Hai yếu tố quan trọng cần xem xét khi mua bất động sản trong dự án

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của Luật Đỗ Thanh Lâm)

Hai yếu tố cần xem xét khi mua sản phẩm trong dự án

Gần nhà ba mẹ ở Lâm Đồng có cái ngã ba hay được gọi là “ngã ba đồi ma” (vì gần một cái nghĩa địa), “ngã ba Tiền Giang” (vì lúc trước có nông trường cf Tiền Giang,nhiều dân Tiền Giang ở).

Trong cơn sốt đất thời gian qua chỗ này đã mọc lên cái khu dân cư và chuẩn bị làm dự án chợ. Mặc dù mới quây tôn nhưng môi giới đã vào từng nhà phát tờ rơi để bán các shophouse, sạp trong chợ. Bà chị gửi cho mình các tài liệu nhận được và nói vui cậu mua không

Mình mới nói, mua những dự án như vậy phải đánh giá trên 2 yếu tố cơ bản: pháp lý của dự án và tính hiệu quả thương mại của dự án. Pháp lý dự án gồm pháp lý đang có gì và khả năng đủ điều kiện, thời gian hoàn thành sắp tới. Như dự án này không cần yêu cầu cung cấp pháp lý tôi cũng biết chưa đủ điều kiện để ký HĐMB, chỉ đang huy động vốn khi mới có phê duyệt chủ trương và quy hoạch. Như vậy phải xem tới yếu tố uy tín, năng lực của chủ đầu tư và nhận định khả năng hoàn thành dự án trong bao lâu trong điều kiện bình thường. Còn yếu tố thương mại là xem số lượng căn trong dự án là bao nhiêu, nhiều hay ít so với nhu cầu trong khu vực. Ngoài ra còn phải xem sản phẩm đó có phù hợp với nhu cầu, đặc điểm tiêu dùng của người dân ở đó không.

Hôm rồi đi chơi Bình Thuận mình có ghé NovaWorld Phan Thiết xem cho biết. Đây được quảng cáo là đại đô thị biển. Tuy nhiên đây cũng là dự án nhiều nhà đầu tư cá nhân đang chới với, sắp đuối nước. Lý do có nhiều cá nhân mua đầu tư vay ngân hàng theo thoả thuận ba bên, chủ đầu tư không hỗ trợ trả lãi nữa nên bị ngân hàng đòi lãi, nhảy nợ xấu, trong khi dự án bị chậm tiến độ cam kết.

Ngoài yếu tố pháp lý đang còn hoàn thiện, chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán thì yếu tố thương mại trong dự án theo mình bị vỡ. Mình chạy mặt tiền dự án thì thấy cũng không phải là quá dài. Như vậy dự án chạy sâu hơn. Do không được vào bên trong khu nhà ở nên không rõ dự án vào sâu bao nhiêu. Theo thông tin giới thiệu thì dự án quy mô 1000 ha, với tổng 10.000 sản phẩm các loại (shophouse, khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng). Một số lượng sản phẩm rất lớn. Đa số người mua căn hộ nghỉ dưỡng ở đây là để đầu tư (bán lại kiếm lời) chứ không phải sử dụng thực. Mình thấy bờ biển trước dự án không đẹp so với các khu du lịch, không có gì đặc sắc như các bãi biển mình đã đi. Vị trí dự án cũng có vẻ không nằm trên đường lớn đi lại nhiều của dân du lịch. Nơi đó chỉ là một xã của TP Phan Thiết. Như vậy với khối lượng lớn sản phẩm như vậy là quá nhiều so với nhu cầu. Hơn nữa giá cả ở đây không hề rẻ. Ví dự ly nước mình uống của quán trước biển là 70k. Khi các shophouse, căn hộ nơi đây hàng tỷ đồng thì nếu đưa vào kinh doanh thì giá chắc cũng không hề rẻ. Ngoài ra nhiều căn hộ nếu quá sâu (xa với biển) và không nhìn thấy biển thì với nhiều người , sẽ không chọn loại căn hộ như vậy. Ngoài ra nơi này theo kiểu nhiều công trình xây dựng, căn hộ, những người thích du lịch biển kiểu bụi, hoang sơ, trải nghiệm như mình sẽ không lựa chọn hoặc chỉ tới một lần cho biết…

Với tất cả các yếu tố đó, e rằng nơi này sẽ lặp lại dự án “Địa Trung Hải” của Vin ở Phú Quốc: vắng, ít khách hoặc gia chủ tự nghỉ dưỡng. Tuy nhiên đây hoàn toàn là nhận định chủ quan của cá nhân mình, có thể đúng sai.

(Theo Luật sư Đỗ Thanh Lâm)