầu.
❖ Giá 1 hecta cao su trung bình khoảng 7 tỷ, lô xấu bán 5 tỷ, lô đẹp bán trên 10 tỷ.
❖ 2 Năm trước giá  trong các khu Becamex chỉ 650-700tr/nền. Nay thị trường gấp 2 - 3 lần.
❖ Đường Minh Thành - An Long người dân đang bán 550tr/m ngang.
 
Thông tin thú vị:

❖ Giá 450 triệu - 650 triệu/ nền rao bán trên mạng thực tế là giá mua bán phiếu của người dân. Là phiếu hứa cấp nền tái định cư của Becamex cho người dân nhưng chưa xác định vị trí tái định cư. Họ lấy phiếu này bán lại, chứ thực tế ko có giá đó.
❖ Becamex đền bù cho một hộ dân có 1 hecta là 7 nền tái định cư. Tức 7 phiếu.
❖ Trung bình mỗi hộ dân có 5 - 7 hecta đất nên việc đền bù + bán bớt = họ rất giàu có, tham gia mua bán BDS tấp nập.
❖ Có 1 dự án nhỏ ở Chơn Thành, người dân mua Đất cao su rồi phân lô, có sổ, diện tích 5x40, có 100tc giá 750tr/nền bán sạch trong 3 ngày.
❖ Thị trường thực sự sốt từ tháng 10.2020. Giá tăng gấp đôi sau 6 tháng.

2. Về khu vực:

- Khu Becamex 1 đã hiện hữu, có nhà ở và công nghiệp.
- Khu Becamex 2 đối diện bên kia đường Quốc lộ 14, Ko có công nghiệp, chỉ để ở, dân sinh xung quanh, có trường học và chợ, sát ranh dự án.
- Khu Becamex 3 vừa có khu dân cư vừa công nghiệp nặng. Rải rác vài Cty BDS mới xây dựng. Vị trí đi sâu vào trong, băng qua đường Hồ Chí Minh.

Note: Giá 3 khu này tương đương nhau, mặc dù Becamex 2 và Becamex 3 đang hình thành dân cư. Chưa khu nào có sổ. Khu 1 dự kiến 6-9 tháng nữa có sổ.

3. Tệp khách hàng đầu tư:

✓ Người địa phương sẽ mua 1 cặp làm của để dành. Ko muốn bán lại. Mới 1 tháng chênh lệch 200tr mà Ko bán vì Ko biết bán xong mua ở đâu trong Becamex. Nhiều người tiếc vì Ko mua, từ tháng 10 năm ngoài đến nay tăng chóng mặt.
✓ Dân SG thường mua 4 nền.
✓ Dân HN vào mua nguyên lốc hoặc cả hec trước khi đền bù.
✓ Dân Bình Dương cũng mua nhiều vì đất Dĩ An, Thuận An đã cao, cũng tin tưởng Becamex nên đi theo sóng.
✓ Các môi giới ở Bình Dương cũng lên chung vốn lướt thậm chí vay nóng để chơi sóng.

 
4. Môi giới địa phương

✓ Có khoảng 500 sales. Bình Dương, Sài Gòn lên mở sàn, văn phòng chỉ có 1 vài nhân viên, có nhiều văn phòng đóng cửa.
✓ Có sales bán được 60 -100 nền trong 3 tháng vừa rồi.
✓ Mỗi nền Sales nhận được phí môi giới 5-10tr/nền. Bạn này nói ko dám kê giá cao vì sẽ mất khách (Mg ở đây nhiều, đất bán thì ít, chủ yếu sản phẩm của Becamex).
✓ Môi giới cũng Ko thích bán sản phẩm ngoài (đất dân, diện tích lớn hơn, có sổ...) vì tính thanh khoản thấp.

III. ĐÁNH GIÁ, NHẬN XÉT CHUNG:

1. Đất Bình Phước khu vực Minh Thành chủ yếu là đất của Becamex rải đều ở 3 khu vực Becamex 1, 2, 3.
2. Giá các khu vực này tương đương nhau, mặc dù là khu 2,3 phát triển sau và chưa có nhà ở nhiều.
3. Hiện Becamex đang giai đoạn bắt đầu hoàn chỉnh hạ tầng để phát triển, các khu nhà 1 số trục chính Becamex 3, gần trường dạy nghê bắt buộc xây ngay bây giờ kéo dân sinh về. Khu 1 đang ra sổ, sẽ kích thích thêm tệp khách đầu tư thích an toàn, dân sinh kéo về đông hơn.
4. Các khu này toàn bộ là đất tái định cư, ko có đất thương mại như Bàu Bàng nhưng vẫn được nhà đầu tư săn đón. Cho thấy tệp khách đầu tư ở đây là mạo hiểm, thích đất dự án chủ đầu tư có uy tín, không ngại thủ tục mua đất tái định cư qua nhiều chủ khác nhau.
5. Becamex tạo tiền đề tốt cho khu vực, người dân được bồi thường tái định cư ở tất cả các trục đường chính, trục đường phụ, lô góc…Mỗi hộ dân tuy được đền bù diện tích nhỏ nhưng giá trị mỗi nền sau khi quy đổi giá thị trường thì tương đương, thậm chí tốt hơn việc họ sở hữu 1 lô đất nông nghiệp lớn và chờ bán.
6. Giá trong các đường nhỏ từ 6-10 tr/nền. Giá = 1/3 đến ½ so với trục chính cùng dự án.
7. Quốc lộ 14 giá từ 1 tỷ/1m ngang, khoảng 20 tr/m2.
8. Mức tài chính dưới 1 tỷ thanh khoản nhanh và biên độ tăng giá cao. Các vị trí ko có nhiều khác biệt nhưng biên độ trục chính đang rất cao, thuận lợi để các trục phụ kéo giá tiệm cận về mức= ½ giá đường chính. Tức khoảng 10-11 tr/m2 đường nhỏ.

(Theo Phượng Thạch)